TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/08564 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YADL

N° de MINUTE : 25/00461

DEMANDEUR

GRANDE PHARMACIE PASTEUR

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Me [Y], avocat au barreau de PARIS , Toque R46

C/

DEFENDEURS

Madame [A] [C] veuve [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1102

Monsieur [E] [D] [T]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1102

Monsieur [N] [V] [T]

né le 27 Septembre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1102

Monsieur [Z] [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

DÉBATS

Audience publique du 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 2020, Monsieur [J] [T], aux droits duquel viennent Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] (les consorts [T]), a donné à bail commercial à la société PHARMACIE PASTEUR des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12] (93).

Par acte du 3 janvier 2022, la société PHARMACIE PASTEUR a cédé son fonds de commerce à la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR, en ce compris le droit au bail.

Par acte du 8 août 2023, les consorts [T] ont assigné la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— « -DIRE ET JUGER que les requérants sont recevables et bien-fondés à demander au Tribunal l’annulation de la clause du nouveau bail signé le 1er janvier 2021, relative à l’occupation des emplacements de stationnement qui mentionne « le parking est à disposition de la Pharmacie aux horaires d’ouverture exclusivement »

— DIRE ET JUGER que la SNC GRANDE PHARMACIE PASTEUR ne pourra utiliser que deux emplacements de stationnement

— CONDAMNER la Société GRANDE PHARMACIE PASTEUR à verser respectivement à chacun des requérants, la somme de 1 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision

— CONDAMNER la Société GRANDE PHARMACIE PASTEUR au paiement des entiers dépens ».

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/9372.

Par actes de commissaire de justice en date des 24 août et 7 septembre 2023, la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR a assigné les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de les voir notamment condamner à assurer la jouissance paisible et exclusive de l’intégralité des places de parking.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/8564.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction par mention au dossier le 3 avril 2024, les deux affaires étant appelées sous le numéro de RG 23/8564.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER Messieurs [Z] [N] [T], [N] [V] [T] et [E] [T] ainsi que de Madame [A] [S] veuve [T] à assurer la jouissance paisible et exclusive de l’intégralité des places du parking des locaux sis [Adresse 4];

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée à partir du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Messieurs [Z] [N] [T], [N] [V] [T] et [E] [T] ainsi que de Madame [A] [S] veuve [T] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

— CONDAMNER Messieurs [Z] [N] [T], [N] [V] [T] et [E] [T] ainsi que de Madame [A] [S] veuve [T] à lui payer la somme de 300 000 euros au titre du préjudice économique subi ;

— CONDAMNER Messieurs [Z] [N] [T], [N] [V] [T] et [E] [T] ainsi que de Madame [A] [S] veuve [T] à remettre toutes les quittances des sommes reçues au titre du bail commercial du 1er janvier 2020, à titre des loyers et charges pour la période du 3 janvier 2022 à la date de la décision à intervenir ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour à partir du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Messieurs [Z] [N] [T], [N] [V] [T] et [E] [T] ainsi que de Madame [A] [S] veuve [T] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Messieurs [Z] [N] [T], [N] [V] [T] et [E] [T] ainsi que de Madame [A] [S] veuve [T] au paiement des entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré la rédaction imparfaite du dispositif de l’assignation des consorts [T], il sera considéré que leur demande visant à voir dire et juger qu’ils sont bien fondés à solliciter l’annulation de la clause relative à l’occupation des emplacements de stationnement constitue une demande d’annulation de cette clause.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs à la demande visant à voir juger que les consorts [T] ont commis un manquement à leur obligation de délivrance, qui ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais un moyen au soutien de la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’annulation de la clause relative à l’occupation des emplacements de stationnement

Se fondant sur l’article 1130 du code civil, les consorts [T] sollicitent l’annulation de la clause relative à l’usage des emplacements de parking, soutenant que celle-ci résulte d’une erreur de plume. Ils font valoir que les précédents baux conclus entre Monsieur [J] [T] et la société PHARMACIE PASTEUR prévoyaient que six des emplacements de parking seraient affectés aux locataires de l’immeuble à usage d’habitation, le surplus étant réservé à la société PHARMACIE PASTEUR, et que cette mention n’a pas été reprise par le bail du 1er janvier 2020. Ils soutiennent qu’un changement d’assiette du bail aurait nécessairement entraîné une augmentation du loyer, ce qui n’a pas été le cas.

S’opposant à cette demande, la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR fait valoir que ce changement d’assiette résulte d’une volonté du bailleur de prendre en considération l’accord existant depuis des années entre les parties. Elle se prévaut à cet égard d’une lettre du syndic aux résidents de l’immeuble datée du 27 octobre 2004 ainsi que d’une lettre adressée par Monsieur [J] [T] le 28 avril 2005.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, la clause de désignation des locaux du bail du 1er janvier 2020 est ainsi rédigée :

« local commercial 215 m²comprenant caves en sous-sol, d’un espace de vente, zone de stockage avec bureau, ainsi qu’un coin cuisine avec wc,le parking est à disposition de la pharmacie aux horaires d’ouverture exclusivement ».

Le bail du 10 octobre 2000 conclu entre Monsieur [J] [T] et la société PHARMACIE PASTEUR stipulait, s’agissant des emplacements de parking :

« Il est observé que la cour intérieure de l’immeuble, est essentiellement réservée à l’usage de parkings dont 6 d’entre eux seront affectés aux locataires de l’immeuble à usage d’habitation. Le surplus étant spécialement réservé à la SNC PHARMACIE PASTEUR ci-dessus dénommée. ».

Cette même mention est reprise par le bail du 15 mars 2010 conclu par les mêmes parties.

Cependant, il ne se déduit pas de cette différence de désignation que Monsieur [J] [T] ait commis une erreur lors de la formation du bail du 1er janvier 2020. En effet, les baux du 10 octobre 2000 et du 15 mars 2010 ne prévoyaient aucune limitation horaire, contrairement au bail du 1er janvier 2020, et il peut dès lors être considéré que cette nouvelle limitation horaire est venue compenser la modification de l’assiette du bail.

Au surplus la lettre du syndic du 27 octobre 2004, aux termes de laquelle le syndic rappelle aux résidents que « la cour est attribuée uniquement à la Pharmacie qui bénéficie d’un droit de stationnement dans son bail » et qu’une « tolérance est accordée pendant les périodes de fermeture de la Pharmacie » démontre que la société PHARMACIE PASTEUR avait dès cette époque la jouissance exclusive des places de stationnement, ce que confirme la lettre manuscrite signée par Monsieur [J] [T] le 28 avril 2005.

Faute pour les consorts [T] de démontrer l’existence d’une erreur de nature à affecter la validité de la clause relative à la jouissance des parkings, ils seront déboutés de leur demande de nullité ainsi que de leur demande visant à voir « DIRE ET JUGER que la SNC GRANDE PHARMACIE PASTEUR ne pourra utiliser que deux emplacements de stationnement ».

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR

Se fondant sur les articles 1217, 1231-1 et 1315 du code civil, la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR sollicite que les consorts [T] soient condamnés à lui payer les sommes de 8 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et de 300 000 euros au titre de son préjudice économique.

Se prévalant d’un procès-verbal de constat ainsi que de deux attestations de clients, elle fait valoir que l’accès au parking est un facteur primordial pour l’exploitation de la pharmacie au regard de son emplacement dans une rue étroite et urbaine, et que son chiffre d’affaires a baissé d’environ 15 % sur la période allant du 1er août 2022 au 31 juillet 2023 par rapport aux trois années précédentes.

Les consorts [T] ne répondent pas à cette demande.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En l’espèce, il est acquis que le bail liant les parties confère à la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR la jouissance des huit emplacements de stationnement situés dans la cour de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal du 17 avril 2023 que le nombre de véhicules stationnés est systématiquement supérieur au nombre de clients présents dans la pharmacie, certains véhicules demeurant stationnés plusieurs jours de suite.

La société GRANDE PHARMACIE PASTEUR produit également un courriel d’un dénommé [B] [W] se plaignant de l’absence de places de stationnement, ainsi que d’une lettre manuscrite d’une personne se présentant comme un client de la pharmacie, étant observé que ces pièces ne constituent pas des attestations au sens de l’article 202 du code de procédure civile.

Pour autant, les consorts [T] ne produisent aucune pièce de nature à contredire ces éléments, et se prévalent au contraire d’un courrier de leur conseil aux termes duquel ils indiquent s’opposer à l’usage par la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR des emplacements de stationnement.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les consorts [T] ont manqué à leur obligation de délivrance en ne permettant pas à la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR de jouir des places de stationnement selon les modalités prévues contractuellement.

S’agissant du préjudice de jouissance, il sera évalué, au regard des annonces immobilières produites par la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR et des photographies desdits emplacements, à 20 euros par place de parking par mois, soit pour la période allant du 3 janvier 2022 au 31 décembre 2024 à la somme de 5 760 euros (20 x 8 x 36) arrondie à 5 800 euros.

S’agissant du préjudice économique, la simple production des synthèses d’activités des années 2019 à 2023 ne suffit par à établir un lien de causalité entre la baisse du chiffre d’affaires sur l’exercice 2022-2023 et l’absence d’accès de la clientèle aux parkings, ce d’autant qu’il ressort des pièces produites par la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR que cet accès était déjà problématique en 2004, qu’il n’est pas démontré qu’il ait été paisible de 2019 à 2022, et que le fonds de commerce a changé de propriétaire en 2022, pouvant expliquer une différence de chiffre d’affaires à compter de cette date. Faute pour la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR d’apporter la preuve de son préjudice, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

La société GRANDE PHARMACIE PASTEUR sera également déboutée de sa demande visant à voir condamner les consorts [T] sous astreinte à « assurer la jouissance paisible et exclusive de l’intégralité des places du parking », demande insuffisamment précise pour être susceptible d’exécution, et qui n’est pas reprise dans le corps de ses conclusions.

Sur la demande de remise des quittances de loyers sous astreinte

Se fondant sur l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR sollicite que les consorts [T] soient condamnés, sous astreinte de 150 euros par jour à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision, à lui remettre toutes les quittances des sommes reçues au titre du bail du 1er janvier 2020 à titre des loyers et charges pour la période du 3 janvier 2022 à la date de la décision à intervenir Elle fait valoir que malgré plusieurs demandes formelles de sa part, adressées en bonne et due forme, les bailleurs n’ont pas fourni les avis d’échéance et les quittances requises pour les sommes réglées au titre du bail. Elle soutient que cette situation l’expose potentiellement à des pénalités financières et administratives.

Les consorts [T] ne répondent pas à cette demande.

Conformément à l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR qu’elle a à plusieurs reprises sollicité auprès des bailleurs la remise des quittances de loyers.

Les consorts [T] ne démontrent pas avoir répondu à cette demande.

En conséquence, il sera enjoint aux consorts [R] de transmettre à la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR les quittances de loyers depuis janvier 2022, sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant trois mois, compte tenu de la demande réitérée de la locataire.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [T], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Les consorts [T] seront donc condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] de leur demande en nullité de la clause du bail liant les parties en date du 1er janvier 2021, relative à l’occupation des emplacements de stationnement,

Déboute Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] de leur demande visant à voir « DIRE ET JUGER que la SNC GRANDE PHARMACIE PASTEUR ne pourra utiliser que deux emplacements de stationnement »,

Condamne Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] à payer à la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR la somme de 5 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la période allant du 3 janvier 2022 au 31 décembre 2024,

Déboute la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR de sa demande visant à voir condamner Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] sous astreinte à « assurer la jouissance paisible et exclusive de l’intégralité des places du parking des locaux sis [Adresse 4] »,

Condamne Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] à transmettre à la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR les quittances de loyers depuis le mois de janvier 2022 et jusqu’à la date de la présente décision, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de trois mois,

Se réserve la liquidation de l’astreinte,

Condamne Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] à payer à la société GRANDE PHARMACIE PASTEUR la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [M] [C] veuve [T], Monsieur [Z] [T], Monsieur [N] [T] et Monsieur [E] [T] aux dépens.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

Fait au Palais de justice, le 07 Avril 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON