REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00143

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 23/01096

N° Portalis DB2R-W-B7H-DRFI

ASV/LT

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS

Madame [P] [I] épouse [Y]

née le 30 Juin 1970 à [Localité 1]

de nationalité Française, metteur en scene, demeurant [Adresse 1],

Monsieur [Q] [Y]

né le 02 Février 1965 à [Localité 2],

de nationalité française, directeur, demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Euriell BERTHE de la SELARL ADVOCATEM SELARL, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.

DÉFENDEURS

Madame [H] [D]

née le 01 Janvier 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française, présidente de SAS, demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Michel FILLARD, avocat au barreau de CHAMBERY.

Monsieur [E] [D]

né le 18 Janvier 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française, contrôleur en mécanique, demeurant [Adresse 3],

Madame [A] [F] épouse [R]

née le 30 Juin 1947 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4],

représentés par Maître Agnès RIBES de l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE.

S.C.P. [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] & [O] [J], dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, Maître [O] [J], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 22 Octobre 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 02 Mars 2026,

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mai 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 Mai 2026.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS

Madame [V] [R], Monsieur [E] [D], et Madame [H] [D] sont propriétaires en indivision de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5] (74).

Le 9 février 2022, Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [Q] [Y] (ci-après les époux [Y]) ont, par l’intermédiaire de l’agence immobilière STEPHANE PLAZA, formalisé à l’attention de Madame [V] [R], Monsieur [E] [D], et Madame [H] [D] une offre d’achat pour le bien situé [Adresse 6] à [Localité 5] (74) au prix de 400 000 euros.

Le 5 avril 2022, Madame [V] [R], Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] ont signé un compromis de vente avec les époux [Y] portant sur la vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 5] (74).

Les époux [Y] ont été informés de l’existence d’une servitude de passage constituée en 1986 grevant à titre de servitude réelle au profit de l’immeuble cadastré section B n°[Cadastre 1] d’un droit de passage sur l’escalier et la terrasse à l’angle sud-est de l’immeuble.

Par acte du 3 juillet 2023, Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [Q] [Y] ont fait assigner Madame [H] [D], Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R], et la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 octobre 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTION ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 3 février 2025, Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [Q] [Y], représentés par leur conseil, demandent au tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— constater la caducité du compromis de vente du 5 avril 2022 du fait de la non réalisation de l’ensemble des conditions suspensives imputables à Madame [H] [D], Monsieur [E] [D] et Madame [V] [F] épouse [R] ;

— condamner in solidum Madame [H] [D], Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] et la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] à payer aux époux [Y] les sommes suivantes :

* 10 738,37 euros en réparation de leur préjudice économique, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

* 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— ordonner la restitution par Maître [O] [J], Notaire associé de la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] de la somme séquestrée par les époux [Y] à hauteur de 20 000 euros entre les mains des époux [Y], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum Madame [W] [D], Monsieur [E] [D] et Madame [V] [F] épouse [R] à payer aux époux [Y] la somme de 40 000 euros en application de la clause pénale,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [H] [D], Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] et la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] à payer aux époux [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter l’ensemble des défendeurs de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre des époux [Y] ;

— condamner in solidum Madame [H] [D], Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] et la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL GAILLARD OSTER ASSOCIES en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— dire ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande en caducité du compromis de vente, ils font valoir les dispositions de l’article 1589 du Code civil, et de l’article 1304 du Code civil. Ils expliquent que le compromis de vente prévoit une condition suspensive qui vise l’existence de servitude. Ils indiquent que dès le stade du compromis de vente, les vendeurs ont affirmé qu’il n’existait qu’un droit d’usage exclusif sur le palier et le W.C. au deuxième étage au bénéfice de Madame [L] ; qu’il n’a en revanche pas été fait état de la servitude grevant le bien depuis 1986 et publiée au Service de la Publicité foncière de [Localité 6], dont ils ont eu connaissance le 3 février 2022. Ils font valoir que l’existence de cette servitude est un obstacle à la réalisation de leur projet immobilier, et par conséquent rend impropre le bien à la destination qu’ils entendaient lui donner. Ils ajoutent que l’existence d’une servitude de passage diminue de manière importante le prix du bien. En réponse, ils font valoir qu’il ne peut leur être opposé de ne pas avoir indiqué leur volonté de construire sur la terrasse, qu’il ne s’agit pas d’une faute, qu’en outre Madame [R] s’est rendue à la mairie pour consulter le permis de construire.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les époux [Y] font valoir les dispositions de l’article 1112-1 du Code civil, 1130 du Code civil, et 1137 alinéa 2 du Code civil. Ils soutiennent ainsi que le vendeur a une obligation d’information distincte du devoir de conseil du notaire ; que pour autant les vendeurs ne les ont pas informés de l’existence d’une seconde servitude grevant le bien litigieux. Ils indiquent n’avoir eu connaissance de la seconde servitude qu’à la date du 3 février 2023. Ils ajoutent que la publication aux hypothèques de cette servitude ne peut leur être opposée compte tenu de son ancienneté et du fait que Madame [R] qui avait personnellement participé à l’acte constitutif de servitude en 1986 ne pouvait ignorer son existence. Ils ajoutent que la dissimulation par les vendeurs de l’existence de cette servitude était intentionnelle et est constitutive d’une réticence dolosive. Ils indiquent ainsi que Madame [R] ne démontre pas ses allégations quant à l’indication de la présence d’une seconde servitude alors que la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [C] – SIGRIG [C] – [O] [J] indique que l’existence d’une servitude n’a jamais été portée à sa connaissance. Ils précisent que le préjudice économique est établi en ce qu’ils ont exposé des frais d’architecte, de création d’une SARL, d’huissier, et de billets d’avion pour venir sur les lieux du bien immobilier litigieux ; qu’il a également été reconnu par Madame [R] qu’ils ont dépensé « toutes leurs énergies » dans ce projet immobilier.

Sur la responsabilité du notaire, ils font valoir les dispositions de l’article 1240 du Code civil, et l’exigence d’un devoir de conseil du notaire, lequel doit procéder à toutes les vérifications utiles. Ils soutiennent ainsi que Maître [J] a manqué à son obligation de conseil ainsi qu’à celle visant à assurer l’efficacité de l’acte en ne procédant pas aux vérifications nécessaires et en n’informant pas les parties de l’existence de la servitude litigieuse.

Sur la restitution du dépôt de garantie, ils font valoir les dispositions des articles 1956 et 1950 du Code civil, ils indiquent que la somme versée à ce titre doit leur être restituée dès lors que la vente n’a pas pu être réalisée en raison de la non-réalisation de la condition suspensive de droit commun s’agissant des servitudes grevant le bien immobilier.

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils font valoir les dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, et indiquent que par leur comportement les vendeurs ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive et donc la réitération de l’acte authentique de vente.

Aux termes de leur dernières écritures, notifiées par RPVA le 21 octobre 2025, Madame [V] [R] née [F] et Monsieur [E] [D], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal judiciaire de BONNEVILLE de :

A titre principal,

— débouter Monsieur et Madame [Y] de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [Q] [Y] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [V] [R] la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,

— ordonner à la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] de payer à Monsieur [E] [D] et Madame [V] [R] la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale ;

A défaut,

— condamner la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] à payer à Monsieur et Madame [Y] les sommes que le tribunal jugera justifié de leur accorder et à relever et garantir Monsieur [E] [D] et Madame [V] [R] de toute condamnation qui serait prononcée contre eux ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [Q] [Y], Madame [P] [I] épouse [Y], la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [V] [R] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître RIBES.

Au soutien, ils font valoir que la caducité ne peut être prononcée que s’il est établi que la servitude litigieuse diminue sensiblement la valeur du bien immobilier ou le rend impropre à la destination que l’acquéreur entend donner, qu’en l’espèce cela n’est pas le cas ; qu’ils ne justifient pas de la baisse effective de la valeur du bien ; que le projet de construction sur la terrasse n’était pas connu au moment de la rédaction de l’acte, les époux ayant simplement fait mention de leur souhait de changement de destination du bien concernant le rez-de-chaussée de l’immeuble. Ils font valoir que l’invocation de l’existence d’une servitude de passage n’est qu’un prétexte pour ne pas acquérir le bien. Ils ajoutent qu’au titre de la clause pénale, la somme de 20 000 euros séquestrée par le notaire leur restera acquise, et que les époux [Y] devront verser en sus la somme de 40 000 euros. Sur la réticence dolosive, ils indiquent que [E] [D] n’avait pas connaissance de l’existence de cette servitude de passage, que [V] [D] qui avait connaissance de l’existence de cette servitude avait remis l’acte concerné à l’agent immobilier mandaté pour la vente du bien, qu’elle en a également informé les parties et leurs notaires lors de la réunion du 4 avril 2022. Ils font également valoir que la servitude de passage a été définie par acte notarié et publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 6] en date du 28 novembre 1986. Ils ajoutent qu’ils sont de bonne foi ; que notamment Madame [R] avait rappelé l’existence de cette servitude. Ils précisent que Madame [R] n’a jamais allégué que le bien était invendable en raison de l’existence de cette servitude mais qu’elle a simplement évoqué des difficultés à vendre le bien. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [Y], ils font valoir qu’ils ne justifient d’aucun préjudice, qu’ils ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre leur préjudice et la découverte de l’existence de la servitude de passage litigieuse. Sur la demande formulée au titre de la clause pénale par les époux [Y], ils font valoir que la clarification de l’existence d’une servitude ne relève pas d’une clause suspensive, mais d’un simple constat de la nécessité de réécriture de la servitude. Enfin, ils font valoir que le notaire a un devoir d’efficacité de son acte et de conseil ; qu’il est ainsi tenu d’effectuer les vérifications nécessaires. Ils soutiennent ainsi que le notaire informé par Madame [R] de l’existence de cette servitude n’a effectué aucune vérification, ni demande au service de la publication foncière.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 7 août 2024, la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] demande au tribunal de :

— débouter Madame [H] [D], Madame et Monsieur [Y], Madame [V] [F] épouse [R] et Monsieur [E] [K] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J],

— condamner qui il appartiendra à payer à la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Elle indique s’en rapporter sur les demandes formées par Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [Q] [Y] au titre du dépôt de garantie.

Sur l’engagement de la responsabilité de la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J], elle fait valoir que l’acte reçu par Maître [J] ne constituait pas un acte authentique de vente, qu’il s’agissait d’une promesse synallagmatique de vente, qu’il a inséré des conditions suspensives de droit commun dans l’acte, que l’acte reçu par Maître [J] ne constituait qu’un avant contrat. Elle indique que la connaissance de la seconde servitude a été révélée après renseignement pris auprès de la Publicité Foncière, les vendeurs n’ayant pas informé le notaire de son existence. En particulier, elle soutient que Madame [F] épouse [R] ne l’a jamais informée de l’existence de ladite servitude. Elle fait également valoir qu’en page 12 de l’acte rédigé par Maître [J] les vendeurs ont indiqué qu’à leur connaissance outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existait pas d’autres que celles contenues dans la donation-partage du 30 septembre 1985. Ils indiquent également que la seconde servitude n’était pas relatée dans les titres antérieurs des vendeurs.

Madame [H] [D], régulièrement assignée, n’a pas déposé de dossier de plaidoirie lors de l’audience du 2 mars 2026.

MOTIFS

Sur les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions de Madame [H] [D]

L’article 469 du code de procédure civile dispose que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose ; le défendeur peut cependant demander au juge de déclarer la citation caduque.

L’article 799 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état déclare l’instruction close dès que l’état de celle-ci le permet et renvoie l’affaire devant le tribunal pour être plaidée, hors le cas de la procédure sans audience.

Les articles 804 et 805 du même code précisent les modalités de déroulement de l’audience de plaidoiries.

Il résulte de ces dispositions que, bien que la procédure soit écrite et que le tribunal ne puisse statuer sur d’autres prétentions et moyens que ceux contenus dans les conclusions déposées lors de l’instruction de l’affaire, la procédure devant le tribunal implique, hors le cas de la procédure sans audience, la tenue d’une audience de plaidoiries à laquelle les conseils des parties doivent faire diligence en se présentant et en soutenant leurs écritures par leur plaidoiries ou la simple remise de celles-ci et de leurs pièces au tribunal.

En l’espèce, le conseil respectif de Madame [H] [D] n’a pas fait ces diligences, étant absents lors de l’audience de plaidoiries et n’ayant donc ni plaidé ni déposé son dossier.

Il y a lieu, en conséquence, de considérer que le tribunal n’est pas saisi des prétentions et moyens figurant dans ses dernières conclusions. Ces prétentions et moyens seront donc écartés.

Sur la demande de caducité de la promesse synallagmatique de vente :

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l’article 1304-6 du Code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. La défaillance de la condition suspensive entraîne l’anéantissement de l’obligation qui en est le support et par voie de conséquence la caducité de la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente en date du 5 avril 2022 prévoit en page 8 au chapitre des conditions suspensives de droit commun que « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’ACQUEREUR entend donner. »

La convention précise que « la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation ».

Le compromis de vente prévoyait une réitération en la forme authentique au plus tard le 21 janvier 2023.

L’acte en date du 5 avril 2022 mentionne aussi au chapitre des servitudes que « A la connaissance du VENDEUR, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles contenues dans la donation-partage du 30 septembre 1985 ».

Toutefois, il est constant que le bien est grevé d’une servitude de passage qui n’est pas mentionnée dans le compromis de vente établi le 5 avril 2022. Cette servitude publiée au service de la publicité foncière le 28 novembre 1986 porte sur l’escalier et la terrasse à l’angle Sud-Est de l’immeuble.

Si Madame [R] allègue avoir averti les parties de l’existence de cette servitude le jour de la signature de l’acte d’une part, et d’autre part, en communiquant les informations à l’agence immobilière mandatée pour la vente, il n’en demeure pas moins qu’elle n’en rapporte pas la preuve et que la servitude de passage litigieuse n’est pas mentionnée dans le compromis de vente.

L’existence de cette servitude rend impossible une construction sur l’entièreté de la terrasse telle que projetée par les époux [Y]. Le fait que les époux [Y] n’aient pas fait état de leur projet de construction sur le toit de la terrasse ni au vendeur ni au notaire avant la signature du compromis de vente est, au regard de la valeur de l’immeuble, sans incidence puisqu’une telle extension peut être envisagée à tout moment par un propriétaire.

Dès lors, il est établi que l’existence de la servitude litigieuse au profit de Monsieur [M] est de nature à diminuer sensiblement la valeur du bien.

Il suit que la condition suspensive de droit commun n’étant pas réalisée, le compromis s’est trouvé caduc.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

En vertu de l’article 1956 du Code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

En vertu de l’article 1960 du Code civil, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

Le séquestre d’une indemnité d’immobilisation ne peut en restituer le montant que lorsqu’il est établi que la condition suspensive ne s’est pas accomplie.

En l’espèce, la non réalisation de la condition suspensive de droit commun est établie.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée par Maître [O] [J], notaire Associé de la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J], entre les mains des époux [Y], dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Sur la responsabilité des vendeurs

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 1137 du Code civil, alinéa 2, « Constitue également un dol la dissimulation par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Dans le compromis de vente signé le 5 avril 2022, il est expressément indiqué en page 12 qu'« à la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter les cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles contenues dans la donation-partage du 30 septembre 1985 ». Il ressort que les vendeurs étaient à ce titre tenus de déclarer la servitude de passage grevant le bien immobilier.

Si les parties venderesses font valoir que Monsieur [E] [D] n’était pas parti à l’acte de vente en 1986 lequel comporte la servitude litigeuse, Madame [V] [R] était cependant une des parties à l’acte de 1986 dans lequel a été insérée la servitude litigieuse.

Plus encore, Madame [V] [F] épouse [R] soutient avoir alerté les notaires présents lors du compromis de vente et avoir remis à l’agence immobilière mandatée de la vente du bien les documents relatifs à l’existence de cette servitude. Dès lors, il est établi que l’existence de cette seconde servitude était connue des vendeurs.

Pour justifier de la délivrance aux acheteurs de l’information relative à l’existence de cette servitude, les vendeurs versent au dossier un courriel en date du 9 février 2023 dans lequel Madame [V] [R] épouse [F] n’indique " ni le problème de droit perpétuel de passage pour nous, ni la servitude entre Mr [M] [U] n’a été retenue par les trois notaires ". Toutefois, Madame [V] [F] épouse [R] qui allègue ainsi avoir tenté d’alerter les parties quant à l’existence de cette servitude n’en rapporte pas la preuve. En effet, il y a lieu de relever que ce courriel, rédigé par ses soins alors même que nul ne peut se préconstituer de preuve à soi-même, est postérieur à la signature du compromis de vente, et surtout postérieur à la dénonciation par Maître [S], notaire, de l’existence de la servitude litigieuse dans son courriel en date du 6 février 2023.

Le fait que la servitude de passage litigieuse ait été publiée au service des hypothèques en 1986 est sans incidence sur la dissimulation de l’existence de cette servitude aux acheteurs par les vendeurs.

Il est en outre relevé que l’existence de cette servitude est un sujet de discorde patent entre les vendeurs et le bénéficiaire de la servitude litigieuse. En effet, il ressort d’un courriel en date du 22 février 2023 que la servitude est vivement contestée par Madame [V] [F] épouse [R] qui écrit " depuis 1986, cette servitude est fausse ; je répète que Mme [L] épouse [T] ma cousine n’a jamais rien signé au moment de la vente aux Etablissements [RE] ! cette fausse servitude, s’est reproduite lors de la vente [RE] [M] ! ".

Aussi, l’existence d’une servitude de passage grevant le bien litigieux à un endroit où une construction est susceptible d’être envisagée, et plus encore, l’existence d’une servitude dont l’existence même est sujet de débat entre les parties concernées, est une information déterminante pour la vente dudit bien.

Dans ces conditions, il est établi que les vendeurs ont dissimulé une information dont ils connaissaient le caractère déterminant pour la vente.

Cette réticence dolosive constitue une faute délictuelle engageant donc leurs responsabilités.

Sur la responsabilité du notaire

En vertu de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, obliger celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu à un devoir de conseil. Il est également tenu de vérifier la validité et l’efficacité des actes qu’il instrumente. Sa responsabilité peut être engagée, à ce titre, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Maître [S] est intervenu dans la rédaction et l’authentification du compromis de vente litigieux.

Si le notaire doit, avant de rédiger l’acte définitif, obtenir les renseignements hypothécaires et publiés concernant le bien, il ne peut lui être imposé de le faire préalablement au compromis de vente qui constitue un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d’acquérir ou de renoncer à l’acquisition sans attendre l’expiration des délais utiles – bien que pouvant être de courtes durées – à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente.

Il importe également de noter que le notaire avait inséré dans le compromis de vente des conditions suspensives de droit commun prévoyant notamment que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’ACQUEREUR entend donner ».

Madame [V] [F] épouse [R] ne démontre pas avoir interpellé le notaire quant à l’existence de cette servitude avant la signature du compromis de vente. En effet, si elle produit un courriel en date du 9 février 2023 faisant état de l’existence d’une servitude au profit de Monsieur [M] [U], celui-ci est postérieur à la signature du compromis de vente et n’aurait donc pas été de nature à alerter le notaire rédacteur du compromis quant à la nécessité de réaliser des diligences préalablement à la signature du compromis de vente.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de Maître [S].

Dès lors, il convient de rejeter la demande visant à la condamnation de la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] formée par les époux [Y].

Il convient également de rejeter la demande formée par Madame [V] [R] et Monsieur [E] [D] tendant à être relevés et garantis par la SCP de toute condamnation.

Sur les préjudices

Les époux [Y] font valoir un préjudice économique et moral en raison de la non-réalisation de la condition suspensive de droit commun.

Au titre de leur préjudice économique, il expose qu’ils ont dans le cadre de ce projet immobilier, exposés de nombreux frais, à savoir des frais d’architectes et de création d’une SARL afin d’exploiter le bien destiné à un commerce, ainsi que des frais de déplacements.

Pour justifier du montant de leurs préjudices, lesquels trouvent leurs causes directes dans la non réalisation de l’achat immobilier visé, ils produisent une facture d’honoraires d’architecte en date du 11 juillet 2022 d’un montant de 6000 euros, un relevé de compte en Euro au nom de la SARL LE CLUZOT [Y] [Q] sur lequel apparaît un montant total de 1679,10 euros relatifs au frais de création de la SARL LE CLUZOT [Y] [Q]. Ils produisent également trois relevés de frais d’honoraires de commissaire de justice en date du 27 septembre 2022, du 27 octobre 2022 et du 28 novembre 2022 d’un montant respectif de 360 euros, 240 euros et 240 euros. Ils versent également des justificatifs relatifs aux frais de trajet pour se rendre à la signature du compromis de vente pour un montant total de 2 264,27 euros.

Ils justifient ainsi d’un préjudice économique d’un montant total de 10 738,37 euros.

Au titre du préjudice moral, ils font valoir leur investissement important dans ce projet. En outre, il y a lieu de relever que par courriel en date du 9 février 2023, Madame [R] écrit concernant les époux [Y] qu'« ils demeurent à l’étranger, sont un cours instant en Europe, sont venus exprès pour signer ce matin, et ont dépensé toute leur énergie et frais d’architecture pendant des mois ».

Les époux [Y] justifient ainsi d’un préjudice moral, qu’il convient d’évaluer à hauteur de 1 000 euros.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [H] [D], Monsieur [E] [D] et Madame [F] épouse [R] à payer la somme de 11 738.37 euros à Madame et Monsieur [Y] à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles formées au titre de la clause pénale

En vertu de l’article 1304-6 du Code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Il résulte de tout ce qui précède que la condition suspensive n’a pas défailli par la faute de Madame et Monsieur [Y].

En conséquence, la demande formée par Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] au titre de la clause pénale ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats, peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [V] [F] épouse [R], Monsieur [E] [D], Madame [H] [D], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL [Localité 7] OSTER ASSOCIES.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [V] [F] épouse [R], Monsieur [E] [D], Madame [H] [D], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

De plus, les époux [Y] qui succombent à l’égard de l’étude notariée qu’ils ont assignée seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la caducité du compromis de vente du 5 avril 2022 ;

ORDONNE la restitution par Maître [O] [J], notaire de la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] de la somme séquestrée par Monsieur [Q] et Madame [P] [Y] dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D], Monsieur [E] [D] et Madame [F] épouse [R] à payer la somme de 11 738.37 euros (ONZE MILLE SEPT CENT TRENTE HUIT EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES) à Monsieur [Q] [Y] et Madame [P] [Y] à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par Monsieur et Monsieur [Y] tendant à la condamnation de la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] au titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] tendant à être relevés et garantis par la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D], Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] à payer la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) à Monsieur et Madame [Y] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [Y] et Madame [P] [Y] à payer à la SCP [B] [G] – LAETITIA [G] – [N] [X] – [Z] [X] – [O] [J] la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [D], Monsieur [E] [D], Madame [V] [F] épouse [R] aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL [Localité 7] OSTER ASSOCIES ;

RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN