Décision du 05 Mai 2026

Minute n° 26/00060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 05 mai 2026

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Rôle N° RG 24/00159 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GAC

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [N] (décédé)

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

Madame [Z] [X] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Mehdi BACADI, avocat au barreau de PARIS

DNID pour représenter la succession vacante de M. [J] [N] (ordonnance du TJ [Localité 4] du 23/06/2025)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillant

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Monsieur Christophe LOPINTO, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 7];

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 03 avril 2025

Date des débats : 04 juin 2025 ; 10 septembre 2025 ; 02 décembre 2026 ; 10 mars 2026

Date de la mise à disposition : 05 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier de la copropriété du « Chêne pointu  »est situé sur les parcelles cadastrées section AT n° [Cadastre 1], AS n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées (ORCOD) du quartier dit du [Adresse 6] , comprenant les copropriétés du « Chêne pointu  »et de « l’Etoile du Chêne pointu , a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en œuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

La zone d’aménagement concerté (ZAC) du [Localité 8] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019 dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

M. [N] [J] et son épouse, Mme [X] [Z] (ci-après les consorts [J]) étaient propriétaires du lot n° 2130, correspondant à un parking extérieur, associé au bâtiment 8 de la copropriété du Chêne Pointu situé [Adresse 7] à [Localité 9].

Le 15 décembre 2020, une ordonnance d’expropriation a été rendue, emportant transfert de propriété au profit de l’EPFIF.

Par jugement rendu le 17 février 2021, le juge de l’expropriation du tribunal de céans a fixé le montant de l’indemnité totale de dépossession du lot n° 2130 à la somme de 4 230 €, dont :

—  3 520 € au titre de l’indemnité principale,

—  » 704 € au titre de l’indemnité de remploi.

Les consorts [J] sont restés propriétaires indivis du lot n° 1206, correspondant à un appartement de type F 4 situé au 4ème étage de l’escalier A du bâtiment B 6bis de la résidence dite du « [Etablissement 1] pointu  »sis [Adresse 8] à [Localité 10] (93) et du lot n° 1242, correspondant à une cave n° 6 en sous-sol, ainsi que de 212/183000° des parties communes.

Par arrêté préfectoral n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « Bas [Localité 11]  »portant sur :

— les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du « Chêne pointu ,

— et les bâtiments B11, B12, B12bis parking, B15 de la copropriété de »« l’Etoile du Chêne pointu .

Cette enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

L’EPFIF a fait signifier son Mémoire valant offres à chacun des consorts [J] par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2024, selon les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Par requête datée du 6 novembre 2024 et reçue le 12 novembre 2024 au greffe, accompagnée d’une copie de son Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien des consorts [J].

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de notification à chacun des défendeurs des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a fait signifier l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation à chacun des consorts [J] par exploits séparés de commissaire de justice du 12 novembre 2024 dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 3 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 3 avril 2025 et a fixé la date de l’audience au 4 juin 2025.

L’EPFIF a fait signifier cette décision à chacun des consorts [J] par actes de commissaire de justice du 5 février 2025 selon »les formes dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La date de la signification des actes a laissé aux défendeurs :

— un délai de six semaines au moins entre la date de la notification du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R. 311-15, 4ème alinéa, du même code.

Le 3 avril 2025, Mme [X] [Z] était assistée de son conseil, lequel a indiqué que M. [N] [J] est décédé en novembre 2021 et que les héritiers étant pour partie, domiciliés à l’étranger, la succession n’a pas encore été réglée.

Aux termes de son mémoire valant offre, l’EPFIF, considérant que le bien des consorts [J] doit être considéré en bon état, propose une indemnité de dépossession totale calculée selon méthode globale – cave et parties communes générales intégrées – et déduction faite de l’indemnité versée au titre du parking, de la manière alternative suivante :

—  1ère hypothèse, en cas de signature d’un nouveau bail, une indemnité totale de 77 351,00 € en valeur occupée, se décomposant ainsi :

. 69 410,00 € au titre de l’indemnité principale, déduction faite d’un abattement pour occupation de 15 % et de l’indemnité déjà versée au titre du parking,

. 7 941,00 € d’indemnité de remploi,

—  2nde hypothèse, en l’absence de signature d’un nouveau bail, une indemnité totale de 91 508,00 € en valeur libre, se décomposant ainsi :

. 82 280,00 € au titre de l’indemnité principale, déduction faite de l’indemnité déjà versée au titre du parking,

. 9 228,00 € d’indemnité de remploi,

et de lui donner acte, dans cette hypothèse, de son engagement à prendre en charge directement les frais de déménagement.

Par conclusions du 28 février 2025, le commissaire du Gouvernement, précisant que l’appartement a été visité avant le transport judiciaire et qu’il est établi qu’il est en bon état, propose une indemnisation de dépossession totale calculée selon méthode globale – cave et parties communes générales intégrées – et déduction faite de l’indemnité versée au titre du parking, de manière alternative :

— A : en cas de renonciation au relogement sur place, une indemnité totale de 91 508,00 € en valeur libre, se décomposant ainsi :

. 82 280,00 € au titre de l’indemnité principale,

. 9 228,00 € d’indemnité de remploi,

— B : en cas d’acceptation du relogement sur place et de signature d’un bail, une indemnité totale de 84 429,50 €, dont :

. 75 845,00 € au titre de l’indemnité principale, déduction faite d’un abattement de 7,50 % pour relogement.

. 8 584,50 € d’indemnité de remploi,

Le commissaire du Gouvernement précise enfin que l’EPFIF a souscrit un marché spécifique pour cette prestation permettant au propriétaire occupant ou au locataire de n’avoir pas à rechercher de prestataire ou permettant de préfinancer le déménagement mais que l’occupant reste libre de choisir le prestataire de son choix, et qu’en ce cas, les frais de déménagement pourront être pris en charge par l’expropriant sur production de devis contradictoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2025 mais un renvoi a été accordé au 10 septembre 2025 afin de permettre la désignation de la Direction nationale d’interventions domaniales pour représenter la succession de M. [N] [J]. L’avocat de Mme [X] [Z] ne s’est pas présenté.

Le 10 septembre 2025, l’affaire a été radiée du rôle dans l’attente de la liquidation de la succession du défunt.

Parallèlement, le 9 octobre 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-12.637) a opéré un revirement de jurisprudence en décidant en substance, que lorsque l’exproprié s’abstient de répondre aux offres de l’expropriant et de produire un mémoire en réponse, le juge, tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose au titre desquels figure la proposition du commissaire du Gouvernement, peut accorder une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant dans la limite de l’évaluation proposée par le commissaire du Gouvernement.

A la demande présentée le 30 septembre 2025 par l’avocat de l’EPFIF, qui a produit l’ordonnance désignant la DNID en qualité de curateur de la succession vacante de M. [N] [J], la présidente a ordonné le rétablissement de l’affaire au rôle de l’audience de plaidoiries du 2 décembre 2025.

A cette audience, Mme [X] [Z] n’était pas représentée. L’avocat de l’EPFIF a développé les éléments de son mémoire valant offre et le commissaire de justice a été entendu en ses observations, puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026. La présidente a demandé aux parties leurs observations sur les conséquences de l’arrêt rendu le 9 octobre 2025 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation et a autorisé l’avocat de l’EPFIF à communiquer contradictoirement une note en délibéré après l’audience, laquelle a été produite le jour même.

Le 13 janvier 2026, la présidente d’audience a ordonné la réouverture des débats après avoir constaté que par mail du 9 septembre 2025, le conseil de Mme [X] [Z] avait indiqué que sa cliente acceptait l’offre présentée par l’EPFIF, alors que la DNID, désignée par ordonnance du 23/06/2025 pour administrer, dans l’intérêt de la succession vacante de M. [N] [J], le bien objet de la procédure de l’expropriation, ne s’était pas présentée. Les parties ont toutes été convoquées pour s’expliquer sur ce point à l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, l’avocat de l’EPFIF a fait savoir qu’aucun accord n’a été conclu avec Mme [X] [Z], que la DNID, par courrier du 11 décembre 2025, a accepté l’offre de l’EPFIF mais qu’en l’absence d’accord des indivisaires, il convient de fixer le montant des indemnités de dépossession.

Le commissaire du Gouvernement a pu développer ses observations conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation, puis les parties présentes ont été informées que la décision serait rendue le 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Les principes du droit de l’expropriation

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que : La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Elle n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

2 – Les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date de référence pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété .

Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement en fixation des indemnités.

La consistance d’un bien correspond principalement :

— aux éléments qui le composent ; »

— et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne font état de l’existence d’aucune ordonnance d’expropriation. En conséquence, la consistance des biens s’apprécie au jour de la présente décision.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien :

Selon le principe énoncé à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, cette date de référence se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP). Toutefois, selon les dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement indique dans ses écritures que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « [Localité 12] [Localité 7] [Localité 12] Est  »a été approuvé le 17 décembre 2024 par le Conseil de territoire et qu’il est opposable depuis le 15 janvier 2025.

Il précise que le bien est situé en zone UPCSB1 – Zone de projets.

L’EPFIF, dans son mémoire valant offre ne propose aucune autre date et, interrogé au jour de l’audience, il n’a présenté aucune observation contraire.

Date de référence pour apprécier la valeur du bien :

Conformément aux disposition du 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités. En conséquence, la valeur du bien doit s’apprécier à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du « Chêne pointu  »et de l'[Adresse 9]

La commune de [Localité 10] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 13] à [Localité 14] et dessert [Localité 10]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 15]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 10] pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle.

La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 10] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a d’ores et déjà fait l’objet d’une démolition.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'[Adresse 10] pointu réalisée par la commune de [Localité 10] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Ils soulignent que les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 10] pointu ont fait l’objet :

— d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la commune de [Localité 10] ; il avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015,

— d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 11] , selon un décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national (ORCOD IN) dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF,

— d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

Le commissaire du Gouvernement ajoute que les copropriétés du « Chêne pointu  »et de « l’Etoile du Chêne pointu  »sont les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social.

Sur les lots (description et consistance)

Le bâtiment B6 bis est divisé en quatre corps de bâtiments, respectivement désignés par les lettres A, B, C et D. Chaque corps est desservi par un escalier.

Il est composé :

— d’un sous-sol à usage de caves,

— d’un rez-de-chaussée et de quatre étages à usage d’habitation.

Il comprend au total 40 appartements dont 20 appartements de 3 pièces principales, 20 appartements de 4 pièces principales, et divers locaux communs.

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate.

Le hall d’entrée du A est en état d’usage. Les boîtes aux lettres sont en bon état et fonctionnelles.

Une porte blindée avec digicode ou badge permet l’accès aux étages par un escalier qui mène également au sous-sol. Il n’y a pas d’ascenseur.

Les paliers et couloirs sont étroits, revêtus de carrelage au sol. Les murs de la cage d’escalier et des paliers et couloirs sont globalement en état d’usage mais le palier du 4ème étage desservant l’appartement est plutôt en bon état ; une lumière naturelle filtre à travers les fenêtres horizontales fixes des cages d’escalier et des plantes vertes sont disposées entre le 4ème et le 3ème étages et sur le palier du 4ème étage.

Le lot n° 1206 est un appartement de type F4 situé au 4ème étage de l’escalier A, directement à droite à partir du palier. L’appartement possède l’eau courante et l’électricité semble conforme aux normes.

Toutes les pièces du logement sont équipées de fenêtres et portes-fenêtres en PVC et double vitrage et des stores déroulant électriques.

L’entrée est en bon état général. Sur le mur se trouve un boîtier électrique d’aspect neuf. Un placard permet le rangement.

Le salon est situé à gauche de la porte d’entrée. Le sol est en lames de parquet flottant, les murs et le plafond sont peints en blanc. Une porte-fenêtre donne sur un balcon dont le sol est recouvert de carrelage et traversant jusqu’à la chambre du fond.

La cuisine, aménagée de meubles de rangement et disposant des équipements en électroménager, est très bien entretenue. Le sol et les murs sont recouverts de carrelage composé de grands carreaux. Le plafond est dégradé, en mauvais état,

Le WC est en bon état d’entretien général et est équipé d’un grand placard mural de rangement.

La salle d’eau est équipée d’une cabine de douche hydro-massante en plexiglass et d’un lavabo. Le sol et les murs sont recouverts d’un carrelage en bon état et le plafond a été repeint mais est craquelé par endroits. La pièce est équipée d’un grand sèche-serviettes électrique.

La première chambre est en bon état d’entretien. La pièce comprend un grand placard mural de rangement. La porte-fenêtre donne sur un balcon dont le sol est carrelé et qui traverse jusqu’au salon.

La seconde chambre, qui fait face à la première, est en bon état. Le sol en parquet, le plafond et les murs repeints récemment. La pièce comprend un grand placard mural de rangement.

Il convient de retenir que l’appartement est en bon état d’entretien.

Pour plus de précisions, il convient de se référer au procès-verbal de transport et au reportage photographique annexés à la présente décision.

Description de la cave, lot n° 1242 :

La cave n’a pu être visitée, son accès étant réglementé et sur rendez-vous.

Sur la situation d’occupation

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date du présent jugement.

En l’espèce, le bien est occupé par l’un des propriétaires indivis des lots. Il convient en conséquence de les considérer comme libres et de les évaluer comme tel.

Sur la méthode pour déterminer la valeur vénale du bien

Aux termes de leurs mémoires, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement emploient, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (même époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement…) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local.

Il convient d’appliquer cette méthode de comparaison qui apparaît adaptée.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. (…) Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. .

Ainsi que cela a déjà été indiqué, par arrêt rendu le 9 octobre 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation procédant à un revirement de sa jurisprudence, a décidé que « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement.  »(pourvoi n° 24-12.637)

En conséquence, en l’absence de mémoire déposé par Mme [X] [Z], le juge de l’expropriation peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’EPFIF si le montant qu’il propose est supérieur.

S’agissant de l’accord produit par la DNID au nom de la succession de M. [N] [J], il sera rappelé que « pour que le juge puisse donner acte d’un accord intervenu entre l’expropriant et l’exproprié encore faut-il que cet accord soit parfait  »(cour d’appel de [Localité 16], arrêt rendu le 28 juin 2024, RG n° 23/00006). Dès lors, en l’absence d’accord formalisé par l’avocat de Mme [X] [Z], l’acceptation de l’offre de l’expropriant faite par la DNID au nom de la succession vacante de M. [N] [J] ne saurait être prise en considération puisque l’accord n’est intervenu qu’avec l’un des deux indivisaires.

Sur le montant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession est égale à la valeur vénale des lots appartenant à la partie expropriée, étant rappelé que la valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre à l’amiable le bien exproprié sur le marché immobilier de la commune et du quartier où il est implanté.

Le juge statue au regard des termes de comparaison produits par les parties, étant précisé qu’il convient de comparer le bien litigieux à d’autres biens situés à proximité.

Au soutien de sa demande, l’EPFIF communique des références portant sur un ensemble de cessions amiables de biens situés dans les bâtiments B5, B6bis, B15, B 17 et B 20 (pièce n° 1) outre ces bâtiments, les B6, B7bis et B19 (pièce n° 2) des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu, étant précisé d’une part que le premier tableau recense les cessions de biens, appartements, cave et parking intégrés tandis que le second tableau porte sur des appartements avec cave mais sans parking et d’autre part, que certains biens sont libres et évalués comme tels, tandis que d’autres, sont occupés soit par des propriétaires (PO), soit par des locataires (PB).

Le bien litigieux ne peut être comparé qu’à d’autres biens de même nature et état d’entretien. Le bien des consorts [J] a été jugé en bon état. Il convient en conséquence d’écarter l’ensemble des termes portant sur des biens de meilleure consistance (mentionnés comme très bon) ni de moins bonne consistance (moyen, mauvais état) qui ne lui sont pas comparables.

Il en ressort que l’EPFIF propose les termes de comparaison suivants :

REF

PO*/ PB**

Adresse

Lots

Bâtiment

Surface m²

(loi Carrez)

situation

(Occupé/

relogement/

libre)

Prix hors remploi (€)

Prix (€/m²)

Référence,

Date de

publication (DP)

Date transfert propriété (DT)

DEM n° 1

PO

[Adresse 12]

122412692361

[Adresse 13]

65,77

reloge-ment

73 783,94

1 122

2023P51588

DP : 01/03/2023

DT : 21/02/2023

Obser-vations

appartement avec cave et parking intégrés

DEM n° 2

PB

[Adresse 14]

870

898

[Immatriculation 1]

55,58

occupé

56 691,60

1 020

2020P7385

DP : 18/12/2020

DT : 03/12/2020

Obser-vations

appartement avec cave et parking intégrés

DEM n° 3

PB

[Adresse 15]

12031252

1860

B20

65,79

occupé

67 106,00

1 020

2021P1212

DP : 17/02/2021

DT : 26/01/2021

Obser-vations

appartement avec cave et parking intégrés

DEM n° 4

PB

[Adresse 14]

870

900

[Immatriculation 2]

55,66

libre

73 471,20

1 320

2023P11776

DP : 23/05/2023

DT : 27/04/2023

Obser-vations

appartement avec cave et parking intégrés

DEM n° 5

PO

[Adresse 16]

1219

1269

1844

B20

65,54

libre

78 648,00

1 200

2021P13973

2022P2664

DP : 06/09/2021 = attestation rectificatif 31/01/2022

DT : 15/07/2021

Obser-vations

appartement avec cave et parking intégrés

DEM n° 6

PB

[Adresse 17]

1107

1151

B5

56,62

occupé

60 215,44

1 063

2023P9691

DP : 30/03/2021

DT : 30/03/2021

Obser-vations

Compte tenu de l’absence de parking, il a été retranché au prix de cession une valeur de 3 200 € correspondant au prix du parking constaté. Le prix parking intégré s’élève donc à 63 415,44 €, soit une valeur unitaire de 1 122 €.

DEM n° 7

PB

[Adresse 18]

1167

1191

B6

64,14

occupé

68 765,08

1 072

En attente

DP : en attente

DT : 28/03/2024

Obser-vations

Compte tenu de l’absence de parking, il a été retranché au prix de cession une valeur de 3 200 € correspondant au prix du parking constaté. Le prix parking intégré s’élève donc à 71 965,08 €, soit une valeur unitaire de 1 122 €.

DEM n° 8

PO

[Adresse 19]

1342

[Adresse 20]

[Adresse 21]

64,50

reloge-ment

69 169,00

1 072

2023P17964

DP : 27/07/2023

DT : 11/07/2023

Obser-vations

Compte tenu de l’absence de parking, il a été retranché au prix de cession une valeur de 3 200 € correspondant au prix du parking constaté. Le prix parking intégré s’élève donc à 72 369,00 €, soit une valeur unitaire de 1 122 €.

DEM n° 9

PB

[Adresse 22]

1320

1374

[Adresse 21]

68,68

occupé

72 693,00

1 107

[Immatriculation 3]

DP : 03/01/2024

DT : 05/12/2023

Obser-vations

Compte tenu de l’absence de parking, il a été retranché au prix de cession une valeur de 1 000 € correspondant au prix du parking constaté. Le prix parking intégré s’élève donc à 73 693,00 €, soit une valeur unitaire de 1 122 €.

DEM n° 10

PO

[Adresse 22]

1322

1373

[Adresse 21]

62,48

libre

81 474,00

1 304

2023P10326

DP : 03/05/2023

DT : 18/04/2023

Obser-vations

Compte tenu de l’absence de parking, il a été retranché au prix de cession une valeur de 1 000 € correspondant au prix du parking constaté. Le prix parking intégré s’élève donc à 82 474,00 €, soit une valeur unitaire de 1 320 €.

DEM n° 11

PB

[Adresse 23]

[Adresse 24]

1395

[Adresse 21]

64,95

libre

82 534,00

1 271

2022P21057

DP : 26/07/2022

DT : 05/07/2022

Obser-vations

Compte tenu de l’absence de parking, il a été retranché au prix de cession une valeur de 3 200 € correspondant au prix du parking constaté. Le prix parking intégré s’élève donc à 85 734,00 €, soit une valeur unitaire de 1 320 €.

DEM n° 12

PB

[Adresse 25]

[Adresse 26]

1366

[Adresse 21]

56,71

libre

73 857,00

1 302

2023P3660

DP : 10/02/2023

DT : 12/01/2023

Obser-vations

Compte tenu de l’absence de parking, il a été retranché au prix de cession une valeur de 1 000 € correspondant au prix du parking constaté. Le prix parking intégré s’élève donc à 74 857,00 €, soit une valeur unitaire de 1 320 €.

Il ressort de l’ensemble des termes proposés une valeur moyenne unitaire des biens de 1 296 €/m² en valeur libre et de 1 093 €/m² en valeur occupée.

Les consorts [J] ne présentent aucune demande.

Le commissaire du Gouvernement n’a formulé aucune observation sur ces termes dès lors qu’ils correspondent à des cessions d’appartements situés dans des bâtiments de quatre étages situés dans les résidences du « Chêne pointu  »et de « l’Etoile du Chêne pointu .

Cependant, le bien litigieux doit être évalué en valeur libre et l’abattement à éventuellement appliquer si les consorts [J] souhaitent souscrire un bail, sera examiné dans un second temps. En conséquence, les termes de comparaison correspondant à des biens occupés (DEM n° 1, DEM n° 2, DEM n° 3, DEM n° 6, DEM n° 7, DEM n° 8 et DEM n° 9) seront écartés, étant précisé que DEM n° 2 et DEM n° 6 sont anciens et concernent un appartement de plus petite superficie que celui des consorts [J], de même que DEM n° 4 et que DEM n° 3 et DEM n° 5 sont également trop anciens pour être retenus.

Seront retenus les termes DEM n° 10 (1 320 €/m²) et DEM n° 11 (1 320 €/m²) en valeur libre, appartement, cave et parking intégrés, ce qui correspond à la première alternative de l’offre présentée par l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants correspondant à des cessions plus récentes, intervenues entre 2021 et 2024 :

S’agissant de cessions portant sur des biens occupés :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence »et

Date de vente

Etat

CDG n° 1

15

854

887

1920

F3

54,78

38 401

701

2022P33128

13/10/2022

Mauvais

CDG n° 2

17

942

972

1740

F4

66,47

46 595

701

2023P13102

11/05/2023

Mauvais

CDG n° 3

5

1102

1137

2160

F4

64,96

55 216

850

2022P06376

27/05/2021

Moyen

CDG n° 4

15

861

890

1913

F4

65,57

61 308

935

2023P25458

26/10/2023

Moyen

CDG n° 5

15

879

904

1881

F3

56,31

52 650

935

2024P06911

28/03/2024

Moyen

CDG n° 6

17

927

953

1743

F4

66,50

74 613

1 122

2024P12179

28/05/2024

Bon

CDG n° 7

20

1221

1274

1842

F4

65,95

78 481

1 190

2022P02464

16/12/2021

Très bon

CDG n° 8

20

1234

1281

1829

F3

56,63

74 129

1 309

2023P25546

31/10/2023

Très bon

CDG n° 9

5

1125

1152

2423

F4

66,12

86 551

1 309

2023P02396

05/01/2023

Très bon

CDG n° 10

[Adresse 27]

1226

1262

2363

F4

65,19

[Localité 17]

1 309

2023P08809

28/03/2023

Très bon

S’agissant de cessions portant sur des biens libres de toute occupation :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence et

Date de vente

Etat

CDG n° 11

7bis

1134

2150

1369

F4

66,05

66 050

1 000

2022P02672

21/07/2021

Moyen

CDG n° 12

15

869

899

1925

F4

66,12

[Adresse 28]

1 000

2023P15592

20/06/2023

Moyen

CDG n° 13

17

937

967

1736

F3

55,64

61 204

1 100

2022P07303

27/01/2022

Moyen

CDG n° 14

17

924

950

1723

F3

54,04

59 444

1 100

2023P09578

04/04/2023

Moyen

CDG n° 15

15

869

899

1925

F4

66,12

66 120

1 000

2023P15592

20/06/2023

Moyen

CDG n° 16

20

1269

1219

1844

F4

65,54

78 648

1 200

2022P02664

15/07/2021

Bon

CDG n° 17

15

870

900

1924

F3

55,66

73 471

1 320

2022P11776

27/04/2023

Bon

CDG n° 18

20

1233

1282

1830

F4

65,83

87 572

1 320

2023P25025

24/10/2023

Bon

CDG n° 19

20

1230

1280

1833

F3

56,83

75 016

1 320

2024P10781

23/05/2024

Bon

L’EPFIF ne forme aucun commentaire sur les termes ainsi proposés.

Parmi ces termes de référence, seuls CDG n° 16 et n° 18 correspondent à des biens dans un état comparable à celui appartenant aux consorts [J] (en bon état d’entretien, libres et de même composition), étant précisé que le terme CDG n° 16 est également proposé par l’EPFIF (DEM n° 5) mais a été écarté comme trop ancien puisqu’il la cession a plus de 5 ans.

Il convient en conséquence de ne retenir que le terme CDG n° 18 pour 1 320 €/m².

Seront donc retenus les termes suivants : DEM n° 10, DEM n° 11 et CDG n° 18, soit une valeur unitaire libre de 1 320 €/m² appartement, cave et parking intégrés.

Selon l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement, la superficie du bien est de 65 m². En conséquence, le montant de l’indemnité principale d’occupation est de 85 800 €, (soit 1 320 € x 65 m²), appartement, cave et parking inclus. Cependant, par jugement rendu le 17 février 2021, la dépossession du parking extérieur (lot n° 2130) a déjà été indemnisée à hauteur de 3 520 €. Il convient donc de déduire ce montant de l’indemnité principale, de sorte que l’indemnité principale due au titre de la dépossession des seuls lots n° 1206 et n° 1242 en valeur libre doit être fixée à la somme de 82 280 € (soit, 85 880 € – 3 520 €).

S’agissant de l’hypothèse où les consorts [J] choisiraient d’opter pour la signature d’un bail :

Selon l’article L 314-3 du code de l’urbanisme : Si les travaux nécessitent l’éviction provisoire des occupants, il doit être pourvu à leur relogement provisoire dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et, le cas échéant, leur activité antérieure, et satisfaisant aux conditions de localisation prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, le relogement provisoire peut donner lieu à un bail à titre précaire pour la durée des travaux. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et donne droit à l’application des dispositions de l’article précédent.

(…)

Les occupants disposent d’un droit à réintégration après les travaux dans le local qu’ils ont évacué. Les baux des locaux évacués pendant la période d’exécution des travaux sont considérés comme ayant été suspendus et reprennent cours à la date à laquelle la réintégration aura été possible.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur et l’occupant ont décidé d’un commun accord le report définitif du bail sur un local équivalent.

Les occupants sont remboursés de leurs frais normaux de déménagement et de réinstallation.

L’article L 314-4 du code de l’urbanisme dispose que : « Si les travaux ne nécessitent pas l’éviction des occupants, ceux-ci ont droit au maintien sur place dans les conditions ci-après :

Selon la nature des travaux, et sous réserve d’un préavis de trois mois, les occupants sont tenus soit d’évacuer la partie des locaux intéressés par lesdits travaux, soit de permettre l’accès du local et d’accepter notamment le passage des canalisations ne faisant que le traverser.

Pendant la durée des travaux, le loyer est, s’il y a lieu, réduit dans les conditions définies au deuxième alinéa de l’article 1724 du code civil. La réduction du loyer est à la charge de la personne publique qui a pris l’initiative des travaux.

En cas d’expropriation ou d’exercice du droit de préemption dans le cas visé à l’article L. 213-5, un nouveau bail doit être proposé aux occupants. Ce bail doit permettre, le cas échéant, la poursuite des activités antérieures. .

Contrairement à l’EPFIF qui applique l’abattement habituel de 15 % sur la valeur libre du bien pour déterminer sa valeur occupée, le commissaire du Gouvernement, expliquant que les propriétaires occupent leur bien et que contrairement aux autres bâtiments, le B6bis n’est pas voué à la démolition, propose d’appliquer un abattement de 7,50 % puisque le bailleur social qui se portera acquéreur de l’appartement supportera la charge du relogement temporaire des occupants.

Il importe effectivement de prendre en considération le fait que le bâtiment n’ayant pas vocation à être démoli, l’EPFIF n’aura la charge que de la mise en conformité des installations électriques ou huisseries dangereuses pour l’occupant, avant de procéder à la vente des logements à un bailleur social. C’est donc ce dernier et non l’EPFIF qui supportera la charge des travaux de rénovation intérieurs et du relogement provisoire des consorts [J] s’ils demandent à souscrire un contrat de location.

Au regard de ces éléments, dans l’éventualité où les consorts [J] demandent la souscription d’un contrat de location, il sera appliqué un abattement de 7,50 %, de sorte que l’indemnité principale de dépossession sera fixée à hauteur de 75 845 € obtenue de la façon suivante :

[(85 800 € x 0,925) – 3 520 €].

L’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir :

. 82 280 € en cas de renonciation au maintien dans les lieux,

. 75 845 € en cas de souscription d’un bail.

Ils sont liquidés comme suit :

20 % jusqu’à 5 000 €,

15 % sur l’indemnité comprise entre 5 000 € et 15 000 €

10 % sur le surplus.

soit, en l’espèce :

— s’ils renoncent à se maintenir dans les lieux : 9 228 € (soit 1 000 € + 1 500 € + 6 728 €),

— s’ils optent pour un maintien dans les lieux avec signature d’un bail : 8 584,50 € (soit 1 000 € + 1 500 € + 6 084,50 €).

L’indemnité totale

Si les consorts [J] renoncent au maintien dans les lieux, l’indemnité totale de dépossession est égale à la somme de 91 508,00 € en valeur libre, soit :

— au titre de l’indemnité principale : 82 280 €, déduction faite de l’indemnité de dépossession du parking,

—  »au titre de l’indemnité de remploi : 9 228 € ;

Si les consorts [J] décident de se maintenir dans les lieux et de contracter un bail, l’indemnité totale de dépossession est égale à la somme de 84 429,50 € en valeur occupée, soit :

— au titre de l’indemnité principale : 75 845 €, déduction faite de l’indemnité de dépossession du parking,

— au titre de l’indemnité de remploi : 8 584,50 €.

Sur l’indemnisation au titre des frais de déménagement,

L’EPFIF déclare qu’il prendra en charge les frais de déménagement si les consorts [J] acceptent un relogement.

Il convient de donner acte à l’EPFIF de son engagement à prendre en charge les frais attachés au déménagement si les consorts [J] font valoir leur droit au relogement. Cependant, ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, ces derniers disposant de la liberté du choix de l’entreprise de déménagement, il sera précisé qu’en ce cas, les frais y afférent seront pris en charge par l’expropriant sur production de devis contradictoires.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, partie expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Annexe à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 3 avril 2025 ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à la succession vacante

de M. [N] [J] et Mme [X] [Z] veuve [J], au titre de la dépossession des lots n° 1206 et n° 1242, ainsi que des 212/183 000° des parties communes générales intégrées de l’immeuble en copropriété de la résidence dite du « [Etablissement 1] pointu  »sis [Adresse 8] à [Localité 10] (93), de la façon alternative suivante :

— dans l’hypothèse où Mme [X] [Z] veuve [J] et la succession vacante de M. [N] [J] renoncent à se maintenir dans les lieux, à un montant total, en valeur libre, de 91 508,00 euros (quatre-vingt onze mille cinq cent huit euros), déduction faite de l’indemnité de dépossession du parking, se décomposant comme suit :

—  82 280 € au titre de l’indemnité principale,

—  9 228 € au titre de l’indemnité de remploi ;

— dans l’hypothèse où Mme [X] [Z] veuve [J], et la succession vacante de M. [N] [J] décident de se maintenir dans les lieux et de contracter un bail, à la somme de 84 429,50 euros (quatre-vingt quatre mille quatre cent vingt-neuf euros et cinquante centimes) en valeur occupée, déduction faite de l’indemnité de dépossession du parking, dont :

—  75 845 € au titre de l’indemnité principale,

—  8 584,50 € au titre de l’indemnité de remploi ;

Donne acte à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France de son engagement, en cas de renonciation par Mme [X] [Z] veuve [J] et la succession vacante de M. [N] [J] au maintien dans les lieux à prendre en charge les frais attachés au déménagement ;

Dit que, dans l’hypothèse où Mme [X] [Z] et la succession vacante de M. [N] [J] décideraient de recourir aux services d’une autre société que celle proposée par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France, ce dernier prendra à sa charge les frais attachés au déménagement sur production de devis contradictoires ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens de l’instance.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation