TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 8]

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N° RG 24/02636 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I6F

Minute : 25/00131

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9]- GRAND PARIS EST

Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [P], [N] [C]

Madame [L] [S] [I]

Représentant : M. [P], [N] [C] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9]- GRAND PARIS EST

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de Seine Saint Denis

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A VILOGIA

[Adresse 4]

[Localité 6]

DÉFENDEURS :

Monsieur [P], [N] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [L] [S] [I]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Monsieur [P], [N] [C] (Conjoint), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 octobre 2023, l’OPH de l’habitat de [Localité 9] Grand Paris Grand Est, aux droits duquel vient la société VILOGIA a donné à bail à M. [P] [N] [C] et à Mme [L] [S] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 9] moyennant un loyer mensuel initial de 365,92 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH de l’habitat de [Localité 9] Grand Paris Grand Est, par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024 a fait signifier à M. [P] [N] [C] et à Mme [L] [S] [I] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 264,07 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, l’OPH de l’habitat de [Localité 9] Grand Paris Est a fait assigner M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile 24, et 7 a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater que les termes du commandement délivré le 23 juillet 2024 et visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas été réglés dans le délai légal,

En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location entre les parties et la résiliation du bail au 23 septembre 2024,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux dont s’agit sis [Localité 9], [Adresse 7],

Ordonner la séquestration des meubles et facultés immobilières pouvant se trouver dans les lieux soit dans l’immeuble soit dans un garde-meubles au choix des demandeurs aux frais risques et périls du preneur conformément aux articles L. 433-1 et suivants et les articles R433-7, R433-1 et R 432-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à payer à l’OPH de [Localité 9] Grand Paris Est la somme provisionnelle de 2 973,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil sur la somme de 2 264,07 euros à compter de l’assignation pour le surplus et ce jusqu’à parfaitement paiement,

Condamner solidairement M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à payer à l’OPH de [Localité 9] Grand Paris Est une indemnité d’occupation, à compter du 23 septembre 2024, date de l’expiration du délai du commandement et d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, charges en sus, égale au montant du loyer qu’ils auraient payé si le bail n’avait pas été résilié, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qui étaient prévues au contrat de bail et en subira les mêmes modifications,

Dire et juge que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner solidairement M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à payer à l’OPH de [Localité 9] – Grand Paris est la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] a aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024, de la notification de l’assignation à la Préfecture conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 21 novembre 2024.

A l’audience du 10 janvier 2025, la société VILOGIA est intervenue volontairement à l’instance, expliquant qu’en vertu d’un traité de fusion à effet sur le plan juridique au 31 décembre 2024, elle a absorbé l’OPH de [Localité 9] – Grand Paris Est, qu’elle vient donc aux droits de ce dernier et entend reprendre ses demandes tel qu’énoncées dans ses conclusions reçues et visées par le greffe à l’audience.

Elle a actualisé la dette à la somme de 2 876,44 euros et a indiqué que puisque le paiement des loyers avait été repris elle était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais.

M. [P] [C] a comparu en personne et Mme [L] [S] [I] s’est fait représenter par M. [P] [C], muni d’un mandat régulier. Ils n’ont pas contesté la dette mais ont demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais, proposant de payer 100 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande d’intervention volontaire

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile " constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. "

L’article 329 du même code précise que « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

En l’espèce, la société VILOGIA verse aux débats le procès-verbal de son assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2024 et le projet de traité de fusion entre l’OPH de [Localité 9] Grand Paris Grand Est et la société anonyme d’habitation à loyer modéré VILOGIA dont il résulte qu’à compter du 31 décembre 2024, l’OPH [Localité 9] a transmis à titre de fusion la totalité de son patrimoine à la société VILOGIA.

La société VILOGIA a donc le droit d’agir dans la présente instance en lieu et place de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est et son intervention volontaire doit être déclarée recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse que la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 2 876,44 euros. M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] ne contestent pas le montant de la dette.

L’article 6.1 du bail stipule que « Le terme générique » locataire " désigne tous les signataires du contrat de location, agissant conjointement, solidairement et indivisiblement dans l’exécution de l’intégralité des obligations résultant du présent bail (…) les autres colocataires signataires du contrat sont réputés solidaires entre eux en application de l’article 1200 du code civil ".

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à payer que à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est la somme provisionnelle de 2 876,44 euros, au titre des sommes dues au 4 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandé avec accusé de réception du 24 juin 2024 et la situation d’impayés locatif a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ " à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges (…) le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

L’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est aux droits duquel vient la société VILOGIA a fait signifier, le 23 juillet 2024 à M. [P] [N] [C] et à Mme [L] [S] [I] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 264,07 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 6 octobre 2023 est résilié à la date du 24 septembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] proposent de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 100 euros par mois en plus de leur loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société VILOGIA sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et ce sans qu’il n’y ait lieud’assortir cette condamnation d’une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à quitter les lieux,

Dans l’hypothèse où M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 24 septembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I], qui succombent, supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 et de la notification de l’assignation à la Préfecture du 21 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société VILOGIA,

Déclare recevable la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 6 octobre 2023 entre l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est aux droits duquel vient la société VILOGIA d’une part et M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], [Localité 9], sont réunies à la date du 24 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est la somme provisionnelle de 2 876,44 euros, au titre des sommes dues au 4 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à s’acquitter de la dette en 29 fois, en procédant à 28 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 9] de M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Condamne en ce cas, in solidum M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 et celui de la notification de l’assignation à la Préfecture du 21 novembre 2024,

Condamne in solidum M. [P] [N] [C] et Mme [L] [S] [I] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 9] Grand Paris Grand Est une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 février 2025

Le Greffier Le Juge