TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/08174 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3TUW

Minute :

ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [X] [S] épouse [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie délivrée à :

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [S] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2007, ICF La Sablière a donné à bail à Mme [X] [S] épouse [O] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 436,38 euros et des provisions sur charges récupérables de 172,98 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 14 novembre 2024 et 16 juin 2025 à personne physique, ICF La Sablière a fait sommation à Mme [X] [S] épouse [O] d’avoir à cesser les troubles.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2025, ICF La Sablière a fait signifier à Mme [X] [S] épouse [O] une sommation de payer les loyers et charges pour un montant principal de 927,61 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, ICF La Sablière a fait citer Mme [X] [S] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Déclarer recevable l’action d’ICF La Sablière,

— Condamner Mme [X] [S] épouse [O] à lui verser la somme de 927,61 euros au titre des loyers et charges dues au 15 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [X] [S] épouse [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il pourra être à nouveau fait droit,

— Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code de procédure civile d’exécution,

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans le logement dans tel garde-meubles du choix de la requérante en garantie des loyers, charges et indemnités d’occupation dus aux frais, risques et périls de Mme [X] [S] épouse [O] ;

— Condamner Mme [X] [S] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, augmentées de leur régularisation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Mme [X] [S] épouse [O] au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamner Mme [X] [S] épouse [O] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution du jugement à venir.

A l’audience du 17 novembre 2025, ICF La Sablière, représenté, a maintenu ses demandes et moyens. Il soutient, sur le fondement de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil que Mme [X] [S] épouse [O] est à l’origine de nombreuses dégradations, troubles de voisinages et plaintes de la part des autres locataires de l’immeuble qui évoquent un comportement agressif et raciste, un état d’ivresse, des menaces, du tapage nocturne et des bruits excessifs, et donc la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 104, 1231-1, 1729, 1741, 1227 à 1229 du code civil. Elle actualise également la dette au 12 novembre 2025 pour un montant de 1336,97 euros.

Mme [X] [S] épouse [O], présente, conteste tout trouble de voisinage ou violence à son initiative et affirme au contraire être victime des insultes, dégradations de sa boîte aux lettres, de nuisance sonores et des menaces de ses voisins. Elle ne conteste pas la dette locative mais affirme la rembourser actuellement et explique la création de cette dette par le vol de sa carte bancaire ; elle fait état d’un salaire de 317 et 817 euros, outre des versements par la CAF de 122 euros par mois. Elle souhaite rester dans le logement.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mie à disposition au greffe.

Lors du délibéré, par note autorisée par le juge, ICF La Sablière a fait état de nouveaux désordres causés par Mme [X] [S] épouse [O] et d’un dépôt de plainte par le gardien d’immeuble. Cette note a été envoyée par courrier recommandé à la locataire pour observations.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il sera relevé que l’existence du bail, bien que non fourni par la demanderesse, n’est en l’espèce pas contesté.

I. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

?

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le bailleur, ICF La Sablière, rapporte la preuve de nombreuses plaintes de la part des locataires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], mais aussi du gardien d’immeuble, évoquant des violences verbales (insultes à caractère raciste) ou physiques (bousculades, crachat, menaces avec un couteau), de dégradations de biens (tentative d’incendie, dégradation d’une boîte aux lettres par un tournevis, découpage des fils électriques) du tapage nocturne, évoquant tous leur crainte face au comportement de Mme [X] [S] épouse [O], ainsi que de trois dépôts de plainte par Mme [U] [V], Mme [J] [H] et M. [E] [D] en avril, mai et juin 2025 pour des insultes, coups par un jet de bouteille et menace de dégradation de biens. Au surplus, le bailleur justifie également, par les deux sommations interpellatives et un courrier avec accusé de réception du 3 mai 2024 avoir effectué des démarches auprès de la locataire pour parvenir à un apaisement de la situation locative.

Si Mme [X] [S] épouse [O] conteste fermement tout comportement fautif de sa part, elle se contente de contester les éléments apportés par la demanderesse sans pour autant apporter une quelconque preuve contraire ou corroborant ses propres déclarations.

Dans ces circonstances, les manquements imputés à Mme [X] [S] épouse [O] apparaissent suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 27 avril 2007, fixée à la date du jugement soit le 15 janvier 2026.

?

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [S] épouse [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, ICF La Sablière ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

II. Sur les modalités de l’expulsion

A. Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [X] [S] épouse [O], d’autant plus pertinent au regard de son comportement agressif, à quitter les lieux, et n’étant pas démontré sa résistance à la décision de justice, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

B. Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments susvisés que Mme [X] [S] épouse [O] démontre une mauvaise foi particulière dans son comportement vis-à-vis des autres locataires et du gardien d’immeuble, mettant clairement en danger la sécurité des tiers, comme le démontrent la multiplicité des témoignages mais également les dernières déclarations du gardien dans le cadre du délibéré. Dans ces circonstances, il convient de supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 janvier 2025, Mme [X] [S] épouse [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisables selon les conditions prévues par le bail, et de condamner Mme [X] [S] épouse [O] à son paiement à compter du 15 janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

IV. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 16 juin 2025, de la quittance de loyer non contestée du 30 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que ICF La Sablière rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [X] [S] épouse [O] à payer à ICF La Sablière la somme de 1336,97 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

V. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [X] [S] épouse [O] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de ICF La Sablière les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 avril 2007 entre ICF La Sablière d’une part, et Mme [X] [S] épouse [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], au jour du jugement, soit le 15 janvier 2026,

DIT que Mme [X] [S] épouse [O] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [X] [S] épouse [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [X] [S] épouse [O] à compter du 15 janvier 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisables selon les conditions prévues par le bail,

CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat Est Ensemble Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [O] à payer à ICF La Sablière la somme de 1336,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [O] à payer à ICF La Sablière la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE