TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/00372

N° Portalis DB3S-W-B7H-YVSU

Minute : 466/24

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER de la

SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [Z] [W] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP L.D.G.R. AVOCATS

Copie délivrée à :

MME [Y]

Le 6 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [W] [Y], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 04 mars 2023, In’Li SA a donné à bail à Mme [Z] [Y] un logement et un emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 4], pour un loyer toutes charges comprises de 830,12 euros.

Par acte du 06 mars 2023, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements de Mme [Z] [Y].

Des loyers étant demeurés impayés, In’Li SA a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à Mme [Z] [Y], par exploit d’huissier du 27 juin 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 526,34 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, Action Logement Services SAS a fait assigner Mme [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, consent à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

oà titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;

oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

oen tout état de cause :

?ordonner l’expulsion de Mme [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

?condamner Mme [Z] [Y] à payer :

?la somme de 5 405,06 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 13 octobre 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 526,34 euros à compter du commandement de payer, sur le surplus à compter de l’assignation ;

?une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges due à compter de la résiliation du contrat et ce jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

?une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

one pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 16 novembre 2023, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [Z] [Y], comparante, reconnaît la dette dans son principe et demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de sa demande, elle actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Mme [Z] [Y] a indiqué avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis le 22 janvier 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe le 04 avril 2024, Mme [Z] [Y] a justifié avoir été déclarée recevable au bénéfice des mesures de traitement de sa situation de surendettement, par décision du 05 février 2024.

MOTIFS

oSur la qualité à agir d’Action Logement Services SAS

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 06 mars 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements pris par Mme [Z] [Y] au titre du contrat de bail conclu le même jour.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, In’Li SA a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Par quittance subrogative en date du 02 novembre 2023, In’Li SA, bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 5 676,94 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits de In’Li SA au titre du contrat de bail précité.

oSur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 06 juillet 2022 que Mme [Z] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 830,12 euros, toutes charges comprises.

La caution subrogée produit un décompte des sommes avancées duquel il ressort qu’elle a réglé au propriétaire une somme globale de 5 405,06 euros, arrêtée au mois de novembre 2023 inclus.

Toutefois, la caution ne fait état d’aucune quittance subrogative quant à la somme de 9,12 euros qu’elle prétend avoir versé au titre du mois de novembre 2023. Sa créance doit donc être limitée à la somme de 5 395,95 euros, terme d’octobre 2023 inclus.

Mme [Z] [Y], ne propose aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [Y] au paiement d’une somme de 5 395,95 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 245,34 € à compter du 27 juin 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 16 novembre 2023, date de l’assignation.

oSur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à approbation des mesures de traitement.

L’article 24 VII prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 06 juillet 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 juin 2023 pour la somme en principal de 1 526,34 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2023, 24 heures.

Mme [Z] [Y] propose de régler sa dette par mensualité de 150 euros. Le bailleur indique que celle-ci a repris le paiement du loyer courant et qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La défenderesse expose exercer un emploi rémunéré à hauteur de 2 400 euros par mois, ce qui lui permet d’assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

Par décision du 05 février 2024, Mme [Z] [Y] a été déclarée recevable au bénéfice des mesures de traitement de sa situation de surendettement.

Compte tenu de ces éléments, Mme [Z] [Y] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités rappelées au dispositif et les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus.

Lorsque la commission de surendettement, à défaut le juge du surendettement en cas de contestation, aura adopté les mesures de traitement de la situation de surendettement de la loi, celles-ci se substitueront de plein droit aux présents délais, avec les mêmes effets.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [Z] [Y], en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [Z] [Y] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Action Logement Services SAS pourra faire procéder à son expulsion. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Ce maintien dans les lieux après la résiliation effective du contrat empêchera le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 06 juillet 2022. Cet état de fait causera directement un préjudice personnel à Action Logement Services SAS dès lors que celle-ci est tenue au remboursement au propriétaire bailleur des indemnités d’occupation impayées.

Cette indemnité sera due prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant. Action Logement Services SAS ne pourra en réclamer le paiement à Mme [Z] [Y] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juillet 2022 entre In’Li SA et Mme [Z] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 5 395,95 euros, arrêtée au 31 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 245,34 € à compter du 27 juin 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 16 novembre 2023, date de l’assignation ;

AUTORISE Mme [Z] [Y] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 395,95 euros, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, ce jusqu’à adoption par la commission de surendettement, à défaut par le juge du surendettement, des mesures de traitement de sa situation de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que les mesures de traitement de sa situation de surendettement adoptées par la commission de surendettement, à défaut par le juge du surendettement se substitueront de plein droit, avec les mêmes effets, aux présents délais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

RAPPELLE que l’échéancier doit être mis en place avec Action Logement Services SAS et les loyers courants payés à In’Li SA ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers se substitueront de plein droit aux présents délais, avec les mêmes effets sur la suspension de la procédure d’expulsion ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [Z] [Y] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 06 juillet 2022 entre In’Li SA et Mme [Z] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°14 situés [Adresse 4] sur la période courant du 01 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire, sous réserve de la production par Action Logement Sevices SAS d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux à un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à Action Logement Services SAS l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

DEBOUTE Action Logement Services SAS de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la délivrance de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION