Du 24 avril 2026

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/01167 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

[H] [A]

C/

[V] [E], [J] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 24 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [A]

né le 10 juin 1955 à [Localité 1] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010542 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

comparant et assisté par M^e Charlotte PERETTI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [E]

né le 19 septembre 1982 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [J] [E]

né le 24 novembre 1978 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Faits constants, procédure, prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 10 février 2012, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E], représentés par l’agence UNIC, ont consenti à Monsieur [H] [A] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] 7) à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 420 euros révisable outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Le logement a fait l’objet d’une visite le 24 septembre 2020 par le CREAQ dans le cadre du dispositif “Mon Energie [Localité 3] MÉTROPOLE” qui a rendu un rapport préconisant des travaux de mise eux normes, entretien du bâti et amélioration de la performance énergétique, puis d’une visite d’un inspecteur de salubrité de [Localité 3] MÉTROPOLE le 14 décembre 2020 qui a conclu à des infractions aux articles 33 – 40.3 – 40.3- 40.4- 52 de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant Règlement Sanitaire Départemental.

Par acte délivré le 23 décembre 2024, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] ont fait signifier à Monsieur [H] [A] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.528,79 euros au titre des loyers dus au 5 décembre 2024, commandement visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 26 décembre 2024.

Par actes délivrés les 20 mars et 3 avril 2025, Monsieur [H] [A], qui invoquait l’indécence du logement, a fait assigner Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] pour obtenir leur condamnation au remboursement des loyers à hauteur de trois années, au paiement d’une somme en réparation du préjudice moral, et la suspension du paiement des loyers, jusqu’à l’exécution des travaux préconisés par la ville de [Localité 3].

En cours de procédure, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] ont pris des conclusions tendant à faire constater la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer délivré le 23 décembre 2024, lesquelles ont été dénoncées au préfet de la Gironde le 28 juillet 2025.

Monsieur [H] [A] a saisi la Commission de Surendettement des Particuliers le 7 novembre 2025. Par décision du 14 novembre 2025 le dossier de Monsieur [H] [A] a été déclaré recevable et orienté vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette orientation a été contestée par le mandataire locatif de Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E].

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire dont le juge des contentieux de la protection a été saisie par Monsieur [H] [A], a été examinée à l’audience du 24 février 2026.

Monsieur [H] [A], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

* sur ses demandes

— le déclarer recevable et fondé en ses demandes

— condamner Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E], es qualité d’indivisaires de la succession [E], au remboursement de la somme de 16.200 euros correspondant aux loyers perçus par le bailleur

— ordonner la suspension des loyers jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par les rapports de la ville de [Localité 3]

— condamner les mêmes à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral

* Sur les demandes reconventionnelles,

— à titre principal débouter Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] de leurs demandes, fins et prétentions

— à titre subsidiaire, ordonner un délai de douze mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux, lui accorder un délai de 3 années pour apurer la dette locative, suspendre les effets de la clause résolutoire et compenser les créances des parties

* en tout état de cause,

— condamner Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E], es qualité d’indivisaires de la succession [E], au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Monsieur [H] [A] explique avoir subi plusieurs désordres dans son logement et avoir averti les services de [Localité 6] face à l’inaction du mandataire des bailleurs, que le rapport du [Localité 7] a relevé diverses problématiques, puis que l’inspecteur de salubrité a noté plusieurs dangers dans le logement, qu’il a effectué des recherches de nouveaux logements sans succès et que le bailleur ne lui a jamais proposé un logement adapté à ses besoins malgré ses demandes.

Au soutien de sa demande de remboursement, il rappelle que le bailleur est tenu de louer un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, que des infractions au Règlement Sanitaire Départemental et une insuffisance de la surface d’habilité ont été relevées, qu’il a subi des infiltrations, et des températures très élevées dans le logement. Il précise que si certains travaux ont été réalisés, ils ne l’ont pas tous été, concernant notamment le système électrique, les radiateurs, le chauffe-eau, la porte d’entrée, l’absence de volet sur le vélux, la réparation des infiltrations. Il estime donc justifié le remboursement de trois années de loyers, et la réparation du préjudice moral subi en raison des conditions d’occupation qui ont généré un poids moral considérable. Il objecte s’agissant de la demande reconventionnelle en résiliation du bail que l’indécence du logement l’a motivé à ne pas régler le loyer total sur le fondement de l’exception d’inexécution. Subsidiairement il demande un délai pour quitter les lieux compte tenu de ses difficultés pour trouver un nouveau logement, et des délais de paiement pour le paiement de l’arriéré s’il était condamné compte tenu de ses ressources modestes.

Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E], représentés par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

* A titre liminaire,

— Juger que, indépendamment de la question de leur bien fondé, les demandes de M. [A] sont limitées par la prescription triennale applicable et donc prescrites pour la période antérieure à 3 ans précédant l’assignation,

* Au fond,

— Juger les demandes de M. [A] non fondées,

* En toute hypothèse,

— Débouter Monsieur [H] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* A titre reconventionnel,

— Constater que la résiliation du bail conclu le 10 février 2012 à effet au 1er février 2012, entre Monsieur [V] [E] au nom de l’indivision [E] (représentée par l’Agence UNIC) et Monsieur [H] [A], portant sur le logement d’habitation (appt n°7) sis [Adresse 2] à [Localité 8], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle suite à la délivrance du commandement de payer le 23 décembre 2024,

— Condamner Monsieur [H] [A], occupant sans droit ni titre, à quitter les lieux, et à les laisser libres de toute personne les occupant de son chef en application de l’article 412-1 du CPCE,

— A défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, Autoriser le bailleur représenté par l’Agence UNIC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique,

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges afférentes au logement dont s’agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit actuellement 550 € par mois), et condamner Monsieur [H] [A] à son paiement à Messieurs [V] et [J] [E] (indivisaires) représentés par l’Agence UNIC à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— Condamner Monsieur [H] [A] à payer à Messieurs [V] et [J] [E] (indivisaires) représentés par l’Agence UNIC la somme de 8.072,20 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 1er novembre 2025 (échéance de novembre incluse), montant à parfaire des échéances dues au jour de l’audience (à hauteur de 550 € par mois) et de celles échues au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 et du jugement à intervenir pour le surplus,

— Débouter M. [A] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Monsieur [H] [A] à payer Messieurs [V] et [J] [E] (indivisaires) une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 code procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et de notifications aux services préfectoraux.

Ils précisent s’être désistés de leur contestation relative à l’orientation du dossier de surendettement en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Ils font valoir que l’assignation délivrée par Monsieur [H] [A] est un ajustement de cause suite à l’arriéré locatif et à son maintien dans les lieux alors qu’il annonçait son départ.

Ils soutiennent que Monsieur [H] [A] est prescrit pour toute demande relative à une période antérieure au délai de trois ans précédent son assignation. Ils indiquent que des travaux ont été réalisés postérieurement aux courriers adressés par [Localité 6]. S’agissant des infiltrations ils indiquent que plusieurs interventions ont été entreprises sur la toiture à la suite des désordre survenus, et ce jusqu’à sa réfection totale en juillet 2025, retardée à la demande de Monsieur [H] [A] qui souhaitait que les travaux soient réalisés après son départ. Ils indiquent s’agissant de la surface habitable du logement, d’une part avoir proposé des travaux refusés par Monsieur [H] [A], d’autre part que les services de [Localité 6] ont reconnu avoir commis une erreur de calcul. Ils en concluent que Monsieur [H] [A] ne démontre que le logement serait indécent au sens des articles 1719 du code civil et 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ils contestent la réalité des préjudices allégués par Monsieur [H] [A]. Ils observent que Monsieur [H] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 février 2025 par l’effet du commandement de payer, que la dette, qu’ils actualisent à 9.426,20 euros au jour des débats ne cesse d’augmenter, que celle-ci est sans rapport avec l’exception d’inexécution alléguée, que Monsieur [H] [A] ne remplit pas les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets du commandement en l’absence de reprise de paiement des loyers. Ils s’opposent à l’octroi de délai pour quitter les lieux alors que Monsieur [H] [A] indique depuis des années qu’il va déménager.

MOTIFS

Sur la demande en remboursement des loyers

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer est la contrepartie de la jouissance des lieux en exécution des dispositions contractuelles qui régissent les relations entre bailleur et locataire ne peut en être exonéré que s’il est totalement privé de la jouissance ou si le logement ne remplit plus sa fonction d’habitabilité.

En application de l’article 6 alinéa 1er et 2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent en métropole est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

L’article 6 précité prévoit en outre que le bailleur a l’obligation de :

a)De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loué.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent et prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En outre le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Le même décret prévoit que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [H] [A], qui invoque le manquement de Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] à leur obligation de louer un logement décent et le défaut de jouissance paisible des lieux, demande leur condamnation à lui rembourser trois années de loyers, en observant que son action n’est pas prescrite.

Dans la mesure où il n’exerce pas de ce chef une action indemnitaire, il en résulte qu’il estime que l’état du logement lui permet d’être déchargé de l’obligation au paiement et par suite d’être remboursé des loyers réglés sans être dus.

S’agissant de la prescription, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur [H] [A], qui admet la prescription de son action s’agissant des loyers réglés plus de trois ans avant l’assignation, demande paiement de 36 échéances sur la base de 450 euros par mois, soit les loyers du mois de d’avril 2022 au mois de mars 2025, le loyer étant exigible au premier jour de chaque mois et l’assignation ayant été délivrée le 20 mars 2025 à l’un des co-indivisaires.

Pour étayer sa réclamation Monsieur [H] [A] produit un rapport de visite en date du 24 septembre 2020 du CREAQ dans le cadre du dispositif “Mon Energie [Localité 3] MÉTROPOLE” qui a préconisé des travaux d’amélioration :

— remplacement des convecteurs existants peu performants par des émetteurs de chaleur plus performants

— envisager le remplacement du chauffe-eau électrique ancien

— faire installer un volet pour la fenêtre de toit afin d’éviter les surchauffes estivales et protéger l’équipement

— remplacer les menuiseries actuelles par des menuiseries performantes thermiquement et phoniquement, installer des grilles de ventilation pour l’aération, vérifier la bonne étanchéité entre la menuiserie et le bâti pour maîtriser les arrivées d’air de manière durable

— envisager le remplacement des appareils électroménagers peu performants (plaque de cuisson, réfrigérateur)

— reprendre la partie du mur dégradé au-dessus de la baignoire et rafraîchir les parements

— remplacer la chasse d’eau des sanitaires par une chasse à double commande permettant de réduire les consommations d’eau potable.

Il verse aussi aux débats le rapport de visite d’un inspecteur de salubrité de [Localité 3] MÉTROPOLE du 14 décembre 2020 qui a conclu à des infractions aux articles 33 – 40.3 – 40.3- 40.4- 52 de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant Règlement Sanitaire Départemental et a relevé :

— des infiltrations provenant de la toiture

— un système de ventilation non opérationnel

— un tableau électrique non sécurisé

— l’absence de pièce principale de 9m² sous 2,20 m² sous plafond.

Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] justifient avoir fait exécuter les travaux suivants :

— remplacement du mécanisme de WC (facture du 23 décembre 2020 d’un montant de 198 euros)

— remplacement de la VMC (facture du 21 février 2021 d’un montant de 2.285,47 euros

— remplacement de la fenêtre de la chambre et couvre-joint (facture du 25 janvier 2023 d’un montant de 45.099,26 euros pour le remplacement des menuiseries de l’immeuble).

S’agissant de la couverture ils justifient de l’intervention d’entreprises, notamment :

— l’entreprise [B] [R], qui indique dans une attestation non datée, être intervenue à plusieurs reprises, avoir effectué un nettoyage des gouttières et avoir programmé dans son planning une intervention en juillet 2025 pour la rénovation de la couverture,

— l’entreprise [X] [O] qui a procédé au remplacement de tuiles selon facture du 25 février 2021,

— l’entreprise CRUZ qui est intervenue pour une recherche de fuite facturée le 25 février 2022.

En outre il est justifié de la réfection de la toiture par l’entreprise [B] [R] selon devis accepté le 19 novembre 2024 et facture du 17 juillet 2025, incluant la pose d’un écran sous toiture et d’un isolant mince.

Par ailleurs il ressort du courriel en date du 12 juillet 2024 que l’inspecteur de salubrité a reconnu avoir commis une erreur dans le calcul de la surface habitable du logement et de la surface minimum sous 2,20 mètres de hauteur et admis qu’il existe bien une surface sous plafond à 2,20 mètres de 9 m². Si Monsieur [H] [A] estime que les explications sont peu claires, il ne produit toutefois pas de pièces venant contredire les affirmations de cet inspecteur qui a admis la conformité aux normes de décence de ce chef.

S’il n’est pas justifié des travaux relatifs au tableau électrique, il ressort des échanges de courriels entre l’agence en charge de la gestion locative et l’inspecteur de salubrité à compter de novembre 2022 que seules les questions relatives à la surface habitable et aux travaux et couverture étaient encore en litige, ce dont il y a lieu de déduire que les travaux avaient été réalisés.

Au demeurant Monsieur [H] [A] ne fait état d’aucun dysfonctionnement électrique.

S’agissant des plaintes relatives à la chaleur ou aux radiateurs, dont il résulte de la procédure qu’ils fonctionnaient mais que le locataire en faisait un usage économe, si le locataire pouvait souffrir d’un inconfort, pour autant au regard des dispositions légales ci-dessus rappelées et du classement du logement du logement en catégorie D dans le cadre du diagnostic de performance énergétique joint au contrat de bail, aucuns travaux ne pouvaient être imposés au bailleur et le logement ne peut être déclaré non décent de ce chef.

En outre nonobstant les infiltrations provoquées par la toiture, aucune moisissure ou humidité n’a été constatée dans le logement.

Il en résulte que Monsieur [H] [A] au cours des trois ans pour lesquelles il demande le remboursement des loyers, n’a jamais été privé de la jouissance des lieux qui, s’ils présentaient des éléments de non décence, répondaient néanmoins à l’usage d’habitabilité attendue.

Dès lors la demande de remboursement des loyers sera rejetée, étant en outre observé que partie des loyers dont il réclame le remboursement n’a pas été réglée puisque, au vu des décomptes non contestés, Monsieur [H] [A] était redevable d’une somme de 4.819,79 euros au titre de l’arriéré au jour de l’assignation.

Sur la demande en suspension du paiement des loyers

L’article 20-1 de la loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il s’évince des pièces du dossier ci-dessus examinées que le bailleur a effectué les travaux nécessaires permettant de mettre le logement aux normes de non-décence auxquelles le logement est astreint à ce jour, Monsieur [H] [A] ne justifiant pas de désordres postérieurs à la rénovation de la toiture intervenue en juillet 2025.

Dès lors il n’est pas fondé à demander la suspension de son obligation au paiement des loyers, étant observé qu’à la date de son assignation, si la rénovation de la couverture n’était pas encore réalisée, il ne justifiait pas de l’ampleur et des conséquences des infiltrations sur sa vie quotidienne, et que les travaux étaient en attente de réalisation.

La demande de suspension du paiement des loyers sera donc rejetée.

Sur la demande en indemnisation au titre du préjudice moral

L’article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En l’espèce il est établi qu’au cours des trois années qui ont précédé l’assignation, et au jour de celle-ci, la couverture avec ses raccords et accessoires n’assurait pas la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation et que Monsieur [H] [A] a subi plusieurs infiltrations qui ont nécessairement eu un impact sur la jouissance des lieux.

Dès lors Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] seront condamnés à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qui découle du préjudice de jouissance.

Sur la recevabilité de l’action en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les conclusions reconventionnelles ont été régulièrement notifiées au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 26 décembre 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte en date du 23 décembre 2024 Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] ont fait délivrer à Monsieur [H] [A] un commandement de payer la somme de 3.528,79 euros au titre des loyers et charges échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Monsieur [H] [A] n’était pas fondé à suspendre le paiement des loyers dès lors qu’il ne disposait pas d’une autorisation judiciaire, qu’il n’était pas privé de la jouissance des lieux et que le logement remplissait sa fonction d’habilitabilité.

Au demeurant les impayés sont liés à la situation financière de Monsieur [H] [A] ainsi qu’il l’a indiqué dans le cadre du diagnostic social et financier.

Par ailleurs si Monsieur [H] [A] a demandé l’octroi de délais de paiement, il n’a pas repris le paiement du loyer intégral durant la procédure de surendettement encore en cours puisqu’un recours a été formé à l’encontre de l’orientation du dossier en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (dont Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] indiquent se désister) et que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit sont en ce cas subordonnés à la reprise du paiement du loyer courant, en application des dispositions de l’article 24 V, VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions la résiliation du bail est acquise à la date du 24 février 2025 et sera constatée.

Il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [H] [A] aurait payé en cas de non résiliation du bail.

Sur l’expulsion

Monsieur [H] [A] ne disposant plus d’un titre d’occupation, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] sont fondés à demander son expulsion qui sera autorisée.

Sur le sursis à l’expulsion

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. .[…]”

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise quant à lui que “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”..

En l’espèce Monsieur [H] [A] demande l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

S’il justifie de revenus limités à environ 1.000 euros au titre de sa pension de retraite, la dette actuelle cumulée s’élève à 9.426,20 euros et ses paiements sont partiels et irrégulier.

Il justifie du dépôt d’une demande de logement social depuis 2013 qui est toujours active, ce dont il résulte la réalité de difficultés pour être relogé.

Dans ces conditions il lui sera accordé un délai toutefois limité à trois mois dans le cadre des dispositions précitées.

Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés

En application de l’article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les charges récupérables sont notamment celles liées à un service rendu en contrepartie de l’usage du logement, à l’entretien courant et petites réparations des parties communes. Le bailleur est en outre fondé à demander le remboursement des taxes et impôts dont le locataire profite directement telle la taxe d’ordures ménagères. Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] justifient de l’obligation de Monsieur [H] [A] de régler le loyer et les charges au titre du bail qui lui a été consenti par acte du 10 février 2012.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [H] [A] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] qu’il est dû par Monsieur [H] [A] la somme de 9.426,20 euros à la date du 24 février 2026.

En l’absence de preuve du paiement des loyers, charges et indemnités échus visés par ce décompte, Monsieur [H] [A] sera condamné à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 3.528,79 euros et du présent jugement sur le surplus, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois du 1er mars 2026.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner à due concurrence la compensation entre les créances respectives des parties.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [H] [A] demande des délais de paiement sur une durée de 36 mois alors que les dispositions de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables puisqu’il ne règle pas le loyer intégral.

Au demeurant il bénéficie en l’état de la suspension du paiement des dettes par l’effet de la décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement et le sort du paiement de la dette sera déterminée dans le cadre de la procédure de surendettement.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les demande accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité conduit, au regard de la nature du litige et de la situation respective des parties, à laisser à chacune la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

REJETTE les demandes en remboursement des loyers et en suspension du versement des loyers ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [H] [A] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

DÉCLARE Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] recevables en leur action en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 24 février 2025, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [H] [A] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] 7) à [Localité 3] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE néanmoins à Monsieur [H] [A] et tout occupant de leur chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 3 mois à compter de la présente décision pour libérer les lieux et DISONS qu’il est en conséquence sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai, le commandement de quitter les lieux n’étant délivré qu’à l’issue de ce délai ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (554 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [A] à payer à Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [E] la somme de 9.426,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 24 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 3.528,79 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [A] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE à due concurrence la compensation entre les créances respectives des parties ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

LAISSE à chacune partie la charge des dépens qu’elle a exposés ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection