TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/01380 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNE4

Minute : 24/00243

S.A.S.U. STUDY OPCO REPRESENTEE PAR UXCO GROUP

Représentant : Mme [U] [E] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [N] [T]

Monsieur [D] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

S.A.S.U. STUDY OPCO REPRESENTEE PAR UXCO GROUP

Copie délivrée à :

Monsieur [D] [T]

Monsieur [N] [T]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 23 Juillet 2024

Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.S.U. STUDY OPCO REPRESENTEE PAR UXCO GROUP

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Madame [E] [U], munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [T]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non comparant

Monsieur [D] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 février 2023, la Société STUDY OPCO a donné à bail pour le compte du propriétaire des lieux la société GLOBAL EXPLOITATION à Monsieur [N] [T] un appartement à usage d’habitation avec services para-hôteliers situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 627,27 euros outre des provisions sur charges. Par acte du même jour, Monsieur [D] [T] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais pendant 6 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société STUDY OPCO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 840 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 novembre 2023. Ledit commandement a été régulièrement dénoncé à la caution dans le mois de sa délivrance.

Par acte de commissaire de justice en date des 15 et 28 mars 2024, la Société STUDY OPCO a fait assigner Messieurs [N] et [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner in solidum Messieurs [N] et [D] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 4 140 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi avec intérêt légal,

— condamner in solidum Messieurs [N] et [D] [T] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt légal, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la Société STUDY OPCO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 novembre 2023.

A l’audience du 10 juin 2024, la Société STUDY OPCO, représentée par Madame [U] [E] munie d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 7 853,65 euros, selon décompte en date du 7 juin 2024. Elle a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas été repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Messieurs [N] et [D] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société STUDY OPCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 840 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [N] [T] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [N] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [N] [T] étant sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la régularité de l’engagement de caution

L’article 2297 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion de l’acte de cautionnement (postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés) dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, par acte électronique sous seing privé du 20 février 2023, Monsieur [D] [T] s’est engagé solidairement au paiement du loyer, des charges, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts.

Toutefois la validité de cet engagement est sérieusement contestable, faute de prévoir un montant maximum d’engagement.

En conséquence la condamnation in solidum de Monsieur [D] [T] est sérieusement contestable et outrepasse la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la Société STUDY OPCO produit un décompte démontrant que [N] [T] restent lui devoir la somme de 7 853,65 euros (en ce inclus 80 euros de frais de poursuite) à la date du 7 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de relance et de mise en demeure facturés 80 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 7 773,65 euros.

Monsieur [N] [T] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 8 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société STUDY OPCO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé au titre des demandes de condamnation en paiement d’une provision formées à l’encontre de Monsieur [D] [T] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2023 entre la Société STUDY OPCO et [N] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société STUDY OPCO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [N] [T] à verser à la Société STUDY OPCO la somme provisionnelle de 7 773,65 euros (décompte arrêté au 7 juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [N] [T] à verser à la Société STUDY OPCO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 714,13 euros), à compter du 8 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [N] [T] à verser à la Société STUDY OPCO une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection