TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/10458 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5CJ

Minute n° 25/00017

EXPERTISE

Grosse délivrée

le : 26/03/2025

à Avocats + 2 copies aux expertises

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. GEMMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier KREBS, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. FIRST STOP AYME, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 25 février 2012, la SCI GEMMA a donné à bail commercial à la SA AYME ET FILS, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2012, des locaux à usage d’ateliers, entrepôts et bureaux situés [Adresse 1] à MERIGNAC (33), moyennant un loyer annuel initial de 75.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de négoce de pneumatiques.

Le 16 septembre 2024, le bailleur a fait signifier au preneur, la SAS FIRST STOP AYME (nouvelle dénomination de la SA AYME ET FILS) un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 238.000 euros hors taxes et hors charges.

Après signification d’un mémoire préalable le 25 octobre 2024, la SCI GEMMA a, par acte du 04 décembre 2024, fait assigner la SAS FIRST STOP AYME devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI GEMME, soutenant son mémoire préalable et son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de:

à titre principal :fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 204.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2025,juger que le différentiel entre le loyer initial et le loyer du bail renouvelé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer,ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel dû par la société FIRST STOP AYME pendant la durée de l’instance et à compter du 1er avril 2025 à la somme de 204.000 euros hors taxes et hors charges par an,réserver les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles,en tout état de cause condamner la société FIRST AYME au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI GEMMA soutient, en application des articles L145-33 et suivants du code de commerce que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dès lors que la durée du bail a dépassé les douze années depuis le 1er avril 2024. Elle expose que la valeur locative doit être fixée à la somme unitaire de 90 euros/m² appliquée à une superficie de 2.263 m². Au visa de l’article R145-30 du code de commerce elle soutient subsidiairement l’organisation d’une mesure d’expertise contradictoire.

A l’audience, la SAS FIRST STOP AYME, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandé avec accusé de réception et déposé au greffe le 04 février 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la SCI GEMMA de ses demandes,à titre subsidiaire, désigner un expert afin de déterminer la surface plancher des locaux et donner son avis sur la valeur locative des locaux loués applicable au 1er avril 2025, aux frais avancés de la SCI GEMMA,en toute hypothèse, condamner la SCI GEMMA au paiement des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FIRST STOP AYME soutient à titre principal que la SCI GEMMA ne rapporte pas la preuve du quantum de la valeur locative de renouvellement à la date d’effet du congé, l’expertise non judiciaire sur laquelle elle se fonde ne pouvant servir seule de preuve.

Sur le fond, elle expose que cet avis amiable n’indique pas la date à laquelle la valeur locative retenue est appréhendée, la date d’effet du congé devant intervenir plusieurs mois après. Elle ajoute qu’il ne comporte aucune analyse réelle de la destination du bail, qu’il se fonde sur différents loyers de comparaison sans précision sur la nature des surfaces retenues, sans analyse desdits baux, alors que ses propres éléments de comparaison viennent en contradiction de ceux retenus par le demandeur. Elle conteste l’absence d’application de pondération des surfaces, et propose qu’il soit retenu un coefficient de pondération de 1 à la surface de vente et de 0,20 aux surfaces annexes s’agissant d’un centre auto. Elle prétend enfin qu’il doit être tenu compte des clauses exorbitantes du droit commun contenues dans le bail.

Subsidiairement, elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise, aux frais avancés du demandeur qui supporte la charge de la preuve. Elle s’oppose à la demande de fixation d’un loyer provisionnel compte tenu des contestations exposées précédemment.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation, le bail aura duré plus de douze ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. /Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. /Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. / Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, le bail conclu le 25 février 2012 entre la SCI GEMMA et la société AYME ET FILS devenue SAS FIRST STOP AYME est d’une durée effective supérieure à douze ans du fait de sa tacite prolongation depuis son échéance le 31 mars 2021.

Le montant du loyer du bail, qui sera renouvelé le 1er avril 2025 conformément à l’accord exprimé par les parties, doit ainsi être fixé à la valeur locative, laquelle doit dès lors obligatoirement être recherchée par la juridiction.

La demande formée par le bailleur de fixation du montant du loyer à une valeur locative établie à la somme de 204.000 euros est fondée sur une expertise non judiciaire, non corroborée par d’autre pièce, qui ne peut à ce titre servir seule de preuve. En revanche, compte tenu de l’obligation pesant sur le tribunal de rechercher la valeur locative, et du désaccord des parties sur ce montant valeur locative, manifestant leurs divergences sur des points de faits, notamment sur la détermination de la surface à retenir et les éléments de comparaison, il est justifié d’ordonner une expertise, afin d’apporter des éléments d’information sur la détermination de ladite valeur locative.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel à la somme de 145.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2025 compte tenu de l’existence d’un motif de déplafonnement de plein droit et des éléments retenus par l’expert amiable de la société preneur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er avril 2025 entre la SCI GEMMA et la SAS FIRST STOP AYME portant sur le local situé [Adresse 2] (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 5], pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur en déterminant la surface des locaux, et en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois suivant l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que le demandeur, la SCI GEMMA, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement de la somme de 145.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2025 à titre de loyer provisionnel ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE