TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/11656 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4CPX

Minute :

JUGEMENT

Du : 01 Juin 2026

Société BAILYZ, SAS

C/

Madame [U] [R]

Monsieur [Y] [X]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société BAILYZ, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mathilde LATOUR, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Présent et assisté de M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Mathilde LATOUR

M^e Xavier MARTINEZ

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 17 février 2022, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] ont donné en location à Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V], et Monsieur [D] [I] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer révisable de 1 950 € outre provisions sur charges de 150 €. Le contrat a été conclu pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 20 février 2023 pour des périodes successives d’un an à défaut de volonté contraire manifestée par les parties.

Par acte en date du 25 janvier 2025, Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V], et Monsieur [D] [I] ont cédé à la SAS BAILYZ leurs créances de trop-versés mensuels de loyer déjà intervenus depuis la signature du bail et les créances futures correspondant aux trop-versés mensuels de loyer à venir.

Un constat de non-conciliation entre les parties a été dressé par la Commission départementale de conciliation de la Seine-Saint-Denis le 11 février 2025.

Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V], et Monsieur [D] [I] ont délivré congé le 9 juillet 2025 pour une fin de bail prévue le 9 août 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28 octobre 2025, la SAS BAILYZ a attrait Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins de :

se déclarer compétent pour statuer sur ses demandes ;condamner solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] à lui payer la somme de 30 056, 39 €, dont 28 748, 53 € à titre principal et 1 307, 86 € à titre d’intérêts entre le 7 octobre 2024 et le 1er septembre 2025 ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026 après un renvoi.

À cette audience, la SAS BAILYZ, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes, sauf à actualiser la dette à hauteur de 30 659, 34 €, ou subsidiairement 28 306, 76 €, et solliciter le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R].

In limine litis, elle déclare être recevable en ses demandes.

Elle affirme avoir intérêt à agir, en sa qualité de cessionnaire régulière d’une créance née, liquide et exigible issue d’un contrat de bail à usage d’habitation. Elle expose que la cession de créance est régulière, sans que l’avis du débiteur ait à être sollicité, car les créances nées d’un contrat à usage d’habitation ne sont pas de nature intuitu personae. Elle indique que la créance litigieuse est une créance de restitution d’un indu, objective et détachable de la personne du créancier initial. Au visa de l’article 1324 du code civil, la SAS BAILYZ soutient par ailleurs que la remise d’une assignation ou de conclusions contenant la cession de créance vaut notification régulière au débiteur au sens de ce texte.

En outre, elle fait valoir que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de toute action ayant pour objet, cause ou occasion un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation, et que la cession de créance ne fait pas perdre à la créance sa nature civile, bien qu’elle soit détenue aujourd’hui par une société commerciale.

Enfin, la SAS BAILYZ conteste l’acquisition de la prescription. Elle expose que l’article 140 III B de la loi ELAN n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce car le complément de loyer n’est pas stipulé dans le bail, et que le délai de prescription relève donc de l’article 140 III A de la même loi, concernant l’action en diminution du loyer, sans fixer de délai spécifique pour agir.

Sur le fond, la demanderesse soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible car il est démontré que les défendeurs ont touché des loyers trop élévés en contradiction avec la législation applicable, et qu’en application de l’article 1302 du code civil, ce qui a été touché sans être dû doit être restitué.

Elle explique que sa créance trouve son origine dans la violation des mesures d’encadrement du loyer prévues à l’article 140 de la loi ELAN. Elle fait valoir que la ville de [Localité 1] est de fait un territoire concerné par ce dispositif, aux termes de l’article 1er de l’arrêté du préfet de la région d’Île de France n°IDF-2021-11-03-00006 du 3 novembre 2021. Contrairement à ce que les défendeurs soutiennent, elle allègue que la date de construction de l’immeuble n’a pas d’incidence sur l’applicabilité de l’arrêté préfectoral et que ce dernier s’applique à l’ensemble du territoire de la commune sans avoir à mentionner les rues de manière individuelle. Elle rappelle en outre que le contrat a été signé ultérieurement à l’entrée en vigueur du même arrêté. En application de ces mêmes dispositions, elle affirme que le loyer de référence majoré est de 19,30 € au mètre carré, ce dont il résulte un dépassement de 609,23 € par mois au regard du loyer actuellement appliqué.

La SAS BAILYZ indique que les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’un complément de loyer car ce dernier n’est pas indiqué dans le bail et n’est par suite pas valable. Subsidiairement, la SAS BAILYZ précise qu’aucun complément de loyer ne peut être inscrit dans un contrat de bail lorsque le logement comporte un vis-à-vis de dix mètres, tel que c’est le cas en l’espèce, en application de l’article 140, III, B de la loi ELAN.

Enfin, la SAS BAILYZ soutient qu’il n’y a eu aucune renonciation des locataires à contester l’excédent de loyer, en l’absence de faits traduisant sans équivoque leur volonté de renoncer. Sur le montant de sa créance, la SAS BAILYZ fait valoir qu’aucune disposition ne prévoit que le loyer de référence majoré doit être indexé sur l’IRL tel que soutenu en défense et qu’il est indifférent que le loyer prévu au contrat soit quant à lui indexé. Subsidiairement, si ce mode de calcul devait être retenu, elle actualise alors sa créance de trop-perçu de loyers de 28 748, 53 à 26 395, 95 €.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts, la SAS BAILYZ conteste toute procédure abusive. Elle relève avoir agi dans le cadre d’un litige sérieux et avoir tenté de résoudre le litige par voie amiable. En ce qui concerne la demande de délais de paiement, la SAS BAILYZ ne s’oppose pas au principe d’un échéancier mais considère que la proposition sur 24 mois formulée accroît le risque d’inexécution à son détriment. Elle sollicite que l’échelonnement soit plus bref et que toute défaillance entraîne de plein droit la déchéance du terme.

Monsieur [Y] [X], assisté par son conseil, et Madame [U] [R], représentée par son conseil, lequel a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicitent du juge de :

In limine litis,déclarer la SAS BAILYZ irrecevable en ses demandes faute d’intérêt et de qualité à agir à leur encontre,subsidiairement, qualifier la créance de la SAS BAILYZ de commerciale, se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire devant le tribunal de commerce de Bobigny,en tout tout état de cause, déclarer forclose l’action de la SAS BAILYZ au titre de ses revendications et la débouter de l’ensemble de ses demandes ;Subsidiairement, sur le fond, qualifier la somme de 608,65 € de différence entre le loyer de référence majoré et le loyer pratiqué comme un complément de loyer justifié ; constater l’acceptation par les locataires du montant du loyer ou a minima, leur renonciation à invoquer une restitution du loyer ; l’absence de créance liquide, certaine et exigible ; et par suite, rejeter les demandes de la demanderesse ;à titre reconventionnel, condamner la SAS BAILYZ à leur verser 8 000 € de dommages-intérêts, dont 6 000 € au titre du préjudice moral et 2 000 € au titre du préjudice financier ;condamner la SAS BAILYZ à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de leur conseil.In limine litis, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] soulèvent trois exceptions de procédure.

En premier lieu, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R], au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, estiment que la SAS BAILYZ n’a pas intérêt ni qualité à agir contre eux. Ils font valoir que l’acte de cession de créance ne leur a pas été notifié, et qu’il s’agit en tout état de cause d’une créance à caractère intuitu personae exigeant leur acceptation de la cession.

En second lieu, ils soulignent que la demanderesse est une société commerciale, ayant pour but le rachat de prétendues créances auprès de locataires pour ensuite agir à l’encontre des bailleurs, acte de nature spéculative qui par suite est un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du code de commerce. Ils en déduisent l’incompétence du juge des contentieux de la protection et sollicitent le renvoi devant le tribunal de commerce.

Enfin, ils soutiennent qu’aux termes de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, la contestation du complément de loyer doit se faire auprès de la Commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] indiquent que le complément de loyer a été explicité par échanges de courriels en date du 19 mars 2022, et que la prescription est donc acquise.

Sur le fond, tout d’abord, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] estiment que la créance concernée est incessible et non visée par l’arrêté n°IDF-2021-11-03-00006 du 3 novembre 2021. D’une part, ils considèrent qu’il ne s’agit pas d’une cession de créance au sens des articles 1321 et suivants du code civil dès lors que la créance est contestée et n’existe pas compte tenu du fait que l’appartement a été loué à un loyer conforme à la valeur locative ; d’autre part, ils indiquent qu’il ne s’agit pas d’une cession aux termes de l’article L. 313-23 du code monétaire et financier puisque la créance n’est pas professionnelle. Ils ajoutent que les créances intuitu personae ne sont par nature pas cessibles. Enfin, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] allèguent que la cession de créance ne leur a pas été notifiée.

En outre, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] font valoir que l’arrêté n°IDF-202111-03-00006 du 3 novembre 2021 ne fixe pas le montant du loyer concernant la [Adresse 5] où se situe l’appartement litigieux. De plus, ils soutiennent en tout état de cause qu’un complément de loyer est appliqué, et est parfaitement justifié du fait des caractéristiques exceptionnelles du logement (construction récente, localisation privilégiée, ameublement haut de gamme, jardin et terrasse exclusifs de 100m2…) Le prix du loyer lui-même a été selon eux fixé par l’agence immobilière gestionnaire du bien, professionnelle, en intégrant une pondération de la surface liée au jardin. Ils ajoutent au surplus que ce complément de loyer a été accepté par les locataires par leur paiement constant du loyer, le renouvellement tacite du contrat de location, les échanges de courriels avec l’agence gestionnaire du bien.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] considèrent que les locataires ont renoncé à toute contestation du loyer. Ils pointent qu’ils étaient parfaitement informés de la situation juridique du fait des échanges de courriels avec l’agence gestionnaire du bien, et ont accepté dans ces échanges le loyer facturé en reconnaissant le complément de loyer dû à la terrasse.

Enfin, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] considèrent que la créance n’est pas liquide, certaine et exigible en ce que le calcul opéré qui ne tient pas compte de la révision du loyer en vertu de l’IRL.

Reconventionnellement, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] soutiennent que la présente procédure est abusive, et n’est justifié que par la vision mercantile de la société demanderesse. Ils exposent subir un préjudice moral du fait de ces accusations, alors qu’il s’agit de leur seul bien immobilier et qu’il est loué en dessous de sa valeur locative, et financier, du fait de la perte de temps causée qui impacte leur vie professionnelle et familiale.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les exceptions de procédure

1) Sur la qualité et l’intérêt à agir de la SAS BAILYZ

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En application de l’article 1321 du code civil, la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Elle s’étend aux accessoires de la créance. Le consentement du débiteur n’est pas requis, à moins que la créance ait été stipulée incessible.

L’article 1324 du même code indique que la cession n’est opposable au débiteur, s’il n’y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte. Le débiteur peut opposer au cessionnaire les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation des dettes connexes. Il peut également opposer les exceptions nées de ses rapports avec le cédant avant que la cession lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes. Le cédant et le cessionnaire sont solidairement tenus de tous les frais supplémentaires occasionnés par la cession dont le débiteur n’a pas à faire l’avance. Sauf clause contraire, la charge de ces frais incombe au cessionnaire.

En l’espèce, la qualité et l’intérêt à agir de la SAS BAILYZ dans le cadre de la présente instance dépend de la régularité du contrat de cession de créance entre cette dernière et Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V], et Monsieur [D] [I].

En application des dispositions ci-dessus rappelées, un droit peut être cédé dès lors qu’il existe dans son principe. Une créance peut être cédée si elle est présente ou future, même éventuelle, si elle est déterminée ou déterminable.

Le contrat de cession de créance, en date du 25 janvier 2025, désigne dans son article 1 l’objet de la cession comme des créances « existantes » d’un montant de 23 842,52 € correspondant au montant total des trop-versés mensuels de loyer déjà intervenus depuis la date de signature du contrat de bail, et des créances « futures » correspondant au montant des trop-versés mensuels de loyer au titre du contrat de bail.

Il résulte de cette formulation, de même que de l’argumentation de la SAS BAILYZ, que celle-ci considère la créance de trop-perçu de loyer invoquée comme une créance présente et déterminée pour les loyers échus visés aux termes de ses demandes.

Cependant, il y a lieu de relever que bien que le fondement juridique d’une telle créance, à savoir le mécanisme d’encadrement des loyers mis en place par l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018, existait au jour de la signature du contrat de bail litigieux, la qualification de « trop-perçu de loyer » ne peut être considérée comme établie à la même date, en ce que cette dernière dépend d’une analyse des textes applicables (arrêtés annuels fixant le montant du loyer de référence sur les territoires concernés, calculs à effectuer au regard de la date de construction de l’immeuble et de sa superficie…) et d’une appréciation quant aux conditions d’espèce.

Par conséquent, la créance visée dans le contrat de cession du 25 janvier 2025 ne peut qu’être considérée comme une créance éventuelle.

Elle est en revanche suffisamment identifiable et déterminable aux termes du contrat de cession de créance, qui vise les parties au bail, le contrat de bail, l’adresse du bien, sa superficie, et le montant du loyer contesté.

Par ailleurs, l’incessibilité d’une créance doit résulter de textes législatifs particuliers ou de dispositions conventionnelles. Or, en l’occurrence, le législateur n’a pas prévu d’exception concernant les créances dérivant d’un contrat de bail. Le contrat de bail en date du 17 février 2022 ne comporte quant à lui aucune clause d’incessibilité.

La notification de la cession de créance a été effectuée tant par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 février 2025 que par les assignations en référé en date du 21 février 2025 puis au fond en date du 28 octobre 2025, régulièrement délivrées et joignant le contrat de cession de créance (pièce 6 de la SAS BAILYZ dans le cadre de la présente instance).

Enfin, l’intérêt à agir de la SAS BAILYZ est également caractérisé, par sa demande en recouvrement d’une créance qu’elle a régulièrement acquise.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le contrat de cession de créance entre Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V], et Monsieur [D] [I] et la SAS BAILYZ en date du 25 janvier 2025 est régulier, et que par suite, la SAS BAILYZ a qualité et intérêt à agir contre Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R].

2) Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

L’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En l’espèce, l’action concerne la régularité du loyer prévu au contrat de bail en date du 17 février 2022 portant sur un logement à usage d’habitation. Le contrat de bail est ainsi bien l’objet de cette dernière.

Il est constant qu’une cession de créance ne modifie pas l’objet ni la nature de la créance cédée.

Le juge des contentieux de la protection est par suite exclusivement compétent pour connaître de la présente action.

3) Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 140 IIIB de la loi du 23 novembre 2018, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer appliqué dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

Aux termes des textes précités, il est constant que le locataire qui souhaite contester un complément de loyer doit saisir dans un premier temps la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail.

Cependant, cette procédure de saisine préalable concerne la contestation du complément de loyer, et doit être distinguée de la demande aux fins de diminution du loyer pour laquelle elle n’est pas prévue par les textes.

Or, la SAS BAILYZ fonde en l’espèce son action sur une contestation du montant du loyer au regard du mécanisme d’encadrement des loyers prévu par l’article 140 IIIA de la loi du 23 novembre 2018 et un remboursement du trop-perçu par les bailleurs, et non la contestation d’un complément de loyer, moyen qui n’est soulevé qu’en défense et qui est contesté.

Par conséquent, son action n’encourt pas la prescription prévue par le texte susvisé et est recevable.

II. Sur la demande en restitution du trop-perçu de loyer

1) Sur le montant du loyer

Aux termes de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer d’un bail d’un bien à usage d’habitation est libre.

Cependant, en application de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 et du décret n° 2021688 du 28 mai 2021, un dispositif d’encadrement des loyers est mis en place sur l’intégralité du territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble ([Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9], [Localité 10], [Localité 1], [Localité 11]).

Pour les baux conclus entre le 1er décembre 2021 et le 1er juin 2022, l’arrêté IDF-2021-11-0300006 fixe à 16,1 € le loyer de référence et 19,3 € le loyer de référence majoré applicable par mètre carré pour un appartement de plus de quatre pièces dans la commune de [Localité 1].

Pour les baux conclus entre le 1er juin 2022 et le 1er juin 2023, l’arrêté IDF-2022-05-06-00001 fixe à 16,1 € le loyer de référence et 19,3 € le loyer de référence majoré applicable par mètre carré pour un appartement de plus de quatre pièces et meublé dans la commune de [Localité 1].

Pour les baux conclus entre le 1er juin 2023 et le 1er juin 2024, l’arrêté IDF-2023-05-04-00005 fixe à 17,2 € le loyer de référence et 20,6 € le loyer de référence majoré applicable par mètre carré pour un appartement de plus de quatre pièces et meublé dans la commune de [Localité 1].

Pour les baux conclus entre le 1er juin 2024 et le 1er juin 2025, l’arrêté IDF-2024-05-02-00006 fixe à 17,3 € le loyer de référence et 20,8 € le loyer de référence majoré applicable par mètre carré pour un appartement de plus de quatre pièces et meublé dans la commune de [Localité 1].

Aux termes de l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Aux termes de l’article 140 IIIB de la loi du 23 novembre 2018, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail en date du 17 février 2022, du diagnostic de performance énergétique en date du 25 novembre 2019, du plan de l’appartement établi le 18 octobre 2016, de l’état des lieux en date du 25 février 2022 que l’appartement litigieux sis [Adresse 4] présente une surface habitable de 69,47 m2 (parfois arrondie sur certains documents à 69,5 m2), possède plus de quatre pièces, et a été construit en 2020.

Il n’est pas contesté qu’il s’agisse d’une location meublée.

Contrairement à ce qu’avancent Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] et conformément à l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation précité, il ne peut être pris en compte la superficie du jardin et de la terrasse dans le calcul de la surface habitable du logement.

Par ailleurs, aucun complément de loyer n’est mentionné sur le bail, ni a fortiori les caractéristiques du logement le justifiant. Or, les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 et du décret n° 2021-688 du 28 mai 2021, d’ordre public, visent à établir des critères objectifs pour définir le montant d’un loyer et de son supplément, et à limiter la fixation de loyers abusifs. Par suite, afin de permettre le contrôle du respect de ces dispositions, le complément de loyer et les motifs le justifiant doivent impérativement figurer par écrit sur le bail, tel que le prévoit explicitement l’article 140 IIIB de la loi du 23 novembre 2018. Au surplus, la mention de ce complément de loyer, composant essentiel du contrat de bail, est nécessaire pour que le consentement du futur locataire soit éclairé et non vicié.

Il n’y a par conséquent pas lieu de débattre sur d’éventuels motifs de nature à justifier l’application d’un complément de loyer, dès lors que ce dernier n’est pas prévu au bail et que le montant y figurant relève donc du seul loyer.

Le fait que ce loyer ait été déterminé par l’agence immobilière gestionnaire du bien et non Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] est sans incidence. Il revient aux bailleurs d’agir en responsabilité à son encontre le cas échéant.

Il sera rappelé que seul le loyer, et non le montant des provisions sur charges, doit être pris en considération, et que l’IRL n’est pas pris en compte, les arrêtés annuels actualisant déjà en fonction des critères définis par le décret n° 2021-688 du 28 mai 2021 le loyer de référence devant être retenu.

Dès lors, en application des dispositions précitées sur l’encadrement des loyers, et prenant en considération les renouvellements annuels successifs du bail à sa date anniversaire du 17 février :

le loyer mensuel pour la période de location du 17 février 2022 au 17 février 2024 devait être ainsi calculé : 69,47 x 19,3 = 1 340,77 €le loyer mensuel pour la période de location du 17 février 2024 au 17 février 2025 devait être ainsi calculé : 69,47 x 20,6 = 1 431, 08 €le loyer mensuel pour la période de location du 17 février 2025 au 9 août 2025, date de fin du bail, devait être ainsi calculé : 69,47 x 20,8 = 1 394, 96 €Il est parallèlement constant et démontré par les quittances de loyer produites que le montant du loyer payé par Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [I] a été de :

pour la période de location du 17 février 2022 au 1er mars 2023 : 1 950 € (soit un différentiel mensuel de 609, 23 € avec le loyer de référence majoré et 7 189,03 € pour la période au total, le mois de février 2022 ayant été proratisé)pour la période de location du 1er mars 2023 au 29 février 2024 : 2 018, 22 € (soit un différentiel mensuel de 677, 45 € avec le loyer de référence majoré et 8 129, 40 € pour la période au total)pour la période de location du 1er mars 2024 au 28 février 2025 : 2 088,80 € (soit un différentiel mensuel de 657, 72 € avec le loyer de référence majoré et 7 892, 64 € pour la période au total)pour la période de location du 1er mars 2025 au 9 août 2025 : 2 126, 73 € (soit un différentiel mensuel de 731, 77 € avec le loyer de référence majoré et 3 878, 38 € pour la période au total, le mois d’août 2025 ayant été proratisé)La créance en restitution de trop-perçu de loyer est par conséquent, après addition des montants de trop-perçu de chacune des périodes évoquées, d’un montant total de 27 089, 45 €.

2) Sur l’acceptation des locataires

La renonciation est un acte non équivoque par lequel une personne abandonne volontairement un droit déjà né dans son patrimoine. Elle éteint ce droit et interdit de faire valoir un moyen de défense ou d’action sur cette base.

Aux termes de l’article 1382 du code civil, la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat. La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat. L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé. La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.

Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] font valoir que Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [I] ont accepté le montant du loyer et/ou du complément de loyer, et dès lors auraient renoncé à toute action.

Il est produit un échange de courriels des 18 et 19 mai 2022 où Monsieur [O] [S], dirigeant de l’agence immobilière gestionnaire du bien, écrit que « un complément de loyer peut être appliqué dans des cas bien précis (…), en l’occurrence, dans le cas qui nous concerne, une terrasse ainsi qu’un jardin d’un total de 97m2 qui apportent une plus value extrêmement rare sur le secteur » et où Monsieur [N] [V] répond « je me disais bien que la terrasse allait jouer un rôle là-dedans ».

Outre le fait que ce courriel n’engage que son rédacteur, soit un seul des locataires sur les trois, à savoir Monsieur [N] [V], il ne peut, en l’absence de connaissance effective des règles d’encadrement du loyer et de complément de loyer applicables, être considéré comme une renonciation et encore moins comme une confirmation de son auteur quant au montant du loyer. Il n’y est en outre aucunement écrit que ce dernier renonce à contester ce montant.

Le seul paiement du loyer quittancé, obligation incombant aux locataires et ne pouvant être remise en cause unilatéralement avant mise en œuvre de la procédure juridique prévue à l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018, ne saurait également être considéré comme constituant une renonciation ou une confirmation sans équivoque.

*

Il résulte de tout ce qui précède que, le loyer de référence n’ayant pas été respecté, et aucune renonciation ou confirmation des locataires n’étant intervenue, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] doivent être condamnés à restituer à la SAS BAILYZ, venant aux droits de Monsieur [Q] [M], Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [I], la somme totale de 27 089, 45 € au titre du trop perçu de loyers du 17 février 2022 au 9 août 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.

IV. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

Au regard de la solution donnée au litige, la demande principale de la SAS BAILYZ ayant été accueillie, il ne saurait être retenu à son encontre de faute au titre d’une procédure abusive ou d’un préjudice moral.

Par suite, les demandes au titre de dommages-intérêts de Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] seront rejetées.

Il sera précisé qu’aucune demande de délais de paiement n’a été formée contrairement à cette mention dans les écritures de la demanderesse.

V. Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R], qui succombent au principal, devront verser la somme de 400 € à la SAS BAILYZ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et s’acquitter des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité et d’intérêt à agir de la SAS BAILYZ soulevée par Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] ;

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] à payer à la SAS BAILYZ la somme totale de 27 089, 45 € au titre du trop perçu de loyers du 17 février 2022 au 9 août 2025 inclus, en application de la réglementation sur l’encadrement des loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] à payer à la SAS

BAILYZ la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [R] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,