TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03482 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24KR

Minute : 26/100

S.A. [Adresse 2] 3 F

Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [X] [Q]

Madame [I] [Q]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier, en présence de [D] [O], magistrat stagiaire

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM IMMOBILIERE 3 F

dont siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Q]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [I] [Q]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2018, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [I] [Q] et à Monsieur [X] [Q] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 460,80 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [I] [Q] et à Monsieur [X] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.034,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-4 du Code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] à payer à la demanderesse de la somme de 8.239,81 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigbles jusqu’au point de déparrt de de l’indemnité d’occupation,fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] à due concurrence,condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] en tous dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

La SA d’HLM IMMOBILERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.224,78 euros arrêtée au 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Elle indique qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de l’échéancier proposé par les défendeurs, à hauteur de 20 euros par mois, insuffisant, selon elle, pour apurer la dette dans les délais légaux. Elle s’oppose également à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] comparaissent. Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent être en capacité d’honorer un échéancier de 20 euros par mois. Ils exposent que Monsieur [G] des allocations de retour à l’emploi d’environ 1.200 euros par mois et Madame 800 euros par mois de salaire en intérim. Ils précisent avoir à charge un fils âgé de 17 ans et qu’ils doivent honorer des frais de santé supplémentaires, environ 100 euros par mois. Ils sollicitent, le cas échéant, les délais les plus larges délais pour quitter les lieux. Ils précisent avoir entrepris des démarches de relogement, en vain, et avoir formulé une demande de FSL.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F le 14 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 11 décembre 2018, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article 3).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 9 août 2024, pour la somme en principal de 2.034,55 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] restent lui devoir une somme de 11.224,78 euros à la date du 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] ne contestent pas le montant de la dette, qu’ils reconnaissent à l’audience.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de 11.224,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.034,55 euros, de l’assignation sur la somme de 6.205,26 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 5 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, la situation personnelle et financière des locataires, au vu du montant de la dette, ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

En outre, le bailleur s’oppose à l’octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q]de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] étant occupants sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] s’impliquent afin de régulariser leur situation. Ainsi, Monsieur [X] [Q], actuellement au chômage, a entamé une reconversion professionnelle en plomberie, favorisant ainsi son retour à l’emploi, et un projet de FSL est en cours avec les services sociaux. De plus, le décompte fait apparaître des paiements qui ne couvrent pas toujours le montant du loyer et des charges mais néanmoins réguliers, ce qui témoigne de leur mobilisation.

Il convient également de tenir compte de la situation de Madame [I] [Q] et de Monsieur [X] [Q] qui vivent avec la charge de leur fils âgé de 17 ans, porteur d’un handicap visuel impliquant des frais mensuels à hauteur de 75 euros, lesquels ne sont pas pris en charge.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’ils se trouvent dans une situation fragile rendant délicat leur relogement dans des conditions normales.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

II. Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 décembre 2018 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

REJETTE la demande délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] occupants sans droit ni titre à compter du 10 octobre 2024 ;

ACCORDE à Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans ce délai ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 11.224,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.034,55 euros, de l’assignation sur la somme de 6.205,26 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] à payer à la SA d'[Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 5 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [Q] et Monsieur [X] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE