TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/03146 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XNH5

N° de MINUTE : 24/01187

DEMANDEUR

S.C.I. FONCIERE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Samira SEFRAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1715

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. VIJAC

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Danielle LIPMAN WULF-BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R203

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé en date du 22 janvier 2003, la société E.G.T.I, agissant au nom et pour le compte de la S.C.I. FONCIERE DE FRANCE, a donné à bail à la S.A.R.L. VIJAC divers locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2003 jusqu’au 31 janvier 2012, et ce, moyennant un loyer annuel principal de 50.310 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. La destination telle que fixée au bail est « toutes activités de prêt-à-porter et linge de maison ».

Par acte sous-seing privé du 13 février 2012, le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er février 2012 jusqu’au 31 janvier 2021. Le loyer renouvelé a été fixé à 69.840 euros par an hors taxes et hors charges. La destination telle que fixée au bail est « toutes activités de prêt-à-porter et commerce de gros de linge de maison ».

Par exploit d’huissier du 28 janvier 2021, la société FONCIERE DE FRANCE a donné congé à la société VIJAC à effet au 30 septembre 2021 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 07 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment désigné M. [C] [D] en qualité d’expert aux fins de rechercher tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la société preneuse pouvait prétendre et fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière à compter du 1er octobre 2021.

Aux termes de son rapport d’expertise, déposé le 18 août 2022, Monsieur [D] a évalué l’indemnité d’éviction globale à hauteur de 166.300 euros et l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 à hauteur de 74.700 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier du 17 mars 2023, la société FONCIERE DE FRANCE a assigné la société VIJAC devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constater la validité du congé délivré le 28 janvier 2021, fixer l’indemnité d’éviction ainsi que l’indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 07 décembre 2023 par RPVA, la société FONCIERE DE FRANCE a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Constater la validité du congé délivré le 28 janvier 2021 à effet du 30 septembre 2021 ;

— Dire et juger, conformément aux conclusions expertales, qu’en raison de l’activité du locataire évincé, l’éviction entraîne le transfert de l’activité de la société VIJAC sans aucune perte de sa clientèle ;

— Fixer l’indemnité d’éviction en l’état des pièces versées aux débats, à une somme globale de 140.162 euros ;

— Dire que le paiement de l’indemnité d’éviction interviendra conformément aux dispositions de l’article L.145-29 du code de commerce ;

— Désigner dès lors le service séquestre de l’Ordre des avocats près la cour d’appel de Paris en qualité de séquestre de l’indemnité d’éviction, à défaut de séquestre désigné d’un commun accord entre les parties, conformément aux dispositions de l’article L.145-29 du code de commerce, et dire que les frais de séquestre seront partagés par moitié entre les parties ;

— Fixer l’indemnité d’occupation exigible à compter du 1er octobre 2021 à la somme annuelle en principal (hors taxes et hors charges) de 83.000 euros, à laquelle s’ajouteront les charges et taxes prévues par la convention locative échue ;

— Condamner la société VIJAC au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— Dire que le rappel d’indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé du jugement, et condamner la société VIJAC aux intérêts dus sur les rappels d’indemnité d’occupation ;

— Dire et juger que le remboursement du dépôt de garantie ne peut et ne doit intervenir qu’après la restitution des lieux loués ;

— Condamner la société VIJAC à verser à la société FONCIERE DE FRANCE la somme de 101.590,70 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire au jour du jugement et de compenser ces sommes avec le montant de l’indemnité d’éviction fixé par le tribunal ;

— Débouter la société VIJAC de sa demande tendant à voir la société FONCIERE DE FRANCE condamnée au règlement d’une indemnité complémentaire de 40.700 euros, liés aux prétendus préjudices subis ;

— Débouter la société VIJAC de ses prétentions, particulièrement infondées ;

— Faire masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et dire qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIERE DE FRANCE rappelle les propositions formulées au sein du rapport d’expertise judiciaire et requiert l’ajustement de certains postes dont l’estimation retenue par l’expert judiciaire serait selon elle contestable.

En ce sens, si la société VIJAC peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, celle-ci doit être appréciée en fonction du préjudice subi. Dès lors que l’activité de la société VIJAC porte sur le commerce de gros de linge de maison et que sa clientèle est professionnelle et située à 50% en dehors de la région parisienne, il ne peut être considéré qu’elle bénéficie d’une zone de chalandise. Au regard de ces éléments, la société bailleresse en déduit que cette clientèle n’est pas rattachée à la situation des locaux et que le transfert peut être effectué sans la moindre perte de clientèle. Elle considère que le preneur doit bénéficier d’une indemnité de transfert équivalant à la perte du droit au bail, comme l’expert l’a retenu.

Sur l’estimation de l’indemnité de transfert, la société FONCIERE DE FRANCE rappelle que l’emplacement des locaux, à [Localité 4], est proche d’axes routiers et constitue un lieu au passé industriel en pleine mutation. Les locaux dépendent d’un vaste ensemble immobilier et se décomposent entre un rez-de-chaussée de 735,25 m2 (entrepôt, showroom, bureaux, coin cuisine) et d’un étage (stockage, bureaux) de 258,85 m2. M. [D] a estimé la valeur du droit au bail à la somme de 87.600 euros. La société FONCIERE DE FRANCE ne conteste pas entièrement l’évaluation au vu des loyers commerciaux pratiqués dans le secteur mais critique le coefficient de situation, multiplicateur de 4, retenu par l’expert, qui correspond à une bonne situation. Selon elle, celui de 3.5 serait plus adapté, ce coefficient ne pouvant se réduire à un « coefficient de situation » et les constatations de l’expertise judiciaire quant aux caractéristiques physiques des locaux, de sa situation ainsi que de la conjonction économique. Ainsi, la valeur du droit au bail s’établirait à la somme de 76.650 euros.

Sur les indemnités accessoires, et d’abord sur l’indemnité de remploi, la bailleresse sollicite de la juridiction de céans de retenir le montant estimé par l’expert [D], soit 29.900 euros. De même, sur l’indemnité pour trouble commercial, la société FONCIERE DE FRANCE s’accorde avec M. [D] sur le montant de 16.700 euros, sous réserve du calcul de l’EBE au regard de l’exercice 2022. En revanche, sur le double loyer, elle considère que la société VIJAC ne devrait pas avoir de difficultés à retrouver des locaux et à transférer son activité, d’autant que les bailleurs consentent régulièrement des franchises de loyers pour de tels locaux. Dès lors, aucun préjudice particulier ne découle de l’éviction et la somme maximale pouvant être retenue serait de 1.912 euros selon le calcul (99.700€ de loyer annuel/365 jours) x 7jours. Sur les frais de déménagement, le montant retenu par l’expert de 13.000 euros, correspondant au devis établi par la société PRACTIDEM, n’est pas contesté. Toutefois, sur les frais de réinstallation, la bailleresse rappelle que l’indemnisation doit tenir compte de la vétusté ainsi que de la nécessité de renouveler les équipements et aménagements.

Aussi, si l’expert retient dans ce cadre la somme de 8.300 euros en vertu des devis produits par la preneuse, il conviendrait de rejeter ce poste d’indemnisation au regard du défaut d’entretien des locaux, en dépit des obligations contractuelles, de leur ancienneté, de l’absence d’équipements spécifiques et de la pose de coffres-forts sans autorisation du bailleur. Au titre de ces éléments, aucune indemnité ne devrait être retenue dès lors que les futurs locaux présenteront nécessairement a minima des prestations équivalentes, en ce compris les frais de téléphonie. Enfin, sur les frais administratifs, la demanderesse considère que le montant retenu par l’expert (2.500 euros) est trop élevé et retient un montant maximal de 2.000 euros. Ainsi, la société FONCIERE DE FRANCE conclut à une indemnité d’éviction globale de 140.162 euros.

Sur l’indemnité d’occupation, la bailleresse argue qu’aucun abattement de précarité n’est justifié, contrairement à ce que soutient l’expert. La précarité découle de l’impossibilité pour le preneur de réaliser des investissements du fait de l’éviction ou d’approvisionner l’exploitation. Or, ici, aucun justificatif ne serait versé quant à de potentiels investissements passés. Dès lors, la société FONCIERE DE FRANCE demande la fixation de l’indemnité à hauteur du loyer relatif au bail, soit 83.000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de la société VIJAC, la bailleresse soutient que la preneuse a effectué de son propre chef le changement de libellé du contrat d’abonnement auprès d’EDF sans son autorisation. De plus, elle est la seule occupante de l’ensemble immobilier et les dépenses d’électricité lui incombent au titre du bail. Dès lors, aucune indemnité complémentaire ne devrait lui être accordée à ce titre. Par ailleurs, la société FONCIERE DE FRANCE affirme avoir communiqué tous les justificatifs de charges et que la preneuse serait donc mal fondée à solliciter la restitution des provisions sur charges versées entre le 1er janvier 2021 et juillet 2023. Au surplus, sur le préjudice prétendu de la preneuse dû à l’état du local, la bailleresse constate que l’expertise ne fait pas état des faits allégués. De surcroît, si les désordres existent, ils seraient le résultat du mauvais entretien des locaux par la société VIJAC. Cette dernière ne fournirait en tout état de cause aucun justificatif valable permettant de fonder sa demande d’une indemnité de 20.000 euros.

La société VIJAC devra enfin être condamnée à payer l’arriéré locatif, qui s’élève à la somme de 101.590,70 euros, ayant cessé tout règlement depuis le 1er mars 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens, il sera renvoyé à leurs conclusions récapitulatives, ainsi qu’en dispose l’article 455 du code de procédure civile.

*

La société VIJAC a constitué avocat.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, la société VIJAC demande à la juridiction de céans de :

Sur l’indemnité d’éviction,

— Voir fixer l’indemnité d’éviction à un montant de 308.125 euros toutes causes confondues mais hors éventuelles indemnités de licenciement qui devront être réglées sur justificatifs et sauf à parfaire ;

— Corrélativement, dire que les offres de la société FONCIERE DE FRANCE sont manifestement insuffisantes ;

— Dire que l’indemnité d’éviction devra être réglée conformément aux dispositions des articles L.145-28 et 29 du code de commerce ;

Sur l’indemnité d’occupation,

— Débouter la société FONCIERE DE FRANCE de sa demande en fixation à un montant annuel HT/HC de 83.000 euros et au contraire dire que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à plus de 67.968 euros / an HT ;

— Condamner la société FONCIERE DE FRANCE à régler à la société VIJAC tout différentiel existant entre l’indemnité d’occupation payée depuis le 1er octobre 2021 et tout montant qui sera fixé par la juridiction de céans ;

— Y ajoutant, dire qu’au regard du défaut de respect de ses obligations conformes aux dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis le 1er juillet 2022 ne saurait excéder un montant annuel de 33.984 euros HT ;

— Condamner la société FONCIERE DE FRANCE à régler à la société VIJAC l’intérêt de retard aux taux légal calculé sur chaque échéance et la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil et ce, jusqu’à la date de son départ ;

Sur les comptes entre les parties,

— Débouter la société FONCIERE DE FRANCE de sa demande de condamnation à un montant de 101.590,70 euros ;

— Dire et juger qu’au titre des charges réglées ou facturées, de l’impôt foncier, de l’indemnité d’occupation, des factures d’électricité existe un trop facturé à fin décembre 2023 d’un montant de 56.284 euros TTC devant venir en déduction de la demande du bailleur ;

— Condamner la société FONCIERE DE FRANCE au paiement d’une somme complémentaire de 40.000 euros au titre d’un préjudice lié au non-respect par le bailleur en application de l’article L.145-28 du code de commerce, de ses obligations ;

— Dire et juger en conséquence qu’au 31 décembre 2023 la société VIJAC n’est débitrice que d’un montant de 5.306,55 euros TTC ;

— Débouter la société FONCIERE DE FRANCE de sa demande de partage des frais d’expertise dès lors qu’elle est demanderesse au refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction ;

— Condamner la société FONCIERE DE FRANCE en tous les dépens dont distraction au profit de Danielle Lipman W. Boccara, avocat, sur son affirmation qu’elle en a fait l’avance, à tous les frais et coûts d’expertise et au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VIJAC les frais irrépétibles qu’elle a dû assumer pour sa défense.

A l’appui de ses prétentions, la société VIJAC indique contester le rapport d’expertise judiciaire et l’argumentaire de la société FONCIERE DE FRANCE. La preneuse considère que lui est due une indemnité d’éviction à hauteur de 308.125 euros (170.285 euros d’indemnité principale + 137.840 euros d’indemnités accessoires). En ce sens, elle affirme avoir toujours admis que l’indemnité principale était une indemnité de transfert relative aux coûts de réinstallation.

Dans ce cadre, sur la valeur du droit au bail, la société VIJAC rappelle que les locaux sont proches des axes routiers, ce qui est essentiel au regard de son activité. Elle ajoute que les locaux, entièrement occupés à son installation en 2003, ont cessé de l’être à compter de l’année 2020 en raison de l’absence d’entretien de l’immeuble par le bailleur ; ce qui a été relevé par l’expert, selon lequel les bâtiments apparaissent plutôt en mauvais état. Sur la valeur locative de marché, si la société VIJAC approuve la proposition de l’expert pour le rez-de-chaussée (120 euros/m2), elle rejette celle ayant trait à l’entrepôt pour lequel elle retient 110 euros/m2 plutôt que les 90 euros/m2 suggérés par l’expert et ce, sans s’en expliquer. De même, la preneuse revendique pour le premier étage une base de 120 euros/m2 plutôt que les 110 euros/m2 retenus par l’expert judiciaire et ce, en raison de l’absence de bureaux aveugles. Enfin, pour l’entrepôt du premier étage, la société VIJAC réclame 90 euros/m2 compte tenu de son utilité. Elle estime ainsi la valeur locative de marché à hauteur de 111.857 euros et non 99.700 euros. Le loyer de renouvellement devant être plafonné du fait de l’activité exercée, le différentiel s’établit à 34.057 euros, auquel il convient d’appliquer un coefficient de 5, compte tenu de la bonne situation des locaux. La valeur du droit au bail ne peut en conséquence selon elle être inférieure à la somme de 170.825 euros.

Sur les indemnités accessoires, la société VIJAC estime que si la somme de 111.857 euros au titre de la valeur locative de marché est admise, l’indemnité de remploi ne saurait être inférieure à 32.964 euros, compte tenu du mode de calcul retenu par l’expert, soit 25% d’une année de loyer nouveau et 5000 euros de frais et honoraires de rédaction. Sur le trouble commercial ensuite, la preneuse argue qu’il ne peut être en deçà de 20 jours de chiffres d’affaires moyens hors taxes au vu des stocks de marchandises, soit 47.508 euros. Sur le double loyer, la société VIJAC admet le mois et demi de loyer retenu par Monsieur [D] mais uniquement sur la base d’un loyer de marché à 111.857 euros, soit un montant de 16.778,55 euros. Elle ajoute que l’offre de la bailleresse tendant à retenir 7 jours de loyer est insuffisante, compte tenu des délais de déménagement durant plusieurs semaines.

La société VIJAC relève que l’expert et le bailleur ont retenu le montant de 13.000 euros correspondant au devis qu’elle a produit au titre des frais de déménagement. Sur les frais de réinstallation, la preneuse renvoie aux conclusions de l’expert qui admet la somme de 11.876 euros HT au vu des devis versés mais affecté d’un taux de vétusté de 30%, soit la somme de 8.300 euros, ce qui lui paraît toutefois à parfaire compte tenu de la nécessité de réinstaller un système d’alarme ainsi que l’accessibilité à internet. Sur les frais administratifs, la société VIJAC réclame la somme de 4.500 euros au regard de sa clientèle provenant pour part de la province, ce qui implique des frais de communication, ainsi que des frais juridiques. Enfin, la défenderesse estime que 10.850 euros lui sont dus au titre de la perte partielle de clientèle et ce, au regard de l’évaluation de l’expert selon lequel une perte très marginale de clientèle pouvait survenir justifiant de retenir 5% de la valeur du fonds à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation, la société VIJAC relève que l’expert judiciaire n’a pas pris en considération la charge de l’impôt foncier pesant sur le preneur, soit la somme de 6.369 euros hors taxes au regard de la facture du mois de décembre 2021. Aussi, l’indemnité ne saurait être supérieure à 76.631 euros/an et sous déduction d’un coefficient de précarité de 10% d’usage, soit 67.968 euros HT. La motivation de la bailleresse contestant la précarité n’est pas valable puisque les justificatifs de travaux effectués au cours du bail n’ayant pas été demandés et le mauvais état relevé par l’expert s’appliquant au défaut d’entretien imputable au bailleur et non à la preneuse. Au regard du montant facturé de 70.978,20 euros par an hors taxes, soit un différentiel de 3.010,20 euros HT par an, il convient de réduire la dette locative à hauteur de 11.739 euros TTC selon le calcul [(3.010,20 x 3) x 0,20] auquel il convient d’ajouter les trois derniers mois au titre de l’année 2023 la somme de 903 euros TTC.

Sur les charges, la société VIJAC rappelle que les charges non justifiées ne sont pas dues. Or, depuis janvier 2021, la bailleresse n’aurait pas justifié les charges réclamées. Au cours de cette période, la preneuse s’est vue facturer mensuellement une provision sur charges de 420 euros, soit la somme de 12.700 euros au total qui doit en conséquence lui être restituée. Au surplus, la société VIJAC n’exploitant qu’une partie de l’immeuble, l’imputation des charges devait se faire à concurrence de la surface exploitée. Cependant, en 2021, ce pourcentage n’aurait pas été appliqué conduisant à un trop-perçu de 4.344,36 TTC. De même, en 2022, peut être relevé un trop-perçu de 5.926,34 euros TTC. Enfin pour l’année 2023, il y aurait lieu de rembourser les deux premiers mois de provisions sur charges (1.008 euros HT) et de déduire les 10 mois suivants un montant de charges de 5.040 euros TTC. La société VIJAC sollicite en conséquence la déduction de 19.229,48 euros TTC sur sa dette locative au titre des charges payées entre 2021 et 2023.

A cela, la société VIJAC ajoute les trop-perçus dont aurait bénéficié la société FONCIERE DE FRANCE au titre de l’impôt foncier à hauteur de 16.014 euros TTC entre 2021 et 2023, le bailleur faisant peser à tort la totalité de cet impôt sur le preneur alors que celui-ci doit être calculé au prorata des tantièmes réellement exploités par le preneur, soit en l’espèce 967 tantièmes sur les 2.747 tantièmes du bâtiment.

Par ailleurs, en avril 2021, la bailleresse aurait cessé de régler les factures d’électricité ce qui aurait conduit la preneuse à souscrire un contrat EDF pour l’ensemble de l’immeuble. A ce titre, la société VIJAC considère qu’une restitution de 9.302 euros TTC lui est due au titre de la prise en charge par la bailleresse d’une partie des factures d’électricité, n’étant quant à elle tenue qu’à concurrence des surfaces qu’elle exploite.

La société VIJAC déduit de ces éléments que sa dette locative doit être réduite à hauteur de 56.284 euros TTC.

Sur la violation de ses obligations par la bailleresse, la société VIJAC énonce que si le bailleur ne satisfait pas à ses obligations d’entretien et de transmission de justificatifs de charges, la preneuse est recevable à se voir indemniser de ses préjudices. Elle soutient que lors de la visite de l’expert, la société FONCIERE DE FRANCE n’avait pas encore méconnu ses obligations mais que le mauvais état des bâtiments était néanmoins déjà visible.

Le constat d’huissier établi à sa demande le 09 juin 2023 établirait une absence totale d’entretien de l’immeuble par la bailleresse, provoquant notamment des désordres du fait de l’humidité persistante d’un sous-sol extérieur à l’assiette du bail, ayant occasionné des absences du personnel en raison d’arrêts maladie ainsi que la détérioration du stock, ce dont la bailleresse a été informée à divers reprises. Dès lors, la preneuse n’aurait pas pu bénéficier de son droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail tel que prévu par les dispositions de l’article L145-28 du code de commerce. Au surplus, la preneuse aurait subi une diminution du chiffre d’affaires en raison d’un parking inutilisable. Elle sollicite au regard de ces préjudices une indemnité de 40.000 euros.

La dette locative ne serait donc que de 5.306,56 euros [101.590 – (56.284 + 40.000)].

Pour un plus ample exposé des moyens, il sera renvoyé à leurs conclusions récapitulatives, ainsi qu’en dispose l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 février 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Sur la transférabilité du fonds

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, l’expert judiciaire retient que la société VIJAC exerce dans les locaux une activité de grossiste transférable sans perte de clientèle ; celle-ci étant en composée de professionnels attachés à l’entreprise plus qu’à un emplacement. En outre, les commandes étant effectués en gros, la société VIJAC admet que les achats impliquent des véhicules de transport (camions, voitures etc.) rendant compatible le maintien de la clientèle malgré un éloignement de l’entreprise et ce, grâce aux axes routiers. De surcroît, la transférabilité de l’activité de la société VIJAC et l’absence de perte du fonds de commerce sont reconnues par les deux parties.

Au regard de ces éléments, le tribunal retiendra que le fonds de commerce peut être transféré.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Ainsi, si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Celle-ci doit être calculée, selon la méthode dite du différentiel de loyer, soit l’écart mesure entre la valeur locative de marché des locaux objet de l’éviction et le loyer de renouvellement, avec application d’un coefficient représentatif de la valeur de l’emplacement, au différentiel ainsi obtenu.

En l’espèce, il est admis que le fonds est transférable et l’expert judiciaire relève que la perte de clientèle étant marginale l’indemnité d’éviction sera donc une indemnité de déplacement, égale à la valeur du droit au bail. Il convient donc de déterminer le prix du bail qui aurait été fixé au 1er octobre 2021, la valeur locative de marché des locaux, ainsi qu’un coefficient tenant compte de la valeur de l’emplacement.

Sur le montant de l’indemnité principale, l’expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à 87.600 euros. Il relève en effet une valeur locative de marché à hauteur de 99.700 euros ainsi qu’un loyer de 77.800 euros donnant lieu à un différentiel de 21.900 euros. M. [D] fixe alors un coefficient de situation de 4 permettant d’obtenir au titre de la valeur du droit au bail le montant précédemment mentionné.

L’expert judiciaire, pour l’estimation de la valeur locative, a repris les calculs de surfaces tels qu’établis par les relevés effectués par le cabinet EDM le 12 mai 2001, certifiés par Monsieur [L] [B], architecte DPLG. Au rez-de-chaussée, l’entrepôt s’étend ainsi sur 483,30 m2 tandis que les bureaux, showroom, cuisine et wc représentent une surface de 251,95 m2. A l’étage, la superficie de l’entrepôt est de 84,40 m2 et celles des bureaux, dégagement et wc de 174,45 m2.

Il a ensuite opéré une analyse comparative des loyers unitaires d’autres locaux présentant des caractéristiques comparables à ceux exploités par la société VIJAC au regard des facteurs de valorisation. L’expert souligne notamment ici une très bonne desserte par voie routière, une catégorie ordinaire de la construction plutôt en mauvais état d’entretien apparent et des aménagements modestes des locaux selon une configuration peu rationnelle et sans véritable aire de livraison privative extérieure. Dès lors, pour le rez-de-chaussée, il retient pour l’entrepôt une base de valeur locative de marché à hauteur de 90 euros par m2 et de 120 euros par m2 pour les autres éléments (bureaux, showroom, cuisine, WC). A l’égard du 1er étage, il retient 80 euros par m2 pour l’entrepôt et 110 euros par m2 pour le reste (bureaux, dégagement, WC).

La société FONCIERE DE FRANCE s’accorde avec l’expert judiciaire sur ces premières estimations de la valeur locative de marché. En revanche, la société VIJAC revendique 110 euros par m2 pour l’entrepôt du rez-de-chaussée ; 120 euros par m2 pour les bureaux du 1er étage car ils ne seraient pas aveugles et 90 euros par m2 pour l’entrepôt du premier étage au vu de son utilité.

Cependant, la justification de ces demandes par la société VIJAC n’est pas suffisamment établie. De surcroît, les fenêtre des bureaux donnant sur l’intérieur de l’entrepôt et non sur l’extérieur du bâtiment, ceux-ci constituent bien des pièces aveugles en ce qu’elles ne bénéficient pas de lumière naturelle. Dès lors, les estimations de l’expert judiciaire seront retenues.

La valeur locative actuelle de marché est donc de 43.497 euros pour l’entrepôt du rez-de-chaussée (90 €/m2 x 483,30 m2), 30.234 euros pour les autres éléments du rez-de-chaussée (120 €/m2 x 251,95), 6.752 euros pour l’entrepôt du 1er étage et 19.189 euros pour les bureaux et dégagement de l’étage (110 €/m2 x 174,45 m2), soit un total de 99.700 euros.

Le loyer résultant du bail est quant à lui de 77.800 euros au regard de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux durant le cours du bail, selon le calcul 69.840 euros x (118,41 ILC 2eme trimestre 2020 x 106,28 ILC 4ème trimestre 2011). La différence entre la valeur locative actuelle de marché et le loyer est donc de 99.700 – 77.800 = 21.900.

Au surplus, la société FONCIERE DE FRANCE considère qu’un coefficient de situation de 3.5 serait plus adapté aux caractéristiques physiques des locaux et à la conjonction économique. A l’inverse, la société VIJAC avance qu’un coefficient de situation de 5 serait approprié au regard des observations de l’expert judiciaire.

Néanmoins, au vu de la situation géographique et la proximité avec les axes routiers qui permettent de qualifier une bonne situation des locaux, il n’est pas pertinent de diminuer le coefficient de situation à 3.5. En outre, au regard de l’état apparent de l’immeuble et de l’absence d’aire privative de livraison extérieure, sa revalorisation à 5 n’est pas non plus appropriée.

En ce sens, les griefs portés par la locataire et la bailleresse n’établissent pas de manière suffisamment probante que la position de l’expert judiciaire serait erronée. En conséquence, il convient d’entériner le rapport d’expertise judiciaire sur ce point.

Il convient donc de confirmer la méthodologie et les références adoptées par l’expert judiciaire et de fixer à 87.600 euros le montant de l’indemnité d’éviction principale selon le calcul 21.900 x 4.

Sur le montant des indemnités accessoires

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que le bailleur est tenu d’indemniser le preneur des entiers préjudices subis du fait de l’éviction en ce compris notamment les frais de déménagement, de réinstallation et de remploi.

Sur les frais de remploi :Les frais de remploi comprennent les frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, à savoir le rachat d’un fonds et donc les droits de mutation et les honoraires nécessaires. L’expert judiciaire a basé son calcul sur un pourcentage de 25% d’une année de loyer (24.900 euros) et il a estimé pour les frais d’honoraires ainsi que de rédaction d’actes une somme forfaitaire de 5.000 euros. La société FONCIERE DE FRANCE ne conteste pas ce montant. La société VIJAC quant à elle sollicite sa revalorisation au titre d’une valeur locative de marché également augmentée, ce qui a toutefois précédemment été rejeté. Il convient donc au vu de ces éléments d’entériner le rapport de l’expert judiciaire et de fixer l’indemnité à 29.900 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial : L’indemnité renvoie à la réparation du préjudice subi du fait de la perturbation de l’activité provoquée par l’éviction. Ce trouble est constitué par le temps consacré à la recherche de nouveaux locaux et l’organisation du transfert au préjudice de l’exploitation commerciale. L’expert judiciaire a calculé cette indemnité sur la base d’une semaine de chiffre d’affaires HT moyen sur les années 2018-2019, et l’a donc été évaluée à 16.700 euros, et non au regard de l’excédent brut d’exploitation ou de la masse salariale.

Cette méthode de calcul n’est pas contestée par les parties. Cependant, la société VJIAC estime que le trouble commercial ne peut pas être inférieur à 20 jours de chiffre d’affaires moyen HT, soit 47.508 euros. Elle se reporte en ce sens aux photos des stocks de marchandises situés dans les entrepôts du rez-de-chaussée et de l’étage. Néanmoins, en l’absence de plus amples éléments, les seules photographies des stocks entreposés au sein des entrepôts ne peuvent suffire à fonder la demande de la société preneuse. Il sera donc octroyé à la société VIJAC la somme de 16.700 euros au titre de la réparation du trouble commercial.

Sur le double loyer :Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur évincé du préjudice qu’il subit du fait de l’éventuelle nécessité, à l’occasion du transfert de son activité, de s’acquitter du loyer dû pour ses nouveaux locaux tout en réglant l’indemnité d’occupation au titre de ses anciens locaux. L’expert judiciaire apprécie cette indemnité en fonction d’un mois de loyer de marché (99.700 euros / 12 = environ 8.300 euros).

La société FONCIERE DE FRANCE argue alors qu’au vu de l’absence d’aménagement spécifique des locaux et de la pratique de franchises de loyers pour les locaux d’activités de stockage avec bureaux, aucune indemnité ne devrait être ici perçue par la société VIJAC. Au mieux, elle estime que l’indemnité devrait être fonction d’une semaine de loyer de marché, soit 1.912 euros. A l’inverse, la société VIJAC sollicite une indemnité relative à un mois et demi de loyer sur la base d’un loyer de marché augmenté, soit la somme de 16.778,55 euros.

Il convient ici de considérer, conformément à l’analyse de l’expert judiciaire, que compte tenu de l’activité de grossiste en ligne et de la nature des locaux, une indemnité correspondant à un mois de loyer de marché s’avère justifiée. Il convient alors de retenir à ce titre la somme de 8.300 euros.

Sur les frais de déménagement :Pour les frais de déménagement, la société VIJAC produit un devis émanant de la société PRACTIDEM en date du 04 août 2021 relatif au déménagement des locaux qui fait état d’un montant de 13.000 euros. Ce montant n’est pas contesté par les parties et il est repris par l’expert judiciaire. Par conséquent, l’indemnité de déménagement sera fixée à la somme de 13.000 euros.

e. Sur les frais de réinstallation :

Les frais de réinstallation ont été calculés par l’expert judiciaire selon les devis fournis par la société VIJAC (3.976 euros HT pour les frais de téléphonie et 7.900 euros HT relatifs à la pose de deux coffres-forts) mais affectés d’un abattement moyen de 30% pour vétusté, ce qui l’a conduit à l’évaluer à la somme de 8.300 euros.

La société FONCIERE DE FRANCE sollicite le rejet de l’allocation de frais de réinstallation en raison de l’absence de justification de l’entretien des locaux par la société preneuse ainsi que par la considération de l’ancienneté des lieux et des prestations sommaires de ceux-ci. Selon elle, les nouveaux locaux présenteront nécessairement des prestations équivalentes, notamment au titre des frais de téléphonie. Aussi, sur les coffres-forts, la bailleresse avance que n’est pas rapportée la preuve de leur autorisation en violation de l’article 10 du bail du 22 janvier 2003.

La société VIJAC estime que la somme définie par l’expert est à parfaire au vu de la réinstallation d’un système d’alarme et d’internet, éléments repris par l’expert judiciaire. Elle oppose à la bailleresse les constatations de l’expert quant au mauvais entretien de l’immeuble et non des locaux eux-mêmes.

Les griefs de la société de la société FONCIERE DE FRANCE ne sont pas fondés en ce que la preuve du mauvais entretien des locaux par la preneuse n’est pas apportée tout comme celle de la réalisation de travaux non autorisés au titre du bail commercial. En l’absence de tout état des lieux d’entrée ou descriptif précis des locaux à la remise des clefs au preneur, il ne peut en effet être établi l’absence de coffres-forts à cette date. S’il convient, en conséquence, d’entériner le rapport d’expertise en ce qu’il retient les frais de téléphonie et ceux de fourniture et pose de coffre-fort, ces derniers frais se limiteront toutefois à un seul coffre-fort, faute de démontrer la nécessité d’en posséder deux. Les frais de réinstallation seront en conséquence fixés à la somme de 5.548,20 euros arrondie à 5.548 euros.

f. Sur les frais administratifs divers :

L’expert judiciaire proposé pour les frais administratifs une somme forfaitaire de 2.500 euros en l’absence de devis. Ce montant est contesté par la société FONCIERE DE FRANCE qui considère que cette indemnité ne peut être supérieure à 2.000 euros au vu de la clientèle professionnelle de la preneuse et de la limitation des coûts par internet. La société VIJAC sollicite quant à elle l’obtention de 4.500 euros de frais administratifs en vertu d’une clientèle provinciale impliquant des dépenses supplémentaires quant à l’information de changement d’adresse.

Toutefois, en l’absence d’éléments permettant de démontrer de la nécessité d’effectuer de telles dépenses additionnelles et sans justification valable de la bailleresse quant à l’abaissement de l’indemnité considérée, il convient de retenir conformément à l’expertise judiciaire la somme forfaitaire de 2.500 euros.

g. Sur la perte partielle de clientèle :

L’expert judiciaire déclare ici que la clientèle d’habitués ayant été informée du changement d’adresse du lieu d’exploitation, aucune indemnité ne doit être allouée au titre de la perte de clientèle. Il ajoute que dans l’hypothèse d’une perte très marginale de clientèle, l’indemnité pourrait être estimée à 5% de la valeur du fonds, soit à 10.850 euros.

La société VIJAC considère que la somme de 10.850 euros lui est donc due au titre de la perte partielle de clientèle d’autant que la bailleresse ne respecterait pas ses obligations permettant à la preneuse d’exercer son droit au maintien dans les lieux.

Cependant, aucun élément ne permet de corroborer la perte, même marginale, de clientèle que subirait la société VIJAC du fait de l’éviction. En conséquence, il convient de rejeter toute indemnité sur ce fondement.

*

L’indemnité d’éviction sera dès lors fixée à la somme de 163.548 euros, se composant comme suit :

Indemnité principale : 87.600 euros ;Frais de remploi : 29.900 euros ; Indemnité pour trouble commercial : 16.700 euros ;Indemnité de double loyer : 8.300 euros ;Frais de déménagement : 13.000 euros ;Frais de réinstallation : 5.548 euros, outre la majoration éventuelle due aux frais afférents à l’accessibilité à internet et au système d’alarme ; Frais administratifs : 2.500 euros.

Aux termes de l’article L.145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d’un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant la condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

En l’espèce, conformément à ce texte et en réponse à la demande formée par la société bailleresse, il convient d’ordonner à la société VIJAC de remettre les lieux loués dans un délai de trois mois à compter du paiement de l’indemnité d’éviction.

Le remboursement du dépôt de garantie n’interviendra qu’après la restitution des lieux loués, conformément à l’article IX du bail commercial du 22 janvier 2003.

En outre, l’indemnité d’éviction sera versée entre les mains du service séquestre de l’Ordre des avocats près la cour d’appel de Paris.

2 – Sur l’indemnité d’occupation

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En vertu l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée.

En l’espèce, l’expert judiciaire estime la valeur locative statutaire à la somme de 83.000 euros. Il y applique un abattement de précarité à hauteur de 10%, ce qui conduirait à admettre une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 74.700 euros à compter du 1er octobre 2021.

La société FONCIERE DE FRANCE conteste l’application de l’abattement de précarité. Elle prétend qu’il ne pourrait s’appliquer, faute de tout justificatif émanant de la preneuse quant à l’existence d’investissements dans les lieux loués. La société VIJAC, quant à elle, critique l’absence de considération par l’expert de la charge de l’impôt foncier (6.369 euros HT au vu de la facture versée au dossier en décembre 2021). Au vu de ces éléments, la défenderesse estime que l’indemnité d’occupation annuelle ne saurait être supérieure à 76.631 euros et sous déduction d’un coefficient de précarité de 10% d’usage, soit 67.968 euros HT.

Il convient de constater que le coefficient déterminé par l’expert judiciaire à hauteur de 10% est en cohérence avec l’état général des locaux. La motivation de la bailleresse quant à l’absence de preuves relatives à des investissements de la preneuse au sein des locaux n’est pas de nature à justifier que l’abattement de précarité soit écarté. En effet, la délivrance du congé fait nécessairement obstacle à tout projet de développement et la procédure ayant duré plusieurs années, il est bien justifié qu’un tel abattement soit appliqué.

De surcroît, l’expert précisant avoir pris en considération dans l’évaluation de la valeur locative unitaire la prise en charge par le preneur de l’ensemble des charges foncières aux termes du bail, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction de l’indemnité d’occupation du montant de l’impôt foncier formée par la société VIJAC. De même, elle n’est pas fondée à solliciter la réduction de moitié de cette indemnité au motif de manquements de la part de la société bailleresse.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due par la société VIJAC sera fixée à 74.700 euros rétroactivement à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective des locaux.

Il convient de relever ici que la société FONCIERE DE FRANCE facture depuis le 1er octobre 2021 la somme de 71.818,20 euros par an au titre de l’indemnité d’occupation à la société VIJAC. La société VIJAC est donc redevable à l’égard de la société FONCIERE DE FRANCE du différentiel entre ces deux sommes, soit la somme de 6.628,14 euros au 31 décembre 2023.

3 – Sur les montants dus par la société VIJAC au titre des loyers, charges et accessoires

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société FONCIERE DE FRANCE verse au dossier un décompte arrêté au 27 novembre 2023 faisant état d’un solde débiteur imputable à la société VIJAC.

A ce titre, la société bailleresse sollicite la condamnation de la société VIJAC au paiement de la somme de 101.590,70 euros.

Si la société VIJAC ne conteste pas être redevable de ce montant au titre des loyers, charges et accessoires, elle soutient que la société bailleresse lui est redevable de sommes devant venir en déduction de celui-ci. Elle considère ainsi qu’il existe ainsi un trop-facturé au bénéfice de la bailleresse d’un montant de 56.284 euros TTC au 31décembre 2023.

Sur les charges :L’article L145-40-2 du Code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

L’article R145-36 du Code de commerce énonce que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Par suite de ces textes, il est constant en jurisprudence qu’en l’absence de transmission des justificatifs de charges et de régularisation, le bailleur est obligé de restituer au preneur les provisions sur charges perçues.

A ce titre, la société VIJAC avance que la société FONCIERE DE FRANCE n’aurait pas justifié des charges depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au mois de juillet 2023 alors qu’elle s’y était engagée au sein d’un protocole d’accord du 31 décembre 2020. Toutefois, elle s’est vue facturer mensuellement une provision sur charges de 420 euros, soit un total de 12.700 euros. En outre, la société VIJAC avance que d’après les pièces de la bailleresse des régularisations de charges auraient dû intervenir en 2020, 2021 et 2022. Au surplus, au titre du protocole d’accord susmentionné, la preneuse ne devrait se voir imputer les charges qu’à concurrence de la surface exploitée. Or, cela n’aurait pas été respecté en 2021 (trop-perçu de 3.620,28 euros) et en 2022 (trop-perçu de 4.938,62 euros). Ces trop-perçus auraient cependant été partiellement reconnus au vu des pièces versées au dossier. Enfin en 2023, il y aurait lieu de rembourser 1.008 euros au titre des deux premiers mois et, en conséquence, 5.925,34 euros TTC pour les 10 mois suivants. Finalement, la société VIJAC sollicite la déduction d’un montant de 19.229,48 euros TTC entre 2021 et 2023.

La société FONCIERE DE FRANCE conteste cette demande au titre qu’elle n’aurait pas manqué de communiquer l’intégralité des justificatifs.

Toutefois, pour démontrer ses propos, la société FONCIERE DE FRANCE ne verse aucun justificatif à proprement parler de charges en ce qu’elle se contente de produire un tableau faisant état de régularisation annuelle de charges entre 2020 et 2022. Les sommes listées au sein de cette pièce ne sont pourtant nullement reprises au sein du décompte arrêté au 25 avril 2024. Ainsi, il n’est pas utilement démontré que la transmission des justificatifs de charges ait été valablement effectuée, tout comme les régularisations annuelles de charges. Or l’article 22 du bail précise bien que les charges sont réparties en fonction des surfaces des locaux loués.

En conséquence, il convient de déduire de l’arriéré au titre des loyers et charges dus par la société VIJAC un montant de 9.566,90 euros HT (3.620,28 + 4.938,62 + 1.008), soit 11.480,28 euros TTC, auquel il convient d’ajouter 5.925,31 TTC, soit la somme totale de 17.405,59 euros.

Sur les factures d’électricité : De surcroît, la société VIJAC prétend que la société FONCIERE DE FRANCE aurait suspendu le paiement des factures d’électricité en avril 2021, contraignant la preneuse à souscrire un nouveau contrat portant sur tout l’immeuble en vue de maintenir le fonctionnement de la télésurveillance et des grilles d’entrée électriques. Elle ajoute que si elle est bien la seule occupante de l’immeuble à ce jour, une partie de la facture d’électricité doit nécessairement être mise à la charge du bailleur, notamment au vu de l’électricité au sein des parties communes, à concurrence des tantièmes exploités par la preneuse (967 sur un total de 2747). Elle sollicite à ce titre une restitution de 9.302 euros TTC et verse au dossier les factures EDF réglées entre le mois de mai 2021 et de juillet 2023. Est également versée un mail en date du 13 avril 2021 envoyé par son conseil à celui de la société bailleresse en vue du rétablissement de l’électricité.

La société FONCIERE DE FRANCE argue quant à elle que la société VIJAC aurait choisi de son propre chef de changer le contrat d’abonnement EDF. Elle ne démontrerait en ce sens aucunement avoir averti la bailleresse en amont de ce changement. Aussi, contractuellement, les dépenses d’électricité incomberaient à la preneuse, ici seule occupante de l’immeuble. Elle devrait donc supporter seule lesdites dépenses d’électricité.

L’article 20 du contrat de bail commercial du 22 janvier 2003 stipule que le preneur fait son affaire de tous abonnements d’eau, d’électricité, (…) qui seront liés à des prestations particulières du preneur. L’article 21 du même acte précise que le preneur supporte toutes les charges, prestations, fournitures et dépenses afférentes aux lieux loués.

Aux termes de ces stipulations et en vertu du principe de force obligatoire des conventions issu de l’article 1103 du code civil, le paiement des factures d’électricité incombe valablement à la société VIJAC. Toutefois, le contrat de bail limite, aux termes de son article 22, cette imputation aux locaux loués et il ne peut aucunement être imposé à la société VIJAC le paiement des factures d’électricité relatives aux parties non exploitées. Or, il est démontré que la bailleresse a cessé de régler tout paiement en lien avec l’électricité à compter du 1er juin 2021 au titre de la pièce versée par elle et faisant état de régularisations de charges. Aussi, elle ne peut valablement arguer ne pas avoir été avertie des difficultés rencontrées par la preneuse et ce, d’autant que celle-ci l’a avisé par courriel du 13 avril 2021 de la coupure de courant.

La société VIJAC n’ayant pas à régler l’entièreté des factures d’électricité pour l’immeuble en son entier, il convient d’ordonner la restitution à son bénéfice de la somme de 7.843,29 euros TTC au titre des factures d’électricité au regard du montant de 12.109,47 euros TTC réglé à ce titre par la société VIJAC (pièce n°13) et ce, alors qu’au regard des surfaces exploitées par elle, elle n’était redevable que de la somme de 4.266,17 euros TTC.

Sur l’impôt foncier :De plus, la société VIJAC avance que la société FONCIERE DE FRANCE lui réclamerait l’entier impôt foncier sans considération des tantièmes exploités par la société VIJAC. Ainsi en 2021, la bailleresse aurait facturé 6.642 euros TTC excédentaires et 3.678 euros TTC en 2022. En 2023, la société VIJAC déduit en l’absence de justificatif fiscal un trop facturé de 5.394 euros TTC. Finalement, elle sollicite à ce titre la déduction des sommes dues au titre de la dette locative d’un montant de 16.014 euros TTC.

La société FONCIERE DE FRANCE ne développe pas d’argumentation contraire sur ce point au sein de ses écritures.

Toutefois, en l’absence de toute pièce permettant d’établir le montant exact de l’impôt foncier réclamé auprès de la société FONCIERE DE FRANCE, la société VIJAC sera déboutée de sa demande.

Si d’après le décompte arrêté au 27 novembre 2023, la société VIJAC était débitrice de la somme de 101.590,56 euros, il convient de déduire de ce montant le différentiel entre l’indemnité d’occupation réclamée et celle fixée par la présente décision, soit 6.628,14 euros, mais également 17.405,59 euros au titre des charges injustifiées et 7.843,29 euros au titre des factures d’électricité, soit la somme totale de 31.877,02 euros.

Dès lors, la société VIJAC est redevable à l’égard de la société FONCIERE DE France de la somme de 69.713,54 euros au titre de la dette locative.

Sur la compensationL’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la société FONCIERE DE FRANCE est débitrice de la société VIJAC à hauteur de 163.548 euros. Réciproquement, la société VIJAC est obligée au profit de la société FONCIERE DE FRANCE à hauteur de 69.713,54 euros.

En conséquence, il convient de mettre en œuvre le mécanisme de la compensation ici et de condamner finalement la société FONCIERE DE FRANCE à payer à la société VIJAC la somme de 93.834,46 euros TTC (163.548 – 69.713,54).

4 – Sur la demande indemnitaire formée par la société VIJAC

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le créancier du fait du manquement.

La société VIJAC se fonde sur ces dispositions pour soutenir que la société FONCIERE DE FRANCE aurait commis un manquement à ses obligations légales de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible en raison d’une absence d’entretien de l’ensemble immobilier dans lequel se trouve les locaux. Elle soutient ainsi avoir subi des préjudices financiers constitués par la détérioration de marchandises, la baisse du chiffre d’affaires et les arrêts maladie ayant découlé de la forte humidité des locaux loués du fait des manquements de la bailleresse. Cette humidité proviendrait principalement de la cave, espace non donné à bail, qui serait recouverte d’une eau stagnante sur toute la surface depuis des mois, rendant les locaux difficilement chauffables et provoquant de la moisissure. Ces éléments auraient empêché l’exercice de son droit de maintien dans les lieux aux conditions du contrat de bail qui sous-tend le respect de l’article 1719 du code civil par le bailleur. La société preneuse se réfère ici à l’expertise judiciaire qui rend compte du mauvais état général des bâtiments par opposition à l’intérieur des locaux dits en état d’usage. Également, est versé au dossier au dossier un constat d’huissier en date du 09 juin 2023 qui relève la présence de traces de moisissures ainsi que des décollements d’enduit au sein des locaux et constate la présence d’eau stagnante au sous-sol. La société VIJAC sollicite la somme de 40.000 euros en réparation de ses préjudices.

La société FONCIERE DE FRANCE estime que si des désordres sont constatés, c’est en raison du mauvais entretien et du modeste aménagement des locaux et sollicite en conséquence le rejet du montant demandé en réparation des désordres subis qui ne serait pas justifié.

En l’espèce, la société VIJAC ne démontre pas avoir porté à la connaissance de la société FONCIERE DE FRANCE le constat réalisé le 09 juin 2023 par Maître [S] [T], commissaire de justice, avant le 06 septembre 2023 ni lui avoir dénoncé antérieurement les désordres relatifs notamment à l’humidité du bâtiment. Au demeurant, la société VIJAC ne démontre pas la réalité d’une diminution de son chiffre d’affaires ni la preuve des arrêts maladie découlant des désordres dénoncés. Elle ne peut en conséquence arguer sur ce fondement d’un manquement de la bailleresse.

En revanche, il ressort des pièces de la procédure que la société FONCIERE DE FRANCE a cessé de régler les factures d’électricité à compter du 1er juin 2021, contraignant ainsi la société VIJAC à devoir contracter un abonnement pour la totalité du bâtiment. Elle n’a en outre procédé à aucune régularisation de la situation malgré la demande qui lui en a été faite par la société preneuse. En ne permettant pas à cette dernière une jouissance paisible de ses locaux, elle a manqué à ses obligations et a occasionné un préjudice à la société VIJAC.

En conséquence, la société FONCIERE DE FRANCE sera condamnée à verser à la société VIJAC la somme de 2.000 euros en réparation des préjudices subis et démontrés ayant découlé de la violation de l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux.

5 – Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie les frais irrépétibles.

L’équité commande, au regard des circonstances particulières de l’espèce et des manquements contractuels réciproques des deux parties à l’instance, d’ordonner le partage des dépens, en ce compris les frais d’expertise, et de laisser aux parties la charge de leurs propres frais irrépétibles. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Fixe à 163.548 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. FONCIERE DE FRANCE à la S.A.R.L. VIJAC ;

Constate que la S.A.R.L. VIJAC est débitrice de la somme de 69.713,54 euros au profit de la S.C.I. FONCIERE DE FRANCE au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 décembre 2023 ;

Dit que par l’effet de la compensation, la S.C.I. FONCIERE DE FRANCE est condamnée à payer à la S.A.R.L. VIJAC la somme de 93.834,46 euros TTC ;

Dit que cette somme de 93.834,46 euros sera versée entre les mains du service séquestre de l’Ordre des avocats près la cour d’appel de Paris ;

Dit que le remboursement du dépôt de garantie n’interviendra qu’après la restitution des lieux loués ;

Condamne la S.A.R.L. VIJAC à payer à la S.C.I. FONCIERE DE FRANCE la somme de 74.700 euros par an à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective des locaux ;

Condamne la S.C.I. FONCIERE DE FRANCE à payer à la S.A.R.L. VIJAC la somme de 2.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de son manquement à l’obligation de jouissance paisible des locaux ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 septembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT