TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01326 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JDN

Minute : 25/00611

Monsieur [D] [E]

Représentant : Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [C] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 mai 2021, M. [D] [E] a donné à bail à M. [C] [R] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 600,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 120,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [E] a fait signifier à M. [C] [R], par exploit de commissaire de justice du 3 mars 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 13 200,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, M. [D] [E] a fait assigner M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [D] [E], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [C] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [C] [R] dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [C] [R] à payer :

la somme provisionnelle de 15 360,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 5 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13 200 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, perçu et modifiable dans les mêmes conditions que ce qui était prévu au contrat, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, la notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 23 mai 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [C] [R] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [C] [R], assigné à l’étude, n’a pas comparu.

Les services de la préfecture ont remis un diagnostic social et financier de carence.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [C] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 23 mai 2021 que M. [C] [R] doit payer un loyer d’un montant de 600,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 720,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [R] restait devoir la somme de 15 360,00 € euros à la date du 5 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [R] au paiement d’une somme provisionnelle de 15 360,00 €, arrêtée au 5 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13 200,00 € à compter du 3 mars 2025, sur le surplus à compter du 12 mai 2025, date de l’assignation.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mai 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 mars 2025 pour la somme en principal de 13 200,00 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [C] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [C] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [C] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 6 mai 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 23 mai 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 juin 2025, terme de juin 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 6 mai 2025, 00 heure, au 31 mai 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 mars 2025, de la notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2021 entre M. [D] [E] et M. [C] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [C] [R] à verser à M. [D] [E] la somme provisionnelle de 15 360,00 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13 200,00 € à compter du 3 mars 2025, sur le surplus à compter du 12 mai 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [C] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [C] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [C] [R] à payer à M. [D] [E] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 juin 2025, terme de juin 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [C] [R] à payer à M. [D] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION