TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 20]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/07523 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZI5P

N° de MINUTE : 25/00334

Monsieur [B] [F]

né le 11 octobre 1988 à [Localité 25]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Madame [E] [I] épouse [F]

née le 14 septembre 1990 à [Localité 24] à [Localité 26]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Ayant pour Avocat : Maître [J], avocat au barreau de PARIS, vestiaire: B1131

DEMANDEURS

C/

Madame [R] [Y]

née le 27 janvier 1967 à [Localité 18] (ALGÉRIE)

[Adresse 10]

[Localité 15]

représentée par Maître Richard LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2309

La société MMA ENTREPRISE- SARL LA FABRIQUE D’ASSURANCE es qualités d’assureur de la société AD PLOMBERIE SANITAIRE

[Adresse 13]

[Localité 16]

Adresse du siège social

[Adresse 5]

[Localité 16]

La société AD PLOMBERIE SANITAIRE

[Adresse 1]

[Localité 17]

non comparante

INTERVENANT [Localité 23]

La S.A MMA IARD

[Adresse 6]

[Localité 12]

Ayant pour Avocat : Maître Virginie FRENKIAN de la SELARLL FRENKIAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0693

INTERVENANT [Localité 23]

La S.A.M MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Virginie FRENKIAN de la SELARL FRENKIAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0693

INTERVENANT VOLONTAIRE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de : Madame [Z] [K], Greffière stagiaire

DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 27 mars 2024 par Maître [M] [C], notaire, Monsieur [B] [F] et Madame [E] [I] épouse [F] ont acquis auprès de Madame [R] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] moyennant le prix de 407.000 €.

Les époux [F] souhaitant procéder à des travaux de rénovation intérieure de leur nouveau bien immobilier, ont mandaté la société PEREIRA qui par courrier en date du 09 avril 2024 leur a signalé l’existence de plusieurs malfaçons faisant obstacle aux rénovations envisagées.

Par courrier de leur conseil en date du 18 avril 2024, les époux [F] ont mis en demeure Madame [Y] de leur payer la somme de 78.076 € correspondant à une réduction du prix de vente de 10 % et au coût des travaux réparatoires.

Selon courrier en date du 24 avril 2024, l’assurance de protection juridique de Madame [Y] a répondu par un refus invoquant l’existence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

A la suite de fortes pluies au mois de mai 2024, les époux [F] ont déploré d’importantes infiltrations à l’intérieur de leur maison d’habitation.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, Monsieur [B] [F] et Madame [E] [I] épouse [F] ont assigné Madame [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur restituer 10% du prix de vente de l’immeuble [Adresse 3] et les indemniser des préjudices subis.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, Madame [R] [Y] a fait assigner en intervention forcée la société AD PLOMBERIE SANITAIRE et son assureur la MMA ENTREPRISE AGENCE N°040953300 – SARL LA FABRIQUE D’ASSURANCE et la SA MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à la demande de Monsieur et Madame [F] dans l’instance pendante devant le tribunal de Bobigny 6ème chambre section [Immatriculation 7]/07523.

Selon conclusions notifiées par RPVA en date du 13 janvier 2025, la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES est intervenue volontairement à l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 février 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 03 décembre 2024, les époux [F] demandent au tribunal de :

« CONDAMNER Madame [R] [Y] à restituer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [F] la somme de 40.700 euros, sur le prix de vente de la maison au titre de la garantie des vices cachés,

CONDAMNER Madame [R] [Y] à indemniser Monsieur [B] [F] et Madame [E] [F] de l’intégralité des préjudices subis,

En conséquence :

CONDAMNER Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [F] la somme de 500 euros par mois à compter du mois d’avril 2024 et ce jusqu’à parfaite réparation des désordres affectant la maison et à tout le moins jusqu’à la date de la décision à intervenir au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNER Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame

[E] [F] les sommes de :

17.435 euros au titre des travaux de réfection de la toiture,

19.941 euros au titre des travaux de réfection du carrelage.

Soit la somme de 37.376 euros au titre des devis permettant de remédier aux désordres affectant le pavillon.

CONDAMNER Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [F] la somme de 7.227 euros au titre du devis permettant la reprise des peintures de la maison endommagées par les infiltrations.

CONDAMNER Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [F] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNER Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [F], la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Madame [R] [Y] aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 05 novembre 2024, Madame [Y] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que l’acte de vente contient une clause d’exclusion des vices cachés,

En conséquence,

— DEBOUTER Mr et Mme [F] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés à l’encontre de Madame [R] [Y] dès lors que l’acte de vente prévoit une clause d’exclusion des vices cachés,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que Madame [R] [Y] est de bonne foi et n’est pas un vendeur professionnel,

— DEBOUTER Mr et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

— JUGER que la demande en restitution d’une partie du prix de vente ne se cumule pas avec les demandes au titre des travaux de réfection et les dommages et intérêts,

Dans l’hypothèse où le Tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de Madame [R] [Y],

— CONDAMNER la société AD PLOMBERIE, MMA ENTREPRISE LA FABRIQUE D’ASSURANCE, MMA IARD à garantir Madame [Y] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Mr et Mme [F] à régler à Madame [R] [Y] la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.»

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 13 janvier 2025, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

« METTRE hors de cause la Société MMA ENTREPRISE-LA FABRIQUE D’ASSURANCE, qui n’est pas assureur,

DECLARER recevable l’intervention volontaire des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

JUGER la Société MMA IARD SA et la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureur de la Société AD PLOMBERIE, recevable en leurs écritures et les déclarer bien fondées,

DEBOUTER Mme [Y] de toute demande dirigée à l’encontre de la Société MMA IARD SA et la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureur de la Société AD PLOMBERIE,

JUGER que la Société MMA IARD SA et la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureur de la Société AD PLOMBERIE, n’est l’assureur de cette dernière ni à la date de la DOC et à la date de l’achèvement des travaux, En conséquence,

JUGER que la police de la Société MMA IARD SA et la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureur de la Société AD PLOMBERIE n’a pas vocation à être mobilisée.

METTRE HORS DE CAUSE la Société MMA IARD SA et la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureur de la Société AD PLOMBERIE,

CONDAMNER Mme [Y] à payer à la Société MMA IARD SA et la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3.000€ au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par M^e Virginie FRENKIAN de la SELARL FRENKIAN AVOCATS, Avocat aux offres de droit. »

***

Assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, AD PLOMBERIE n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile. L’analyse des arguments de la défenderesse conditionne ainsi tant la qualification de ses moyens au sens de l’article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, par conclusions notifiées par RPVA en date du 21 janvier 2025, Madame [Y] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2025, expliquant avoir changé de conseil, que son nouveau conseil s’est constitué le 12 janvier 2025 et a fait parvenir par RPVA une demande d’expertise.

Or, d’une part, la constitution de Me [T] en lieu et place de Me [V] pour Madame [Y] n’est parvenue au tribunal que le 16 janvier 2025, d’autre part, un changement de conseil ne peut constituer une cause grave justifiant du rabat de l’ordonnance de clôture.

A cet égard, le message RPVA adressé le 12 janvier 2025 par Me [T] ne comportait aucun pièce jointe justifiant d’une constitution en lieu et place de Me [V], de sorte qu’il a donné lieu à un message de refus du greffe lui indiquant de bien vouloir transmettre en pièce jointe sa constitution.

Par ailleurs, les conclusions adressées par Madame [Y] aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire n’ont pas été adressées par le RPVA au juge de la mise en état, qui n’en a ainsi jamais été valablement saisi.

A cet égard, le message RPVA adressé le 14 janvier 2025 par Me [T], comportant des conclusions en réponse ainsi que des conclusions aux fins de nomination d’un expert, a été refusé par le greffe, Me [T] n’ayant, à cette date, pas valablement régularisé sa constitution en lieu et place de Me [V] comme le lui avait demandé le greffe. Cette régularisation n’est intervenue que le 16 janvier 2025 postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Dès lors, force est de constater qu’aucune cause grave ne s’est révélée après l’ordonnance de clôture.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2025.

Sur l’intervention volontaire de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Conformément aux articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Sur les demandes des époux [F]

Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d’une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché présentant l’ensemble de ces caractéristiques.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, selon acte authentique de vente en date du 27 mars 2024, les époux [F] ont acquis de Madame [Y] une maison d’habitation située [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 27], moyennant le prix de 407.000 € et décrit comme suit :

« Un pavillon d’habitation élevé sur sous-sol total comprenant : garage, dégagement, pièce, chaufferie, salle d’eau, WC,

Un rez-de-chaussée divisé en séjour double, deux chambres, entrée, cuisine, WC

Le VENDEUR déclare que par suite des travaux d’extension et d’aménagement intérieurs la désignation actuelle est :

Un pavillon d’habitation élevé sur sous-sol total comprenant :

Au sous-sol : Garage, dégagement, pièce, chaufferie, salle d’eau avec wc ;

Escalier menant à l’étage, comprenant :

Hall d’entrée, séjour avec cuisine ouverte, trois chambres, deux salles d’eau, WC, et rangement dans le couloir.

Jardin ».

Il résulte du courrier du 09 avril 2014 émanant de la société PEREIRA que :

« (…) – les murs de la SDB et des toilettes sont imbibés d’eau, lors de l’enlèvement de la faïence aux murs nous avons constaté que les murs sont composés de plaque BA13 simple au lieu de plaques hydrofuges qui est prévu pour les pièces d’eau

— concernant le sol carrelé qui se trouve dans les pièces suivantes :

— entrée, salon, couloir, chambre qui donne sur la terrasse (côté jardin).

Le carrelage a été collé partiellement, par endroits par plots en ciment. C’est pour cela que le carrelage sonne creux à plusieurs endroits et fragilise le sol carrelé.

— partie toiture, de l’eau pluviale stage au sol. Le sol est gorgé d’eau, celle-ci ne s’évacue pas et par la suite provoquera des infiltrations importantes sur les plafonds du couloir, des chambres, SDB, WC et sur une bonne partie du salon.

Pour cela je ne peux m’engager à effectuer les travaux de peinture comme prévu dans notre devis, tant que des travaux ne seront pas exécutés l’évacuation de l’eau stagnante.

— partie sous-sol, lorsqu’il pleut une infiltration d’eau importante s’écoule entre le mur et la terrasse qui vient s’écouler dans le sous-sol. ».

Ces constats sont corroborés par ceux effectués par Maître [W] [G], commissaire de justice, aux termes de son procès-verbal du 2 juin 2024, illustré de nombreuses photographies :

« PREMIERE CHAMBRE :

Le plafond est recouvert d’une peinture d’aspect récent.

Je note dans l’angle mur/plafond en fond droite une nuance au niveau de la couleur de plafond. (…)

SEJOUR AVEC CUISINE OUVERTE :

Le plafond et les murs sont recouverts d’une peinture d’aspect récent.

Il est à noter, en plafond, en milieu de surface des nuances de coloris à plusieurs endroits.

Le sol est recouvert d’un carrelage.

Au tapotement des carreaux de carrelage posés au sol, certains sonnent creux.

DEUXIEME CHAMBRE :

Les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture d’aspect récent.

Je note au plafond, en angle à droite et sur toute la longueur de la pièce, des traces jaunâtres stigmates d’humidité ainsi que des boursouflures en murs.

Il est à noter en angle également des nuances grisâtres.

ESPACE SALLE DE [Localité 19] :

(…)

Cet espace est en travaux.

Les murs sont en placoplatre, nus. Je note en mur face des points de moisissures notamment en partie haute.

WC :

(…) Je note en bas de mur et derrière le WC, une plaque de BA13 laissant apparaître des points de moisissures en partie droite.

TROISIEME CHAMBRE :

Les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture d’aspect récent.

Je note que le plafond laisse apparaître des traces jaunâtres, stigmates d’humidité notamment en fond gauche à l’angle de la baie vitrée.

Je note également des nuances en plafond et un décollement de peinture avec boursouflures du calicot de jointure en plafond.

Il existe une salle d’eau attenante dont le sol est recouvert d’un carrelage et dont le plafond est défraichi.

Je note en plafond une fissure, des taches jaunâtres ainsi que des nuances grisâtres en pourtour de cette pièce.

TOITURE :

Depuis la terrasse, accédant à une échelle, je constate une toiture de maison originelle en tuiles à deux pans et trois autres toitures plates avec bitume d’étanchéité goudronnée « roofing ».

Les deux premières surfaces qui s’offrent à moi laissent apparaître des flaques d’eau assez importantes.

Je constate que le roofing gondole et plisse sous le pas de Monsieur [O] [A].

Il est à noter, lorsque Monsieur [O] se tient sur cette surface, celle-ci tremble sous le pas.

J’accède à la troisième surface laquelle est en roofing ton rouille.

Je note sur environ cinquante centimètres de la jointure de la première partie de terrasse que de l’eau stagne.

Les pourtours sont agrémentés d’une bande de solin.

Il est à noter que à l’exception d’environ cinquante centimètres en bout de toiture, la surface de ctte partie est mouillée avec nuances noirâtres.

Au niveau de la gouttière, je constate que de l’eau est stagnante sur environ deux mètres cinquante environ, le reste étant sec.

Sur la toiture la plus à droite devant la terrasse, Monsieur [O] fait une encoche dan le roofing et en soulevant le revêtement, je constate que de l’eau se loge en-dessous sur un peu plus de cinq centimètres.

SOUS-SOL :

(…)

Le mur fond en parpaings laisse apparaître des zones mouillées à chaque angle de cette pièce.

Je relève également que l’ensemble est mouillé au toucher.

Accédant sur ma gauche depuis cet espace à un second espace, je note de l’eau en mur ainsi qu’au sol le long de ce mur. ».

Il résulte du rapport d’expertise privé établi le 14 avril 2024 par Monsieur [N] [L] pour la société OMEGA EXPERTS, que :

— les infiltrations sur les murs périphériques du sous-sol ont deux origines, à savoir les défauts d’étanchéité des toitures terrasses ainsi que les malfaçons de la terrasse sur jardin au droit du séjour et de la chambre.

— le carrelage de l’entrée, du salon avec la cuisine ouverte et de la chambre contigu à la terrasse a été mal posé, ils n’ont pas été enduits de colle sur toute la surface, mais des plots de colle ont été mis en œuvre aux quatre coins et au centre, ce qui n’est pas conforme au DTU et aux règles de l’art, car sous l’effet de petits chocs les carreaux casseront.

— les travaux d’étanchéité réalisés sur l’extension sont inachevés et présentent de nombreux points d’infiltration entrainant la formation d’une grosse poche d’eau entre les couches ; une première couche d’étanchéité a été mise en œuvre puis une deuxième qui a été mal collée, de même que les relevés d’étanchéité.

Ces analyses sont corroborées par le courrier du 09 avril 2014 émanant de la société PEREIRA s’agissant des malfaçons affectant le carrelage et par le rapport de visite effectué par la SAS SIET le 18 décembre 2024 s’agissant de l’étanchéité de la toiture.

Ainsi, la matérialité des vices dont se plaignent les époux [F] est établie.

Ces vices, dont il n’est pas contestables qu’ils sont inhérents au pavillon, étaient antérieurs à la vente intervenue le 27 mars 2024, puisqu’ainsi qu’il ressort du permis de construire délivré le 21 janvier 2022 par la Mairie [Localité 22] à Madame [Y], cette dernière a réalisé avant la vente des travaux importants consistant à agrandir la construction existante par l’ajout d’une extension avec terrasse sur sous-sol et dont la toiture a été traitée sous forme de toiture terrasse avec acrotère

Les époux [F] sont de simples particuliers, qui ont acquis une maison pour y habiter avec leurs enfants mineurs et qui n’ont aucune connaissance spécifique en matière de construction, de sorte qu’ils ne pouvaient s’apercevoir ni des défauts du carrelage, ni de ceux de l’étanchéité du toit terrasse de l’extension et par suite ces vices étaient cachés.

Dans la mesure où il n’est pas constaté que le carrelage se serait fissuré et qu’il présenterait des désaffleurement susceptibles de blesser les occupants, les défauts qui affectent le carrelage ne peuvent constituer un vice d’une gravité suffisante pour justifier de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

En revanche, l’ampleur des désordres d’infiltrations en provenance du toit qui n’assure pas sa fonction première, qui est de préserver les occupants des intempéries, démontre la gravité de ce vice. En effet, les travaux de réfection d’une toiture sont de nature à modifier considérablement l’attractivité d’un bien à usage d’habitation pour des particuliers, de sorte que s’ils avaient eu connaissance de la nécessité d’engager ces travaux, ils auraient soit renoncé à leur achat, soit réclamé une réduction du prix de vente.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment démontré que les désordres relatifs à l’étanchéité du toit constituent des vices non apparents antérieurs à la vente, inhérents au bien immobilier situé [Adresse 4] et qui en diminue tellement son usage que les époux [F] ne l’auraient pas acquis s’ils avaient connu ce vice ou bien en aurait donné un moindre prix.

Sur la clause d’exonération

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même ou fait réaliser les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, Bull. III, n° 47 ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, Bull. III, n° 24 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, Bull. III, n° 101 ; 3e Civ. 19 octobre 2023, pourvoi n°22-15.536 ).

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 27 mars 2024 prévoit que :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours, contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents, des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés. »

En outre aux termes de ce même acte authentique de vente du 27 mars 2024, au paragraphe existence de travaux, Madame [Y] a déclaré que : « les travaux ci-après indiqués ont été effectués :

Extension d’une maison individuelle avec :

Toit terrasse avec acrotère

Enduit gratté ton pierre

Menuiserie et volets roulants aluminium blanc

Les travaux ont été effectués en 2022 par le VENDEUR sauf en ce qui concerne l’isolation des murs par l’extérieur. ».

Toujours aux termes de ce même acte authentique de vente, Madame [Y] a déclaré ne pas avoir souscrit d’assurance dommages ouvrage, ni d’assurance de responsabilité décennale « constructeur non réalisateur » et, en page 14 que les entreprises ayant participé aux travaux sont les suivantes :

« FREITAS – RENOVATION, [Adresse 9] ».

Elle déclare également en page 15 que les entreprises ayant effectué depuis moins de dix ans des travaux de nature décennale sont les suivantes :

« La société FREITAS – RENOVATION, [Adresse 8] : Cette société a réalisé les travaux d’isolation par l’extérieur ».

Ainsi, aux termes de l’acte authentique de vente Madame [Y] déclare expressément avoir réalisé elle-même les travaux d’extension en ce inclus l’étanchéité du toit terrasse ainsi que les travaux de carrelage.

A l’occasion de la présente procédure, elle affirme désormais que ces travaux ont été réalisés par la société AD PLOMBERIE et produit :

— une facture émise le 13 janvier 2023 par AD PLOMBERIE pour la pose de 2 bacs à douches, 2 lavabos et un toilette suspendu « main d’œuvre seul. Fournitures Fournie par le client » d’un montant de 1.800 € ;

— une facture émise le 06 février 2023 par AD PLOMBERIE d’un montant de 16.590 € pour :

« * Maconnerie extention de 48 m². Mains D’œuvres fournitures, Fournie par le client

*couverture de 48 m² : en (illisible) posé sur plancher [Localité 21]. Main D’œuvre seul. Fournitures fournie par le client.

*pose de carrelage sol 80 m² et mur en faïence de 2 salles de [Localité 19] et Toilettes 35 m² env. Main D’œuvre seul, Fourniture fournie par le client. »

Ces documents, outre qu’ils ne mentionnent pas expressément l’étanchéité et ne sont accompagnés ni d’un devis accepté, ni d’un bon de commande, ni de la preuve du paiement effectif par Madame [Y], ne peuvent suffire à démontrer le contraire de ce que Madame [Y] elle-même a déclaré aux termes de l’acte authentique de vente du 27 mars 2024, ce d’autant plus qu’AD PLOMBERIE n’a pas constitué avocat.

Au surplus, il convient de souligner que la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES affirment que l’attestation d’assurance pour la société AD PLOMBERIE SANITAIRE pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023 versée aux débats par Madame [Y] est un faux.

Or, ce document comporte effectivement des lettres ou mots incompréhensibles, par exemple « le9 Coutume9 » ou « compl&mentaires » ou bien encore « dgGn//fon », des points d’interrogation inversés dans la marge et des notes de bas de page n’ayant aucun sens, outre le fait que seule la première page est produite, ce qui permet de douter sérieusement de sa valeur probante. Une copie de ce document, pièce n°1 au bordereau de communication de pièce de Madame [Y], est annexée à la présente décision.

En outre, il résulte du dossier de permis de construire déposé par Madame [Y] le 28 décembre 2021 et en particulier des plans de situation, de masse, des façades et des toitures et du document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement, que Madame [Y] n’a pas eu recours à un maître d’œuvre et qu’elle a elle-même conçu le projet d’agrandissement par extension du pavillon situé [Adresse 3].

Dans ces conditions, il est suffisamment démontré que Madame [Y] a conçu le projet d’extension et qu’elle a elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres d’infiltration et des défauts du carrelage, que s’étant comportée comme un constructeur elle doit être présumée avoir connaissance des vices.

Par voie de conséquence, la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte authentique de vente du 27 mars 2024 n’est pas opposable aux époux [F].

Sur la réduction du prix de vente

Selon l’article 1644 du Code civil en cas de vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de ce texte, l’action estimatoire permettant de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices (voir en ce sens 3e Civ. 1er février 2006 pourvoi n°05-10.845).

En l’espèce, les acquéreurs sollicitent la mise en oeuvre de l’action estimatoire, en réduction du prix qu’ils estiment à 10%, du prix de vente.

Ils produisent cependant un devis n°122024-63 émis le 18 décembre 2024 par la SAS SIET relatif à la réfection de l’étanchéité de la toiture pour un montant de 19.794,53 € et un devis n°2024-06-05 émis le 27 juin 2024 par la société PEREIRA relatif à la réfection des plafonds et murs abîmés par les infiltrations pour un montant de 7.227 €.

En conséquence, Madame [Y] sera condamnée à payer aux époux [F] la somme de 27.021,53 € au titre de la restitution du prix de vente, ce montant correspondant au coût des travaux de reprise des désordres relatifs à l’étanchéité de la toiture.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

En application de ce texte, l’acquéreur doit établir l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le vice caché et le dommage allégué.

En l’espèce, les époux [F] réclament :

— la somme de 500 par mois à compter du mois d’avril 2024 et ce jusqu’à parfaite réparation des désordres et à tout le moins jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de leur préjudice de jouissance ;

—  37.376 € au titre du coût des travaux de reprise des désordres ;

—  7.227 € au titre du coût des travaux de reprise des peintures ;

—  5.000 € au titre de leur préjudice moral.

Il résulte des pièces versées aux débats que depuis son acquisition la maison d’habitation des époux [F] a subi de nombreuses et importantes infiltrations qui ont nécessairement empêché ces derniers de jouir pleinement et paisiblement de leur lieu de vie.

La gêne dans les conditions de vie des époux [F] générée par les infiltrations, qui ne se limite pas un à simple préjudice esthétique lié à l’aspect défraichi et décrépi des murs et plafonds, mais les empêche de bénéficier d’un logement sain, hors d’eau et hors d’air, constitue un trouble de jouissance réel et significatif.

Ce trouble de jouissance sera réparé, faute de production de toute pièce permettant de l’évaluer de manière plus fine, tel que des attestations de valeur locatives, à la somme de 3.000 € entre le mois de mai 2024 et la date de la présente décision.

En outre, s’agissant du préjudice moral, il est évident que les tracas occasionnés par les infiltrations permanente dans leur domicile, où vivent également leurs deux jeunes enfants, ainsi que la nécessité d’une action en justice sont à l’origine d’un trouble moral, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 1.500 € chacun.

Les époux [F] seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires au titre du coût de reprise des travaux déjà pris en compte au titre de l’action estimatoire.

En conséquence, Madame [Y] sera condamnée à leur payer la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 1.500 € chacun au titre de leur préjudice moral, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les appels en garantie de Madame [Y]

à l’encontre de la société AD PLOMBERIE SANITAIRE

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de ce texte, la responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été développé, aux termes de l’acte authentique de vente Madame [Y] déclare, à plusieurs reprises, avoir réalisé elle-même les travaux à l’exception de l’isolation confiée à une société qui n’est pas AD PLOMBERIE SANITAIRE.

En outre, les deux factures émises par AD PLOMBERIE que Madame [Y] verse aux débats, qui ne sont confortées ni par un devis accepté, ni par un bon de commande, ni aucun élément permettant d’établir que Madame [Y] les a effectivement réglées et qui ne mentionnent pas l’étanchéité, ne permettent pas de remettre en cause les déclarations effectuées par Madame [Y] elle-même dans l’acte authentique de vente.

Dans ces conditions, Madame [Y] ne rapporte pas la preuve suffisante, qui pourtant lui incombe, de ce que les désordres d’infiltrations sont imputables aux travaux réalisés par AD PLOMBERIE SANITAIRE.

En conséquence, Madame [Y] sera déboutée de son appel en garantie à l’encontre de la société AD PLOMBERIE SANITAIRE.

à l’encontre de la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur de la société AD PLOMBERIE SANITAIRE

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il est établi que la société AD PLOMBERIE SANITAIRE a souscrit une police d’assurance de responsabilité décennale n°144814882 auprès de la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Ces dernières affirment que cette police a été résiliée le 22 février 2021 pour absence de paiement de la prime, sans produire aucun justificatif de cette résiliation.

En outre, la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES soutiennent que l’attestation d’assurance pour la société AD PLOMBERIE SANITAIRE pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023 versée aux débats par Madame [Y] est un faux.

Or, ce document comporte effectivement des lettres ou mots incompréhensibles, par exemple « le9 Coutume9 » ou « compl&mentaires » ou bien encore « dgGn//fon », des points d’interrogation inversés dans la marge et des notes de bas de page n’ayant aucun sens, outre le fait que seule la première page sur quatre est produite, ce qui permet de douter sérieusement de sa valeur probante. Une copie de ce document, pièce n°1 au bordereau de communication de pièce de Madame [Y], est annexée à la présente décision.

En tout état de cause, la responsabilité de la société AD PLOMBERIE SANITAIRE n’étant pas engagée, les garanties de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne sont pas mobilisables.

En conséquence, Madame [Y] sera déboutée de son appel en garantie à l’encontre de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [Y] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production du moindre justificatif, l’équité commande de condamner Madame [Y] à payer aux époux [F] la somme de 2.000 € et à la SA MMA IARD ainsi qu’à la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2025 ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [I] épouse [F] la somme de 27.021,53 € (vingt-sept mille vingt et un euros et cinquante-trois centimes) au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [I] épouse [F] la somme de 3.000 € (trois mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [I] épouse [F] la somme de 1.500 € (mille cinq cent euros) chacun, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [R] [Y] de son appel en garantie à l’encontre de la société AD PLOMBERIE SANITAIRE ;

DÉBOUTE Madame [R] [Y] de son appel en garantie à l’encontre de la SA MMA IARD et de la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] aux dépens de la présente procédure ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [B] [F] et Madame [E] [I] épouse [F] la somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à la SA MMA IARD ainsi qu’à la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT