TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MAI 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/10205 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YHYM

N° de MINUTE : 26/00310

Madame [M] [Z] épouse [E]

[Adresse 1]

représentée par Maître Laurence CAMBONIE de l’AARPI CAMBONIE BERNARD, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB183

DEMANDEUR

C/

Monsieur [D] [F]

[Adresse 1]

représenté par Maître Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R280

Monsieur [Y] [N]

[Adresse 1]

représenté par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0381

Madame [Q] [C] [G]

[Adresse 1]

représentée par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0381

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire la SELARL [J]& ALIREZAY

[Adresse 2]

défaillant

S.E.L.A.R.L. [J] & ALIREAI, prise en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 1]

[Adresse 2]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

En présence de Monsieur [K] [A], auditeur de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 27 décembre 1991, Madame [M] [Z] épouse [E] est devenue propriétaire des lots n°1 et 2 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], édifié sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Par acte authentique en date du 19 juin2017, Monsieur [Y] [N] et Madame [Q] [G] épouse [N] ont acquis les lots n°1 et 4 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], édifié sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3].

Selon acte authentique en date du 5 octobre 2018, Monsieur [D] [F] est devenu propriétaire :

— des lots n°2 et n°3 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], édifié sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] ;

— des lots n°4 et n°7 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], édifié sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] édifié sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], au sein duquel Madame [E] et Monsieur [F] sont propriétaires, a fait l’objet d’une mise en copropriété selon règlement de copropriété du 16 septembre 1989.

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] édifié sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3], au sein duquel les époux [N] et Monsieur [F] sont propriétaires, a fait l’objet d’une mise en copropriété selon règlement de copropriété du 29 octobre 1984.

Ces deux copropriétés distinctes sont issues de la division d’un ancien corps de ferme et disposent d’une cour commune.

En mai 2023, Monsieur [F] a entrepris des travaux de réfection et d’extension de ses biens immobilier selon déclaration préalable reçue le 26 octobre 2022 par la mairie d'[Localité 1] et accordée le 18 janvier 2023.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 27 juillet 2023 reçu le 1er août 2023, Madame [E] et Monsieur [N] ont mis en demeure Monsieur [F] d’arrêter ses travaux, considérant que ceux-ci d’une part, n’avaient pas été autorisés par la copropriété, d’autre part, constituaient un empiètement sur la cour commune.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 29 août 2023, reçu le 4 septembre 2023, Madame [E] a mis en demeure Monsieur [F] de remettre la copropriété dans son état d’origine.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, Madame [M] [Z] épouse [E] a fait assigner Monsieur [D] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir qu’il lui soit enjoint de procéder à la démolition en intégralité de l’édicule construit et de la remise en l’état antérieur aux travaux des parties communes excluant la construction de nouvelles vues ou jours donnant sur le fonds des autres.

Selon ordonnance du 04 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi sur requête par Madame [E], a désigné la SELARL [J] & ALIREZAL prise en la personne de Maître [I] [J] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété situé [Adresse 1] à Epinay sur Seine aux fins notamment de représenter le syndicat dans tous actes civils ou de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Madame [M] [Z] épouse [E] a fait assigner en intervention forcée la SELARL [J] & ALIREAL prise en la personne de Maître [I] [J] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sis [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de lui rendre le jugement commun et opposable.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, Madame [M] [Z] épouse [E] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire la SELARL [J] & ALIREAL prise en la personne de Maître [I] [J].

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – immeuble édifié sur la parcelle AE [Cadastre 3] représenté par son syndic bénévole Monsieur [Y] [N] ainsi que Monsieur [Y] [N] et Madame [Q] [G] épouse [N] sont intervenus volontairement à la procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 décembre 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 décembre 2025, Madame [E] demande au tribunal de :

« DECLARER recevable Madame [E] dans ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATER l’illégalité des travaux entrepris par Monsieur [F] sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

CONSTATER l’empiètement illicite sur les parties communes appartenant à la copropriété sise au [Adresse 1] à [Localité 1] ;

En conséquence :

ENJOINDRE à Monsieur [F] de procéder à la démolition en intégralité de l’édicule construit et à la remise en l’état antérieur aux travaux des parties communes excluant la construction de nouvelles vues ou jours donnant sur le fonds des autres copropriétaires dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

CONDAMNER Monsieur [F] à verser la somme de 5000 € à Madame [E] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [F] à verser à Madame [E] une somme de 4000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Laurence CAMBONIE en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – immeuble édifié sur la parcelle AE [Cadastre 3] représenté par son syndic bénévole Monsieur [Y] [N] ainsi que Monsieur [Y] [N] et Madame [Q] [G] épouse [N] demandent au tribunal de :

« ORDONNER la jonction de l’instance RG 25/01274 enregistrée devant la 5 chambre civile du Tribunal judiciaire de Bobigny avec celle engagée par Madame [E] enrôlée devant la Chambre 6 – Section 4 sous le numéro RG 23/10205, en raison de leur connexité évidente.

CONSTATER l’illégalité des travaux entrepris par Monsieur [D] [F] sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

CONSTATER l’empiètement illicite sur les parties communes appartenant à la copropriété sise au [Adresse 1] à [Localité 1].

En conséquence :

ENJOINDRE à Monsieur [F] de procéder à la démolition en intégralité de l’édicule construit et à la remise en l’état antérieur aux travaux des parties communes excluant la construction de nouvelles vues ou jours donnant sur le fonds des autres copropriétaires et conformément à l’existant antérieur, dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir.

ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard. SE RESERVER la liquidation de l’astreinte, sur simple requête.

CONDAMNER Monsieur [F] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [Q] [N] née [G] la somme de 5000 € à au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée CONDAMNER Monsieur [F] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [Q] [N] née [G] une somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution

CONDAMNER Monsieur [F] en tous les dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Anne BAUDOIN, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, Monsieur [F] demande au tribunal de :

« JUGER irrecevables les conclusions prises dans l’intérêt de Monsieur et Madame [N] et le SDC du 4 du Mont représenté « son syndic bénévole par Monsieur [N] »

Subsidiairement, débouter Monsieur et Madame [N] et le SDC du 4 du Mont représenté par Monsieur [N]

JUGER Madame [E] irrecevable en ses demandes

La DEBOUTER de sa demande de sursis à statuer et de ses autres demandes

JUGER que Monsieur et Madame [N] ne justifient d’aucun intérêt à agir

Mettre hors de cause la SELARL [J] & ALIREAI

En tout état de cause, DEBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes

Subsidiairement, juger que la démolition de l’ouvrage réalisé est disproportionnée et en conséquence débouter Madame [E] de cette demande.

A titre plus subsidiaire si le tribunal devait entrer en voie de condamnation contre Monsieur [F] :

CONDAMNER Madame [E] et Madame et Monsieur et Madame [N] à déplacer leurs voitures pour libérer la cour commune

ENJOINDRE Madame [E] d’avoir à soumettre une modification de l’état descriptif de division afin de régulariser le changement de destination du garage en local d’habitation et d’avoir à communiquer l’autorisation d’urbanisme

JUGER que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 1000 € par joue de retard passé un délai deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir

ECARTER l’exécution provisoire de droit si la démolition devait être ordonnée

CONDAMNER in solidum Madame [E], Monsieur et Madame [N] au paiement d’une somme de 7000 € au titre de l’article 700 CPC au profit de Monsieur [F]

Les CONDAMNER in solidum aux dépens. »

***

Assigné par remise à personne habilitée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire la SELARL [J] & ALIREAL prise en la personne de Maître [I] [J] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile. L’analyse des arguments parties conditionne ainsi tant la qualification de leurs moyens au sens de l’article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.

Enfin, le juge de la mise en état s’étant déjà prononcé sur le rejet de la jonction avec le dossier enregistré sous le numéro RG 25/1274, simple mesure administrative insusceptible de recours, il n’y a pas lieu de se prononcer à nouveau.

Sur le fait d’écarter des débats les conclusions de Monsieur [F] notifiées par RPVA le 2 décembre 2025 et celles de Madame [E] notifiées par RPVA le 1er décembre 2025

L’article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose en outre que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement et qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon les deux derniers alinéas de l’article 446-2 du même code, à défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l’affaire à l’audience, en vue de la juger ou de la radier.

Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, à l’audience du 08 octobre 2025 le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 1er décembre 2025 pour clôture impérative, avec conclusions au fond des défendeurs pour le 26 novembre 2025 au plus tard et en précisant qu’il s’agissait du dernier échange, les parties ayant été en mesure de conclure au fond à plusieurs reprises et alors que la procédure est introduite depuis plus de 2 ans.

Monsieur [F] a notifié ses dernières conclusions par RPVA le 2 décembre 2025 et Madame [E] a notifié ses dernières conclusions par RPVA le 1er décembre 2025 soit au-delà du délai de communication imparti par le juge de la mise en état, qui plus est la veille et l’avant-veille de la clôture, annoncée depuis le 08 octobre 2025 et sans aucune explication ou demande de prolongation du calendrier de procédure.

Aux termes du bulletin de renvoi à l’audience de plaidoirie du 16 mars 2026, le juge de la mise en état a invité les parties à communiquer leur avis sur le fait d’écarter des débats les conclusions de Monsieur [F] notifiées le 1er décembre 2025 et celles de Madame [E] notifiées le 2 décembre 2025.

Par message RPVA du 4 décembre 2025, Madame [E] a précisé que ces dernières conclusions « ne font que répondre aux conclusions en date du 25 novembre 2025 de Monsieur [F] qui soulevaient des éléments factuels nouveaux ».

Par message RPVA du 4 décembre 2025, Monsieur [F] a indiqué que ses dernières conclusions étaient motivées par celles communiquées le dernier jour du calendrier par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N] ainsi que les époux [N] à titre personnel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N] ainsi que les époux [N] n’ont fait valoir aucune observation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, en particulier de l’absence de demande des parties aux fins de voir écarter des débats les conclusions ne respectant ni le calendrier de procédure ni les délais de l’article 15 du code de procédure civile et de l’absence de demande des parties aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions de Monsieur [F] notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, ni celles de Madame [E] notifiées par RPVA le 1er décembre 2025.

Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2025 par le syndicat de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N] ainsi que les époux [N]

Monsieur [F] estime que les conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2025 par le syndicat de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N] ainsi que par les époux [N] sont irrecevables, car le juge de la mise en état a d’ores et déjà rejeté leur demande de jonction.

Le fait que le juge de la mise en état ait déjà rejeté leur demande de jonction, alors que leurs conclusions ont été valablement et régulièrement signifiées, ne les rends pas irrecevables.

En conséquence, cette demande de Monsieur [F] sera rejetée.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N] ainsi que des époux [N]

Conformément aux articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N], il convient également de recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [N] et de Madame [Q] [G] épouse [N] en leur nom personnel.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [F]

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’absence de mise en cause des syndicats des copropriétaires

Il ressort des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 que la collectivité des copropriétaires, constituée en syndicat qui a la personnalité civile, a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires et qu’il a pouvoir d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

S’agissant d’une atteinte irrégulière aux parties communes par des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale, la Cour de cassation a admis que chaque copropriétaire peut exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (voir en ce sens 3ème civ., 26 novembre 2003, pourvoi n° 02-14.184, Bull n210 ; 3ème civ., 25 mai 2004, pourvoi n°03-13.691; 3ème civ. 9 juin 2004, pourvoi n°03-13.691 ; 3ème civ., 17 octobre 2012, pourvoi n°11-18.439 ; 3ème civ. 26 janvier 2017 pourvoi n°15-24.030)

Néanmoins, un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause (voir en ce sens C. Cass. 3ème civ. 8 juillet 2015 pourvoi n°14-16.975).

En l’espèce, les demandes de Madame [E] et des époux [N] portent sur la remise en état d’une cour qu’ils considèrent comme partie commune.

A cet égard, il ressort du règlement de copropriété du 16 septembre 1983 relatif à l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] que la copropriété est composée de trois bâtiments :

— un bâtiment A à gauche dans la cour commune, élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage,

— un bâtiment B face gauche dans la cour commune, traversé au rez-de-chaussée par un passage commun donnant accès aux lots 4-6-7 et 8 élevé dans sa partie gauche sur un sous-sol, d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et comble, et dans sa partie droite d’un rez-de-chaussée,

— un bâtiment C, sur les jardins accessibles par le passage commun du bâtiment B, un local et 2 jardins privatifs.

Ce même document indique que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et précise en page 4, au paragraphe « définitions des parties communes », que : « OBSERVATIONS est ici faite que la cour d’entrée est COMMUNE non seulement avec la présente copropriété mais aussi avec l’immeuble mitoyen cadastré section AE n°[Cadastre 3] ».

Le règlement de copropriété du 29 octobre 1984 relatif à l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] que la copropriété est composée de deux bâtiments :

Un bâtiment A, à droite de l’entrée, élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée, d’un étage et combles,

Un bâtiment B, au fond de la cour commune élevé sur sous-sol, d’un étage et combles, et d’un jardin privatif.

Ce même document indique que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et précise en page 3, au paragraphe « définitions des parties communes », que : « OBSERVATIONS est ici faite que la cour d’entrée est COMMUNE non seulement avec la présente copropriété mais aussi avec l’immeuble mitoyen cadastré section AE n°[Cadastre 3] ».

Ainsi, la cour d’entrée de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] est à la fois une partie commune de chacune des deux copropriétés et une propriété indivise entre les deux copropriétés.

Il n’est pas contesté que lors de l’introduction de la présente instance, Madame [E] n’a fait assigner ni le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] édifié sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], ni le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] édifié sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3], lesquels étaient dépourvus de syndic et de tout représentant légal à cette date.

Toutefois, si ces deux syndicats doivent être appelés en la cause pour que les actions de Madame [E] et des époux [N] soient recevables, c’est indépendamment de la qualité à agir et de l’intérêt à agir de ces derniers, qui s’apprécient à la date d’introduction de l’instance, de sorte qu’il était possible pour Madame [E], comme pour les époux [N], d’attraire dans la cause les syndicats des copropriétaires, dument représentés, postérieurement à l’introduction de l’instance.

Or, Madame [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] édifié sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL [J] & ALIREAL prise en la personne de Maître [I] [J].

S’il est exact qu’il a été mis fin à la mission de cet administrateur provisoire par ordonnance du 18 mars 2025, lorsque le syndicat des copropriétaires a été attrait en la cause, il était valablement représenté par son administrateur provisoire.

Par ailleurs, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’un syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.

Les époux [N] versent aux débats une convocation adressée à Monsieur [F] le 1er août 2024 pour une assemblée générale le 27 août 2024 aux fins de désignation d’un syndic, ainsi que le procès-verbal de ladite assemblée générale désignant Monsieur [N] comme syndic non professionnel.

Il n’est pas contesté non seulement qu’à cette date la copropriété était dépourvue de syndic, mais encore que la copropriété n’avait jamais été dotée d’un syndic, de sorte que Monsieur [N], en qualité de copropriétaire était bien fondé à convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic.

Les époux [N] produisent également une convocation adressée à Monsieur [F] le 3 décembre 2024 pour une assemblée générale le 3 janvier 2025 aux fins d’autoriser le syndic à introduire une procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [F] en demande de remise en état des lieux comme en leur état d’origine suite à ses travaux sur les parties communes de la copropriété.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3], représenté par son syndic, Monsieur [N], est intervenu volontairement à la présente procédure.

Dès lors, il est établi que tant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] ont été appelés dans la cause.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [F] à ce titre sera rejetée.

Sur le défaut de qualité à agir de Madame [E]

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En applications de ces textes, l’existence du droit invoqué n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès (3ème civ. 27 janvier 1999 pourvoi n°97-12.970 ; 3ème civ. 23 juin 2016 pourvoi n°15-12.158 ; 2ème civ. 22 octobre 2020 pourvoi n°19-18.850).

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente du 27 décembre 1991 que Madame [E] est propriétaire des lots n°1 et 2 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Il a déjà été établie que la cour d’entrée de cet immeuble est une partie commune de la copropriété, de sorte que Madame [E] a qualité et intérêt à agir pour exiger la cessation d’une atteinte à cette cour partie commune, peu importe que cette dernière soit également une partie commune de l’autre copropriété au sein de laquelle Madame [E] n’est pas propriétaire

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [E] soulevée par Monsieur [F] sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité de la demande de Madame [E] sur le fondement des articles 676 et suivants du code civil

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En applications de ces textes, l’existence du droit invoqué n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès (3ème civ. 27 janvier 1999 pourvoi n°97-12.970 ; 3ème civ. 23 juin 2016 pourvoi n°15-12.158 ; 2ème civ. 22 octobre 2020 pourvoi n°19-18.850).

En l’espèce, s’il est exact que les dispositions de l’article 676 du code civil au titre des vues irrégulières sont inapplicables au sein d’une copropriété, car elles concernent deux fonds différents appartenant à au moins deux propriétaires différents, cela ne constitue pas une fin de non-recevoir, mais un moyen de défense au fond.

En effet, l’article 676 du code civil ne dépossède ni Madame [E], ni Monsieur [F] de la qualité et de l’intérêt pour élever ou combattre une prétention au titre des vues irrégulières, mais prévoit des conditions d’application dont le fait de savoir si elles sont remplies ou non relèvent d’un examen au fond.

Par conséquent, cette demande d’irrecevabilité sera également rejetée.

Sur le défaut d’intérêt à agir des époux [N]

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En applications de ces textes, l’existence du droit invoqué n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès (3ème civ. 27 janvier 1999 pourvoi n°97-12.970 ; 3ème civ. 23 juin 2016 pourvoi n°15-12.158 ; 2ème civ. 22 octobre 2020 pourvoi n°19-18.850).

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente du 19 juin 2017 que les époux [N] sont propriétaires des lots n°1 et 4 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3].

Il a déjà été établie que la cour d’entrée de cet immeuble est une partie commune de la copropriété, de sorte que les époux [N] ont qualité et intérêt à agir pour exiger la cessation d’une atteinte à cette cour partie commune, peu importe que cette dernière soit également une partie commune de l’autre copropriété au sein de laquelle les époux [N] ne sont pas propriétaires.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des époux [N] soulevée par Monsieur [F] sera rejetée.

Sur les demandes principales de Madame [E], des époux [N] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3]

Sur la demande de remise en état

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 impose une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’il est question d’effectuer aux frais d’un copropriétaire des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions de l’article 17, les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion.

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire.

Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

Aux termes de l’article 42-3 du décret du 17 mars 1967, les décisions prises par voie de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires composant le syndicat ont chacun exprimé leur vote,

— soit par présence physique (y compris dans le cadre d’une délégation de vote),

— soit par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’assemblée générale (dans les conditions de l’art. 13-1 du décret du 17 mars de 1967),

— soit par courrier, sur support papier ou électronique (le texte n’emploie pas les termes de «vote par correspondance», ni ne se réfère à l’art. 17-1 A de la loi).

Conformément à l’article 42-5 du décret du 17 mars 1967, chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic (et annexé au registre des procès-verbaux des assemblées générales), comportant:

– le sens du vote de chaque copropriétaire,

– la signature des copropriétaires présents (les mandataires représentants de copropriétaires n’ont donc pas à apposer leur paraphe),

– et, en annexe, les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote.

Par ailleurs un copropriétaire ne peut demander au juge une décision de justice l’autorisant à entreprendre les travaux visés à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 susvisé, qu’avant exécution de ces travaux et le juge ne peut plus fixer les conditions de l’autorisation une fois les travaux réalisés.

L’autorisation judiciaire ne peut en effet intervenir postérieurement à l’exécution des travaux, de sorte que si un copropriétaire prend l’initiative d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale, il ne peut plus demander au juge de bien vouloir valider rétroactivement les aménagements effectués.

L’assemblée est seule compétente pour ratifier les travaux irrégulièrement entrepris et autoriser a posteriori l’exécution de travaux.

En principe la sanction en cas de travaux réalisés sans l’autorisation de la copropriété est la démolition desdits travaux.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente du 5 octobre 2018, Monsieur [F] est devenu propriétaire notamment des lot n°2 et n°3 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3], décrits, conformément au règlement de copropriété du 29 octobre 1984, comme suit :

« Lot numéro deux (2)

Dans le bâtiment B, au fond de la cour commune, un LOGEMENT comprenant :

Au premier étage, une entrée, cuisine, séjour, chambre, débarras,

Combles perdus au-dessus,

Avec accès direct par un escalier privatif sur la cour commune.

(…)

Lot numéro trois (3)

Dans le bâtiment B, au sous-sol, une CAVE avec accès par escalier privatif sur cour commune.».

L’examen des pièces versées aux débats en particulier la déclaration de travaux effectuée par Monsieur [F] le 26 octobre 2022 avec les plans et les photographies du projet, l’arrêté de non opposition à une déclaration préalable de travaux du 18 janvier 2023 du maire de la commune d'[Localité 1] et le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, permet d’établir que Monsieur [F] a fait réaliser des travaux de démolition de l’édicule situé dans la cour commune, adossé à la façade du bâtiment B et dans lequel se trouvaient l’escalier, partie privative, menant du rez-de-chaussée au 1er étage et vers la cave, ainsi qu’une extension en lieu et place de cet édicule comprenant un premier niveau constitué de baies vitrées de style atelier et surmontées de lucarnes.

Les demandeurs soutiennent que ces travaux :

— ont permis la création de vues irrégulières ;

— ont été réalisés sans autorisation des deux copropriétés concernées ;

— constituent une appropriation partielle de la cour commune.

S’agissant des vues irrégulières, les règles du code civil relatives aux servitudes légales de vue ne s’appliquent que si les terrains et les bâtiments appartiennent de façon privative à des propriétaires différents et ne jouent pas dans les rapports entre copropriétaires d’un ensemble immobilier, de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastré section AE n°[Cadastre 3] et des époux [N] sur ce fondement seront rejetées.

En revanche, Madame [E] est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], il s’agit donc de fonds voisins et qui contrairement à la cour commune ne sont pas indivis avec la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3].

Toutefois, outre le fait qu’il existait préalablement aux travaux trois fenêtres et un jour sur la façade où se trouvait l’édicule démolie et remplacé par une extension, de sorte qu’il existait déjà des vues sur le fonds voisin, Madame [E] ne produit aucun document technique tel qu’un procès-verbal de constat d’huissier qui permettrait d’établir quelle distance sépare les fenêtres dont elle se plaint et son propre fonds.

Dans ces conditions, le moyen tiré de l’existence de vues irrégulières sera rejeté.

S’agissant de l’absence d’autorisation et d’appropriation de parties communes,

Les plans détaillés annexés à la déclaration préalable de travaux effectuée par Monsieur [F] le 26 octobre 2022 ainsi que les photographies illustrant le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, mettent en lumière le fait que la construction qui a remplacé l’édicule existant empiète sur une partie de la cour qui est une partie commune.

En effet, l’emprise au sol de la nouvelle construction est plus importante que celle de l’ancien édicule, elle s’étend notamment devant une ancienne porte d’accès au bâtiment, donc sur la partie de la cour commune située devant cette ancienne porte d’accès.

Il résulte également de la déclaration de travaux effectuée par Monsieur [F] le 26 octobre 2022 avec les plans et les photographies du projet ainsi que de l’arrêté de non opposition à une déclaration préalable de travaux du 18 janvier 2023 du maire de la commune d'[Localité 1], qu’une surface de plancher supplémentaire de 5,8 m² a été créée, notamment par l’appropriation d’une partie de la cour d’entrée de l’immeuble, partie commune.

Bien qu’il le conteste aujourd’hui, Monsieur [F] est conscient de ce que ces travaux entraînent une appropriation d’une partie de la cour commune aux deux copropriétés, puisqu’il en a proposé le rachat par courrier en date du 25 août 2023.

De plus, les travaux réalisés par Monsieur [F] ont permis le remplacement de trois fenêtres existantes, d’un jour et d’une porte d’accès au bâtiment B de la copropriété sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] par 8 nouvelles fenêtres alors que l’article 9 du règlement de copropriété du 29 octobre 1984 prévoit expressément que bien que parties privatives, elles ne peuvent être modifiées sans l’autorisation de l’assemblée générale.

En outre, ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte qu’ils ne pouvaient être réalisés sans autorisation de la copropriété.

Or, il est établi et au demeurant non contesté par Monsieur [F], qui ne démontre pas le contraire, qu’aucune autorisation n’a été sollicitée, ni obtenue auprès des assemblées générales des deux copropriétés concernées.

Monsieur [F] ne démontre pas non plus qu’une consultation écrite conforme aux dispositions de l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 a été organisée. Il ne démontre pas non plus qu’à l’occasion d’une telle consultation ses travaux ont été autorisés à l’unanimité des copropriétaires telle qu’exigée par l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 précité, ni que la décision issue de ladite consultation respecte les dispositions des articles 42-3 et 42-5 du décret du 17 mars 1967 précités.

De la même manière, si Monsieur [F] affirme avoir obtenu l’accord verbal des tous les copropriétaires de manière individuelle, néanmoins outre le fait que certains comme Madame [E] et les époux [N] le contestent, l’autorisation devait être demandée et obtenue auprès des deux syndicats des copropriétaires concernés soit par un vote en assemblée générale, soit par une consultation écrite conforme aux dispositions de l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’est pas démontré.

L’absence de syndic désigné dans les deux copropriétés ne dispensait pas Monsieur [F] de solliciter l’autorisation d’effectuer les travaux envisagés conformément aux dispositions législatives, il lui appartenait au besoin d’en faire désigner un, y compris en demandant au président du tribunal judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire, ce qu’il s’est gardé de faire.

L’importance des travaux envisagés et réalisés entraînant notamment l’annexion d’une partie de la cour commune et une augmentation de la surface de plancher de parties privatives constitutives d’un lot de copropriété, ont nécessairement pour conséquence une modification des tantièmes, donc de la répartition des charges à l’administration des parties communes, ce qui obligeait Monsieur [F] à s’assurer du respect préalable des règles de la copropriété et ne l’autorisait pas à se comporter comme un propriétaire de maison individuelle, ce que Madame [E] et les époux [N] étaient en droit d’exiger.

Enfin, Monsieur [F] estime que la démolition sollicitée est disproportionnée.

Selon l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile.

En cas d’opposition entre deux droits constitutionnellement et conventionnellement reconnus et protégés, un contrôle de proportionnalité horizontal entre les intérêts en présence peut être opéré afin de considérer si les mesures réparatoires de l’atteinte à l’un des droits protégés n’est pas de nature à entraîner des atteintes manifestement excessives à un autre de ces droits.

Or, la perte d’un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile, et toute personne qui risque d’en être victime doit en principe pouvoir faire examiner la proportionnalité de cette mesure par un tribunal indépendant à la lumière des principes découlant de l’article 8 (CEDH 17 octobre 2013 Winterstein C/ France, n° 27013/07).

En revanche, la Cour de cassation a clairement exclu tout contrôle de proportionnalité s’agissant de l’empiétement sur la propriété d’autrui et réaffirmé le caractère absolu du droit de propriété ne souffrant aucune transgression (3ème Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-19.561 ; 21 décembre 2017, pourvoi n°16-25.406 ; 17 mai 2018, pourvoi n° 16-15.792) ou lorsque l’expulsion et la démolition sont les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien (3ème civ. 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Un contrôle de proportionnalité purement “technique“ s’impose toutefois au juge afin d’écarter la démolition de la construction litigieuse lorsqu’une simple réduction des proportions de l’ouvrage suffit à faire cesser l’empiétement, au moyen d’un rabotage par exemple (3ème civ. 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.113), et reste donc exclu le contrôle de proportionnalité “ juridique “ mettant en balance les droits des voisins en conflit, solution présentée comme étant conforme à la jurisprudence européenne en matière d’empiétement et de constructions irrégulières (CEDH SCI Matheus c/ France 31 mars 2005 n° 62740/00 ; la Roseraie c/ France 4 janvier 2012 n° 14819/08 ; Ivanova et Cherkazof c/ Bulgarie 21 avril 2016 n° 46577/15).

En l’occurrence, Monsieur [F] s’est accaparé une partie de la cour commune aux deux copropriétés situées [Adresse 1] à [Localité 1] en construisant une extension dessus, ce qui constitue un empiètement sur la propriété d’autrui.

Par ailleurs, il ne justifie pas que la démolition demandée le priverait, lui et sa famille de leur lieu d’habitation, dans la mesure où les travaux litigieux concernent une extension et non l’intégralité des lots dont Monsieur [F] est propriétaire au sein des deux copropriétés concernées.

Il ne produit pas non plus de document technique qui permettraient d’ordonner une démolition partielle, tel qu’un rabotage de la seule partie de l’extension qui empiète sur la cour commune.

Dès lors et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens avancés au soutien de cette prétention, Monsieur [F] sera condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine en supprimant l’extension qui empiète sur la cour commune et a été réalisée sans autorisation de la copropriété.

A ce stade, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Sur les demandes indemnitaires au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, il appartient au demandeur d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, s’il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que l’attention de Monsieur [F] a été attirée notamment par la mairie d'[Localité 1] sur la nécessité d’obtenir l’autorisation de la copropriété pour la réalisation des travaux litigieux, qu’il n’a pas sollicité cette autorisation conformément à la loi du 10 juillet 1965, qu’il a été mis en demeure par Madame [E] et Monsieur [N] d’avoir tout d’abord à arrêter les travaux et ensuite de remettre la cour commune en l’état d’origine, ce qu’il n’a pas fait, de sorte que l’introduction de la présente procédure a été rendue nécessaire afin de faire respecter le droit de propriété des deux syndicats des copropriétaires concernés.

Cette résistance de Monsieur [F], qui n’ignorait pas que ces travaux entraînaient une appropriation des parties communes puisqu’il en a proposé le rachat, est abusive, ce dont il est résulté pour Madame [E] et les époux [N] un préjudice moral distinct de celui découlant de l’appropriation des parties communes, constitué par les tracas et l’incertitude causés par la nécessité d’introduire la présente instance aux fins de faire valoir leurs droits et ceux de la copropriété.

Ce préjudice sera justement évalué à la somme de 500 € chacun.

En revanche, la perte d’intimité invoquée par les époux [N] n’est pas démontré en l’espèce et ne sera donc pas retenue.

En conséquence, Monsieur [F] sera condamné à payer à Madame [E] ainsi qu’aux époux [N] la somme de 500 € chacun au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [F]

Monsieur [F] réclame d’une part, la condamnation de Madame [E] et de Monsieur [N] à déplacer leur voiture pour libérer la cour commune, d’autre part, qu’il soit enjoint à Madame [E] de soumettre une modification de l’état descriptif de division afin de régulariser le changement de destination du garage en local d’habitation et d’avoir à communiquer l’autorisation d’urbanisme.

A l’appui de ses demandes Monsieur [F] produit un procès-verbal de constatation par commissaire de justice en date du 28 décembre 2023 dont il résulte que deux véhicules se trouvent dans la cour commune dont un véhicule de marque Citroën de couleur rouge immatriculé [Immatriculation 1] qui est collé à la façade de l’extension construite par Monsieur [F].

Ce constat unique ne permet ni d’établir à qui appartient le véhicule gênant, ni que cette gêne s’est reproduite à de nombreuses reprises, de sorte que l’existence d’un trouble anomal de

voisinage n’est pas établie.

En outre, ni le règlement de copropriété du 16 septembre 1983, ni celui du 29 octobre 1984 n’interdisent la circulation ou le stationnement de véhicule dans la cour commune, de sorte que l’existence d’un non-respect du règlement de copropriété n’est pas non plus démontrée.

Dans ces conditions, Monsieur [F] sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [E] et de Monsieur [N] à déplacer leur voiture pour libérer la cour commune.

Par ailleurs, Monsieur [F] affirme que Madame [E] a modifié la destination du lot n°2 lui appartenant au sein de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], transformant un garage en lieu d’habitation et ce sans autorisation de la copropriété.

Toutefois, à l’appui de cette affirmation, il ne produit aucun document probant. En effet, le courrier adressé par Madame [E] aux services de l’urbanisme de la mairie d'[Localité 1] qui mentionne qu’elle a effectué des travaux dans ses lots est insuffisamment précis pour établir le changement de destination allégué.

Dans ces conditions, Monsieur [F] sera débouté de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à Madame [E] de soumettre une modification de l’état descriptif de division afin de régulariser le changement de destination du garage en local d’habitation et d’avoir à communiquer l’autorisation d’urbanisme.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [D] [F] sera condamné aux dépens de la présente instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [D] [F] à payer à Madame [E] ainsi qu’aux époux [N] la somme de 2.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Monsieur [F] sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il apparaît nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

REÇOIT les conclusions de Monsieur [D] [F] notifiées par RPVA le 2 décembre 2025 ;

REÇOIT les conclusions de Madame [M] [Z] épouse [E] notifiées par RPVA le 1er décembre 2025 ;

REJETE la demande de Monsieur [D] [F] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N], de Monsieur [Y] [N] et de Madame [Q] [G] épouse [N] notifiées par RPVA le 26 novembre 2025 ;

REÇOIT l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 3] représenté par son syndic Monsieur [Y] [N] ;

REÇOIT l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [N] et de Madame [Q] [G] épouse [N] ;

REJETE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [D] [F] tirée de l’absence de mise en cause du syndic ;

REJETE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [D] [F] tirée du défaut de qualité à agir de Madame [M] [Z] épouse [E] ;

REJETE la demande de Monsieur [D] [F] tendant à voir déclarée irrecevable la demande de Madame [E] au titre des articles 676 et suivants du code civil ;

REJETE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [D] [F] tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [Y] [N] et de Madame [Q] [G] épouse [N] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à remettre les lieux dans leur état d’origine en supprimant l’extension qui empiète sur la cour commune et a été réalisée sans autorisation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Madame [M] [Z] épouse [E] la somme de 500 € (cinq cents euros) de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CODNAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [Q] [G] épouse [N] la somme de 500 € (cinq cents euros) de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [F] de sa demande de condamnation de Madame [M] [Z] épouse [E] et de Monsieur [Y] [N] à déplacer leur voiture pour libérer la cour commune ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [F] de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à Madame [M] [Z] épouse [E] de soumettre une modification de l’état descriptif de division afin de régulariser le changement de destination du garage en local d’habitation et d’avoir à communiquer l’autorisation d’urbanisme ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] aux dépens de la présente instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Madame [M] [Z] épouse [E] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [Q] [G] épouse [N] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,