Du 27 juin 2025

5AZ

SCI/DL

PPP Contentieux général

N° RG 24/02506 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZU5C

[O] [S]

C/

[T] [P]

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à M^e L. MAZET

Le 27/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 juin 2025

JUGE : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [S]

né le 29 Mars 1994 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001181 du 15/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représenté par M^e Laurette MAZET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [T] [P]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par la SELARL BLAZY & ASSOCIES (Avocats au Barreau de BORDEAUX) loco M^e Claire JORIO (Avocat au Barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement contradictoire rendu en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 09 avril 2017, à effet du 15 avril 2017, Monsieur [S] [O] a pris à bail à Madame [P] [T] un logement situé [Adresse 5] [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros charges comprises.

Se prévalant de l’indécence des lieux loués depuis l’année 2019, et de la nécessité de faire réaliser des travaux, ainsi que la non réalisation par la bailleresse du diagnostic technique, Monsieur [O] [S] a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024, Madame [T] [P] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux à l’audience du 05 novembre 2024 aux fins de voir, aux visas des articles 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1217 et 1219 du code civil, 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 et 37 de la loi du 10 juillet 1991:

— A titre principal,

— Condamner Madame [T] [P] à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement décent listés dans le rapport de visite de la CAF du 05 décembre 2023 par des hommes de l’art, et assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [T] [P] à prendre à sa charge les frais de relogement de Monsieur [O] [N] pendant toute la durée au cours de laquelle le logement objet du bail du 09 avril 2017 sera rendu inhabitable du fait de la réalisation de ces travaux ;

— Condamner Madame [T] [P] à faire établir un dossier de diagnostic technique et de performance énergétique du logement objet du bail du 09 avril 2017 et à en fournir un exemplaire à Monsieur [O] [N] sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [U] [P] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 1.500 euros en raison du préjudice matériel causé ;

— Condamner Madame [T] [P] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 10 000 en réparation du préjudice moral causé ;

— A titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire du logement objet du contrat de bail du 09 avril 2017 à titre de mesure avant dire droit et nommer tel expert qu’il plaira au Tribunal pour effectuer cette mission ;

— En tout état de cause,

— Autoriser Monsieur [O] [N] à suspendre le paiement des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux dès signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [T] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— Condamner Madame [T] [P] au paiement de la somme de 1.600 euros TTC à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

A la suite de l’audience du 05 novembre 2024, le dossier a fait l’objet de 04 renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 27 mars 2024.

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Monsieur [O] [S], régulièrement représenté, sollicite de la juridiction saisie le bénéfice de son assignation et y modifiant s’agissant de la demande principale, la condamnation de Madame [T] [P] à faire effectuer le reste des travaux tendant à rendre le logement décent listés dans le rapport de visite de la CAF du 05 décembre 2023 par des hommes de l’art, à savoir :

— Traitement de l’étanchéité en toiture,

— Traitement de l’étanchéité à l’eau derrière le tableau électrique, mise en place des obturateurs et suppression des fils à nu,

— Mise en place des entrées d’air dans les pièces sèches, régler les débits d’extraction et relier les gaines de VMC à des sorties de toit si ce n’est pas déjà le cas.

Dans ses dernières écritures déposées par son avocat, Madame [T] [P], régulièrement représentée, sollicite de la juridiction saisie de :

— A titre principal,

— Débouter Monsieur [S] de sa demande aux fins d’obtenir la condamnation de Madame [P] à réaliser des travaux assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— Débouter Monsieur [S] de sa demande aux fins d’obtenir une indemnisation en raison de son potentiel relogement le temps d’effectuer les travaux ;

— Débouter Monsieur [S] de voir condamner Madame [P] à établir un dossier de diagnostic technique et de performance énergétique du logement sous astreinte de 50 euros par jour ;

— Débouter Monsieur [S] de sa demande de voir condamner Madame [P] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice matériel ;

— Débouter Monsieur [S] de sa demande de voir condamner Madame [P] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— A titre subsidiaire,

— Ordonner la tenue d’une expertise judiciaire du logement situé [Adresse 5] [Localité 8] ;

— Nommer tel expert avec la mission habituelle confiée aux fins de déterminer la présence de désordre au sein de l’appartement et l’imputabilité de ces désordres ;

— En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [S] de ses demandes de voir condamner Madame [P] aux dépens ainsi qu’à la somme de 1.600 euros correspondant à l’indemnité qualifiée d’honoraires en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— Laisser à la charge des parties les dépens et les indemnités qualifiées d’honoraires en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogée au 27 juin 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant toutes comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte et de suspension ou consignation des loyers :

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; "

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit :

«  1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…).

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. "

L’article 3 du décret précité dispose que :

«  Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ".

Enfin, il ressort de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que :

«  Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ".

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Monsieur [S] fait valoir que le logement loué ne répond pas aux critères de décence depuis la fin de l’année 2019, lesquels ont été signalés à la bailleresse à de multiples reprises, constatés par procès-verbal du 06 novembre 2023, et que la CAF, lors de son rapport de visite du 05 décembre 2023 a conclu à l’indécence du logement et a préconisé des travaux d’urgence à réaliser par la bailleresse.

Il conteste s’être opposé à l’intervention de professionnels à son domicile, et précise qu’aucun des travaux sollicités par la CAF n’a été réalisé avant la délivrance de l’assignation, mais confirme que sa bailleresse a réalisé les travaux de rénovation de la porte d’entrée, de remplacement du cumulus, et de réfaction du mur de pierre, mais qu’il reste à réaliser le traitement de l’étanchéité de la toiture, de l’étanchéité à l’eau derrière le tableau électrique, la mise en place des obturateurs et suppression des fils à nu, et la mise en place des entrées d’air dans les pièces sèches, et le réglage des débits d’extraction et de relier les gaines de BMC à des sorties de toit.

Compte tenu de l’importance des travaux à réaliser, par des hommes de l’art, la bailleresse devra supporter la charge du relogement temporaire, le temps nécessaire à la réalisation des travaux.

En défense, Madame [T] [P] expose que les travaux sont en cours de réalisation, qu’il convient de prendre en compte les délais d’intervention des ouvriers qu’elle a mandaté, et qui ne peuvent lui être imputés, outre le conflit avec son locataire, qui met à mal à la réalisation des travaux puisque Monsieur [S] lui refuse l’accès au domicile.

Elle précise que le bien était en bon état lors de l’entrée dans les lieux, et que les évènements survenus par la suite relèvent soit d’une usure naturelle, d’une mauvaise utilisation ou d’un manque d’entretien du bien.

Elle fait valoir la rédaction d’un constat par un maître d’œuvre avant de faire procéder aux réparations, elle conteste que le tableau électrique présente un danger, que les travaux de réfection de la façade débutent le 02 décembre 2024, et ceux de la toiture à compter d’avril 2024, et concernant les infiltrations et moisissures dans la chambre, que les travaux ont été régularisés.

Elle précise enfin qu’une expertise serait pertinente pour évaluer les désordres et en connaitre leurs imputabilités.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et débattues par les parties que Monsieur [O] [S] a alerté Madame [T] [P] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 février 2022, parvenu le 23 février 2022, des travaux urgents à réaliser au domicile en raison de la présence d’humidité autour des fenêtres et de la baie vitrée de la cuisine (photographies jointes au courrier), dans les placards, et sous le lit, d’une VMC non fonctionnelle, ainsi que de la nécessité de déplacer le cumulus et de procéder au changement de deux convecteurs électriques.

Par mail non daté mais ayant donné lieu à une réponse de la mère de Monsieur [S] le 11 mars 2022, Madame [P] indique avoir fait le nécessaire pour réparer la VMC, procéder au changement du cumulus dès réception du devis, et ne pas avoir eu accès au logement en raison du refus de Monsieur [S] de lui ouvrir la porte de sorte qu’elle n’a pas pu prendre les mesures de voltage pour le changement des radiateurs, idem pour le problème de la plaque de cuisson, ce qui n’est pas contesté par Madame [G] dans le mail de réponse.

Il ressort des échanges de mails produits que le cumulus a été changé en mai 2022, mais que le support n’était pas adapté, et que les radiateurs et plaque de cuisson n’avaient toujours pas été changés en janvier 2023, et que la bailleresse a été informée du problème d’humidité persistante (mail du 05/01/2023). Celle-ci a indiqué rechercher un électricien afin d’avoir un devis pour les radiateurs et la plaque de cuisson. A cette date, il est établi qu’il n’existait plus aucun problème d’accès au logement loué à Monsieur [S], et que sa mère, caution solidaire, Madame [G], faisait office d’intermédiaire entre le locataire et la propriétaire.

Par mail du 09 juin 2023, Madame [P] a été informée par la mère de Monsieur [S] que de l’eau s’infiltrait à l’intérieure de la chambre à coucher par le plafond, information à nouveau transmise le 23 octobre 2023.

Il ressort du mail du 30 octobre 2023 que Madame [P] a fait réaliser une intervention au domicile le 27 octobre 2023 suite aux infiltrations, inefficace à résoudre le problème.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 06 novembre 2023 par Maître [R] [K], commissaire de justice, des traces d’infiltration d’eau et de moisissures, dans la pièce principale, dans la chambre, et la cuisine, ainsi que la présence de trous en façade extérieure de l’appartement.

Le rapport de visite dressé le 05/12/2023 à la demande du locataire par la CAF de la GIRONDE, lequel avait pour but de vérifier si le logement correspond aux critères de décence posés par le décret susvisé, fait état de :

— La présence de moisissures et traces d’infiltrations en bas des murs donnant sur l’extérieur et autour des menuiseries,

— Des traces de coulures et de gouttes d’eau consécutives à des infiltrations dans la chambre,

— Des défauts d’étanchéité de la porte fenêtre,

— Des fuites d’eau entre les gouttières à l’extérieur qui sont disjointes.

Dès lors, il est établi que le logement contrevient aux articles 2.1 du décret susvisé puisque le gros œuvre du logement ne protège pas les locaux contre les eaux de ruissellement, ni les menuiseries extérieures, qu’il n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasites, en violation de l’article 2.2, et que l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction présente un risque pour la santé et la sécurité physique des locataires (article 2.4).

Le rapport fait également état s’agissant du réseau électrique :

— Au niveau du compteur et du tableau électriques, on observe des fils potentiellement conducteurs non protégés et des obturateurs manquants, outre le fait que l’arrière du tableau électrique est observable depuis l’extérieur.

— Développement de moisissures sous le tableau électrique dans la chambre.

Le logement n’est donc pas conforme à l’article 2.5 du décret susvisé puisque le réseau électrique n’est pas conforme aux normes de sécurité.

S’agissant du renouvellement de l’air, que le débit d’extraction des bouches n’est pas suffisant, une absence d’entrée d’air dans les pièces sèches, en violation de l’article 2.6 du décret susvisé, prévoyant la mise en place de dispositifs de ventilation des logements.

Concernant le chauffe-eau électrique, le rapport confirme que l’installation est peu sûre, et qu’elle présente un risque d’effondrement, en violation de l’article 2.4 du décret susvisé.

Il n’est pas contesté par le locataire, et il ressort des factures produites que Madame [P] a procédé à la réalisation de certains des travaux préconisés en urgence à savoir la rénovation de la porte d’entrée (facture du 6 novembre 2024 société APS), le remplacement du cumulus (facture du 28 juin 2024 société ESB PLOMBERIE), réfaction du mur de pierre (devis du 23 novembre 2024 société PIERRE ACTUEL 33).

Cependant, elle ne produit aucun justificatif quant à la non réalisation des autres travaux préconisés en urgence, et depuis le rapport du 05/12/2023, à savoir :

— Le traitement de l’étanchéité de la toiture : en effet, si elle produit un devis accepté en date du 20/06/2024 dressé par la société ALLYRE, concernant la réfection totale de la toiture, et fait valoir qu’il convient de prendre en compte le délai d’intervention pour ce type de travaux, elle ne produit aucune pièce permettant d’établir une date d’intervention de la société, alors qu’il ressort d’une précédente intervention de la société ALLYRE au domicile en novembre 2023 que cette dernière avait informée Mme [P] de la vétusté de la toiture (mention sur la facture du 17 novembre 2023).

— L’étanchéité à l’eau derrière le tableau électrique, la mise en place des obturateurs et suppression des fils à nu : aucune facture ni devis n’est produit concernant la réalisation de ces travaux. Si Madame [P] en conteste la nécessité, faisant valoir que le tableau électrique est situé dans une niche fermée par un placard et qu’il ne présente pas de danger, et que le câble dénudé est un câble de téléphone sans danger, il ne saurait être déduit du document produit (document manuscrit pièce 1 défendeur) une quelconque force probante venant contrecarrer les constats dressés dans le rapport de visite de la CAF.

— La mise en place des entrées d’air dans les pièces sèches, et le réglage des débits d’extraction et de relier les gaines de VMC à des sorties de toit : si Madame [P] produit effectivement une facture du 02/12/2024 confirmant qu’elle a fait procéder au changement et au nettoyage des bouches VMC, la problématique soulevée par le rapport à savoir le renouvellement d’air insuffisant n’est pas réglée, et l’intégralité des travaux préconisés n’a pas été réalisée.

Enfin, Madame [P] ne peut se prévaloir d’un état des lieux d’entrée conforme et d’un bon état présumé du logement au moment de la signature du bail pour contester la réalité des non-conformités dressées dans le rapport de visite de la CAF, ayant conduit à la séquestration des APL le temps de la mise aux normes du logement. En outre, aucun élément produit ne permet d’établir que l’indécence des lieux serait liée à un comportement fautif du locataire.

Dès lors, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent perdure malgré la réalisation de certains des travaux préconisés, et il convient, en application de l’article 20-1 susvisé de condamner Madame [P] à réaliser les travaux suivants, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision :

— Le traitement de l’étanchéité de la toiture ;

— L’étanchéité à l’eau derrière le tableau électrique, la mise en place des obturateurs et suppression des fils à nu ;

— La mise en place des entrées d’air dans les pièces sèches, et le réglage des débits d’extraction et de relier les gaines de VMC à des sorties de toit ;

Il est en outre établi que la bailleresse a attendu l’assignation pour faire réaliser les travaux alors qu’elle avait été rendue destinataire du rapport de visite de la CAF, et de plusieurs courriers de mise en demeure de la part du locataire, par conséquent, passé le délai de 6 mois susvisé, en cas d’inexécution et en l’absence de relogement du locataire, les travaux devront être effectués sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 3 mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué.

Sur le relogement, il apparait que les travaux déjà réalisés n’aient pas nécessité de relogement, et qu’ils ont pu être réalisés en présence du locataire, ceux restant peuvent également se faire sans qu’il ne soit nécessaire de prévoir un relogement.

Enfin, s’agissant de la demande de suspension du paiement des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux, dès la signification de la décision à intervenir, le logement n’étant pas inhabitable, et l’inexécution des travaux étant déjà sanctionnée par le prononcé d’une astreinte, il n’apparait pas nécessaire de suspendre le paiement du loyer ni d’ordonner sa consignation afin de contraindre la bailleresse à s’exécuter, étant précisé qu’il appartiendra au locataire en cas de saisine en vue de la liquidation de l’astreinte de solliciter la suspension des loyers face à une inexécution persistante de la réalisation des travaux.

Par conséquent, la demande de suspension des loyers sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de la bailleresse à faire réaliser un dossier de diagnostic technique :

En application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, " un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ".

Monsieur [S] fait valoir que lors de la signature du bail le 9 avril 2017, aucun dossier de diagnostic technique et énergétique n’a été produit par la bailleresse, et qu’elle n’a pas déféré à sa demande.

Cet élément n’est pas contredit par Madame [P], qui n’a toujours pas fait réaliser le DPE malgré la demande de son locataire, et l’assignation délivrée, de sorte que le manquement de la bailleresse à son obligation relative à l’établissement d’un DPE en annexe du bail est établi.

Cependant, en raison de la condamnation de Madame [P] à faire réaliser les travaux susvisés, lesquels devraient avoir un impact, eu égard à leur nature, sur la consommation d’énergie du logement, et alors que le DPE comporte une information sur les conditions d’aération et de ventilation du logement, il apparait pertinent d’attendre la réalisation des travaux susvisés et de condamner Madame [P] à faire réaliser le DPE une fois la fin des travaux réalisés, lui laissant donc également un délai de 06 mois pour s’exécuter, et passé ce délai, en cas d’inexécution, le DPE devra être effectué sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant un délai de 03 mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué.

Sur la demande de condamnation de la bailleresse à réparer les préjudices liés à l’indécence des lieux :

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Par ailleurs, le préjudice doit être certain et actuel, c’est-à-dire déjà constitué, ce qui n’exclut pas la réparation d’un préjudice futur lorsqu’il apparaît qu’il doit nécessairement se produire dans l’avenir. Le préjudice éventuel n’est quant à lui pas indemnisable.

Monsieur [S] fait valoir qu’il subit, du fait de l’indécence des lieux, la présence de moisissures dangereuses pour sa santé, et qui ont endommagé ses biens, la présence de froid, que ces conditions de vie ont porté atteinte à sa santé mentale, et ont eu des répercussions sociales. Il précise que les alertes répétées à sa bailleresse n’ont pas permis de faire avancer les travaux et que seule la délivrance de l’assignation a eu un effet, alors qu’il n’a jamais cessé de régler son loyer, et que le comportement de Madame [P] qui se rend régulièrement à son domicile le prive de son droit à jouissance paisible des lieux.

Il fait valoir la perte de ses biens et les dépenses excessives d’électricité, estimées à 1.500 euros, le coût du constat de commissaire de justice qu’il a dû faire réaliser, et un préjudice moral en raison de l’indignité des conditions de vie.

En l’espèce, Monsieur [S] ne rapporte pas la preuve des surconsommations d’électricité invoquées, ni de la nécessité de changer du mobilier en lien avec la présence des moisissures, de sorte que sa demande de réparation au titre d’un préjudice matériel sera rejetée.

En outre, le fait de vivre dans un logement comportant des infiltrations persistantes notamment dans la chambre, des moisissures dans la cuisine, la chambre et le salon, outre les désagréments occasionnés par de multiples tentatives de règlement amiable, et de

devoir diligenter une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits a nécessairement occasionné un préjudice moral qu’il convient de réparer en lui attribuant la somme de 2.000 euros.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P] [T] qui succombe à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En outre l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 prévoit que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Il apparaît justifié de condamner Madame [P] [T] à verser à Monsieur [S] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [P] à effectuer, à ses frais, les travaux suivants dans les lieux loués situés [Adresse 5] [Localité 9] :

— le traitement de l’étanchéité de la toiture, l’étanchéité à l’eau derrière le tableau électrique, la mise en place des obturateurs et suppression des fils à nu, la mise en place des entrées d’air dans les pièces sèches, et le réglage des débits d’extraction et de relier les gaines de VMC à des sorties de toit,

— Dans un délai de 06 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé le délai de 06 mois susvisé, en cas d’inexécution et en l’absence de relogement du locataire, Madame [P] [T] sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 03 mois au bénéfice de Monsieur [O] [S] ;

DIT que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’elle a prononcée ;

DEBOUTE Monsieur [S] [O] de sa demande de relogement durant les travaux ;

CONDAMNE Madame [T] [P] à faire établir à ses frais un dossier de diagnostic technique et de performance énergétique du logement loué situé [Adresse 4] à [Localité 9] dans un délai de 06 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé le délai de 06 mois susvisé, en cas d’inexécution de l’établissement du dossier de diagnostic technique et de performance énergétique, Madame [P] [T] sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, pendant un délai de 03 mois au bénéfice de Monsieur [O] [S] ;

DIT que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’elle a prononcée ;

CONDAMNE Madame [T] [P] à verser à Monsieur [S] [O] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [S] [O] de sa demande de suspension du paiement des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux ;

REJETTE la demande de condamnation formée au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Monsieur [S] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Madame [T] [P] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE