TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/339

AFFAIRE : N° RG 23/01973 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3A57

Jugement Rendu le 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R], [N], [C] [X]

Né le 05/09/1985

2, impasse picpaille

34300 AGDE

Représenté par : Maître Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE

DEFENDERESSE :

Madame [O] [Y] [Z] veuve [H]

Née le 02/07/1969

5 RUE DE LORIOT

34300 AGDE

Représentée par: Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 7/07/2025

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Janvier 2025 différée dans ses effets au 28 Avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Mai 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Juillet 2025 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 12 février 2021, Monsieur [R] [X] a acquis un ensemble immobilier auprès de Madame [O] [Z] veuve [H], sis 2 impasse Picpaille 34300 AGDE, pour un montant de 142.000 euros.

Le 10 mai 2021, lors d’un épisode pluvieux important, Monsieur [X] a constaté l’apparition d’écoulements d’eau au niveau d’un linteau de porte intérieur et sur le plafond d’une chambre au premier étage.

Monsieur [R] [X] a déclaré le sinistre auprès de son assurance habitation BPCE ASSURANCES. Une réunion d’expertise a eu lieu le 7 juin 2021 avec un dépôt de rapport le 21 juin suivant.

Sur assignation de Monsieur [X], par ordonnance de référé du 22 juillet 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée, Monsieur [G] [D] ayant été désigné en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été déposé le 15 décembre 2023.

***

Par acte du 1er août 2023, Monsieur [R] [X] a assigné Madame [O] [Z] veuve [H] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, ainsi que de l’article 378 du code de procédure civile, aux fins de :

Débouter toutes demandes, fins et conclusions contraires,Prononcer un sursis à statuer à son action en garantie des vices cachés dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,Condamner Madame [O] [Z] veuve [H] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions, notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, Monsieur [R] [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1604, 1641, 1644, 1645 ainsi que 1791 et suivants du code civil, de :

Condamner Madame [O] [Z] veuve [H] à lui payer la somme de 61.694,79 euros comprenant 660 euros au titre des travaux conservatoires réalisés par la SAS CB RENOVATIONS, 3.390 euros au titre du montage de l’échafaudage sollicité par l’expert judiciaire pour réaliser les investigations et avancés par lui, 32.200 euros au titre des travaux de reprise des désordres, 4.969,91 euros au titre des travaux de désamiantage et 20.474,68 euros au titre des embellissements intérieurs,Condamner Madame [O] [Z] veuve [H] à lui verser 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et moral, Condamner Madame [O] [Z] veuve [H] à lui verser 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, Condamner Madame [O] [Z] veuve [H] à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions, notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, Madame [O] [Z] veuve [H] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile ainsi que des articles 1643, 2239, 2241, et 2242 du code civil, de :

Déclarer Monsieur [R] [X] irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt,

Subsidiairement, sur le fond,

Débouter Monsieur [R] [X] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

Le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 janvier 2025, la clôture a été fixée au 28 avril 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Sur les vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’applicabilité de ce régime de responsabilité est ainsi conditionnée à la réunion de quatre conditions cumulatives : en premier lieu la chose doit avoir un défaut, en deuxième lieu ce défaut doit être caché, en troisième lieu il doit être antérieur ou concomitant à la vente, et en dernier lieu il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est en principe destinée, ou en diminuer son usage, de sorte que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1170 du code civil « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

En l’espèce, Monsieur [R] [X] se prévaut de la garantie des vices cachés.

Il résulte de l’acte de vente du 12 février 2021, liant le demandeur à l’instance et Madame [O] [Z] veuve [H] (page 8), relativement à l’état du bien, que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Dans le présent litige, il convient de relever qu’aucune partie ne soutient la qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction de la défenderesse, de sorte qu’il conviendra d’examiner, si, outre la réunion des conditions relatives à la garantie des vices cachés, Madame [O] [Z] veuve [H] avait connaissance des vices cachés, condition sine qua non permettant d’écarter l’application de la clause élusive de responsabilité en matière de vices cachés.

Il résulte du rapport d’expertise IRD du 21 juin 2021 l’existence de dommages sur le lambris mural dans la chambre au niveau du passage de porte. Il est relevé que la cause est consécutive à une infiltration au travers de la toiture de plus de 10 ans de la maison, précision faite que la toiture est qualifiée de vétuste. Il est précisé que « les interventions réalisées pour réparer des causes ne sont pas conformes et ne peuvent être que provisoires (…) compte tenu de l’état de la toiture, il est plus que probable que des infiltrations s’étaient produites avant la date d’acquisition du bien ».

L’expertise judiciaire a également relevé l’existence de désordres en toiture qu’il qualifie de « défauts d’exécution, de non-conformités et de l’emploi de produits et matériaux inadaptés à la fonction étanchéité de la couverture et de points singuliers ». Il précise qu'« il a été établi que les infiltrations s’étaient produites avant la vente (stigmates révélés sur les murs derrière les parements et lambris), et que les réparations effectivement effectuées n’étaient pas à même d’y remédier. Un défaut d’entretien général a par ailleurs été constaté » (page 16).

Aussi, il est utile de relever que l’acheteur a constaté, moins de 3 mois après la vente du bien, l’existence d’infiltrations, corroborant ainsi l’antériorité de celles-ci.

Il est donc établi que le bien, objet du litige, était affecté de désordres en toiture, antérieurement à sa vente entre Monsieur [R] [X] et Madame [O] [Z] veuve [H].

Il est acquis que ces défauts rendent le bien impropre à sa destination en ce que le clos et le couvert ne sont plus assurés.

S’agissant du caractère caché de ces défauts, l’expert judiciaire indique que « contrairement à ce qui figure dans le DDT (Dossier de diagnostics techniques) dressé par le Cabinet ASE (ALLIANCE SUD EXPERTISE) en appui du compromis de vente du 6/11/20, qui indique dans le volet Diagnostic amiante avant-vente (DAAV) l’absence de trappe de visite et l’impossibilité de se rendre en toiture, la toiture est accessible par l’usage d’une échelle, soulèvement des Vélux (chambres) et lucarne (couloir) » (page 16).

Néanmoins, il ressort de ce même rapport d’expertise, que la vérification de la toiture a été conditionnée à la mise en œuvre d’un échafaudage. Il ne peut donc être reproché à l’acquéreur de ne pas avoir accédé au toit eu égard au risque afférent à sa sécurité.

En outre, quand bien même l’acquéreur aurait eu accès au toit, en tant que profane, ce dernier n’aurait pas été en mesure d’analyser l’ampleur des désordres concernés, ni leurs conséquences.

Les vices afférents à la toiture n’étaient donc pas apparents et peuvent donc être qualifiés de cachés.

Enfin, il convient de souligner que le compromis de vente du 6 novembre 2020 se réfère, en page 3, à l’existence d’une fuite au niveau de toit que le vendeur s’engage à faire réparer. L’acte de vente du 12 février 2021 en page 11 indique que des travaux ont eu lieu dans le bien « consistant en l’intervention sur une gouttière avec mise en place d’un joint étanche en février 2021 ». Ces mentions ne sont pas de nature à écarter le caractère caché des vices en ce que l’existence d’une simple fuite n’induit pas nécessairement des désordres importants engendrant des infiltrations, tels qu’ils ont été relevés par l’expert judiciaire.

Concernant la connaissance des vices par la défenderesse, il a été démontré que les infiltrations étaient antérieures à la vente et d’une ampleur importante, de sorte qu’elle ne pouvait en ignorer l’existence, d’autant que Madame [O] [Z] veuve [H] a reconnu avoir procédé à la réparation de la toiture en nature de travaux en raison de fuites, antérieurement à la signature de l’acte authentique (page 16 du rapport d’expertise), ce qui a été constaté par l’expert lui-même, en ce qu’il a relevé l’existence de stigmates sur les murs, derrière les parements et lambris ainsi que des tentatives de réparations ponctuelles.

S’agissant de la présence d’amiante, le demandeur ne saurait se prévaloir de la garantie des vices cachés de ce chef en ce qu’il résulte des annexes de l’acte de vente du 12 février 2021, et plus précisément de l’expertise d’Alliance Sud Expertise qu’il a été repéré dans le bien, objet de la vente, des matériaux et produits contenant de l’amiante.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments caractérise des vices cachés afférents à la toiture du bien objet de la vente se manifestant par des infiltrations rendant le bien inhabitable et dont la venderesse avait connaissance.

En conséquence, la garantie des vices cachés est applicable.

Sur l’indemnisation

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cadre de la garantie des vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code ajoute que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, l’expert judiciaire a chiffré le montant des travaux de réfection de la toiture à hauteur de 32.200 euros. Il précise que ces travaux impliquent un désamiantage pour un coût de 4.969,91 euros, compte tenu de la présence de matériaux amiantés devant être détruits pour partie et manipulés. S’il a été développé que la présence d’amiante ne constituait pas un vice caché, ces frais seront inclus dans l’indemnisation du demandeur en ce que l’opération de désamiantage est indispensable et donc indissociable de la mise en œuvre des travaux réparatoires.

Les travaux d’embellissements intérieurs ont été évalués à hauteur de 19.310,88 euros.

Aussi, Monsieur [X] justifie avoir engagé des frais de bâchage à hauteur de 660 euros afin de pallier temporairement aux infiltrations ainsi que des frais de montage d’un échafaudage à la demande de l’expert judiciaire afin de permettre la réalisation des investigations pour un montant de 3.390,20 euros.

En conséquence, Madame [O] [Z] veuve [H] sera condamnée à verser 60.530,99 euros à Monsieur [R] [X] en application de l’article 1644 du code civil susvisé.

En outre, le demandeur sollicite des dommages et intérêts afin de voir réparer son préjudice de jouissance et moral.

Relativement au préjudice de jouissance, l’expert judiciaire retient une perte de l’usage locatif partiel de la chambre à l’étage du fait de la privation d’ensoleillement par l’occultation de 2 vélux par la bâche sur la durée de la procédure.

Néanmoins, il n’est produit aucun justificatif afférent à une location du bien, ni même une estimation locative. Le tribunal ne peut donc caractériser de préjudice de jouissance, ni statuer sur son éventuel quantum. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Quant au préjudice moral, l’existence d’infiltrations en toiture d’un bien est de nature à créer une anxiété certaine quant au sort de la maison concernée.

Il convient de retenir un montant forfaitaire à hauteur de 800 euros.

En conséquence, Madame [O] [Z] veuve [H] sera condamnée à verser 800 euros à Monsieur [R] [X] en réparation de son préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [O] [Z] veuve [H] succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, Madame [O] [Z] veuve [H] étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 1.700 euros à Monsieur [R] [X] au titre des frais irrépétibles.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y aura lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [Z] veuve [H] à verser 60.530,99 euros à Monsieur [R] [X],

DEBOUTE Monsieur [R] [X] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Madame [O] [Z] veuve [H] à verser 800 euros à Monsieur [R] [X] en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [O] [Z] veuve [H] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Madame [O] [Z] veuve [H] à verser 1.700 euros à Monsieur [R] [X] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 07 Juillet 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, Maître Frédéric PINET de la SELARL SELARL [S] ET ASSOCIES