TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/587

AFFAIRE : N° RG 24/00665 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3RAD

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 8] n°824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [B]

né le 25 Janvier 1991 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

en présence de M [Z], auditeur de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 02 mai 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 05 décembre 2023, Monsieur [E] [G] a donné à bail à Monsieur [P] [B] un local d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer initial mensuel de 560 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Par un contrat de cautionnement en date du 02 décembre 2023 la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après dénommée la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est déclarée caution simple de Monsieur [E] [G].

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024 a fait signifier à Monsieur [P] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.390,00 euros.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [B] le 09 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [P] [B] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

condamner Monsieur [P] [B] au paiement de la somme de 5.520,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 août 2024 sur la somme de 1.390,00 euros et de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024. Monsieur [P] [B] ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

Par jugement du 21 mars 2025, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 05 mai 2025 à 9 heures afin que la demanderesse produise le justificatif de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault.

A l’audience du 02 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 7880 euros arrêtée au 31 janvier 2025.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de Monsieur [P] [B] en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à Monsieur [P] [B] un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [P] [B] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes :

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [E] [G] à l’encontre de son locataire, Monsieur [P] [B], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 02 décembre 2023 qui stipule expressément en son article 8.1 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Une quittance subrogative en date du 16 janvier 2025 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre décembre 2023 et décembre 2024 pour un montant total indiqué de 7880 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits du bailleur.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre de Monsieur [P] [B], de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [E] [G] et Monsieur [P] [B] contient une clause résolutoire en son article 7 (page 7-8/12) stipulant expressément qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 08 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1390 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 08 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Monsieur [P] [B] sera condamné à payer une indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 09 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, Monsieur [P] [B] lui devait la somme 7880 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [P] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré, il sera condamné à payer la somme de 7880 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 août 2024 sur la somme de 1390 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [P] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 08 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 05 décembre 2023 entre Monsieur [E] [G] et Monsieur [P] [B] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 08 octobre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [P] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 09 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7880 euros (sept mille huit cent quatre-vingt euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 août 2024 sur la somme de 1390 euros et à compter de l’assignation du 25 novembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 08 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection