Du 27 janvier 2025

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/01017 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XUKI

[Z] [N]

C/

[L] [U]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 27 janvier 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [N]

née le 19 Avril 1969 à ALGERIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [L] [U]

née le 18 février 1974 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne GAUDY-LOTTIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 7 mars 2017 à effet au 1er avril 2017, Madame [L] [U] épouse [X] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [N], portant sur un logement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.150 €.

Madame [Z] [N] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1.150 €.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 28 mars 2017.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 21 juillet 2022, Madame [L] [U] a délivré congé en vue d’une reprise à Madame [Z] [N], pour le 31 mars 2023, au bénéfice de son fils, Monsieur [G] [X], demeurant à [Localité 10] pour y établir sa résidence principale avec sa compagne, ce dernier étant muté à compter du mois de sepembre dans la région bordelaise.

Par requête reçue le 10 mars 2023, Madame [Z] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège afin de voir condamner Madame [L] [U] à lui payer la somme de 2.000 € à titre principal et de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Dans sa requête, elle explique contester le congé pour reprise qui lui a été délivré en fraude à ses droits et fait valoir les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles. Elle précise que cette dernière n’entretient pas les lieux loués ni effectue de réparations de sorte qu’elle ne bénéficie pas d’une jouissance paisible des lieux qui présentent, par ailleurs, des vices cachés.

Madame [Z] [N] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par Maître [B] [T], le 29 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience, Madame [Z] [N], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 4, 6, 6-2, 15 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1219 et 1222 du code civil, et L. 126-26 à L. 126-33, L. 173-1-1, R. 126-15 à R. 126-20 du code de la construction et de l’habitation, de :

— juger que le congé pour reprise du 11 juillet 2022 est frauduleux,

— juger que le congé pour reprise est nul,

— condamner Madame [L] [U] au paiement de la somme de 4.024,17 € correspondant au remboursement des travaux qu’elle a réalisés incombant au bailleur,

— condamner Madame [L] [U] à lui restituer le dépôt de garantie de 1.150 € qu’elle a versé,

— juger que cette somme sera majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce jusqu’à la restitution de la somme due,

— juger que Madame [L] [U] a manqué à son obligation de délivrance conforme, d’entretien, de garanties des vices cachés et de jouissance paisible,

— condamner Madame [L] [U] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral,

— condamner Madame [L] [U] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

— juger n’y avoir lieu à l’indexation du loyer,

— juger que la clause du bail prévoyant une indemnité d’occupation égale au double du loyer est abusive,

— juger que cette clause est nulle et réputée non écrite,

— débouter Madame [L] [U] de sa demande d’indemnité d’occupation,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Madame [L] [U],

— condamner Madame [L] [U] au paiement de la somme de 437,96 € au titre des frais d’huissier,

— condamner Madame [L] [U] au paiement de la somme de 3.936 € au titre des frais de déménagement,

— condamner Madame [L] [U] au paiement de la somme de 710 € au titre des frais de location de box pour le gardiennage des meubles,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— condamner Madame [L] [U] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

En défense, Madame [L] [U], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1101 et suivants du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter Madame [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater que le bail se trouve résilié par l’effet du congé à la date du 31 mars 2023,

— constater qu’à compter du 1er avril 2023, Madame [Z] [N] s’est trouvée occupante sans droit ni titre,

— condamner Madame [Z] [N] à lui payer :

— la somme de 6.900 € à titre de complément d’indemnité d’occupation,

— la somme de 715 € au titre du nettoyage des locaux,

— la somme de 15.186,29 € au titre des travaux de remise en état des locaux loués,

— la somme de 97,16 € au titre du remplacement des serrures et l’achat d’une chaîne et d’un cadenas,

— la somme de 284,96 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— la somme de 3.450 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner Madame [Z] [N] à lui payer une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la validation du congé :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués».

En l’espèce le bail a été conclu pour une durée de trois ans et a pris effet au 1er avril 2017. Il a été tacitement reconduit et était à échéance au 31 mars 2023.

Madame [L] [U] a délivré congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 juillet 2022, pour le 31 mars 2023, afin de permettre la reprise du logement par son fils, Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 5], ce dernier «étant muté professionnellement à compter de septembre sur la région bordelaise, il aura besoin d’un logement pour lui et sa compagne».

Madame [Z] [N] évoque 4 motifs pour arguer du caractère frauduleux du congé qui lui a été délivré, caractère contesté par Madame [L] [U].

1 – Les demandes régulières de travaux :

Madame [Z] [N] explique, dans un premier temps, avoir formulé de nombreuses demandes en raison de désordres nécessitant une intervention urgente du bailleur et qu’aucun professionnel n’a été mandaté pour que les travaux de remise en état soient réalisés, seul le conjoint de Madame [L] [U], sans expérience en matière de travaux, étant appelé pour tenter de remédier aux désordres. Elle ajoute que ces interventions se sont soldées par des échecs aggravant les désordres et rendant difficiles ses conditions de vie. Elle indique, dans un second temps, avoir mis en demeure, en vain, son bailleur de faire cesser les troubles de jouissance dont elle est victime. Enfin, elle met en avant l’inertie de son bailleur qui n’a pas réalisé de travaux de gros oeuvres après les déclarations de sinistre qu’elle a effectuées. Elle estime qu’en raison de l’ampleur des travaux lui incombant, il était plus confortable pour lui de délivrer congé plutôt que de réaliser des travaux.

Madame [L] [U] expose que Madame [Z] [N] a pris le logement à bail en 2017 en très bon état. Elle soutient qu’elle n’a commencé à solliciter des travaux qu’à l’occasion d’un litige avec des voisins au mois de juin 2022, lorsqu’elle lui a demandé de procéder à l’arrachage de bambous dont les rhizomes empiétaient sur le fonds voisin, et qu’elle a persisté dans ses demandes lorsqu’elle a reçu congé. Elle affirme qu’aucune déclaration de sinistre ne concerne les désordres du logement mais des dégâts liés aux intempéries. Elle affirme qu’à compter de l’année 2020, elle ne l’a plus laissé intervenir dans le logement ni d’autres entreprises pour y faire procéder à des travaux.

Les pièces versées aux débats montrent que Madame [Z] [N] et Madame [L] [U] entretenaient des relations contractuelles très cordiales jusqu’au milieu de l’année 2022, où elles sont devenues conflictuelles, même si elles s’étaient tendues à compter de l’année 2021.

Les factures produites et les SMS et courriers échangés entre les parties au cours de la relation contractuelle jusqu’au 8 avril 2022 montrent que Madame [Z] [N] a avisé Madame [L] [U] des désordres du logement et des déclarations de sinistre qu’elle a effectuées à la suite de différents sinistres, que le bailleur a fait réaliser des travaux, notamment par son conjoint, et que Madame [Z] [N] a, également, fait procéder de son côté à des travaux de remise en état, ainsi que le montre notamment un courriel en date du 16 août 2020 adressé à Madame [L] [U] dans lequel elle signale les désordres qu’elle subis et les travaux qu’elle a elle-même fait réaliser : «j’ai refait l’interrupteur dans la salle de bains par un éléctricien car plus aux normes». Il apparaît, également, qu’à la suite de travaux concernant le raccordement du sèche-serviette de la salle de bain, Madame [L] [U] a sollicité à plusieurs reprises Madame [Z] [N], entre le 4 janvier 2021 et le 17 mai 2021, sans que cette dernière ne propose une date pour fixer l’intervention du plombier.

Toutefois, les pièces produites ne permettent pas d’établir que Madame [Z] [N] a avisé son bailleur de désordres après le 3 février 2021, à l’exception de la déclaration de sinistre qu’elle a effectuée le 8 avril 2022 à la suite d’une tempète, ni qu’elle a sollicité de travaux après cette date.

Il échet, en revanche, de constater que ce n’est qu’à la suite d’un courrier en date du 1er juin 2022, dans lequel Madame [L] [U] a sollicité un accès au jardin pour arracher des bambous dans le cadre d’un litige avec un autre voisin, que les relations entre la bailleresse et la locataire se sont dégradées. Madame [Z] [N] a, en effet, adressé à sa bailleresse, par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juin 2022, une mise en demeure pour travaux et troubles de jouissance importants. Dans un courrier en réponse du 21 juin 2022, Madame [L] [U] a contesté les travaux qui étaient sollicités.

Aussi les seuls éléments évoqués par Madame [Z] [N] ne suffisent pas établir, comme elle le soutient, que [L] [U] a préféré délivrer congé plutôt que de réaliser des travaux.

2 – La concomitance des dates entre la saisine du conciliateur et la date de délivrance du congé :

Madame [Z] [N] affirme que la première mise en demeure de réaliser des travaux date du 8 juin 2022, que la saisine par ses soins du conciliateur date du 5 juillet 2022 et que le congé a été délivré le 11 juillet 2022. Elle met en avant la mauvaise foi de Madame [L] [U], laquelle a consenti la réalisation de travaux, le 5 juillet 2022, devant le conciliateur parce qu’elle savait qu’elle délivrerait congé quelques jours plus tard, le 11 juillet 2022 sans s’inquiéter du retour signé de l’accord amiable pour les travaux le 5 août 2022.

Madame [L] [U] explique que la saisine du conciliateur par Madame [Z] [N] concernait au départ des travaux demandés par ses voisins et qu’elle avait accepté toutes les demandes que cette dernière avait présentées concernant la pose d’une barrière anti-rhizomes. Elle ajoute qu’elle a par la suite sollicité des travaux qu’elle ne lui laissait pas réaliser depuis 2 ans puisqu’elle n’avait répondu à aucune intervention d’entreprise.

En l’espèce, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir les raisons pour lesquelles Madame [Z] [N] a saisi le conciliateur de justice. Certes, Madame [L] [U] communique un constat d’accord établi par Monsieur [C] [H] le 19 juillet 2022 qu’elle a signé. Cependant, ce dernier n’ayant pas été signé par Madame [Z] [N], il est couvert par la confidentialité ainsi que le prévoit l’article 1531 du code civil qui énonce que «la médiation et la conciliation conventionnelles sont soumises au principe de confidentialité dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 21-3 de la loi du 8 février 1995». Il s’ensuit qu’il ne peut donc être utilisé dans le cadre de la présente procédure. En revanche, le constat d’échec ou de carence de la tentative de conciliation établi le 6 septembre 2022 par Monsieur [C] [H] indique qu’il a été saisi le 6 juillet 2022 par Madame [Z] [N] afin de tenter une conciliation avec Madame [L] [U] «au sujet d’un différend relatif aux travaux». Ce seul motif n’est pas suffisant pour le lier à la mise en demeure du 8 juin 2022 et pour démontrer la mauvaise foi de Madame [L] [U] et le caractère frauduleux du congé qu’elle a délivré le 11 juillet 2022.

3 – L’absence d’habitabilité de l’immeuble :

Madame [Z] [N] soutient, en se fondant sur le procès-verbal de constat d’huissier de justice qu’elle a fait réaliser le 30 novembre 2022, que l’immeuble ne répond pas au critère de décence et que le congé a été délivré pour faire cesser ses demandes de réalisation de travaux et entreprendre des travaux de rénovation à ses frais.

Madame [L] [U] admet avoir réalisé des travaux importants après le départ de la locataire pour le rendre habitable, Madame [Z] [N] ayant laissé le logement excessivement sale et encrassé et totalement dégradé.

En l’espèce, il a été établi que Madame [Z] [N] ne démontrait pas avoir avisé son bailleur de désordres après le 3 février 2021, à l’exception d’une déclaration de sinistre qu’elle a effectuée à la suite d’une tempête, ni qu’elle a sollicité de travaux après cette date. Il n’est pas démontré qu’au moment de la délivrance du congé le 11 juillet 2022, Madame [L] [U] était informée de la nécessité de faire réaliser d’importants travaux de rénovation, d’autant que l’état des lieux d’entrée établi le 28 mars 2017 montre que les lieux ont été loués en très bon état. Il échet de souligner que le procès-verbal de constat établi par Maître [B] [T] sur lequel se fonde Madame [Z] [N] pour évoquer l’état d’indécence n’a été réalisé que le 30 novembre 2022 soit postérieurement au congé délivré par Madame [L] [U].

Il s’ensuit que Madame [Z] [N] ne rapporte pas la preuve que le congé lui a été délivré pour faire cesser ses demandes de travaux ni pour lui faire supporter la charge de travaux de rénovation.

4 – L’absence de preuve de la mutation du fils de Madame [L] [U] :

Madame [Z] [N] argue de l’absence de preuve de la mutation du fils de Madame [L] [U] dans la région bordelaise. Elle conteste l’attestation que ce dernier a établi dans le cadre de la présente procédure qui doit être écartée des débats, s’étonne de la date à laquelle il a été muté et fait remarquer que son salaire lui permettait de se loger dans la région. Elle affirme que le logement n’a jamais été habité par Monsieur [G] [X] depuis son départ, les procès-verbaux de constat réalisés par commissaire de justice les 30 novembre 2023 et 1er décembre 2023 montrant que le logement est inhabité, qu’aucun nom n’est apposé sur la boîte aux lettres, que les volets sont fermés et que les extérieurs ne sont pas entretenus. Elle signale, par ailleurs, que Madame [L] [U] a domicilié sa société à l’adresse des lieux loués.

Madame [L] [U] soutient que son fils a été muté en GIRONDE et qu’il occupe effectivement les lieux loués après une période de remise en état du logement, étant souligné qu’il importe peu qu’il travaille à plus de 20 kms de son logement. Enfin, elle estime être en droit, en tant que propriétaire des lieux, de se domicilier dans le logement dont elle est propriétaire et qui est occupé par son fils pour exercer une activité accessoire.

En l’espèce, il s’évince du congé délivré le 11 juillet 2022 que le fils de Madame [L] [U], Monsieur [G] [X] a été muté professionnellement à compter du mois de septembre 2022 sur la région pour se loger avec sa compagne. Il ressort de l’attestation de son employeur, la SCOP EGAN ATLANTIQUE en date du 30 septembre 2022, qu’il a été muté sur son agence de [Localité 8] dans le cadre de son contrat de travail opérateur génie écologique et conducteur d’engins à compter du 1er octobre 2022. Cette attestation est corroborée par celle de Monsieur [G] [X] établie le 1er avril 2023, laquelle permet de confirmer la présence de ce dernier dans la région depuis le 1er octobre 2022 et le fait qu’il ne peut se reloger en raison de l’occupation des lieux par la preneuse. Cette attestation peut être retenue, Madame [Z] [N] ne soulevant aucune cause d’irrégularité. Il y a lieu de souligner, par ailleurs, que Monsieur [G] [X] n’étant pas partie à la procédure, il peut valablement attester dans le cadre de cette procédure concernant les motifs du congé pour reprise dont il est bénéficiaire.

En revanche, les moyens financiers de Monsieur [G] [X] et la localisation de son entreprise importent peu dans le cadre de la présente procédure, dès lors que la réalité du motif du congé avancé, soit sa mutation professionnelle dans la région bordelaise, a pu être établie.

Enfin, les pièces versées aux débats, plus spécialement l’attestation EDF en date du 15 mai 2024, l’échéancier Gaz de [Localité 6] à compter du 5 novembre 2023, la photographie de la boîte aux lettres au nom de [X], les bulletins de paie de Monsieur [G] [X] des mois de mai à août 2024 et les photographies de travaux permettent d’établir que ce dernier occupe les lieux loués depuis la réalisation par Madame [L] [U] de travaux de rénovation.

Les deux constats de commissaire de justice établis par Madame [Z] [N] les 30 novembre 2023 et 11 juin 2024 ne permettent pas de remettre en cause l’ensemble de ces documents, les constatations de Maître [B] [T] se limitant à constater des locaux clos par des volets déroulants, aucun élément permettant de conclure qu’ils sont inhabités.

Enfin, il ne peut être tiré argument du fait que le nom de Madame [L] [U] apparaisse sur certaines factures en sus de celui de son fils, cette dernière étant propriétaire des lieux.

Pour toutes ces raisons, et étant souligné que le congé a été délivré dans le délai imparti, il y a lieu de valider le congé pour reprise délivré le 11 juillet 2022 par Madame [L] [U]. Madame [Z] [N] sera, en conséquence, déboutée de sa demande visant à voir déclarer nul le congé qui lui a été délivré.

— Sur la demande de remboursement des travaux formulée par Madame [Z] [N] :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée».

— Sur la mise aux normes de l’alimentation en gaz de l’immeuble et la défectuosité de la chaudière :

Madame [Z] [N] soutient avoir fait intervenir à plusieurs reprises des artisans et REGAZ en urgence en raison de fuites de gaz au niveau de la chaudière notamment et avoir été contrainte de régler une somme de 436,34 € T.T.C. pour le compte de son bailleur qui ne lui a pas été remboursée.

Madame [L] [U] conclut au débouté de ce chef de demande, Madame [Z] [N] n’ayant jamais sollicité le remboursement de certaines factures qui relèvent de l’obligation d’entretien du locataire. S’agissant du détecteur de monoxyde de carbone, elle prétend que la locaaire avait proposé de le prendre à sa charge.

S’agissant de la facture du 30 mars 2017 d’un montant de 121 €, elle a été établie par les Dépanneurs français pour une intervention «soudure + raccord et bouchon gaz». Il n’est pas démontré que Madame [Z] [N] a sollicité le remboursement de cette facture auprès de la bailleresse. Le SMS qu’elle invoque pour affirmer qu’elle en avait connaissance ne peut être retenu puisqu’il date du 19 juillet 2017 et que la teneur du message est tronquée de sorte qu’aucun élément ne permet d’établir qu’il concerne cette intervention. En tout état de cause, il est démontré que Madame [Z] [N] a pris en charge cette facture qui concerne la réalisation de travaux d’urgence incombant aux bailleurs. Madame [L] [U] sera, en conséquence, condamnée à lui rembourser cette facture d’un montant de 121 €.

La facture du 5 avril 2019 d’un montant de 132 € établie par les Ateliers du bâtiment concerne une recherche de fuite de gaz et le remplacement d’un joint. Or, le 1er décret du 26 août 1987 prévoit que le remplacement de joints de raccordement des canalisations de gaz sont à la charge du locataire s’agissant de travaux d’entretien courant. Aussi, Madame [Z] [N] sera déboutée de cette demande de remboursement.

S’agissant de la facture du 17 avril 2023, Madame [Z] [N] prétend qu’elle correspond à la recherche d’une nouvelle fuite de gaz. Madame [L] [U] conteste ce chef de demande, cette facture concernant une facture d’entretien. En l’espèce, l’examen de la facture établie par ENGIE HOME SERVICES ne permet pas d’établir qu’elle correspond à la recherche d’une fuite de gaz. Au contraire, elle indique qu’elle concerne une période de facturation du 5 mars 2023 au 4 mars 2024 et mentionne un n° de contrat. Elle paraît donc correspondre à un contrat d’entretien de sorte qu’en application du décret du 26 août 1987, elle demeure à la charge du locataire. Madame [Z] [N] sera, en conséquence, déboutée de cette demande de remboursement.

Madame [L] [U] sera, dès lors, condamnée à payer à Madame [Z] [N] la somme de 121 € au titre de la mise aux normes de l’alimentation en gaz et de la défectuosité de la chaudière.

— Sur la mise aux normes du tableau électrique :

Madame [Z] [N] sollicite une somme de 416,13 € correspondant à la pose d’une prise d’alimentation électrique spécifique pour la plaque de cuisson et la pose d’un disjoncteur supplémentaire.

Madame [L] [U] conclut au débouté de ce chef de demande et assure avoir procédé elle-même au remplacement du câble. Elle note au surplus que Madame [Z] [N] ne produit qu’un devis.

En l’espèce, Madame [Z] [N] ne verse au soutien de sa demande qu’un devis établi par VISTELEC le 3 octobre 2018 concernant la fourniture et la pose d’une alimentation spécifique plaques électriques. Ce devis n’a pas été accepté et aucune facture n’est produite permettant d’établir que cette prestation a été réalisée. Aucun élément ne permet de prouver qu’elle a effectué cette réparation qui est, par ailleurs, contestée par Madame [L] [U]. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

— Sur la réparation des conduits d’évacuation des eaux usées:

Madame [Z] [N] soutient que les canalisations de l’immeuble sont vêtustes et en mauvais état d’entretien. Elle affirme que la cuvette des toilettes était fêlée ce qui a engendré une surconsommation d’eau. La réparation a été effectuée par le compagnon de la bailleresse mais a engendré une fuite d’eau plus importante, augmentation sa consommation d’eau. Elle indique que la cause de la fuite a été repérée au niveau des toilettes et un changement de clapet a été préconisé. Elle affirme avoir informé Madame [L] [U] mais cette dernière a procédé à un changement de la chasse d’eau sans faire intervenir de professionnel en plomberie pour réaliser des travaux d’ampleur. Elle précise avoir sollicité une prise en charge de la facture d’eau auprès des services des usagers des services de l’eau qui a été refusée. Elle soutient avoir été contrainte de régler la totalité des fractures pour un montant mensuel de 186 € au lieu de 31 €. Elle sollicite, en conséquence, la somme de 1.860 € correspondant à 12 mois du surcoût mensuel de 155 €. Elle sollicite, enfin, le remboursement du coût du remplacement du mitigeur de la salle de bain qui a explosé en raison de sa vêtusté d’un montant de 601,70 €.

Madame [L] [U] conclut au débouté de ce chef de demande. Elle soutient avoir été informée d’une fuite de la chasse d’eau et signale que le remplacement de ce mécanisme est une charge locative de sorte qu’elle n’est pas responsable d’une surconsommation. Elle nie avoir été informée d’un dégât des eaux dans la salle de bain au mois d’août 2023 était précisée qu’à cette période, Madame [Z] [N] occupait les lieux sans droit ni titre. Elle s’interroge sur la facture mentionnant une intervention réalisée par une société domiciliée dans l’OISE, sans établissement dans la GIRONDE.

S’agissant de la surconsommation d’eau, Madame [Z] [N] ne verse au soutien de sa demande qu’une facture en date du 6 septembre 2019 et un échéancier mentionnant 3 prélèvements entre le 5 septembre 2022 et le 1er novembre 2022. Cette seconde pièce est tronquée et ne permet pas d’établir la nature de la facture, à qui elle est adressée et la période concernée. Elle ne permet pas en conséquence de déterminer qu’elle concerne une facture d’eau adressée à Madame [Z] [N]. Aussi, aucun élément ne permet d’établir que cette dernière a subi une augmentation de sa facture en raison d’une surconsommation d’eau qui n’est pas, en l’espèce, démontrée. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

S’agissant du remplacement du mitigeur, Madame [Z] [N] verse aux débats, au soutien de sa demande, une facture établie à son nom le 3 août 2023 par la Société ALM BATIMENT. Cette facture n’est corroborée par aucun élément permettant de prouver le désordre allégué et l’intervention de cette société localisée à [Localité 9] à son domicile située au [Localité 7]. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande faute de preuve du désordre allégué.

— Sur les travaux de remise en état de la dépendance :

Madame [Z] [N] explique qu’elle entreposait ses outils et divers meubles dans une dépendance laquelle a subi à plusieurs reprises des désordres notamment en lien avec des intempéries. Elle déclare avoir procédé à une déclaration de sinistre à chaque fois et en avoir avisé Madame [L] [U], laquelle n’a pas procédé à des travaux de remise en état. Elle soutient qu’en raison de sa carence, elle a été contrainte de louer un container pour y déposer ses affaires lui occasionnant des frais mensuels de 71 € entre le 30 mars 2023 et le mois de janvier 2024. Elle sollicite en conséquence la somme de 710 €.

Madame [L] [U] explique avoir procédé à certaines réparations à la suite des tempêtes et affirme que le surplus des travaux n’a pas pu être réalisé compte tenu du refus de Madame [Z] [N] de laisser les entreprises intervenir et l’expert en assurance visiter les lieux. Elle fait remarquer que la location du container est intervenu le jour où elle devait quitter les lieux, manifestement pour préparer son déménagement et ce jusqu’à son départ des lieux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la dépendance louée a subi un dégât des eaux le 17 novembre 2022 et que Madame [Z] [N] a procédé à une déclaration de sinistre à la MAIF le même jour. Elle produit le contrat de location d’un container qu’elle a signé le 31 mars 2023, date à laquelle le congé qui lui a été délivré a pris effet. Il échet au surplus de constater qu’elle sollicite le remboursement des frais de location jusqu’au mois de janvier 2024, alors qu’elle a quitté les lieux loués le 29 septembre 2023. Compte tenu de la date à laquelle elle a souscrit cette location et de sa durée, il n’est pas démontré qu’elle est en lien avec le dégât des eaux qui s’est produit dans la dépendance le 17 novembre 2022 et que la location avait pour but de protéger les biens qui y étaient entreposés. Aussi, elle sera déboutée de ce chef de demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [Z] [N] :

Madame [Z] [N] sollicite diverses sommes en réparation de son préjudice moral et de jouissance arguant des fautes commises par le bailleur :

— Au regard de la garantie des vices cachés et défaut de la chose louée :

Madame [Z] [N] affirme que le DPE qui lui a été remis ne répond pas aux exigences légales, il n’était pas complet et ne fournissait pas d’estimation annuelle de consommation énergétique. Elle signale que l’ensemble des diagnostics et états des lieux des installations était périmé depuis un an lors de son entrée dans les lieux puisqu’il a été réalisé le 3 mai 2011 et était valide jusqu’au 28 avril 2016. Elle soutient que ce DPE ne lui permettait pas de prendre conscience des risques existants dans le logement. Elle note que celui qui lui a été fourni fait état de plomb dans toutes les pièces mais que la bailleresse n’a jamais proposé de refaire les peintures. Elle ajoute que l’absence de réalisation des travaux nécessaires au cours du bail lui ont causé un trouble véritable puisqu’elle n’a pas pu se servir de son électroménager compte tenu du réseau électrique. Elle signale que les attestations des anciens locataires ne peuvent être pris en compte en raison de la courte durée de leur occupation des lieux. Elle estime qu’il en est de même de l’état des lieux d’entrée puisque l’ensemble des désordres n’a pu être découvert qu’en occupant les lieux loués.

Madame [L] [U] soutient que le DPE remis était complet et que le logement était en bon état lors de l’entrée en jouissance de la locataire. Elle ajoute que les précédents locataires attestent du très bon état de l’immeuble et des travaux qu’elle a fait réalisés. Elle affirme que le logement ne présentait aucun vice caché.

En l’espèce, il apparaît que le DPE versé aux débats est complet. Madame [Z] [N] soutient qu’il a été réalisé le 3 mai 2011 et était valide jusqu’au 28 avril 2016. Pourtant, l’examen de chaque diagnostic permet d’établir qu’ils ont été réalisés le 9 décembre 2013, le rapport datant du 1er janvier 2014. Or, l’article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation prévoit que «la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans. Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022». Au surplus, dans le rapport «constat de risque d’exposition au plomb», le diagnostiqueur indique que «du fait de la présence de revêtement contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, le présent constat à une durée de validité de 6 ans : jusqu’au 8 décembre 2019». Il apparaît, en conséquence, que le DPE n’était pas périmé au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Par ailleurs, il apparaît que le diagnostic de performance énergétique n’a pas pu être établi, le diagnostiqueur n’ayant «pas été en mesure d’établir une estimation des consommations car les factures ne sont pas disponibles». Cependant, si elle soutient qu’elle n’avait pas connaissance du caractère énergivore ou non de l’immeuble force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a subi un préjudice du fait de l’absence de cette information.

S’agissant de la présence de plomb dans certaines pièces, le diagnostic réalisé préconise au propriétaire de veiller à l’entretien des revêtements afin d’éviter leur dégradation future. Compte tenu des conclusions de ce diagnostic, il ne peut être reproché à Madame [L] [U] de ne pas avoir procédé à des travaux de peintures.

Madame [Z] [N] ne rapporte pas la preuve de vices ni de défaut de la chose louée. A l’exception de la seule intervention sur le réseau de gaz le 30 mars 2017, tous les désordres dont elle se plaint se sont produits alors que le contrat de bail était en cours depuis plus de deux ans. S’agissant de la non conformité de l’installation électrique, si elle soutient que le compteur n’est pas aux normes force est de constater qu’elle ne communique aucune pièce prouvant ses allégations à l’exception d’un SMS qu’elle a envoyé au bailleur le 13 novembre 2017 dans lequel elle indique «je me permets de te tenir informée de la visite d’ENEDIS. Ils n’ont pu déplacer le compteur électrique, il y a visiblement un pb de normes». Ce SMS ne suffit pas à démontrer la non conformité qu’elle allègue.

Au contraire et à la lecture de l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement le 28 mars 2017 par la locataire et le bailleur, il apparaît que les lieux étaient en très bon état. Aucune pièce ne permet d’établir que Madame [Z] [N] a contesté ses constatations après son entrée dans les lieux. Il s’ensuit qu’elle échoue à rapporter la preuve de vices cachés et de défaut de la chose louée.

— Au regard de la garantie de jouissance paisible :

— Sur les troubles causés par le bailleur :

Madame [Z] [N] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de jouissance paisible compte tenu de l’absence de travaux réalisés en dépit des mises en demeure qu’elle lui a adressées entre le 8 juin 2022 et le 18 novembre 2022. Elle ajoute que Madame [L] [U] s’est rendue à son domicile à plusieurs reprises sans l’en avoir avisée, ce comportement étant constitutif d’un abus de droit.

Madame [L] [U] déclare ne plus avoir pu accéder aux locaux à compter du mois de décembre 2020 et affirme que Madame [Z] [N] lui a adressé des mises en demeure pour «tout et n’importe quoi», lui reprochant des travaux réalisés par les voisins et de ne pas réaliser des travaux alors que son bail n’était pas renouvelé.

En l’espèce, il a été démontré que jusqu’au 8 avril 2022, Madame [Z] [N] avisait Madame [L] [U] des désordres subis et de ses déclarations de sinistre, que le bailleur faisait réaliser des travaux, notamment par son conjoint, et que Madame [Z] [N] procédait de son côté à des travaux de remise en état, ainsi que le montre notamment un courriel en date du 16 août 2020 adressé à Madame [L] [U]. Il a, également, été constaté qu’à la suite de travaux concernant le raccordement du sèche-serviette de la salle de bain, Madame [L] [U] a sollicité en vain à plusieurs reprises Madame [Z] [N], entre le 4 janvier 2021 et le 17 mai 2021, une date pour fixer l’intervention du plombier. Il a été jugé que le pièces produites ne permettaient pas d’établir que Madame [Z] [N] avait avisé son bailleur de désordres après le 3 février 2021 et avant la mise en demeure du 8 juin 2022. Il échet de constater que le surplus des mises en demeure évoquées a été adressé à Madame [L] [U] alors qu’un congé lui avait été délivré. Par ailleurs, si Madame [Z] [N] soutient que Madame [L] [U] s’est rendue à plusieurs reprises à son domicile, force est de constater qu’elle ne communique pour prouver ses allégations que des courriers qu’elle a elle-même établis et qui ne sont corroborés par aucun élément objectif. Elle échoue, en conséquence, à prouver que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible.

— Sur les troubles causés par les voisins :

Madame [Z] [N] soutient que Madame [L] [U] a manqué à son obligation de jouissance paisible compte tenu du comportement de ses voisins dont elle avait avisé le bailleur qui est demeuré inactif.

Madame [L] [U] argue des dispositions de l’article 1725 du code civil et fait valoir les propositions qu’elle a adressées, en vain, à Madame [Z] [N] pour permettre d’apaiser la situation.

Il échet de rappeler que l’article 1725 du code civil énonce que «le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel».

Or, Madame [Z] [N] évoque les conséquences des travaux entrepris par les voisins réalisés en dehors des heures habituelles, créant des vues et sans respect des distances légales et causant des dégradations aux bâtiments qu’ils louent. Elle évoque, également, le fait qu’ils ont pénétré sur la propriété qu’elle occupe pour couper des bambous. Ces comportements sont constitutifs de voies de fait de sorte que Madame [L] [U], en sa qualite de bailleur, ne pas garantir Madame [Z] [N] des troubles causés par les voisins à sa jouissance.

En conséquence, Madame [L] [U] ne peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à la garantie de jouissance paisible.

— Au regard de l’obligation d’entretien :

Madame [Z] [N] affirme que l’état des lieux était trompeur puisque 20 jours après la prise de possession des lieux, elle a déclaré un premier incident relatif au gaz, défaut d’entretien qui ne lui est pas imputable. Elle estime qu’il en est de même du problème de non-conformité de l’électricité et des fuites d’eau. Elle ajoute que le bailleur n’a effectué aucuns travaux concernant les peintures pour les mettre en conformité bien qu’informé depuis 2013 de la présence de plomb. Elle prétend qu’il en est de même de la chaudière et de l’arrivée du gaz qui ne sont pas conformes.

Il a déjà été démontré que jusqu’au 8 avril 2022, Madame [Z] [N] avisait Madame [L] [U] des désordres subis et de ses déclarations de sinistre, que le bailleur faisait réaliser des travaux, notamment par son conjoint, et que Madame [Z] [N] procédait de son côté à des travaux de remise en état. Il a été constaté qu’elle a cessé de solliciter à compter du du mois de février 2021 des travaux auprès de la bailleresse et qu’en dépit des demandes répétées de cette dernière, elle n’a pas permis des interventions dans les lieux loués. Le défaut d’entretien allégué n’est donc pas démontré. S’agissant du plomb, il a été jugé que le DPE n’imposait pas à Madame [L] [U] de repeindre l’immeuble mais seulement de veiller à l’entretien des revêtements afin d’éviter leur dégradation future.

Madame [Z] [N] échoue, en conséquence, à prouver que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien.

— Au regard de l’abus de droit de délivrer un congé :

Madame [Z] [N] soutient subir diverses pressions et menaces de la part de la bailleresse et de son entourage depuis qu’elle a sollicité le remboursement des travaux et l’intervention d’homme de l’art à son domicile afin que les réparations nécessaires à l’habitabilité du logement soient réalisées.

Madame [L] [U] conteste les allégations de Madame [Z] [N] et soutient qu’elle a manqué à ses obligations en rendant les locaux dans un état de saleté et de dégradation très important. Elle ajoute que cette dernière ne justifie d’aucun préjudice.

En l’espèce, Madame [Z] [N] ne communique aucune pièce permettant d’établir les pressions et menaces qu’elle subit, la plainte incomplète qu’elle communique ne permettant pas de prendre connaissance des déclarations qu’elle avait effectuées devant les services de police. Elle ne communique aucune autre pièce. Par ailleurs, il a été jugé que le congé qui lui avait été délivré était valide et aucun élément ne permet de prouver qu’elle a remboursé à Madame [L] [U] les réparations nécessaires à l’habitabilité du logement. Elle ne rapporte, donc, pas la preuve d’un abus de droit par Madame [L] [U] en délivrant congé. Madame [Z] [N] sera, dès lors, déboutée de ses demandes d’indemnisation.

Pour toutes ces raisons, Madame [Z] [N] sera déboutée de ses demandes de réparation du préjudice moral et du préjudice de jouissance qu’elle allègue.

Sur le remboursement des frais d’huissier :

Madame [Z] [N] sollicite une somme totale de 437,96 € au titre des frais de prise en charge des frais d’huissier qu’elle a exposés dans le cadre de la présente procédure. Elle indique être dans l’attente du coût de la moitié de l’état des lieux de sortie qu’elle a payé, le chèque qu’elle lui a adressé en cours de procédure ne correspondant pas à la somme attendue.

Madame [L] [U] assure avoir remboursé la somme qui lui était réclamée au titre de l’état des lieux de sortie et fait remarquer que Madame [Z] [N] a fait établir de sa propre initiative un constat d’huissier de sorte qu’elle ne peut en solliciter le remboursement.

En l’espèce, les échanges de lettres officielles entre les conseils de Madame [L] [U] et de Madame [Z] [N] montrent que la première ne s’est pas opposée au paiement de la moitié de l’état des lieux de sortie.

Dans un courrier en date du 5 décembre 2023, le conseil de Madame [L] [U] a indiqué à celui de Madame [Z] [N] : «je vous confirme que ma cliente est bien d’accord pour prendre en charge la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie». Dans un courrier en réponse du même jour, le conseil de Madame [Z] [N] a indiqué à celui de Madame [L] [U] : «je reste dans l’attente du chèque de règlement au nom de ma cliente d’un montant de 225 € … A réception du règlement, ma cliente m’adressera copie de l’acte et je vous adresserai en suivant».

Le 8 décembre 2023, le conseil de Madame [L] [U] a adressé au conseil de Madame [Z] [N] le courrier suivant : «pour faire suite à votre correspondance officielle de ce jour dans laquelle vous m’indiquez que la moitié du coût du constat d’état des lieux s’élève à 225 €. J’attends néanmoins que vous me transmettiez la copie de la facture réglée par votre cliente pour demander le règlement à ma cliente». Puis dans un courrier en date du 16 décembre 2023, elle indique «j’ai bien reçu le 13 décembre 2023 la facture de l’huissier et vous prie de bien vouloir trouver en pièce jointe le chèque de 225 € libellé à l’ordre de Madame [N] en règlement de la moitié du PV de constat d’état des lieux de sortie du 29 septembre 2023».

Il apparaît ainsi que Madame [L] [U] justifie avoir payé la somme qui lui était réclamée au titre de la moitié de l’état des lieux de sortie. Madame [Z] [N] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

S’agissant du constat de commissaire de justice établi le 30 novembre 2023, Madame [Z] [N] a, de sa propre initiative, decider de faire dresser un tel constat pour se constituer une preuve. Elle ne peut en conséquence solliciter le remboursement de ces frais.

Aussi, Madame [Z] [N] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur le remboursement des frais de déménagement :

Madame [Z] [N] sollicite le remboursement de ses frais de déménagement et de gardiennage de meuble, le congé délivré étant frauduleux.

Madame [L] [U] conclut au débouté de ce chef de demande le congé qu’elle a délivré étant régulier.

Il a été jugé que le congé délivré par Madame [L] [U] était valide, Madame [Z] [N] sera en conséquence débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [L] [U]:

— Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [L] [U] soutient que Madame [Z] [N] n’a pas quitté les lieux comme elle en avait l’obligation le 31 mars 2023, elle était donc occupante sans droit ni titre à compter du 1er avril 2023 jusqu’à son départ à la fin du mois de septembre 2023. Elle sollicite, en conséquence, une indemnité d’occupation mensuelle. Elle fait valoir les dispositions du contrat de location qui prévoit que l’indemnité d’occupation est égale au double du loyer en cas d’occupation des lieux après cessation du bail. Elle soutient que cette clause n’est pas abusive et qu’elle correspond au préjudice réel qu’elle subi puisqu’elle a été privée de son bien pendant 6 mois et la locataire sortante ayant multiplié les manoeuvres pour ne pas quitter les lieux. Elle sollicite une somme totale de 6.900 €.

Madame [Z] [N] estime que le contrat de bail comporte une clause abusive. Elle signale avoir réglé la totalité de ses loyers jusqu’à ce qu’elle quitte le logement à la fin du mois de septembre 2023.

En l’espèce, le paragraphe «LE LOYER – REVISION» du contrat de bail stipule que «en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, l’indemnité d’occupation due à ce titre sera égale au double du loyer sans préjudice du paiement des charges contractuelles».

Il est constant que le congé délivré par Madame [L] [U] a pris effet le 31 mars 2023. Le constat d’état des lieux de sortie a été établi le 29 septembre 2023. Il s’ensuit que Madame [Z] [N] était redevable d’une indemnité d’occupation entre le 1er avril 2023 et le 29 septembre 2023.

Cependant, il est admis qu’une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuellement prévu présente les caractères d’une clause pénale. Madame [L] [U] ne peut, donc, se prévaloir de la clause pénale prévue par le bail compte tenu des dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant une telle clause non écrite.

Dans ces conditions, Madame [L] [U] sera déboutée de ce chef de demande étant souligné qu’il n’est pas contesté que Madame [Z] [N] a payé sur la période l’équivalent du loyer et des provisions sur charges contractuellement prévues.

— Sur les réparations locatives :

Suivant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient en premier lieu à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

— Sur les frais de nettoyage :

Madame [L] [U] sollicite une somme de 715 € correspondant aux travaux de nettoyage de l’appartement laissé sale et encrassé par Madame [Z] [N].

Cette dernière soutient que l’état des lieux de sortie ne relève pas principalement la saleté mais l’état de vétusté et les conséquences des nombreux dégâts des eaux qu’elle a subis. Elle souligne que la société de nettoyage est intervenue 5 mois après son départ et alors que Madame [L] [U] avait repris son activité professionnelle le 1er janvier 2024.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée montre que les lieux loués étaient en très bon état et propres lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. En revanche, l’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir qu’ils ont été laissés particulièrement sales et encrassés, seules certaines traces de saleté étant constatées :

— dans le couloir d’entrée : que les deux premiers murs sont salis, chacun par une bande foncée en partie basse,

— dans la première chambre à droite : que la porte blanche est salie par des traces, surtout en partie basse, que le volet roulant est sale en partie basse,

— dans la chambre gauche sur rue : que le rail de la fenêtre est très sale,

— dans la 2ème chambre à droite dans le couloir : que la porte blanche est sale avec des traces en partie basse principalement et au niveau de l’arrête saillante intérieure et qu’un radiateur à colonnes présente des noircissures de saleté entre les colonnes,

— dans le WC : que la porte à panneaux présente des salissures dans l’angle inférieur droit du panneau supérieur et en face intérieure, elle est dans un état moyen de propreté et sale sur le bord de l’élément de poignée,

— dans la salle de bains : que dans la face intérieure de la porte, l’arrête intérieure est sale et noire, le mur situé entre le lavabo et la baignoire est en mauvais état de proprété avec des traces en partie basse, que quatre pans de mur présentent des salissures,

— dans le séjour au bout du couloir : que le premier mur à droite est sale sur toute sa surface, que l’aspect général est correct sauf en partie haute avec de la poussière créant un effet de noircissure, que deux radiateurs sont en état d’usage mais sale à l’intérieur des colonnes, que le rail des deux vantaux est sale, que le volet roulant électrique est sale,

— dans la cuisine : que l’évier double vasque est sale et entartré,

— à l’extérieur : que la terrasse est carrelée et sale.

Madame [L] [U] verse aux débats une facture de nettoyage établie le 7 février 2024 pour un montant de 715 € par la Société CTOUTPROPRE comportant des travaux ne correspondant à l’état du logement au moment du départ des lieux de la locataire. Il apparaît, en effet, que le nettoyage des surfaces, le dépoussiérage des espaces, le détertage/nettoyage de la salle de bains, le dégraissage/nettoyage de la cuisine ainsi que de la hotte, l’aspiration et le nettoyage des sols ne peuvent être mis à la charge de la locataire sortante, l’état des lieux de sortie ne permettant pas d’établir que ces pièces avaient été laissées sales.

Etant rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, il convient de prendre en compte la facture de travaux produite à hauteur de 200 €.

Madame [Z] [N] sera condamnée à payer cette somme à Madame [L] [U] au titre des travaux de nettoyage.

— Sur les frais de réparations locatives et d’entretien non réalisés par la locataire :

Madame [L] [U] sollicite une somme de 15.186,29 € au titre des dégradations locatives.

Madame [Z] [N] conclut au débouté en l’absence de preuve de sa négligence et du paiement par la bailleresse de cette somme. Elle affirme que la dégradation d’une partie des revêtements du mur et du sol sont dûs à la vétusté, étant rappelé que le logement date de 1949 et n’a été que très peu entretenu. Elle affirme avoir réalisé l’ensemble des réparations locatives à sa charge.

Il y a lieu de rappeler que les lieux loués étaient en très bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. L’état des lieux de sortie montrent :

— dans la chambre 1 : que deux murs bardés en bois sont en bon état mais présente une grosse auréole foncée en partie basse et que deux murs présentent des trous chevillés, et que la poignée intérieure de la fenêtre est cassée, aucun élément ne permettant d’établir que ce bris est imputable à sa vétusté. En l’absence de preuve contraire, ces dégradations sont imputables à Madame [Z] [N]. En revanche, le parquet est en état d’usage, les petites traces s’expliquant par sa vétusté liée à une occupation des lieux par le locataire durant 6 ans, Madame [L] [U] ne peut en conséquence solliciter le remboursement de la pose d’un parquet flottant,

— dans la chambre 2 : que le sol, parquet bateau, est en état d’usage sauf un arrachement important dans un coin et que deux murs sont entoilés couleur gris-taupe avec des trous chevillés et quelques traces blanches ou foncées. En l’absence de preuve contraire, ces dégradations sont imputables à Madame [Z] [N],

— dans la chambre 3 : que le sol est en état moyen de propreté avec une tache blanche de peinture et des traces qui transparaissent et que les murs sont en très mauvais état avec des trous de cheville. En l’absence de preuve contraire, ces dégradations sont imputables à Madame [Z] [N],

— dans la salle de bain : que le sol imitation parquet et les murs sont en mauvais état avec des trous de cheville, que le radiateur sèche-serviette est hors d’usage et qu’il manque dans la robinetterie la fonction douche parapluie. En l’absence de preuve contraire, ces dégradations sont imputables à Madame [Z] [N]. En revanche, le meuble lavabo double vasque est en état moyen, son état se justifiant par sa vétusté liée à une occupation des lieux de 6 ans,

— dans la cuisine : que le sol et les murs sont en mauvais état et que l’évier double vasque est très sale et entartré. En l’absence de preuve contraire, ces dégradations sont imputables à Madame [Z] [N].

— dans le salon : que les murs sont sales et présentent plusieurs trous de chevilles, crochet et grosses vices. En l’absence de preuve contraire, ces dégradations sont imputables à Madame [Z] [N].

— dans le couloir : que la prise électrique est arrachée. En l’absence de preuve contraire, cette dégradation est imputable à Madame [Z] [N]. En revanche, l’état du plancher et du mur relèvent de la vétusté liée à une occupation des lieux de 6 ans.

— que les portes de plusieurs pièces sont sales, en l’absence de preuve contraire, ces dégradations étant imputables à Madame [Z] [N].

Etant rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, il convient de prendre en compte le devis de travaux établie par la Société FMA RENO SERVICES le 11 octobre 2023. Il convient d’évaluer les sommes à retenir comme suit après application d’un coefficient de vétusté de 30% compte tenu de la durée d’occupation des lieux par la preneuse, soit 6 ans :

Chambre 1 : 1.310,54 €.

Chambre 2 : 1.869,46 €

chambre 3 : 1.974,86 €

salle de bain : 1.670,90 €

cuisine : 2.465,71 €

salon : 830,67 €

couloir : 71,50 €

porte : 797,50 €

Soit une somme totale de : 10.991,14 € – (30% X 10.991,14 €) = 7.693,80 €

— Sur les clés non restituées :

L’état des lieux d’entrée montre que 10 clés ont été remises à Madame [Z] [N]. Lors de son départ des lieux loués, cette dernière n’a restitué que 7 clés. Madame [L] [U] sera remboursée des trois cylindres de sécurité qu’elle a acquis pour un montant total de 80,36 €. Elle sera, en revanche, déboutée de sa demande au titre du cadenas et de la chaîne d’un montant de 16,80 € dont la nécessité n’est pas en l’espèce justifiée.

Aux termes du contrat de bail, les parties avaient convenu du versement par la locataire d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.150 €, dont il n’est pas discuté que le versement a été effectué.

Madame [Z] [N] sera, en conséquence, condamnée à payer à Madame [L] [U] la somme suivante :

(200 € + 7.693,80 € + 80,36 €) – 1.150 € = 6.824,16 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

— Sur les dommages et intérêts :

Madame [L] [U] sollicite une somme de 284,96 € à titre de dommages et intérêts afin de l’indemniser du préjudice matériel qu’elle a subi, la locataire n’ayant pas quitté les lieux au 31 mars 2023 comme elle en avait l’obligation, le commissaire de justice l’ayant convoqué pour dresser l’état des lieux de sortie et ayant dressé un procès-verbal constatant qu’elle n’avait pas quitté les lieux loués.

Madame [Z] [N] conclut au débouté faute de preuve du paiement de ces frais.

Madame [L] [U] justifie avoir saisi Maître [R] [M], commissaire de justice, pour faire établir l’état des lieux de sortie. Elle justifie avoir payé une somme de 35,76 € au titre de la convocation délivrée le 7 mars 2023 et une somme de 249,20 € au titre du procès-verbal constatant la présence de Madame [Z] [N] dans les lieux loués le 31 mars 2023. Madame [Z] [N] sera condamnée à payer à Madame [L] [U] la somme totale de 284,96 € au titre du préjudice financier qu’elle a subi en raison de son maintien dans les lieux alors qu’elle était dépourvue de titre.

Madame [L] [U] sollicite, enfin, une somme de 3.450 € au titre du préjudice de jouissance qu’elle a subi puisqu’elle n’a pas pu profiter de son bien ni entreprendre des travaux tant que Madame [Z] [N] occupait les lieux, son bien étant de surcroît mobilisé pendant la durée des travaux.

Madame [Z] [N] conclut au débouté en l’absence de préjudice de jouissance puisqu’elle a libéré les lieux le 29 septembre 2023 sans laissé d’effet personnel.

En l’espèce, Madame [L] [U] ne peut se retrancher derrière le défaut de transmission du procès-verbal d’état des lieux de sortie puisqu’il apparaît qu’elle était présente au moment du constat réalisé par le commissaire de justice. Si certaines clés étaient manquantes, elle justifie avoir changé les serrures correspondantes les 29 septembre et 3 octobre 2023 de sorte qu’elle a pu récupérer les lieux loués. Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que le congé a été délivré pour reprise au profit de son fils de sorte qu’elle ne justifie pas avoir subi un préjudice personnel puisqu’elle ne devait pas occuper le bien. Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle allègue.

— Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément, en l’espèce ne justifiant qu’elle soit écartée.

Madame [Z] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Succombante, elle sera condamnée à payer à Madame [L] [U] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 11 juillet 2022 ;

CONDAMNE Madame [L] [U] à payer à Madame [Z] [N] la somme de 121 € correspondant au remboursement de travaux ;

DEBOUTE Madame [Z] [N] de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE Madame [Z] [N] de ses demandes de remboursement de frais d’huissier, de ses frais de déménagement et de ses frais de location de box ;

DECLARE réputée non écrite la clause du bail prévoyant une indemnité d’occupation égale au double du loyer ;

DEBOUTE Madame [L] [U] de sa demande en paiement d’un complément d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à Madame [L] [U] la somme de 6.824,16 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1.150 € ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à Madame [L] [U] la somme de 284,96 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Madame [L] [U] et Madame [Z] [N] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à Madame [L] [U] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux

de la protection