Du 13 août 2024

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01220 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDNK

[B] [W], [Z] [W]

C/

[R] [I] [L] [H]

Expéditions délivrées à :

M^e BOULLET

Mme [L] [H]

FE délivrée à

M^e BOULLET

Le 13/08/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 13 août 2024

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

1°) Monsieur [B] [W] né le 27 Novembre 2017 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne, assisté de M^e Valentin BOULLET, Avocat au barreau de Bordeaux

2°) Madame [Z] [W] née le 08 Septembre 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Valentin BOULLET, Avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [R] [I] [L] [H] née le 30 Mars 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 juin 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er février 2009, Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] ont consenti un bail d’habitation à Madame [R] [L] [H] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] ont fait délivrer à Madame [R] [L] [H] un congé avec offre de vente, pour le 31 janvier 2024.

Indiquant que Madame [R] [L] [H] n’a pas accepté l’offre de vente et se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] l’ont fait assigner par acte en date du 11 avril 2024 pour obtenir :

▸ la validation du congé pour vente délivré le 23 mai 2023,

▸ le constat de la résiliation du bail depuis le 31 janvier 2024, et de ce que Madame [R] [L] [H] est déchue de tout titre d’occupation depuis cette date,

▸ la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100€ par jour passé ce délai,

▸ à défaut, l’expulsion de Madame [R] [L] [H] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la Force publique et d’un serrurrier, et le transport des meubles se trouvant dans le logement dans un garde meubles,

▸ la condamnation de Madame [R] [L] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer augmenté des charges (639,18€) à compter de l’assignation, jusqu’à la libération des lieux,

▸ l’établissement d’un constat d’état des lieux contradictoire,

▸ sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui comprendront le congé pour vendre, la notification à un prix inférieur, les lettres de convocation et le procès-verbal de constat du 27 mars 2024.

Lors de l’audience du 11 juin 2024, les demandeurs ont maintenu leurs demandes.

Ils exposent qu’ils avaient trouvé un acquéreur qui s’est désisté après la signature d’une promesse de vente ; qu’aujourd’hui un nouvel acquéreur s’est présenté, mais ils ne souhaitent pas prendre le risque de signer une nouvelle promesse de vente ; que Monsieur [B] [W] a perdu son emploi, et que la charge financière de cet

appartement est difficile à supporter ; que pour ces raisons ils s’opposent à toute demande de délai pour quitter les lieux.

Madame [R] [L] [H], présente, indique qu’elle ne conteste pas la validité du congé. Elle sollicite un délai d’au moins six mois pour pouvoir quitter le logement, au motif qu’elle a déposé des demandes de logement social qui n’ont pas abouti.

Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 13 août 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la validation du congé :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 prévoit que :

“I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice”.

[…]

En l’espèce Madame [R] [L] [H] ne conteste pas que le bail ait été conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er février 2009, tacitement reconduit par périodes de trois ans, pour la dernière fois le 1er février 2021 pour se terminer le 31 janvier 2024.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 216.000 € a été notifié à Madame [R] [L] [H] par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est régulier.

Le 25 août 2023, les demandeurs ont fait signifier à leur locataire un nouvel acte par commissaire de justice, aux fins de lui faire connaître le nouveau prix proposé, soit 190.338,47 € outre les frais d’agence de 15.661,53 €.

Madame [R] [L] [H] ne justifie pas avoir accepté l’une ou l’autre des offres dans le délai imparti et ne soulève aucune contestation.

A l’inverse, elle justifie avoir fait des démarches pour se reloger, à compter du mois de juillet 2023, auprès de [Localité 5] METROPOLE. Elle produit également une attestation de renouvellement départemental d’une demande de logement locatif social en date du 4 avril 2024. Elle est allocataire d’une pension d’invalidité, et reconnue travailleur handicapé à compter du 1er octobre 2021 sans limitation de durée.

Madame [R] [L] [H] n’en est pas moins déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] à compter du 31 janvier 2024.

Sur l’expulsion et la demande de délais pour quitter les lieux :

Madame [R] [L] [H] ne disposant plus de titre d’occupation, les demandeurs sont fondés à demander son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Elle justifie avoir fait des démarches afin d’obtenir l’attribution d’un logement social. En revanche, les demandeurs versent aux débats un document émanant de leur mandataire, la société FONCIA mentionnant que des propositions de relogement ont été effectuées, auxquelles Madame [R] [L] [H] n’a pas entendu donner suite en raison de la taille du logement (studio, trop petit), du bruit (logement donnant sur la rue), ou de l’absence de jardin.

De leur côté, Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] justifient avoir accepté une offre d’achat le 9 mars 2024 pour un prix de 206.000 €, pour une acquisition réalisée sans recours à un prêt immobilier. Ils versent aux débats une attestation d’inscription de Monsieur [B] [W] en qualité de demandeur d’emploi à compter du 21 mars 2024.

Compte tenu de ces circonstances, il apparaît urgent pour Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] qu’ils recouvrent la jouissance des lieux.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux d’au moins six mois présentée par Madame [R] [L] [H]. Son expulsion interviendra cependant dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif suffisant ne justifiant la réduction de ce délai.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [R] [L] [H] s’étant maintenue dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2024, d’un montant égal à celui du loyer révisable contractuellement prévu outre les charges (639,18€), jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’astreinte :

L’expulsion de Madame [R] [L] [H] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur les autres demandes :

Madame [R] [L] [H] qui succombe à la procédure supportera les dépens, lesquels ne comprendront pas le congé pour vendre et la notification postérieure d’un prix inférieur qui resteront à la charge des bailleurs qui ont entendu donner congé pour vendre, pas plus que le procès-verbal de constat, le recours à un commissaire de justice n’étant pas nécessaire de sorte que l’acte restera à la charge des bailleurs. Le coût de l’assignation et de sa notification aux services de la Préfecture seront en revanche à la charge de la défenderesse.

Elle sera en outre condamnée à payer aux demandeurs qui ont été contraints d’exposer des frais de procédure, la somme de 400 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 3 mai 2023 ;

CONSTATE que Madame [R] [L] [H] est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 31 janvier 2024 ;

INVITE Madame [R] [L] [H] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 3] à [Localité 5] (33) ;

A défaut pour Madame [R] [L] [H] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, présentée par Madame [R] [L] [H] ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [L] [H] à payer à Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant égal au montant du loyer révisable prévu contractuellement outre les charges (639,18€ au jour de l’audience), sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [R] [L] [H] à payer à Monsieur et Madame [B] et [Z] [W] la somme de 400 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [R] [L] [H] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais exposés avant la délivrance de l’assignation ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE