TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/07269

N° Portalis DB3S-W-B7J-3PSH

Minute : 26/173

Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE IDF

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [N] [M]

Madame [K] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, SA HLM

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [M],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [M],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 14 juin 2007, l’office public d’aménagement et de construction du Val de Marne a donné à bail à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 439,49 euros outre 50 euros pour le parking, outre des provision sur charges. La Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE est venue aux droits du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 258,26 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion sans délai des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 17 avril 2025 soit la somme de 4 850,11 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] à lui payer la somme de 450 euros à titre indemnitaire, in solidum 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 février 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10 640,15 euros, selon décompte en date du

5 janvier 2026. Elle a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] par la voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 février 2025, pour la somme en principal de 4 258,26 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] étant sans droit ni titre depuis le 11 avril 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le

concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] restent lui devoir la somme de 10 640,15 euros (en ce exclus les frais de poursuite) à la date du

5 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 10 640,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 258,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l’occupant ne saurait être jugé tenu de l’ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’assurance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

14 juin 2007 entre la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE et Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 avril 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] à verser à la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 10 640,15 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 4 258,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] à verser à la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 804,50 euros), à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] à verser à la Société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection