TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00122 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRAU

NUMERO MIN:

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 19 Juin 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LE GRAND CUBZAGUAIS

Communauté de Communes

[Adresse 19]

[Localité 16]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [Z] [FI] [X] [H] [V] [S] époux de Madame [JW] [M]

né le 01 Mai 1950 à [Localité 26]

[Adresse 24]

[Adresse 24]

[Localité 16]

représenté par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [WS] [VB] [V] [S] épouse [ZH]

née le 02 Juin 1948 à [Localité 26]

[Adresse 23]

[Localité 16]

représentée par Maître Caroline FERRER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [MY] [P] [BD] [R] [V] [S] épouse [G] sous curatelle de Mme [FC] [RS]

née le 06 Avril 1957 à [Localité 26]

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par Maître Caroline BRIS de la SELARL CBS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [J] [C] [LZ] [V] [S]

née le 21 Octobre 1964 à [Localité 26]

[Adresse 11]

[Localité 17]

représentée par Maître Mathilde GALTIER de la SELARL HGM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [F] [YI] [V] [S] épouse [HT]

née le 14 Octobre 1951 à [Localité 26]

[Adresse 10]

[Localité 15]

représentée par Maître Mathilde GALTIER de la SELARL HGM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [T] [BD] [HZ] [V] [S]

née le 09 Janvier 1998 à [Localité 26]

[Adresse 21]

[Localité 16]

Non réprésentée

Monsieur [O] [ZF] [L] [V] [S]

né le 02 Novembre 1999 à [Localité 26]

[Adresse 20]

[Localité 16]

Non réprésenté

Monsieur [X] [UC] [CZ] [V] [S]

né le 10 Décembre 2001 à [Localité 26]

[Adresse 20]

[Localité 16]

Non réprésenté

Madame [AT] [BD] [OO] [V] [S]

née le 14 Août 2006 à [Localité 26]

[Adresse 20]

[Localité 16]

Non réprésentée

Monsieur [EH] [E] [G] sous curatelle de Mme [EB] [W]

né le 27 Septembre 1953 à [Localité 28]

[Adresse 14]

[Localité 1]

Non réprésentée

En présence de Madame [N] [K], Commissaire du Gouvernement

— ------------------------------------------

Grosse délivrée le: 04/09/2025

à : Avocats

Expédition le : 04/09/2025

à : Expropriant, expropriés, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Par délibération du Conseil communautaire du 3 mars 2006, publiée le 8 mars 2006, la ZAC « [Adresse 29] » a été créée sur le territoire de la commune de [Localité 16].

Par arrêté du 21 mars 2008, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la création de cette ZAC. Cette déclaration d’utilité publique (DUP) a été prorogée à deux reprises, d’abord par arrêté préfectoral du 19 juillet 2012 puis par décret en Conseil d’Etat du 20 mars 2018 (jusqu’au 20 mars 2023).

La réalisation du projet nécessite l’acquisition des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], appartenant à l’origine à messieurs [Y], et [Z] [V] [S] et madame [A] [SL] [I] [U], veuve [V] [S].

Par arrêté du 3 mars 2022, la préfète de la Gironde a déclaré cessible ces parcelles, au profit de la Communauté de Communes du Grand Cubzaguais.

Par ordonnance du 13 juillet 2022, rectifiée par ordonnance du 1er septembre 2022, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriées pour cause d’utilité publique les parcelles n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] susvisées.

Le 23 juillet 2022, monsieur [Y] [V] [S] est décédé, laissant pour héritiers [T], [O], [X] et [AT] [V] [S].

Par courrier du 28 septembre 2022, les deux ordonnances d’expropriation ont été notifiées à l’ensemble des propriétaires concernés et aux héritiers de monsieur [Y] [V] [S].

Puis, par arrêté du 2 décembre 2022, la préfète de la Gironde a déclaré cessible au profit de la Communauté de Communes du Grand Cubzaguais les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée pour cause d’utilité publique ces parcelles.

Le 29 juillet 2023, madame [A] [V] [S] est décédée, laissant pour héritiers [C], [MY], [B] et [J] [V] [S].

Par courriers du 4 avril 2024, les ordonnances d’expropriation rendues et les offres indemnitaires ont été notifiées à monsieur [Z] [V] [S] et aux héritiers de monsieur [Y] [V] [S] et de madame [A] [V] [S], y compris à la curatrice de madame [MY] [V] [S] épouse [G].

A défaut d’accord, le Grand Cubzaguais Communauté de Communes a saisi le juge de l’expropriation par mémoire reçu au greffe le 4 septembre 2024 aux fins de voir fixer à la somme totale de 737 331 euros, pour un bien libre de toute occupation, les indemnités d’expropriation pour l’acquisition des parcelles précitées, d’une surface équivalente de 16,73 hectares.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 4 décembre 2024, s’est déroulé le 20 janvier 2025 en présence du conseil et des représentants du Grand Cubzaguais Communauté de Communes et du commissaire du gouvernement. Aucun membre de l’indivision [V] [S] n’était présent ou représenté.

Seuls monsieur [Z] [V] [S], madame [MY] [V] [S] épouse [G], mesdames [J] et [B] [V] [S] et madame [C] [V] [S] épouse [ZH] ont constitué avocat et sont représentés en procédure.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin après un renvoi à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 17 juin 2025, le Grand Cubzaguais Communauté de Communes demande au juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme totale de 396 165,60 euros le montant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, revenant à monsieur [Z] [V] [S] et pour le compte de qui il appartiendra s’agissant de l’indivision successorale de [Y] et [A] [V] [S], pour l’expropriation des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sises au lieu-dit « [Adresse 25] » à [Localité 16],

— rejeter les demandes des expropriés,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La communauté des communes du Grand Cubzaguais souligne à titre liminaire que les successions de [Y] et [A] [V] [S] n’étant pas encore réglées, il conviendra de fixer les indemnités pour le compte de qui il appartiendra, en application de l’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle souligne que si les membres de l’indivision qui ont constitué avocat dans la procédure forment des demandes indemnitaires pour l’ensemble des parcelles expropriées, aucun ne représente l’indivision de sorte que leurs demandes devront être limitées à hauteur de leur part indivise de l’indemnité d’expropriation.

En ce qui concerne la date de référence, elle indique que l’emprise se situe dans une ZAC, à l’extérieur de la zone du droit de préemption urbain mais en partie sur un emplacement réservé. En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, elle estime que la date de référence doit être fixée au 8 juillet 2019, correspondant à la date à laquelle a été approuvée la dernière modification du PLU, soulignant que l’emprise n’est pas située dans une zone soumise au droit de préemption urbain. Elle souligne qu’à cette date, l’emprise était située en zone N du PLU de [Localité 16], inconstructible. Elle ajoute que son niveau de desserte par les voies et réseaux ne permet pas en tout état de cause d’y envisager l’accueil de constructions. Elle conteste la situation privilégiée de l’emprise retenue par le commissaire du gouvernement qui n’explicite pas son choix. Elle rappelle que contrairement à ce que demandent les expropriés, le juge de l’expropriation ne doit pas tenir compte des projets d’aménagement envisagés par la communauté des communes pour fixer l’indemnité. Elle retient en conséquence que l’emprise doit être évaluée comme un terrain naturel boisé.

Elle rappelle que le 18 mars 2022, un avis du service des domaines a retenu une valeur de 4 euros le m². Elle indique avoir initialement suivi cet avis en se fondant sur deux termes de comparaison mais que pour le premier, la valeur retenue était erronée de sorte que le prix unitaire réel était de 2.59 euros par m². Elle critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, au motif que les terrains de comparaison sont nettement plus petits.

Elle se fonde désormais sur un rapport d’expertise réalisé à sa demande par monsieur [HL] qui a recensé 12 termes de comparaison et aboutit à une valeur vénale de 2 euros le m², soulignant que l’expert a tenu compte des éléments de moins-value des terrains recensés et a corrigé la valeur finale retenue. En réponse aux critiques selon lesquelles les termes de comparaison issus de transactions impliquant la SAFER ou le GRAND CUBZAGUAIS ne seraient pas représentatives du marché libre, elle souligne qu’aucun motif légal ne permet de les écarter. Elle ajoute enfin qu’il n’y a pas de raison d’exclure les termes de comparaison issus de communes voisines, la différence de valeur n’étant pas démontrée.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 16 juin 2025, monsieur [Z] [V] [S] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à hauteur 1 4763 662 euros au profit de l’indivision [V] [S], de condamner l’expropriant à lui verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il s’accorde avec l’expropriant pour fixer la date de référence à la date du 18 juillet 2019. Il ne s’oppose pas à ce que la méthode par comparaison soit retenue pour évaluer le bien exproprié. Il demande de retenir les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement qui tiennent compte de la situation privilégiée de l’emprise. Il ajoute qu’il doit être tenu compte de l’utilisation potentielle des lieux par l’expropriant et du fait qu’il s’agit de parcelles entièrement boisées qui peuvent être mises en valeur sans surcoût pour l’expropriant. Il conteste les termes de comparaison retenus par l’expert [HL] en ce qu’ils ne se situent pas sur la commune de [Localité 16] et a sélectionné des termes dont les caractéristiques expliquent les prix très bas (vente avec cahier des charges SAFER, excentrés, présence d’amiante, servitude de passage, PPRI avec aléa très fort, bien vendu loué, etc).

Aux termes de ses conclusions des 5 mars et 18 juin 2025, madame [MY] [V] [S] épouse [G], assistée de sa curatrice, demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 1 473 662 euros l’indemnité totale de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi) au profit de l’indivision.

Elle fait tout d’abord valoir que contrairement à ce que soutient la communauté des communes qui demande de limiter les indemnités allouées à hauteur de la part indivise détenue par chacun des indivisaires, chaque indivisaire est en droit, en application de l’article 815-2 alinéa 1er du code civil, de demander de fixer l’indemnité d’expropriation au bénéfice de l’indivision. Elle ajoute que les parts dans l’indivision de chacun ne sont à ce jour pas établies notamment en raison de l’annulation d’un legs bénéficiant à [Y] [V] [S].

Concernant le montant, elle regrette la position de l’expropriant qui a réduit drastiquement sa proposition indemnitaire en cours de procédure. Elle rappelle que les parcelles sont entièrement boisées, de sorte que l’expropriant n’aura aucun frais à engager pour démolir des immeubles ou réaliser des opérations de désamiantage et que les parcelles sont déjà desservies par la voirie et les réseaux. Elle ajoute que ces parcelles appartiennent à sa famille depuis plusieurs générations et qu’elles bordent le château de [Adresse 23] qui est classé en tant que monument historique.

Elle indique qu’elle ne remet pas en cause la date de référence proposée du 8 juillet 2019 ni la méthode par comparaison. Elle conteste la position de l’expropriant qui dans son mémoire de saisine estimait cohérente une valorisation à 4 euros le m² et l’a réduite désormais à 2 euros le m² ce qui constituerait une atteinte disproportionnée au droit de propriété de l’indivision. Elle demande de retenir les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, plus pertinents que ceux de l’expropriant. Elle ajoute que l’expropriation ainsi que le projet de ZAC aura des conséquences sur la vente du château du [Adresse 23] de sorte que l’indemnité doit en tenir compte. Elle ajoute qu’il y a lieu de tenir compte également de la valorisation qui sera faite du terrain par l’exproprié et de la situation privilégiée de l’emprise, les parcelles étant à proximité d’une zone d’activité économique dénommée Porte d’Aquitaine.

Aux termes de ses conclusions des 10 et 18 juin 2025, madame [C] [V] [S] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité totale d’expropriation à la somme de 4 811 255 euros, de mettre les dépens à la charge de l’expropriant et de le condamner à lui verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande indemnitaire, elle fait valoir que les termes de comparaison issus du rapport d’expertise ne peuvent être retenus en ce qu’ils portent sur des terrains situés sur des communes éloignées, et qu’elles concernent des ventes de biens présentant des éléments de moins-value (aléa inondation très fort, servitudes, présence de canalisation de gaz ou ligne électrique, exposition au radon, etc) et que les ventes ont été conclus soit dans le cadre de procédures SAFER ou impliquant le Grand Cubzaguais, ce qui n’est pas représentatif du marché libre. Elle considère que les termes de comparaison du commissaire du gouvernement sont pertinents mais considère qu’ils ne tiennent pas compte de la situation privilégiée de l’emprise expropriée, qui bénéficie d’une double desserte (voirie et réseaux) justifiant de porter à 25 euros le prix unitaire. Elle souligne que les travaux de VRD de la ZAC ont été réalisés en 2015, soit avant la date de référence retenue.

Bien qu’ayant constitué avocat, Mesdames [J] et [B] [V] [S] n’ont pas conclu.

Aux termes de ses conclusions enregistrées au greffe le 9 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 1 473 662 euros l’indemnité totale de dépossession.

Il est d’accord avec la date de référence retenue par l’expropriant et sur la qualification d’un terrain non bâti en zone naturelle, indiquant que le terrain est en zone N, desservi par des réseaux et la voirie.

Il se fonde sur 5 termes de comparaison issus de transactions effectuées dans un rayon de 3 km dans les 5 dernières années, à l’exception du terme n°2 mais qui se situe à proximité immédiate de la parcelle, pour retenir une moyenne de 8 euros le m², outre une indemnité de remploi.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, le transfert de propriété par ordonnance d’expropriation est intervenu le 13 juillet 2022 et le 23 janvier 2023. A ces dates, les parcelles expropriées avaient les mêmes caractéristiques que celles constatées lors du transport sur les lieux.

L’emprise expropriée est constituée de 10 parcelles non bâties, boisés, de 16,73 hectares, situées à l’Ouest de la route départementale n°137. Elle est située dans le périmètre de la ZAC « [Adresse 29] », et pour partie en emplacement réservé n°9 dédié à la création d’un giratoire (déjà créé) sur la RN 137 recouvrant pour partie le terrain pour une surface de 1082 m².

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) : “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance./ Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 [enquête préalable à la déclaration d’utilité publique] (…) ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique(…) ».

Aux termes de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) : « Lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé. / La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], sont situées à l’intérieur du périmètre de la ZAC « [Adresse 29] », et sont pour partie situées dans un emplacement réservé.

Ainsi, pour la partie située en emplacement réservé, la date de référence devrait être la date du 8 juillet 2019 correspondant à la dernière délibération du conseil municipal de [Localité 16] relative au PLU comme le suggèrent les parties et le commissaire du gouvernement.

Toutefois, force est de constater que la quasi totalité de l’emprise expropriée est située hors de cet emplacement réservé, dans le périmètre de la ZAC.

Pour cette partie, la date de référence est la date de publication de la délibération ayant créé la ZAC, le 8 mars 2006, intervenue plus d’un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP qui s’est ouverte le 28 novembre 2007.

Ainsi la date de référence retenue pour l’ensemble de l’emprise est le 8 mars 2006.

A cette date, les parcelles considérées étaient classées en zone N du POS de [Localité 16], correspondant à une zone naturelle.

Sur la qualification du terrain à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

En l’espèce, il n’est pas discuté que l’emprise est située en zone N, zone qui n’est pas désignée comme constructible au POS en vigueur à la date de référence, étant précisé que le PLU a conservé ce zonage.

Les expropriés ne revendiquent pas la qualification de terrain à bâtir mais soutiennent que le terrain exproprié bénéficie d’une situation privilégiée, qui lui confère une plus-value par rapport à un simple terrain boisé.

Il doit être rappelé que la qualification des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à la date de référence et que la situation privilégiée ne peut découler des aménagements futurs envisagés dans le cadre de l’opération déclarée d’utilité publique.

Or, l’ensemble des attributs revendiqués comme caractérisant une situation privilégiée sont issus des opérations d’aménagement de la ZAC. Ces aménagements de voirie et de réseaux à proximité de l’emprise qui ont été réalisés après la date de référence, ne peuvent être pris en compte pour l’évaluation de l’emprise expropriée. Aucune situation privilégiée ne peut en conséquence être retenue.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Selon l’article L. 321-2 du même code : « Le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents./Toutefois, dans le cas d’usufruit, une seule indemnité est fixée, le nu-propriétaire et l’usufruitier exerçant leurs droits sur le montant de l’indemnité au lieu de les exercer sur la chose. L’usufruitier, autre que le père ou la mère ayant l’usufruit légal, est tenu de donner caution. /Si le propriétaire d’un bien exproprié n’a pu être identifié, le juge fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra. »

En cas d’indivision, il est alloué une indemnité globale au profit de celle-ci.

En l’espèce, les successions de [Y] et [A] [D] [S] n’étant pas encore réglées, il conviendra de fixer l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.

La méthode par comparaison n’est pas discutée par les parties.

Le bien à évaluer étant un terrain nu en nature de bois d’une superficie de 167 348 m². La recherche doit donc se concentrer sur des termes de comparaison issus de cessions intervenues dans un délai maximal de 5 ans, sur des terrains de même nature et de superficie comparable, en zone N, sur la commune de [Localité 16] ou sur d’autres communes proches.

Les expropriés ne produisent aucun terme de comparaison.

L’expropriant se fonde sur 14 termes de comparaison (les deux premiers issus de l’avis initial des domaines et les douze autres de son expert qui a repris les deux termes proposés par l’administration en TC 10 et 11).

S’agissant des termes de comparaison recensés par son expert, il convient d’écarter ceux antérieurs à 2020 car trop anciens (TC 1, 2, 3, 8, 9).

Le TC 4 peut être retenu comme pertinent. La cession date du 23 mars 2023, porte sur des parcelles en nature de bois et de pré de 45 050 m² situées [Adresse 27] [Localité 18]. Le prix unitaire est de 1 euros le m². Le bien est vendu libre, mais soumis à un cahier des charges SAFER.

Le TC 5 doit être écarté car éloigné du centre urbain.

Le TC 6 est un terrain de 35 781 m² en nature de vigne AOC Bordeaux Rouge sous cahier des charges SAFER. Il peut être retenu comme pertinent. Le prix au m² est de 1 euros.

Le TC 7 est relatif à des parcelles de terre de 25 034 m² mais dans le périmètre PPRI avec « aléa très fort ». Il doit être écarté.

Le TC 10 est relatif à une vente du 11 janvier 2021 (ferme de [Localité 22]). Mais la vente porte sur un ensemble immobilier comprenant des bois, des champs, un bâtiment d’exploitation et une maison d’habitation comprenant deux logements, l’un à rénover l’autre à usage locatif. Cette description empêche toute comparaison avec l’emprise à évaluer. Il doit donc être écarté. Il en va de même du TC 11 qui comprend plusieurs parcelles de terrain avec une maisonnette dessus.

Le TC 12 est une parcelle de vignes au centre de petits quartiers d’habitation, comprenant un chai de vinification, un hangar, etc. Ce terme, non comparable, ne peut être retenu.

Seuls deux termes de comparaison peuvent donc être considérés comme comparables par leur superficie et leur nature mais il y a lieu de souligner que s’ils sont vendus libres, ils sont soumis à un cahier des charges SAFER ce qui impose des contraintes justifiant une moins-value.

Le commissaire du gouvernement se fonde sur 5 termes de comparaison mais tous portent sur des terrains allant de 472 à 2462 m² soit des superficies incomparables avec le terrain de 167 348 m² à évaluer. Ils ne peuvent être retenus comme pertinents.

Il ressort de ces éléments que la proposition faite par la communauté des communes du Grand Cubzaguais de 2 euros le m² apparaît cohérente. Il y sera donc fait droit.

L’indemnité de dépossession sera donc fixée à 167 348 x 2 = 334 696 euros.

Il sera également souligné que si madame [MY] [V] [S] épouse [G] évoque une possible dépréciation du surplus s’agissant du château de de [Adresse 23] aucune demande accessoire n’est formée et il ne peut en être tenu compte dans la fixation de l’indemnité principale.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme arrondie de 34 470 euros (5000x20% + 10000x 15% + 319 696x10%)

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, le Grand Cubzaguais communauté des communes supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il sera alloué une somme de 800 euros au titre de la demande de frais irrépétibles formulée par monsieur [Z] [D] [S] d’une part et par madame [C] [D] [S] d’autre part.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 8 mars 2006,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à :

monsieur [Z] [D] [S],

les héritiers de [Y] [D] [S], à savoir :

— [T] [V] [S]

— [O] [V] [S]

— [X] [V] [S]

— [AT] [V] [S]

et les héritiers de [A] [SL] [I] [U], veuve [V] [S], à savoir :

— [C] [V] [S] épouse [ZH]

— [MY] [V] [S] épouse [G]

— [B] [V] [S]

— [J] [V] [S]

Et pour le compte de qui il appartiendra,

pour l’expropriation des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], sises « [Adresse 25] » à [Localité 16] d’une contenance totale de 167 348 m², aux sommes suivantes :

334 696 euros au titre de l’indemnité principale,

34 470 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Condamne le Grand Cubzaguais Communauté de Communes aux dépens.

Condamne le Grand Cubzaguais Communauté de Communes à verser à monsieur [Z] [V] [S] et à madame [C] [V] [S] épouse [ZH], chacun, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation