Tribunal Judiciaire de Bobigny, 12 février 2021, n° 21/00305

TJ Bobigny 12 février 2021

Arguments

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Accepté
Refus de régulariser la vente par acte notarié
La cour a estimé qu'il existait un dommage imminent pour M. Y Z, justifiant l'ordonnance de mesures conservatoires afin de préserver ses droits et éviter un acte notarié concurrent.
Accepté
Urgence de la situation
La cour a reconnu l'urgence de la situation, permettant ainsi d'ordonner des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. Y Z demande au Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny l'autorisation d'assigner en référé d'heure à heure M. A B et Mme C D pour ordonner des mesures conservatoires afin de prévenir un dommage imminent et/ou faire cesser un trouble manifestement illicite, suite à leur refus de régulariser la vente d'une maison par acte notarié malgré l'acceptation préalable de l'offre de M. Y Z. La question juridique porte sur l'application des articles 485, 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1198 alinéa 2 du code civil et 30 § 1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, concernant la vente parfaite et la protection conférée par la publicité foncière. Le Vice-Président du Tribunal autorise l'assignation pour une audience fixée au 19 février 2021, permettant ainsi à M. Y Z de défendre ses droits et intérêts face à un acte notarié concurrent potentiellement préjudiciable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, 12 févr. 2021, n° 21/00305
Numéro(s) :	21/00305

Sur les parties

Avocat(s) :	Amaury BOUSQUET

Texte intégral

T.J. de BOBIGNY

12 FEV. 2021

[…]

À ASSIGNER EN RÉFÉRÉ D’HEURE À HEURE DEVANT LE

PRÉSIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

L’AN DEUX MILLE VINGT-ET-UN

ET LE DOUZE FÉVRIER

À LA REQUÊTE DE :

M. Y Z, né le […] à Metz, de nationalité française, résidant […], […], exerçant la profession de développeur informatique,

Requérant

Ayant pour avocat:

Maître Amaury Bousquet

Avocat au barreau de Paris

[…] T: +33 1 5 357 73 82 F: +33 1 53 57 70 80

Email: ab@amaurybousquet.fr

Palais J025

EN PRÉSENCE DE:

M. A B, né le […] à Dijon, résidant […], […]
M^me C D, née le […] à Berlin, résidant […], […]

Conformément aux dispositions de l’article 54, 4°, du code de procédure civile, figurent ci-après les mentions de la désignation des immeubles exigées par la publication au fichier immobilier :

Description: une maison d’habitation élevée sur cave, de type 4 pièces, comprenant, (i) au rez-de-chaussée, entrée, salle à manger, cuisine, WC, local chaudière avec douche, garage, (ii) au 1er étage, deux chambres, bureau, et (iii) grenier

Adresse: […]

Cadastre: parcelle 118, feuille 000 F 01

Précédent propriétaire : M. et M^me X

PLAISE AU PRÉSIDENT

Compte tenu de l’urgence, M. Y Z a l’honneur de demander au Président du Tribunal 1. judiciaire de Bobigny de bien vouloir l’autoriser à faire assigner en référé d’heure à heure M. A B et M^me C D aux fins d’ordonner des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent et/ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

La présente requête est formulée en application de l’article 485 du code de procédure civile. 2.

Les tentatives de résolution amiable du litige ont échoué. 3.

M. Y Z son accord pour que la présente procédure se déroule sans audience, conformément 4. aux articles 836-1 du code de procédure civile et L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

M. Y Z donne son accord à l’utilisation de la voie électronique dans la présente procédure 5. conformément à l’article 748-8 du code de procédure civile. Il communique à cette fin les coordonnées suivantes :

Email: Y.Z@gmail.com

T: +33 6 46 46 45 09

FAITS ET PROCÉDURE I.

En janvier 2021, M. Y Z a entrepris d’acheter un bien immobilier constitué d’une maison 6. située […], […], feuille 000 F 01).

Le bien en cause est détenu en indivision par M. A B et M^me C D. 7.

Pour la vente, les propriétaires ont mandaté la société SARL EUROGEST, sise […], 8.

[…], exerçant l’activité d’agence immobilière.

Le G janvier 2021, M. Y Z a, par courrier électronique, transmis une offre pour un 9. prix de 400 000 euros (soit 375 000 euros « net vendeur »).

Le 21 janvier 2021 à 20h02, M. A B, le premier propriétaire, a, par un SMS adressé à 10.

M. E F, représentant de la société SARL EUROGEST, confirmé accepter l’offre au prix indiqué:

Les termes de l’acceptation manifestée par M. A B étaient clairs et sans équivoque: 11.

« bonjour c’est ok pour moi (…) c’est ok pour offre a 375000 (…) »

Le même jour, M. Y Z a été informé par la société SARL EUROGEST de l’acceptation de 12. son of^f^re par M. A B.

Le 23 janvier 2021, M^me C D, la seconde propriétaire, a, comme prévu, 13. signé le compromis de vente.

Il était convenu que M. Y Z signe à son tour le compromis de vente le 28 janvier 2021. 14.

Or, le 28 janvier 2021, au moment de signer le compromis de vente, M. Y Z a été 15. informé par la société SARL EUROGEST du refus inattendu de M. A B de signer le compromis.

Il a été indiqué à M. Y Z que ce refus de M. A B était motivé par la volonté de 16. celui-ci d’accepter finalement une offre concurrente – et tardive – faite à un prix plus élevé que ^c^e^l^uⁱ proposé dans le cadre de l’offre de M. Y Z, que M. A B avait pourtant déjà explicitement acceptée.

Le même jour, soit le 28 janvier 2021, M. Y Z a, par courrier électronique, informé M. A G.

B que la vente était parfaite et que M. A B n’était dès lors pas en droit de se rétracter après avoir accepté l’offre qui lui avait été faite.

Le lendemain, soit le 29 janvier 2021, M. Y Z a, par voie d’huissier, mis en demeure 18.

M. A B et M^me C D de régulariser l’acte de vente devant notaire, et ce sous trente jours.

Le 30 janvier 2021, à 00h12, soit plus de neuf jours après son acceptation manifestée le 21 janvier 19.

2021, M. A B a, par SMS, indiqué à la société SARL EUROGEST qu’il ne considérait pas être tenu par son acceptation.

La date pour la régularisation du compromis de vente par acte notarié est fixée au 3 mai 2021. 20.

Toutefois, il semble qu’un autre compromis de vente ait d’ores et déjà été signé, le 30 janvier 2021, 21. avec un tiers acquéreur, par l’intermédiaire de la société SARL ATP RICARD IMMOBILIER, exerçant l’activité d’agence immobilière, et également mandatée par les vendeurs.

C’est dans ce contexte que M. Y Z se voit contraint de saisir le Président du Tribunal aux fins 22. de bien vouloir l’autoriser à faire assigner en référé d’heure à heure M. A B et M^me C D.

II. DISCUSSION

A. EN DROIT

L’article 484 du code de procédure civile dispose: 23.

« L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 485 du code de procédure civile dispose : 24.

"La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue à cet effet aux jour et heure habituels des référés.

Si, néanmoins, le cas requiert célérité, le juge des référés peut permettre d’assigner, à heu re indiquée, même les jours fériés ou chômés"

L’article 834 du code de procédure civile dispose : 25.

'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la "

protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend".

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 26.

"Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

L’article 1198 alinéa 2 du code civil dispose: 27.

"Lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne,

celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi".

L’article 30 § 1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose : 28.

« Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ».

L’article 1583 du code civil dispose : 29.

"[La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à

l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé".

À cet égard : 30.

lorsqu’un litige exige qu’une solution, au moins provisoire, soit prise dans l’urgence par le juge, la procédure de référé permet au demandeur d’obtenir du juge toute mesure utile afin de préserver ses droits et intérêts;

l’urgence est appréciée in concreto, en considération des circonstances de la cause. La notion

d’ « urgence » peut être comprise dans le caractère imminent du dommage qui risque de se réaliser en

l’absence d’intervention du juge des référés. En particulier, il y a urgence lorsque « un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur »! ;

la notion de « trouble manifestement illicite » s’entend de « toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit », et « à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire »3. Plus précisément, « le trouble consiste dans un acte ou une abstention s’inscrivant en méconnaissance de l’ordre juridique établi, qu’il faut faire cesser puisqu’il est inadmissible pour constituer une illicéité manifeste ». Ainsi, "c’est cette évidence de l’illicéité qui permet d’autoriser [le juge] à prendre des mesures d’anticipation de ce que les juges du fond décideront certainement";

la notion de « dommage imminent » s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation doit se perpétuer ». L’intervention du juge des référés doit, dans ces circonstances, "permettre d’éviter que ne se commette l’irréparable, prévenant le dommage que

l’intervention nécessairement trop tardive du juge du fond ne pourrait servir qu’à constater"7;

l’existence d’une constatation sérieuse est, dans cette hypothèse, indifférente.

Dans une décision récente et dans une espèce quasi identique, le juge des référés du tribunal de 31.

grande instance de Paris a, d’ailleurs, considéré que le référé d’heure à heure était justifié

R. Perrot, Cours de droit judiciaire privé, 1977, p. 432. 1

2 H. Solus et R. Perrot, Droit judiciaire privé, t. 1, n° 630, t. III, n° 1289.

3 X. Vuitton, JCI Procédure civile, Fasc. 1200-95, Référés, Conditions générales des pouvoirs du juge des référés. Fonctions du juge des référés, § 61.

+ X. Vuitton, JCI Procédure civile, Fasc. 1200-95, Référés, Conditions générales des pouvoirs du juge des référés. Fonctions du juge des référés, § 62.

5 X. Vuitton, JCI Procédure civile, Fasc. 1200-95, Référés, Conditions générales des pouvoirs du juge des référés. Fonctions du juge des référés, § 62.

6 II. Solus et R. Perrot, Droit judiciaire privé, t. 1, n° 630, t. III, n° 12789.

7 X. Vuitton, JCI Procédure civile, Fasc. 1200-95, Référés, Conditions générales des pouvoirs du juge des référés. Fonctions du juge des référés, § 67.

8 Tribunal de grande instance de Paris, référés, 13 décembre 2016, RG n° 16/60206.

B. EN L’ESPÈCE

Il sera démontré qu’il existe à la fois un « dommage imminent » qu’il importe de prévenir sans délai et un 32.

« trouble manifestement illicite » auquel il convient de mettre un terme.

M. A B, après avoir accepté l’offre de M. Y Z, refuse désormais de 33. régulariser la vente par acte notarié.

Le revirement de M. A B est totalement injustifié et empêche M. Y Z de 34. bénéficier de la protection conférée par la publicité foncière de la vente.

Il importe dès lors de prescrire sans délai toutes les mesures nécessaires, y compris contraignantes, en 35.

vue de :

« prévenir un dommage imminent » pour M. Y Z qui résiderait en l’espèce dans l’établissement d’un acte notarié concurrent de celui devant être entériné, dans le cadre de la vente conclue entre M. Y Z, d’une part, et M. H B et M^me C D, d’autre part, pour parfaire aux règles applicables en matière de publicité foncière ; et/ou

« faire cesser un trouble manifestement illicite », à savoir le refus de M. A B et de Mme

C D, de régulariser le compromis de vente par acte notarié, ce qui constitue une violation manifeste de l’article 1583 du code civil.

À défaut d’intervention du juge des référés dans le cadre d’une procédure d’extrême urgence, il existe 36. un risque certain que soit établi un acte notarié concurrent, ce qui remettrait en cause la vente conclue au bénéfice de M. Y Z et, ce faisant, lui causerait un dommage important.

Or, au regard de l’article 1198 alinéa 2 du code civil et de l’article 30 § 1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 37.

1955, seule la prescription de mesures conservatoires par le juge des référés est de nature à sauvegarder les droits et intérêts de M. Y Z (notamment la publication du compromis de vente au service chargé de la publicité foncière qui permettrait à M. Y Z de disposer d’un élément opposable à tout éventuel tiers acquéreur).

En conséquence, les conditions sont réunies pour que M. Y Z soit autorisé à faire assigner en référé d’heure à heure M. A B et M^me C D devant le Président du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins

d’ordonner des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent et/ou faire cesser un trouble manifestement illicite

Afin de démontrer que l’affaire est en état d’être jugée à court terme, les arguments de M. Y I.

Z – ainsi que les pièces venant à leur soutien- sont consignés dans le projet d’assignation annexé à la présente requête

Pièce n° 1 et unique: Assignation devant le Président du Tribunal judiciaire de Bobigny et pièces venant à son soutien. 9

PAR CES MOTIFS

Vu les dispositions du code de procédure civile, et notamment ses articles 485, 834 et 835,

Vu l’assignation jointe et les pièces venant à son soutien,

Il est demandé au Président du Tribunal judiciaire de Bobigny de bien vouloir :

AUTORISER M. Y Z à faire assigner en référé d’heure à heure M. A B et Mme

C D devant le Président du Tribunal judiciaire de Bobigny;

En conséquence,

FIXER les jour et heure de l’audience;