N° RG 25/03551 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GVY

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 25/03551 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GVY

AFFAIRE :

S.C.I. BISC IMMO

C/

S.A.S. SPEED MECA

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Marie RIGAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Cadre Greffier, lors du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER,

Juge unique de dépôt du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.C.I. BISC IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Marie RIGAL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. SPEED MECA prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2],

[Localité 2]

défaillant

N° RG 25/03551 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GVY

Par bail en date du 1er octobre 2023, intitulé “bail dérogatoire”, la SCI Bisc Immo a donné à bail à la SAS Speed Meca des locaux sis, [Adresse 3] n°20 – 33140, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 850 € HT.

La destination des lieux a été définie comme “entretien et réparation de véhicules automobiles légers”.

Le bail a été consenti pour une “durée non renouvelable d’un an prenant effet le 1er octobre 2023 pour se terminer irrévocablement et sans qu’il soit besoin de donner congé le 31 mars 2024".

Par exploit en date du 29 octobre 2024, la SCI Bisc Immo a fait sommation à la SAS Speed Meca de quitter les lieux, faisant état du fait que le bail dérogatoire sous seing privé avait expiré le 30 septembre 2024, de sorte que la SAS Speed Meca était sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024.

Par exploit en date du 29 octobre 2024, la SCI Bisc Immo a fait délivrer un commandement de payer à la SAS Speed Meca, à hauteur de 4.080,46 € au total, comprenant 3.925 € en principal et 155,46 € de frais d’acte, commandement visant par ailleurs la clause résolutoire.

La SCI Bisc Immo a fait établir un procès verbal de constat par commissaire de justice, en date du 29 octobre 2024, afin de faire constater l’état des locaux loués ainsi que le maintien du preneur dans les lieux.

Par acte en date du 08 avril 2025, la SCI Bisc Immo a assigné la SAS Speed Meca devant le tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Elle demande au Tribunal de :

* à titre principal :

— constater que le terme du bail conclu le ler octobre 2023 entre la SCI Bisc Immo et la SAS Speed Meca est intervenue le 30 septembre 2024,

— au besoin prononcer la résiliation du bail à cette date,

— ordonner en conséquence, avec le concours de la force publique, I’expulsion de la SAS Speed Meca ainsi le cas échéant que de toute personne occupant les lieux de son chef, et l’enlèvement de l’intégralité du mobilier ressortant de cette occupation,

— condamner la SAS Speed Meca à lui payer la somme de 8.079,44 € au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au ler février 2025,

— à compter de cette date, condamner la SAS Speed Meca à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges contractuels, soit 1.100.00 € TTC par mois (850,00 € de loyer + 170.00 € de TVA + 80,00 € de charges) jusqu’à vidange effective de I’ensemble des locaux loués, avec intérêts de plein droit au taux légal à compter du Jugement à intervenir,

* à titre subsidiaire :

— constater la résiliation du bail conclu le ler octobre 2023 entre la SCI Bisc Immo et la SAS Speed Meca en vertu de la clause résolutoire à la date du 29 novembre 2024,

— constater que la SAS Speed Meca est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre,

— ordonner en conséquence, avec le concours de la force publique, son expulsion ainsi que le cas échéant de toute personne occupant les lieux de son chef, et l’enlèvement de l’intégralité du mobilier ressortant de cette occupation,

— condamner à titre provisionnel la SAS Speed Meca à lui payer la somme de 8.079,44 € due au mois de février 2025 inclus, à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation,

— la condamner à compter du mois de mars 2025 au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges prévus au bail, majorés de 50 %, soit 1.625,00 € TTC par mois, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— à défaut, la condamner à compter du mois de mars 2025 au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges prévus au bail, soit 1.100 € TTC par mois, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la SAS Speed Meca au paiement d’une astreinte de 50,00 € par jour au profit de la SCI Bisc Immo à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner la conservation au profit de la SCI Bisc Immo du dépôt de garantie de 1.700 € versé lors de la conclusion du bail,

* à titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail conclu le ler octobre 2023 entre la SCI Bisc Immo et la SAS Speed Meca aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner en conséquence, avec le concours de la force publique, son expulsion ainsi le cas échéant que de toute personne occupant les lieux de son chef, et l’enlèvement de l’intégralité du mobilier ressortant de cette occupation,

— condamner la SAS Speed Meca à lui payer la somme de 8.079,44 € au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au ler février 2025,

— à compter de cette date, condamner la SAS Speed Meca à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges contractuels, soit 1.100,00 € TTC par mois (850.00 € de loyer + 170,00 € de TVA + 80,00 € de charges) jusqu’à vidange effective de I’ensemble des locaux loués, avec intérêts de plein droit au taux légal à compter du jugement à intervenir,

* en tout état de cause :

— condamner la SAS Speed Meca à lui payer la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation et du commandement du 29 octobre 2024 et les frais d’exécution à intervenir,

— maintenir l’exécution provisoire de droit.

A titre principal la SCI Bisc Immo se prévaut du régime des baux dérogatoires, pour soutenir que le bail a cessé de plein droit au 30 septembre 2024, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du preneur, qui s’est maintenu dans les lieux, outre condamnation à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Subsidiairement, elle soutient que le bail est résolu, de par le jeu de la clause résolutoire, un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, soit depuis le 29 novembre 2024.

Très subsidiairement, au visa des articles 1728 et 1729 du Code civil et se prévalant des règles relatives à la force obligatoire des contrats, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SAS Speed Meca, faisant état de manquements du preneur à son obligation de payer le loyer, mais également à ses obligations contractuellement stipulées de justifier d’une assurance, d’entretenir les locaux et d’en jouir en respectant la tranquillité et la qualité de l’immeuble et du voisinage.

La SAS Speed Meca n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 07 janvier 2026, la clôture des débats a été ordonnée.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Suivant les dispositions de l’article L145-4 alinéas 1 à 3 du Code de commerce applicables aux baux commerciaux, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Cependant, selon les dispositions de l’article L145-5-1 du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions […] (relatives aux baux commerciaux) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

La volonté des parties de placer la relation locative sous l’empire de la dérogation de l’article L145-5 du code de commerce doit être claire.

En l’espèce, si le bail s’intitule “bail dérogatoire”, il faut constater qu’en préambule, il est indiqué : “le bailleur donne droit à bail preneur qui accepte, le local dont la désignation suit, étant précisé que ce bail sera régi par les articles L145-1 du Code de commerce, et le décret n°56-960 du 30 septembre 1953, pour ses articles non codifiés, portant statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, s’agissant de la durée du bail, la clause contractuelle du bail du 1er octobre 2023 stipule : “le présent bail est consenti pour une durée non renouvelable d’un an prenant effet le 1er octobre 2023 pour se terminer irrévocablement et sans qu’il soit besoin de donner congé le 31 mars 2024. Ce bail sera renouvelable, sauf à la partie la plus diligente d’avertir l’autre partie, au moins trois mois avant la date annuelle du bail, de sa décision de mettre fin audit bail […]. La décision de ne pas renouveler le bail, prise par une partie, n’entraînera pas le versement d’une quelconque indemnité à l’autre partie […]”.

Par ailleurs, s’agissant de la clause relative au loyer, il est fait état d’un paiement “en six termes égaux les 1er de chaque mois”.

Dès lors, compte tenu des incohérences quant à la durée du bail mais également quant à l’application du statut des baux commerciaux, il ne peut être considéré que la volonté des parties de placer la relation locative sous l’empire de la dérogation de l’article L145-5 du code de commerce est claire.

Ainsi, la qualification de bail dérogatoire sera écartée, et il sera fait application du statut des baux commerciaux. Par suite, il doit être considéré que durée du contrat de location ne pouvait être inférieure à neuf ans, et que le preneur n’avait pas la faculté de donner congé avant l’expiration d’une période triennale.

La SCI Bisc Immo sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à ce qu’il soit constaté que le terme du bail conclu le ler octobre 2023 entre la SCI Bisc Immo et la SAS Speed Meca est intervenu le 30 septembre 2024, tendant au prononcé de la résiliation du bail à cette date, et de ses demandes subséquentes.

Sur la demande subsidiaire

Suivant les dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il faut constater qu’en date du 29 octobre 2024, la SCI Bisc Immo a fait délivrer un commandement de payer à la SAS Speed Meca, à hauteur de 4.080,46 € au total, comprenant 3.925 € en principal et 155,46 € de frais d’acte, commandement visant par ailleurs la clause résolutoire.

Le contrat de bail stipule en effet dans un article “XVI – Clause résolutoire” qu’ “à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer […] à un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 50 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %”.

Le bail stipule également, dans un article “XV-Dépôt de garantie” dernier alinéa : “en cas de résiliation du présent bail […] pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts”. Le dépôt de garantie était fixé à 1.700 €.

Il est établi que la SAS Speed Meca n’a pas régularisé les impayés à l’issue du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer ; en effet, il apparaît, suivant décompte versé aux débats, que le solde dû au titre de l’arriéré de loyer, de provisions sur charges et de TVA s’élevait alors à la somme de 4.600 €.

Il s’en suit que la résiliation du bail est acquise, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 29 novembre 2024.

Dès lors, l’expulsion de la SAS Speed Meca, occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera ordonnée. La SCI Bisc Immo sera toutefois déboutée de sa demande tendant à la condamnation la SAS Speed Meca au paiement d’une astreinte de 50,00 € par jour jusqu’à libération effective des lieux, en l’absence d’élément de nature à établir que la présente décision ne sera pas exécutée.

Il faut par ailleurs constater que, si les stipulations contractuelles ouvrent droit à une indemnité d’occupation correspondant au loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, la SCI Bisc Immo ne se prévaut de cette majoration qu’à compter du mois de mars 2025.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due sera fixée à hauteur du loyer global, outre provisions sur charges et TVA entre le 29 novembre 2024 et le 17 février 2025, et la SAS Speed Meca sera condamnée à payer la somme de 8.079,44 € à la SCI Bisc Immo au titre de l’arriéré de loyers, de provisions sur charges, de TVA ainsi que d’indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 17 février 2025.

Par ailleurs, conformément aux stipulations contractuelles, la SAS Speed Meca sera condamnée à verser à la SCI Bisc Immo une indemnité d’occupation à hauteur de la dernière année de location majorée de 50 %, soit à hauteur de 1.625 € TTC, à compter de mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Enfin, il sera jugé que la SCI Bisc Immo conservera le dépôt de garantie de 1.700 € versé lors de la conclusion du bail à titre de dommages et intérêts, conformément aux stipulations contractuelles.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SAS Speed Meca a perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024.

Il sera rappelé qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; cet article prévoit en effet la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

La SAS Speed Meca, partie perdante, sera condamnée à verser à la SCI Bisc Immo la somme de 1.400,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE la SCI Bisc Immo de ses demandes tendant à ce qu’il soit constaté que le terme du bail conclu le ler octobre 2023 entre la SCI Bisc Immo et la SAS Speed Meca est intervenu le 30 septembre 2024, tendant au prononcé de la résiliation du bail à cette date, et de ses demandes subséquentes,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le ler octobre 2023 entre la SCI Bisc Immo et la SAS Speed Meca portant sur les locaux sis, [Adresse 5] à la date du 29 novembre 2024,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les huit jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS Speed Meca, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTE la SCI Bisc Immo de sa demande tendant à ce que cette condamnation soit assortie d’une astreinte,

DIT qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS Speed Meca entre le 30 novembre 2024 et le 28 février 2025 à hauteur du loyer global, outre provisions sur charges et TVA, et CONDAMNE en conséquence la SAS Speed Meca à payer la somme de 8.079,44 € à la SCI Bisc Immo au titre de l’arriéré de loyers, de provisions sur charges, de TVA ainsi que d’indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 17 février 2025,

CONDAMNE en outre la SAS Speed Meca à payer à la SCI Bisc Immo une indemnité d’occupation à hauteur de la dernière année de location majorée de 50 %, soit à hauteur de 1.625 € TTC, à compter de mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

JUGE que la SCI Bisc Immo conservera le dépôt de garantie de 1.700 € versé lors de la conclusion du bail à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS Speed Meca aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024,

DÉBOUTE la SCI Bisc Immo de sa demande relative aux frais d’exécution forcée de la décision formée au titre des dépens,

CONDAMNE la SAS Speed Meca à payer à la SCI Bisc Immo une somme de 1.400,00 suros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,