TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/71

AFFAIRE : N° RG 23/00634 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E243A

Jugement Rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ASL ORANUM

Immatriculée au RCS de PARIS D 814.665.006,

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

10 rue Auguste Lançon

75013 PARIS

Représentée par : M^e Alexandre GAVEN, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant M^e Erwan BINHAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET

Syndicat des copropriètaires de l’immeuble

Ayant son siège social

5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart

représenté par son syndic non professionnel en exercice AGI IMMOBILIER

Ayant son siège social

9 Route d’Agde

34120 PEZENAS

Immatriculée au RCS de BEZIERS 798458741

(administrant l’immeuble visé par l’intermédiaire de son établissement

“CENTURY 21 AGI IMMOBILIER”

9 AVENUE HAROLD KLINE

34120 PEZENAS

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 29/01/2026

Représentée par : M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [J]

Née le 19/10/2002

5 rue Jean Bart

34300 AGDE

Représentée par: M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2025 différée dans ses effets au 09 Octobre 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 23 Octobre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ASL ORANUM est propriétaire du lot n° 16 dans l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart à AGDE soumis au droit de la copropriété, sa gérante Madame [Y] [R] a précédemment exercé les fonctions de syndic non-professionnel au sein de cette copropriété, elle a été élue le 29 juillet 2019, son mandat a été renouvelé le 20 novembre 2020, le 28 novembre 2021 et le 3 septembre 2022, elle a démissionné de ses fonctions de syndic le 24 octobre 2022 suite à des tensions entre le syndic et les copropriétaires.

Dans ces circonstances, les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale le 19 novembre 2022, laquelle a désigné Madame [Z] [J], copropriétaire, en qualité de syndic bénévole.

A la suite d’une requête déposée le 22 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de BEZIERS a désigné un administrateur provisoire avec mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 14 janvier 2023.

Par jugement RG 23/00024 en date du 26 juin 2023, le tribunal judiciaire de BEZIERS a débouté la SCI ASL ORANUM de se demande en annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2022. La SCI ASL ORANUM a relevé appel de cette décision ; l’affaire est pendante devant la cour d’appel de MONTPELLIER.

Vu l’acte du commissaire de justice du 6 mars 2023 et les conclusions responsives enregistrées au RPVA les 14 novembre 2024 et 1er septembre 2025 par lesquels la SCI ASL ORANUM a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart représenté par son syndic Madame [Z] [J] et Madame [Z] [J] devant le tribunal judiciaire de BÉZIERS aux fins suivantes :

Vu les articles 10-1 et 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 7, 9, 9-1, 13 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;

Vu les articles 1240, 1241, 1991, 1992 et 1993 du code civil ;

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

Et Vu les pièces ;

Il est demandé au Tribunal de céans de :

DÉCLARER ASL ORANUM SCI recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

A titre principal :

ANNULER l’Assemblée Générale du 14 janvier 2023 ;

CONDAMNER in solidum le Syndic ET le Syndicat des Copropriétaires à régler à ASL ORANUM SCI la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts.

En conséquence, et en tout état de cause, de :

DISPENSER ASL ORANUM SCI de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

CONDAMNER in solidum le Syndic ET le Syndicat des Copropriétaires à payer à ASL ORANUM SCI la somme de 3.200 € au titre de l’article 700 ainsi qu’au règlement des entiers dépens ;

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les conclusions en défense du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER et de Madame [Z] [J] enregistrées au RPVA le 14 mai 2024 et le 7 février 20525 aux fins suivantes :

Vu la loi du 10 juillet 1965 notamment dans ses articles 14, 15 et 42,

Vu le décret du 17 mars 1967 notamment dans son article 9,

Vu l’article 1241 du Code Civil Vu l’article 31 du CPC,

Vu la jurisprudence,

In lime litis,

JUGER irrecevable l’action en condamnation de l’ASL ORANUM SCI contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue saint Sever et 5 Rue Jean Bart à AGDE et contre Mme [J] au titre des griefs présentés dans l’assignation introductive d’instance comme étant dépourvu de qualité à agir et d’intérêt légitime.

Sur le fond :

REJETER la demande en annulation de l’assemblée générale du 14/01/2023 comme étant infondée.

JUGER qu’aucune responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue saint Sever et 5 Rue Jean Bart à AGDE ne peut être retenue,

JUGER qu’aucun manquement fautif de ne peut être retenu.

JUGER qu’aucun préjudice personnel certain et direct n’est démontré.

JUGER qu’aucune responsabilité de l’ancien syndic Mme [J] ne peut être retenue.

REJETER l’ensemble des demandes fins et conclusions de L’ASL ORANUM SCI CONDAMNER l’ASL ORANUM SCI à payer au Syndicat des copropriétaires et à Mme [J] la somme de 2.000€ chacun, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

En application des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 octobre 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SCI ASL ORANUM

Selon l’article 74 du code de procédure civile les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Et selon l’article 789 du même code le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance (…).

Il résulte de ces dispositions que les parties ne sont plus recevables à soulever les exceptions de procédure ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, conformément à ces dispositions, le défaut de qualité à agir et d’intérêts légitimes n’a pas été soulevé devant le juge de la mise en état de sorte que les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER et de Madame [Z] [J] tendant à statuer sur la qualité à agir de la partie demanderesse sont irrecevables.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 janvier 2023

Selon l’article 7 Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

La SCI ASL ORANUM fonde ses demandes sur l’annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2022 ayant désigné par Madame [Z] [J] en qualité de syndic pour en déduire la nullité de l’assemblée générale du 14 janvier 2023 laquelle a été convoquée par Madame [Z] [J].

Or il ressort des pièces du dossier et notamment du jugement revêtu de l’exécution provisoire en date du 26 juin 2023 que l’assemblée générale du 19 novembre 2022 n’a pas été annulée et que la SCI ASL ORANUM ne sollicite pas le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER de sorte qu’en l’état la SCI ASL ORANUM n’est pas fondée à soutenir que la convocation de l’assemblée du 14 janvier 2023 a été effectué par un syndic irrégulier.

Selon l’article 9 alinéa 1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Sur l’indication du lieu :

En l’espèce, il ressort de la convocation que : L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de notre immeuble sis 5 rue Jean Bart-5 rue Saint Sever se tiendra le 14 janvier 2023, à Agde, à 14 h.

Il ressort des procès-verbaux antérieurs produits que le lieu de tenue des assemblées est de façon constante situé sur le lieu de situation de la copropriété, et du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 janvier 2023 que la SCI ASL ORANUM a voté à distance et qu’elle n’établit pas avoir été empêchée de voter d’autant que sa gérante en exercice ayant été syndic pendant plusieurs années ne peut se prévaloir de la méconnaissance du lieu habituel de la tenue des assemblées générales. Dans ces circonstances l’imprécision relative au lieu, de la convocation à l’assemblée générale du 14 janvier 2023 n’est pas de nature à emporter la nullité de ladite assemblée générale.

Sur l’indication les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Il est de droit constant que la méconnaissance des dispositions précitées et l’absence de cette mention obligatoire dans la convocation n’affecte de nullité que les décisions concernant les comptes du syndicat ; de sorte que le moyen soulevé par la SCI ASL ORANUM n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble.

La SCI ASL ORANUM sera déboutée de se demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 janvier 2023.

Sur la responsabilité du Syndic et du Syndicat de copropriétaires syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Et l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

Il résulte de ces dispositions que les actions d’un syndic et d’un syndicat de copropriétaires sont de nature à engager leur responsabilité dès lors que ces actions sont fautives et qu’elles sont à l’origine de préjudices directement imputables.

En l’espèce, la SCI ASL ORANUM invoque différentes fautes de gestion que Madame [J] aurait commise dans le cadre de l’exécution de ses fonctions et soutient que le syndicat des copropriétaires serait également fautif.

Toutefois, et ce sans qu’il soit nécessaire d’examiner le caractère fautif des actions ou des abstentions du syndic et du syndicat de copropriétaires la SCI ASL ORANUM n’établit aucun préjudice susceptible d’engager leur responsabilité du fait de cas actions. En l’absence de préjudice elle sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires.

Sur les désordres liés au refoulement des eaux usées, aux infiltrations et à l’affaissement des planchers, il sera rappelé à la SCI ASL ORANUM qu’elle a par assignation en référé sollicitait un expertise judiciaire et que par ordonnance en date du 7 février 2025, le juge des référés du tribunal de BEZIZRS a fait droit à sa demande, qu’en l’état elle ne produit pas le rapport de l’expert judiciaire et qu’en l’absence des conclusions expertales, elle sera débouté de ses demandes.

Sur les dépens et frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI ASL ORANUM, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu d’allouer la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER et la somme de 1500 euros à Madame [Z] [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER et de Madame [Z] [J] tendant à statuer sur la qualité à agir de la SCI ASL ORANUM;

DEBOUTE la SCI ASL ORANUM de sa demande en annulation de l’assemblée générale du 14 janvier 2023 ;

DEBOUTE la SCI ASL ORANUM de toutes ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI ASL ORANUM aux dépens.

CONDAMNE la SCI ASL ORANUM à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI ASL ORANUM à payer à Madame [Z] [J] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 29 Janvier 2026.

GREFFIER, LE PRÉSIDENT, à M^e Pascale CHANSSAUD, M^e Alexandre GAVEN