TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/05448 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZO4N

Minute : 25/00297

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [D] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame [I] [W], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [J],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 05 mai 2023, la société Hunters Services, agissant en qualité de mandataire de Madame [V] [U], propriétaire, a donné à bail à Monsieur [J] [D] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 400 euros, augmenté d’une provision sur charges de 50 euros par mois.

Par contrat de cautionnement du 06 mai 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

A la suite d’incidents de paiement, le bailleur a demandé à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES d’exécuter son engagement et de lui régler la somme de 1800 euros au titre des loyers et charges impayés par le locataire de novembre 2023 à février 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [J] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1800 euros en principal, au titre des loyers impayés de novembre 2023 à février 2024 inclus.

A la suite de nouveaux impayés, la caution a été actionnée par le bailleur qui lui a réclamé le paiement des loyers de mars 2024 à décembre 2024 au titre de sa garantie.

Quittance a été délivrée par le bailleur à la caution le 12 décembre 2024 pour le paiement de la somme de 6300 euros au titre des loyers de novembre 2023 à décembre 2024 inclus.

Par notification électronique du 08 mars 2024, la situation d’impayés a été portée à la connaissance de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [J] [D] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [J] [D] au paiement de la somme de 3150 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024 sur la somme de 1800 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,condamner Monsieur [J] [D] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilele condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 07 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

À cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle indique tout d’abord que le Juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d’un contrat de louage d’immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2308 et suivants du Code civil, elle indique qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d’un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu’elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 2309 du Code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d’engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement invoque la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [D] régulièrement cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIVATION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence :

Aux termes de l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même Code, en ce cas, le Juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du Code de l’organisation judiciaire que les Juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 7] qui, conformément à l’annexe tableau IV du Code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du Juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du RAINCY.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 07 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. En outre, la CCAPEX a été saisie le 08 mars 2024 soit plus de deux mois avant le 30 mai 2024, date de délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées 2023tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2309 du code civil que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la quittance subrogative du 12 décembre 2024 et du décompte en date du 07 janvier 2025 que la balance entre les loyers perçus par la bailleresse et les sommes versées par la caution en substitution de la locataire défaillante, s’établit à la somme 6300 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [J] [D] des sommes que le bailleur pouvait lui-même réclamer, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6300 euros, au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024 sur la somme de 1800 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, Monsieur [J] [D] n’a pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que la bailleresse a demandé à la caution, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l’arriéré.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte de commissaire de justice le 05 mars 2024, qui vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1800 euros.

Il ressort du décompte produit par la caution qu’aucun règlement pour solder les termes du commandement n’est intervenu de la part du locataire au profit de la bailleresse ou de la caution dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 05 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 05 mai 2023 à compter du 06 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 mai 2024, Monsieur [J] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [D] à son paiement à compter du 06 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [J] [D] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il ne soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 mai 2023 entre Madame [V] [U], d’une part, et Monsieur [J] [D], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 06 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6300 euros, au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024 sur la somme de 1800 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux sis [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [D] au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 06 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation, à compter du 06 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à la bailleresse à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, les frais de signification de l’assignation et le coût de la saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE