Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 25/03589 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DYD

S.A.S. [B]

C/

[V] [N] épouse [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A.S. [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e James DUPICHOT (avocat au barreau de PARIS)

DEFENDERESSE :

Madame [V] [N] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparante et assistée de M^e Manon LAILLER (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Délibéré par mise à disposition fixé au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Le 12 février 2001, la société civile immobilière LE COULOUMEY (ci-après la SCI LE COULOUMEY) a conclu avec l’Etat une convention « aide personnalisée au logement » portant sur cinq appartements dont la SCI LE COULOUMEY est propriétaire.

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2002, la SCI LE COULOUMEY a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [N] épouse [E] et Monsieur [X] [E] portant sur logement sis [Adresse 3] à BEAUTIRAN (33640), comprenant un appartement d’une surface habitable de 75 m², un cellier et un stationnement extérieur, moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 291,26 euros dont 16,80 euros de charges.

Par acte notarié en date du 17 mai 2022, la société SAS [B] a acquis auprès de la SCI LE COULOUMEY le bien immobilier objet du bail consenti aux époux [E].

Par un avenant au contrat de bail en date du 1er août 2023 consécutif au décès de Monsieur [X] [E], Madame [V] [E] est devenue seule locataire du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, la SAS [B] a dénoncé la convention conclue avec l’Etat et par acte distinct du même jour, a signifié ladite dénonciation à Madame [V] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SAS [B] a délivré à Madame [V] [E] un congé pour vente pour la date du 30 juin 2025.

Madame [V] [E] n’a pas fait usage de son droit de préemption et n’a pas libéré les lieux à la date d’expiration du congé.

Par assignation en date du 23 juillet 2025 la SAS [B] a saisi le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] aux fins d’obtenir notamment l’expulsion de la locataire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 9 mars 2026, la SAS [B], représentée par son Conseil et au visa de ses dernières conclusions, sollicite, au bénéfice de l’exécution provisoire, que :

La validité du congé aux fins de vente en date du 30 décembre 2024 soit constatée, avec une date de fin du bail au 30 juin 2025 ;Madame [V] [E] soit jugée comme étant occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 ; Sa demande formulée à titre subsidiaire aux fins d’obtenir des délais pour quitter les lieux soit rejetée ; Soit ordonnée l’expulsion de Madame [V] [E], au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police, de la force publique et/ou d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, Soit ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles que Mme [V] [E] désignera ou tel autre lieu au choix de la SAS [B], et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Mme [I] [E],Les demandes adverses soient rejetées,Madame [V] [E] soit condamnée à lui payer une indemnité d’occupation fixée au regard de la valeur locative moyenne du marché, soit 1035 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux ;

Au soutien de sa demande visant à constater la validité du congé aux fins de vente en date du 30 décembre 2024, et se fondant sur l’article 40 III alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, la SAS [B] fait valoir que les dispositions des articles 10, 11 et 15 de cette loi ne sont pas applicables aux baux portant sur des logements conventionnés en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel a remplacé l’article L.351-2 du même code, de sorte que la durée du bail et les conditions du congé sont régies par la convention APL conclue avec l’État. Selon la demanderesse, la vente des locaux loués du 17 mai 2022 est sans incidence sur la validité de la convention, en application des articles 1743 et des articles L.353-4 et L.353-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle expose que cette convention, renouvelée par périodes triennales à compter de son terme initial du 30 juin 2006, reconduit tacitement par période triennale à compter du 30 juin 2010, a expiré le 30 juin 2025 et a été régulièrement dénoncée auprès de la Direction départementale des territoires et de la mer de la Gironde le 26 décembre 2024, soit six mois avant ce terme. Elle en déduit que le bail, reconduit tacitement en parallèle de la convention APL, prenait lui-même fin le 30 juin 2025 et que le congé délivré le 30 décembre 2024 pour cette date était régulier. La demanderesse conteste donc l’interprétation adverse de l’article 15-II comme empêchant la bailleresse de délivrer congé avant le 30 juin 2028, cette disposition ne trouvant par ailleurs pas à s’appliquer.

La SAS [B] soutient en tout état de cause que le congé satisfait aux exigences formelles de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’il mentionnait le prix et les conditions de la vente projetée, offrait à Madame [V] [E] la possibilité d’exercer son droit de préemption dans les deux premiers mois du délai de préavis et était accompagné d’un état descriptif du bien. Elle relève que Madame [V] [E] n’a pas exercé ce droit de préemption et soutient qu’elle est en conséquence déchue de tout titre d’occupation depuis le 1er juillet 2025.

S’agissant des dispositions protectrices de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, la SAS [B] fait valoir qu’elles ne sont pas applicables en l’espèce, Madame [V] [E] étant née le 11 février 1963 et n’ayant pas atteint l’âge de soixante-cinq ans à la date de signification du congé.

Sur la demande de délais formulée à titre subsidiaire, la SAS [B] conclut à son rejet, faisant valoir que la défenderesse bénéficie de fait d’un délai d’occupation supérieur à un an depuis l’échéance du congé.

A l’audience, Madame [V] [E], assistée de son Conseil et se référant à ses dernières écritures, sollicite la nullité du congé pour vente, à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de huit mois afin de quitter les lieux et en tout état de cause le rejet des demandes adverses et que les parties conservent la charge de leurs dépens.

Au soutien de sa demande principale de nullité du congé pour vente qui lui a été délivré le 30 décembre 2024, Madame [V] [E] expose que le contrat de bail du 22 novembre 2002 comporte une clause de durée autonome, distincte des stipulations de la convention APL, aux termes de laquelle le bail, venant à expiration le 30 juin 2006, est reconduit tacitement pour des périodes égales à trois ans à compter de cette date, pour se trouver en cours jusqu’au 30 juin 2027. Elle en déduit que le congé délivré le 30 décembre 2024, visant une date de fin de bail au 30 juin 2025, est prématuré et doit être prononcé nul.

À titre subsidiaire, si la juridiction venait à constater la validité du congé, Madame [V] [E] sollicite l’octroi d’un délai de huit mois pour quitter les lieux sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Elle fait état de sa situation personnelle et économique particulièrement précaire depuis le décès de son mari. Elle indique vivre avec son neveu, Monsieur [M] [R], étudiant, et ne disposer d’aucune solution d’hébergement alternative. Elle justifie avoir déposé une demande de logement social dès le 6 septembre 2023, régulièrement renouvelée, reconnue prioritaire par le SYPLO, et avoir entrepris de nombreuses démarches auprès des bailleurs sociaux et du parc privé, sans succès en raison de l’insuffisance de ses ressources. Elle fait enfin valoir sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles, n’ayant jamais accusé de retard dans le paiement de ses loyers et ayant continué à régler les indemnités d’occupation.

En tout état de cause, Madame [V] [E] sollicite le rejet de la demande d’astreinte formée par la SAS [B], le maintien de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer qu’elle acquittait, le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et que les dépens soient laissés à la charge de chacune des parties.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du congé de vente

L’article 1188 du code civil prévoit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, le litige qui oppose les parties porte sur la date d’expiration du bail.

Madame [V] [E] est entrée dans les lieux en l’état d’un contrat signé le 22 novembre 2002 ; au préalable, le 12 février 2001, la SCI LE COULOUMEY, aux droits de laquelle vient la SAS [B], avait conclu une convention de conventionnement avec l’Etat.

Il est constant que le bail conclu entre les parties mentionne comme date d’expiration de celui-ci le 30 juin 2006, puis qu’il sera reconduit tacitement, sauf dénonciation expresse pour des périodes égales de trois ans, jusqu’au 30 juin 2010.

Cette date correspond à celle convenue pour l’expiration de la convention, sauf renouvellement tacite.

Le bail poursuit cependant en précisant que « Toutefois, s’il est conclu au cours de la première période triennale de la convention, sa durée est limitée à la durée restant à courir, jusqu’à l’expiration de ladite période ».

Il s’agit d’une reproduction partielle de l’annexe III, intitulée « Engagement de portée générale applicables à tout programme conventionné » de l’article R 353-32 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable aux jours de la signature du bail et de la convention, et dont l’article 18 dispose que « Le bail est conclu pour une durée de trois ans. Toutefois, s’il est conclu au cours des trois premières années de la convention, sa durée est limitée à la durée restant à courir jusqu’au 30 juin suivant la troisième année de la date de prise d’effet de la convention. »

Cette disposition a été reprise à l’annexe du nouvel article D 353-32 du code de la construction et de l’habitation tel qu’issu du décret no 2021-1750 du 21 décembre 2021, mais elle est aussi rappelée par l’actuel article D 353-39, la volonté du législateur étant donc de limiter la durée du bail initial conclu lors de la première période triennale de la convention à la durée restant à courir jusqu’à l’expiration de celle-ci, pour permettre ensuite au bail de se renouveler par trois ans, la convention ayant, en application de l’article D 353-36, vocation à être consentie pour une durée de 9 années, renouvelable par période triennale également.

Le bail qui a été conclu le 22 novembre 2002, soit pendant les trois premières années de la convention signée le 12 février 2001, aurait donc dû voir son premier terme triennal légalement raccourci au 30 juin suivant la troisième année de la date de prise d’effet de la convention, soit le 30 juin 2004.

Pour une raison que les parties ne débattent pas, l’expiration du premier terme du bail a cependant été fixée au 30 juin 2006.

Le bail poursuit ensuite « Pendant la durée de la convention, il sera ensuite reconduit tacitement, sauf dénonciation expresse du preneur pour des périodes égales à trois ans, jusqu’au 30 juin 2010 ».

Il ressort donc de la rédaction du bail que la volonté des parties était de limiter le renouvellement du bail à l’échéance de la convention liant le bailleur à l’Etat, convention dont il ressort des termes du bail qu’une copie était jointe à celui-ci.

En effet, l’esprit des baux consentis en application d’une convention APL est de réduire ou allonger la durée du bail utilement pour correspondre à la durée de la convention, ce que le dernier alinéa de l’article 18 susvisé confirme puisqu’il prévoit que « En cas de vacance intervenant en cours de période triennale, le nouveau locataire est substitué de plein droit au précédent locataire jusqu’à l’expiration de ladite période. »

Autrement dit, le bail est en principe conclu et renouvelé pour une durée de trois ans, mais toutefois, s’il est consenti au cours de la première période triennale de la convention, ou qu’un nouveau bail est consenti au profit d’un nouveau locataire, le dispositif légal applicable doit permettre de limiter la durée initiale du bail jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours pour la convention à laquelle il est soumis, de manière à ce que l’échéance du bail corresponde à celle de la convention.

L’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 écarte d’ailleurs l’application des dispositions de cette loi au logement conventionné qui seraient incompatibles avec une réduction de la durée triennale du bail, notamment celles de l’article 15.

Il résulte de ce qui précède que la validité du congé délivré à Madame [V] [E] doit être appréciée au regard des stipulations de la convention APL conclue avec l’État et des dispositions qui la régissent.

En effet, le contrat de bail du 22 novembre 2002 a été conclu précisément dans le cadre de la convention APL et en constitue le prolongement contractuel direct. La clause de durée du bail stipule expressément que celui-ci est reconduit tacitement par périodes triennales pendant la durée de la convention, jusqu’au 30 juin 2010, ce qui renvoie sans ambiguïté au terme initial de la convention APL. La clause de durée du bail ne peut donc être lue indépendamment des stipulations de la convention qui en constituent le cadre et il convient donc de considérer que la volonté des parties était de permettre ensuite au bail de se renouveler par période triennale à compter du 30 juin 2010, à l’identique avec les renouvellements tacites dont a bénéficié la convention.

Ainsi, la SAS [B] a dénoncé la convention APL auprès de la Direction départementale des territoires et de la mer de la Gironde le 26 décembre 2024, soit six mois avant son terme du 30 juin 2025, dans le respect du délai prévu par la convention. Cette dénonciation a été simultanément notifiée aux locataires.

Par suite de la dénonciation de la convention, un congé pour vente fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Madame [V] [E] le 30 décembre 2024, soit six mois avant le terme du bail au 30 juin 2025.

La jurisprudence considère en effet que le bailleur ayant dénoncé la convention peut délivrer congé pour vendre en application de cette disposition ; qu’il doit cependant se soumettre aux exigences formelles de ce texte, ce qui n’est pas contesté en l’espèce.

En conséquence, le congé pour vente délivré le 30 décembre 2024 par la SAS [B] à Madame [V] [E] est valide. Le bail a pris fin le 30 juin 2025. Madame [V] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025. Sa demande de nullité du congé sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [V] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025, elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est distincte du loyer et doit être fixée en fonction de la valeur locative du bien. La SAS [B] sollicite sa fixation à hauteur de 1 035 euros mensuels, correspondant à la valeur locative de marché à [Localité 3] calculée sur la base d’une estimation tirée du site meilleurs agents, soit 13,8 euros par mètre carré pour une surface de 75 m².

Toutefois, aucun avis de valeur établi par un professionnel de l’immobilier ni aucune expertise ne vient objectiver ce montant. En l’absence d’élément probant permettant d’établir la valeur locative réelle du bien au-delà de la simple estimation invoquée, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer qui était acquitté par Madame [V] [E], soit la somme de 452,20 euros par mois, qui se substitue aux loyers dont le paiement n’est pas contesté jusqu’au 28 février 2026, et de l’y condamner au paiement à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Les sommes dues se compenseront avec les versements déjà effectués par cette dernière depuis l’expiration du bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la demande de délai

En l’espèce, Madame [V] [E] est âgée de soixante-deux ans, veuve depuis le 25 juillet 2023, et se trouve dans une situation de précarité économique établie, ses ressources étant composées d’une pension de réversion d’un montant de 621 euros mensuels et d’un salaire habituellement variable entre 500 et 600 euros mensuels au titre d’un contrat à durée déterminée à temps partiel. Actuellement et depuis le mois de décembre 2025, elle travaille à temps plein dans le cadre d’un remplacement et perçoit à ce titre entre 1219 et 1314 euros. Elle vit avec son neveu, étudiant, et ne dispose d’aucune solution d’hébergement alternative. Elle justifie avoir déposé une demande de logement social dès le 6 septembre 2023, régulièrement renouvelée et reconnue prioritaire, ainsi que de nombreuses démarches infructueuses auprès des bailleurs sociaux et du parc privé. Elle a toujours réglé ses loyers et indemnités d’occupation sans retard, témoignant de sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations.

Ces éléments caractérisent une situation rendant son relogement dans des conditions normales particulièrement difficile à bref délai.

En application des articles L 412-1, L412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il sera en conséquence accordé à Madame [V] [E] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, sauf l’assignation du 3 décembre 2025, dont l’utilité procédurale n’est pas démontrée, et qui restera à la charge du bailleur. De la même façon, si le coût du congé pour vendre délivré le 30 décembre 2024 est lié à la présente procédure, il résulte du choix personnel du bailleur, et sera donc exclu des dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation financière particulièrement obérée de Madame [V] [E], il n’y a pas lieu de la condamner au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS [B] sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, par jugement rendu publiquement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité du congé pour vente formée par Madame [V] [N] veuve [E] ;

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré le 30 décembre 2024 par la SAS [B] à Madame [V] [N] veuve [E] portant sur le logement sis [Adresse 4] ;

CONSTATE que le bail a pris fin le 30 juin 2025 ;

DIT que Madame [V] [N] veuve [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [V] [N] veuve [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 4], avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDONS néanmoins à Madame [V] [N] veuve [E] et tout occupant de son chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de deux mois pour libérer les lieux ;

DISONS qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [N] veuve [E] de libérer volontairement les lieux à l’issue de ce délai, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (452,20 euros par mois à la date de l’audience) qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2025, le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] veuve [E] à payer à la SAS [B] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux ;

DÉBOUTONS la SAS [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETON S le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] veuve [E] aux dépens, sauf le commandement de payer du 30 décembre 2024 et l’assignation du 3 décembre 2025 qui resteront à la charge de la SAS [B] ;

RAPPELLONS qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026, et signé par le juge et la cadre-greffière susnommés.

LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE