Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 25 avril 2024, n° 23/01216

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Texte intégral
- Faits
- Motifs de la décision
- oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif
- oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire
- oSur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
- oSur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
- oSur les mesures de fin de jugement
- Dispositif

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TJ Bobigny 25 avril 2024

Arguments

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Accepté
Existence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Accepté
Obligation de paiement du loyer par le locataire
La cour a jugé que Mme [V] [S] devait payer les arriérés de loyer, car elle n'a pas justifié d'un paiement ou d'une extinction de son obligation.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que les défendeurs n'avaient pas de titre justifiant leur maintien dans les lieux.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation pour occupation sans titre
La cour a jugé que les défendeurs devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisable chaque année.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance à l'expulsion
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements.
Accepté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a condamné les défendeurs à rembourser les frais de procédure, considérant qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 25 avr. 2024, n° 23/01216
Numéro(s) :	23/01216
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 janvier 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bahija EL YAAGOUBI
Parties :	S.A. D' HLM ICF LA SABLIERE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 23/01216

N° Portalis DB3S-W-B7H-YD24

Minute : 461/24

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI,

avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Madame [V] [S]

Monsieur [E] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

MME [S]

M. [E] [T]

Le 3 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 7]

Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [S], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

Non comparante

ET INTERVENANT VOLONTAIRE :

M. [J] [H] [E] [T], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 février 2012, ICF La Sablière SA a donné à bail à Mme [V] [S] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5], [Localité 8], pour un loyer hors charge de 376,78 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 168,10 €.

Par acte séparé du 5 avril 2013, ICF La Sablière SA a donné à bail à Mme [V] [S] un emplacement de stationnement n°46 situé [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer de 18,54 euros TTC.

Des loyers étant demeurés impayés, ICF La Sablière SA a fait signifier à Mme [V] [S], par exploit de commissaire de justice du 16 septembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 8 221,41 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, ICF La Sablière SA a fait assigner Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 16 octobre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 27 juillet 2023.

A l’audience du 16 octobre 2023, M. [J] [H] [E] [T] a comparu et expliqué vivre dans le logement avec Mme [V] [S] depuis 6 ans avec leurs trois enfants communs.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, ICF La Sablière SA a fait assigner Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion de la locataire et de l’occupants.

ICF La Sablière SA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

oà titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 novembre 2022 ;

oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

oen tout état de cause :

?ordonner l’expulsion de Mme [V] [S] et M. [U] [H] [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l’astreinte courant pendant trois mois, avant d’être liquidée et qu’il y soit de nouveau fait droit, le présent juge s’en réservant la compétence ;

?ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [V] [S] et M. [U] [H] [E] [T] en garantie des sommes dues ;

?condamner in solidum Mme [V] [S] et M. [J] [H] [E] [T] à payer :

?la somme de 10 959,95€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 09 octobre 2023 ;

?une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

?une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

?une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de signification et d’exécution du jugement à intervenir ;

one pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 29 février 2012 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [V] [S] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, que M. [J] [H] [E] [T] est occupant sans droit ni titre.

Mme [V] [S] et M. [J] [H] [E] [T], assignés à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [V] [S] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [V] [S], assigné à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’absence à l’audience de Mme [V] [S] et le fait que les demandes formées à l’encontre de M. [J] [H] [E] [T] ne lui aient pas été dénoncés imposent de s’en tenir au montant figurant dans l’acte introductif d’instance en date du 25 juillet 2023, en application de l’article 16 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 février 2012 que Mme [V] [S] doit payer un loyer d’un montant de 376,78 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 168,10 €. En vertu du contrat en date du 05 avril 2013, elle doit également s’acquitter du loyer au titre du parking pour un montant de 18,54 euros TTC. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 777,29 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [V] [S] restait devoir la somme de 9 528,94 € euros à la date du 13 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus.

M. [J] [H] [E] [T], tiers à la relation contractuelle, n’est pas tenu au paiement du loyer faute de moyen soutenu par le demandeur en ce sens.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [V] [S] au paiement d’une somme de 9 528,94 €, au titre de l’arriéré du loyer et des charges arrêté au 13 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus.

oSur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 février 2012 contient telle une clause résolutoire en son article 10, le bail conclu le 05 avril 2013 contient une telle clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 16 septembre 2022 pour la somme en principal de 8 221,41 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 16 novembre 2022.

M. [J] [H] [E] [T], lors de l’audience du 16 octobre 2023, a reconnu habiter dans les lieux sans justifier d’un titre. Cette occupation est corroborée par la délivrance à étude de l’assignation le concernant le 25 octobre 2023.

L’expulsion de Mme [V] [S] et M. [J] [H] [E] [T] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [V] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

oSur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [V] [S] et M. [J] [H] [E] [T], qui admet résider dans les lieux depuis 6 ans, après la résiliation du contrat de bail intervenue le 16 novembre 2022 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 février 2012. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 777,29 euros.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de doubler ce montant, une telle décision ayant pour effet d’indemniser plus que le dommage réellement subi par le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [V] [S] et M. [J] [H] [E] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 août 2023, terme de juillet 2023, ce jusqu’à parfaite libération des lieux. Tous les deux à l’origine du dommage, ils y seront condamnés in solidum.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 17 novembre 2022, 00 heure, au 31 juillet 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

oSur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, ICF La Sablière SA n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

oSur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 février 2012 entre ICF La Sablière SA et Mme [V] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 8] sont réunies à la date du 16 novembre 2022 ;

DIT que la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de parking n°46 conclu le 05 avril 2013 entre ICF La Sablière SA et Mme [V] [S] situé [Adresse 4], [Localité 8] est également acquise à la même date ;

CONDAMNE Mme [V] [S] à verser à ICF La Sablière SA la somme de 9 528,94 €, arrêtée au 13 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus ;

DEBOUTE ICF La Sablière SA de sa demande en paiement d’une somme de 10 959,95 euros au titre de l’arriéré des loyers formée à l’encontre de M. [H] [J] [E] [T] ;

CONSTATE que M. [H] [J] [E] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux précités ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [V] [S] et de M. [H] [J] [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [V] [S] et M. [H] [J] [E] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [S] et M. [H] [J] [E] [T] à payer à ICF La Sablière SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 août 2023, terme de juillet 2023 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE ICF La Sablière SA de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [S] et M. [H] [J] [E] [T] à payer à ICF La Sablière SA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [S] et M. [H] [J] [E] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION