N° RG : N° RG 23/10720 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YR2Y

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 23/10720 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YR2Y

AFFAIRE :

S.A.S.U. LES JARDINS DE L’ORANGERIE

C/

S.C.S. [Localité 1] ARCINS

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

la SCP HARFANG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. LES JARDINS DE L’ORANGERIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/10720 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YR2Y

DEFENDERESSE :

S.C.S. [Localité 1] ARCINS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 06 août 2001, la société [Localité 1] ARCINS a donné à bail commercial à la société HOLSEN, désormais dénommée LES JARDINS DE L’ORGANGERIE, le local n°34, deux terrasses sur le mail et une mezzanine, dans le centre commercial [Adresse 3] à [Localité 1] (33) aux fins d’exploitation d’un commerce à destination exclusive de brasserie licence IV sous l’enseigne [Adresse 4], à l’exclusion de tout autre commerce. Le bail a été conclu pour une durée de douze ans à compter du 15 mai 2001.

Le 19 septembre 2018, les parties ont conclu un nouveau bail d’une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2018 reprenant la même clause de destination. Le loyer annuel a été fixé à 5,9% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur, avec un loyer minimum garanti de 98.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 05 juin 2023, la société [Localité 1] ARCINS a fait délivrer à la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE une sommation de payer la somme de 50.654,26 euros au titre des loyers et charges impayés. Une nouvelle sommation de payer la somme de 82.084,69 euros a été délivrée le 16 août 2023.

Par acte du 14 septembre 2023, la société [Localité 1] ARCINS a fait délivrer à la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE un commandement de payer la somme de 75.021,39 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 14 décembre 2023, la SASU LES JARDINS DE L’ORANGERIE a fait assigner la SCS [Localité 1] ARCINS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et d’indemnisation de son préjudice.

Par acte du 20 décembre 2023, la société [Localité 1] ARCINS a fait délivrer à la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE un second commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 110.270,78 euros au titre des loyers et charges impayés.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, la SASU LES JARDINS DE L’ORANGERIE sollicite du tribunal de:

à titre principal : juger nul le commandement de payer visant la clause résolutoire,condamner la SCS [Localité 1] ARCINS à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts,au besoin, ordonner une expertise afin de déterminer le préjudice économique,à titre subsidiaire, lui allouer les plus larges délais de paiement,en tout état de cause :débouter la SCS [Localité 1] ARCINS de ses demandes reconventionnelles,condamner la SCS [Localité 1] ARCINS au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE fait valoir en premier lieu, au visa des articles L145-15, L145-16 et L145-48 du code de commerce, que la clause de destination doit s’analyser en une clause d’enseigne dès lors qu’elle impose l’exercice de l’activité sous une enseigne déterminée, faisant ainsi obstacle à toute déspécialisation, ce qui doit conduire à retenir sa nullité, ou à la voir déclarée réputée non écrite en ce qu’elle est contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

En deuxième lieu, elle prétend, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, au regard des désordres apparus dans la galerie marchande auquel elle a accès, à savoir :

la fermeture des portes d’accès à la galerie systématiquement en avance sur l’horaire prévu à 22h30, réduisant ainsi l’amplitude horaires et restreignant sa clientèle et la possibilité de faire fonctionner le restaurant le soir,la défectuosité du système de ventilation entraînant un inconfort pour la clientèle accueillie sur la terrasse,la défectuosité de l’éclairage de la galerie donnant le sentiment d’une galerie fermée et à l’abandon, le parking occupé par des gens du voyage ce qui ne contribue pas à améliorer la notoriété des lieux,les fuites d’eau et gouttières non traitées sur le mail,le problème de gaz,l’insécurité,les températures glaciales de la galerie en hiver.Elle expose que ces éléments démontrent un abandon du centre commercial, qui préjudice aux locataires et à la commercialité des lieux, étant relevé qu’une vingtaine de cellules demeure inoccupée. Elle ajoute que le bailleur a manqué à son obligation contractuelle de délivrance d’un local d’un centre commercial de qualité à haute commercialité malgré les contreparties financières exigées du preneur.

La société LES JARDINS DE L’ORGANGERIE soutient que ces manquements doivent conduire au prononcé de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et à l’indemnisation de son préjudice, qu’elle évalue à la somme de 100.000 euros, sauf à parfaire par une expertise.

A l’appui de sa demande subsidiaire tendant à l’octroi de délais de grâce sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce, la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE fait valoir que la crise sanitaire liée au COVID 19 a largement impacté son activité et ses recettes. Elle indique être un débiteur de bonne foi en ce que, même si elle a cumulé des retards, elle a engagé des pourparlers avec le bailleur, celui-ci ne répondant toutefois jamais par écrit, pour confirmer ses engagements oraux, et délivrant ensuite subitement des commandements vexatoires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la SCS [Localité 1] ARCINS demande au tribunal de :

à titre principal, débouter la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE de l’ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel :à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à partir du 21 janvier 2024, date à laquelle le bail commercial du 19 septembre 2018 est résilié et la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE devenue occupante sans droit ni titre,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,en tout état de cause :ordonner l’expulsion de la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE des locaux occupés, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement et jusqu’au jour de complète libération des locaux loués et de remise des clés,ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la somation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,si des délais sont accordés à la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE, prévoir une clause de déchéance du terme et que la clause résolutoire sera acquise, l’autorisant à poursuivre l’expulsion de la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE ainsi que de tout occupant de son chef,condamner la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE à lui payer la somme de 124.703,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, somme arrêtée au 21 janvier 2024, sauf à parfaire,condamner la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE au paiement de la somme « provisionnelle » de 1.043.753,26 euros correspondant à l’indemnité d’occupation et aux charges courant depuis le 22 janvier 2024 et ce jusqu’à libération complète et effective des locaux loués par la remise des clés à parfaire au jour du jugement,condamner la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE à lui payer la somme de 1.144,79 euros TTC au titre du remboursement des frais exposés pour le recouvrement de la dette locative,juger que la somme versée au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise,condamner la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE au paiement des dépens et à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet des prétentions formées par la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE, la SCS [Localité 1] ARCINS fait valoir que la demande en nullité du commandement de payer délivré le 14 septembre 2023 ne repose sur aucun fondement juridique, le preneur ne contestant ni la régularité de l’acte, ni le bienfondé de la dette visée, le preneur n’ayant en tout état de cause jamais apuré sa dette locative.

En réponse à la contestation de validité de la clause d’enseigne, le bailleur fait valoir qu’une telle clause n’est invalidée que si elle fait obstacle à toute déspécialisation ou à toute cession du fonds de commerce par le preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ainsi, il expose que le bail prévoit d’une part une possibilité de changement d’enseigne dont le preneur ne s’est jamais prévalu, et d’autre part la possibilité de cession du bail par le preneur à un acquéreur du fonds de commerce.

Par ailleurs, la SCS [Localité 1] ARCINS conteste tout manquement à son obligation de délivrance, soutenant, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, que la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE est défaillante à démontrer l’existence des manquements allégués. S’agissant des horaires de fermeture, elle fait valoir l’absence de précision du bail sur ce point et le renvoi au règlement intérieur qu’elle respecte, et ajoute par ailleurs que le restaurant n’est ouvert que deux soirs par semaine au-delà de 19heures, ce qui doit conduire à retenir que c’est avec mauvaise foi que le preneur soutient que les horaires ne sont pas respectés. S’agissant des dispositifs de ventilation et d’éclairage, dont la défectuosité n’est pas démontrée, la société [Localité 1] ARCINS soutient qu’il est normal qu’ils soient passés en mode veille en soirée, et ce en prévision de la fermeture journalière du centre commercial, et que c’est avec mauvaise foi que le preneur se prévaut d’un centre commercial à l’abandon. Concernant la présence de gens du voyage, la société [Localité 1] ARCINS expose avoir mis en œuvre les mesures judiciaires adaptées pour obtenir leur évacuation. Elle prétend qu’il ne peut lui être reproché de manquement au titre des prétendues fuites d’eau et des problèmes de gaz dès lors qu’elle est intervenue à plusieurs reprises et de façon efficace. Elle conteste toute insécurité, le vol par effraction mentionné par le preneur, intervenu pendant les heures de fermeture du centre, ne pouvant lui être reproché.

En réponse à la contestation de la bonne commercialité du centre, la société [Localité 1] ARCINS allègue n’avoir aucune obligation de garantir la réussite commerciale de la galerie marchande, qu’elle ne s’est pas contractuellement engagée à délivrer un local situé dans un centre commercial de très haute qualité comme soutenu par le preneur, et qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens s’agissant de cette commercialité. Elle ajoute, en tout état de cause, que le centre commercial « RIVES D’ARCINS » bénéficie d’une excellente commercialité puisqu’il est la première destination commerciale de la métropole bordelaise.

La société [Localité 1] ARCINS prétend enfin que la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE ne justifie pas du préjudice allégué qu’elle n’explicite pas non plus, et qu’elle ne démontre aucun motif légitime qui tendrait à l’organisation d’une mesure d’expertise.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement formée dans l’optique d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, la société [Localité 1] ARCINS soutient, au visa des articles 1343-5 du code civil et 510 alinéa 4 du code de procédure civile, que la situation financière du preneur est lourdement obérée au regard de son rapport d’endettement. Elle ajoute que celui-ci ne démontre pas être en capacité d’assumer durablement les échéances locatives dont il ne s’acquitte pas régulièrement depuis avril 2020 malgré les mesures d’accompagnement mises en place.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, la société [Localité 1] ARCINS expose à titre principal, en application de l’article 1103 du code civil, que la clause résolutoire stipulée au bail est acquise depuis le 21 janvier 2024, à défaut de paiement des sommes visées dans le commandement dans le délai d’un mois suivant la délivrance de cet acte le 20 décembre 2023 visant la clause résolutoire stipulée au contrat. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement à intervenir.

Au titre des sommes dues, la société [Localité 1] ARCINS expose qu’au 31 décembre 2023 elles s’établissaient à 110.270, 78 euros, outre 14.432,92 euros pour la période du 1er au 21 janvier 2024. Concernant la demande au titre de l’indemnité d’occupation, elle prétend que, par application de l’article 31 de la partie II du bail, elle s’élève à la somme de 1.043.753,26 euros entre le 22 janvier 2024 et le 04 décembre 2025 correspondant à 1% du montant du loyer annuel, outre les charges, multiplié par le nombre de jours jusqu’à la reprise des locaux. Elle ajoute être fondée à obtenir le remboursement des frais engagés pour le recouvrement de la dette conformément à l’article 29 de la partie II du bail. Elle réclame enfin l’application de la sanction contractuelle de l’article 30.5 qui prévoit que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur.

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire formée par la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Afin de déterminer l’existence d’un manquement du bailleur, il convient d’examiner successivement les différentes fautes reprochées par le preneur.

Sur la validité de la clause d’enseigne

En vertu de l’article L145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, les stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En application de ce texte, toutes les dispositions relatives à la déspécialisation ont un caractère d’ordre public, ce qui conduit à retenir l’illicéité des clauses d’enseigne, en ce qu’elles font obstacle à toute déspécialisation.

En l’espèce, le bail conclu par la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE comporte une clause d’enseigne dès lors qu’il est prévu à l’article 3 de la partie I du contrat que la destination du contrat est celle de « brasserie, licence IV, sous l’enseigne « [Adresse 4] » à l’exclusion de toute autre activité. La présence d’une clause 3.5 dans la partie II du bail prévoyant la possibilité d’un changement d’enseigne et d’une clause 34.1 dans la partie II du bail prévoyant la possibilité de cession du bail en cas de cession du fonds de commerce, constituent toujours des atteintes à la déspécialisation, dès lors que le changement d’enseigne est strictement encadré par l’agrément du bailleur, et ne constitue pas une autorisation de déspécialisation. En effet, il est expressément prévu que cette autorisation peut être donnée à une enseigne de notoriété, de niveau de gamme et de qualité équivalente, mais surtout qu’elle porte sur une même activité, alors que la déspécialisation telle que définie par l’article L145-48 du code de commerce implique la possibilité d’exercer une ou plusieurs activités différentes. De même, la possibilité de cession du droit au bail ne permet pas d’échapper à la règle susvisée, dès lors que cette cession porte nécessairement sur le fonds de commerce exercé dans les locaux qui ne peut donc l’être que pour l’activité susvisée de restauration.

Dès lors la clause de destination constituant une clause d’enseigne est irrégulière. Le tribunal constate toutefois qu’il n’ait saisi d’aucune prétention visant à ce qu’elle soit déclarée réputée non écrite, dans le dispositif des conclusions de la société demanderesse conformément à l’article 768 du code de procédure civile, et qu’il ne pourra donc exploiter cette irrégularité qu’au titre de la prétention indemnitaire.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée […];

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

[…].

Conformément à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. / Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, l’article 13.2 du contrat de bail prévoit que le preneur doit « maintenir les locaux ouverts, chauffés ou réfrigérés et éclairés selon des horaires et dans des conditions conformes aux décisions prises par l’organisme des commerçants du centre et/ou déterminées par le règlement intérieur sans pouvoir cesser de l’exploiter, même momentanément ».

Pour permettre au preneur de respecter cette obligation, le bailleur doit donc lui assurer une ouverture du centre commercial dans des conditions permettant l’accueil de la clientèle.

Pour apprécier l’existence d’un éventuel manquement au titre de la fermeture des portes et de l’éclairage, il doit être constaté que le bail ne comporte aucun engagement du bailleur au titre des horaires d’ouverture. Pour sa part, le règlement intérieur produit par le bailleur prévoit que les horaires d’ouverture du centre commercial sont ceux de l’hypermarché, et que l’amplitude horaire pour la zone restauration pourra avoir une amplitude d’ouverture spécifiques déterminés par le directeur du centre, tandis que l’amplitude pour les autres commerces est de 9h30 à 20h30. La société [Localité 1] ARCINS justifie, sans que cela ne soit contesté que les horaires d’ouverture de l’hypermarché s’établissent entre 8h30 et 21h30.

Or, si le constat d’huissier produit par la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE établi le 28 octobre 2022 à 21h45 démontre l’existence d’un éclairage de faible intensité, il doit être relevé que ledit éclairage n’est pas inexistant, et que ce document ne permet pas de démontrer que l’accès au local loué serait difficile ou impossible pour la clientèle.

De même, si ce constat relève par ailleurs la fermeture d’une des portes d’accès au centre commercial à 22h16, il sera relevé que le preneur ne démontre que cette fermeture concerne l’ensemble des portes et conduit à une impossibilité d’accès. En outre, elle ne démontre pas que le constat, sollicité par un autre restaurateur, a été réalisé un jour d’ouverture de son restaurant en soirée, dès lors qu’elle ne conteste pas que celui-ci ferme tous les soirs à 19 heures, sauf le vendredi et le samedi, jour de fermeture fixée à 22h30.

La société LES JARDINS DE L’ORANGERIE est donc défaillante à démontrer l’impact soutenu sur ses recettes en ce qu’elle ne démontre pas être dans l’impossibilité de faire fonctionner son restaurant le soir, le constat ayant été réalisé quelques minutes avant l’heure de fermeture la plus tardive, qui ne correspond donc nécessairement pas à l’heure d’arrivée d’une clientèle potentielle.

S’agissant de la présence des caravanes des gens du voyage constatée par l’huissier de justice en octobre 2022, il sera relevé qu’il n’est démontré ni que la situation serait récurrente, ni de faute de la part du bailleur. Au contraire, celui-ci établit avoir entrepris les démarches judiciaires adaptées par requête du 13 octobre 2022 pour obtenir et faire réaliser l’expulsion de celles-ci. Aucun élément ne démontre que cet événement, non fautif du bailleur, se serait renouvelé.

Concernant les défauts allégués d’étanchéité, s’il résulte du constat d’huissier la présence d’un seau réceptionnant de l’eau le 12 octobre 2022, il n’est nullement démontré par cette seule photographie l’existence d’une atteinte régulière à l’étanchéité du centre commercial, étant en tout état de cause relevé que ce seau est situé non pas dans le local mais dans la galerie. Par ailleurs, il résulte du mail du 05 décembre 2023 produit par le preneur que le bailleur a indiqué traiter le sujet, sans qu’il ne soit démontré la persistance, notamment dans le local du preneur, de désordres liés à des fuites d’eau. S’agissant du problème de gaz allégué, il ressort du mail du 07 octobre 2023, produit par le preneur lui-même, que le bailleur a programmé une intervention le 11 octobre, sans qu’il ne soit ni soutenu, ni démontré que les travaux réalisés n’auraient pas été satisfactoires.

S’agissant du dispositif de ventilation, le fait que des clients soient installés, sur une photographie, à une date unique, en terrasse avec des manteaux, ou que ledit système soit à l’arrêt lors du passage de l’huissier le 02 février 2023, ne saurait démontrer l’existence d’un manquement à l’obligation liée au chauffage du bâtiment de manière régulière. Si l’huissier a constaté une température d’environ 17° lors de son constat du 02 mars 2023 à 20h, il sera relevé que cette température apparaît en cohérence avec le fait que son relevé a été fait sur une terrasse située en face de l’ouverture, nécessairement soumise à des chutes de températures à chaque mouvement de la porte, et qu’il ne peut être attendu une température très élevée, étant relevé que la température extérieure s’établissait à 8 degrés lors de son intervention. Enfin, la preuve d’un manquement récurrent du bailleur à son obligation de délivrer un local assurant un chauffage suffisant pour les preneurs et les clients ne saurait résulter du document établi par le gérant de la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE lui-même, à destination des autres commerçants. Enfin, l’allégation d’un nombre croissant d’arrêts maladie du personnel n’est caractérisée par aucune pièce du dossier.

Enfin, la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE justifie avoir déposé plainte le 03 juillet 2023 pour un vol commis dans le courant de la nuit au sein de son établissement. Toutefois, il n’est ni allégué ni démontré qu’il s’agit d’un phénomène récurrent qui démontrerait une défaillance du système de surveillance/gardiennage mis en place par le bailleur. Aucun manquement à ce titre ne peut dès lors être opposé au bailleur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE est défaillante à démontrer l’existence d’un manquement de la SAS [Localité 1] ARCINS à ses obligations contractuelles de délivrance et d’entretien.

Sur le manquement à l’obligation relative à l’environnement commercial

Au titre de son obligation de délivrance tel que défini par l’article 1719 du code civil, le bailleur, dans le cadre d’un centre commercial, n’est pas tenu, en l’absence de stipulation contractuelle particulière, d’assurer le maintien d’un environnement commercial favorable au preneur.

En l’espèce, il n’a pas été retenu de manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien.

Par ailleurs, le bail conclu entre les parties ne comporte aucun engagement spécifique du bailleur en matière de commercialité du centre commercial. Les exigences imposées au preneur sur le fonctionnement du centre commercial et la participation financière aux charges, ne permettent pas de démontrer l’existence d’un engagement du bailleur à une prétendue forte commercialité

Enfin, et en tout état de cause, la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE est défaillante à démontrer la désaffection et la désertification alléguée du centre commercial, aucune pièce n’étant produite au soutien de cette allégation qui ne peut résulter des constats d’huissier établis à des horaires tardifs à trois dates précises. Elle ne produit aucun élément venant contredire les pièces de la société bailleresse lesquelles exposent que le centre commercial constitue la première destination commerciale de la métropole bordelaise, ainsi que son attractivité au vu de son emplacement et de son offre de services.

Sur le préjudice

En premier lieu, il convient de relever s’agissant de l’irrégularité de la clause d’enseigne, que la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE qui formule une demande indemnitaire à hauteur de 100.000 euros en raison notamment de l’existence de cette clause, ne démontre pas, et n’allègue d’ailleurs pas, que la présence de cette clause d’enseigne lui a occasionné un préjudice particulier, celle-ci ne justifiant (et ne soutenant même pas) l’existence d’un projet de déspécialisation.

En second lieu, aucun manquement aux obligations de délivrance et d’entretien n’ont été retenus, et même à supposer qu’une faute ait pu être retenue, la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE est défaillante à caractériser le préjudice dont elle se prévaut à hauteur de 100.000 euros, dont elle n’explicite ni la nature précise, ni les modalités de calcul. Par ailleurs l’organisation d’une expertise judiciaire n’a pas pour objet de palier la carence de l’une des parties dans l’administration de la preuve qui lui incombe, conformément à l’article 146 du code de procédure civile.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE de sa prétention indemnitaire et de sa demande d’expertise.

Sur la demande relative à la résiliation du bail

En vertu de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Sur la validité du commandement de payer

En l’espèce, il convient de constater en premier lieu que la demande de la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer, est imprécise dès lors qu’elle ne détermine pas le commandement de payer concerné par sa demande. Or, si elle a saisi la présente juridiction après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 septembre 2023, il doit être constaté que le commandement de payer sur lequel est fondée la demande reconventionnelle aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est un commandement de payer délivré le 20 décembre 2023, et non celui délivré le 14 septembre.

En outre, les moyens fondants cette demande sont en réalité inopérants. En effet, les commandements de payer visent un manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer, alors que celui-ci oppose l’irrégularité d’une clause du bail relative à sa destination ce qui est donc sans lien avec le paiement des loyers. De même, le preneur oppose des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, qui outre qu’ils ne sont pas démontrés, ne peuvent constituer une cause de nullité du commandement, celle-ci ne soutenant ni une exception d’inexécution, ni la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, lesquelles n’auraient en tout état de cause pas pu prospérer au vu de la solution précédemment retenue.

Enfin, et en tout état de cause, la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE ne conteste ni la régularité formelle de l’acte, ni le montant réclamé.

L’ensemble de ces éléments doit dès lors conduire à rejeter sa demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, la SCS [Localité 1] ARCINS justifie avoir fait délivrer le 20 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 110.270,78 euros au titre des loyers impayés, à la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE.

Cette dernière ne conteste ni le montant de l’arriéré, ni qu’elle ne s’est pas acquittée du paiement de cette somme dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Dans ces conditions, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 janvier 2024, et la résiliation du bail.

Sur les sommes dues par le preneur

La société LES JARDINS DE L’ORANGERIE ne conteste aucune des sommes dont le paiement est réclamé, ni sur leur principe, ni sur leur qualification, ni sur leur montant, dès lors qu’elle se borne à solliciter des délais de paiement.

Pour sa part, la SCS [Localité 1] ARCINS justifie par les factures et par les stipulations contractuelles du bienfondé de ses demandes lesquelles s’établissent comme suit :

loyers impayés au 31 décembre 2023 au vu du relevé de compte client annexé au commandement de payer et des factures justifiant du détail : 110.270,78 euros,loyer impayé du 1er au 21 janvier 2024 : 14.432,92 euros, Soit la somme totale au titre des loyers impayés de 124.703,70 euros,frais engagés pour le recouvrement de la dette locative justifiée par deux factures des 10 et 11 février 2024 correspondant au coût des actes d’huissiers : 1.144,79 euros.

Par ailleurs, la demande en paiement d’une indemnité provisionnelle formée par le bailleur devant être comprise en ce sens, la société LES JARDINS DE L’ORANGERIE sera tenue, à compter du 22 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux d’une indemnité d’occupation d’un montant journalier de 1.530,43 euros, calculée conformément aux dispositions de l’article 31 partie II du bail, sans que lesdites modalités de calcul n’aient été contestées.

Enfin, conformément à l’article 30.5 partie II du bail, la SCS [Localité 1] ARCINS est fondée à conserver le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société les JARDINS DE L’ORANGERIE est défaillante à démontrer quelle est sa situation financière et comptable actuelle. Elle n’établit ainsi ni sa capacité à s’acquitter du paiement du loyer courant, ni une reprise du paiement des loyers depuis l’acquisition de la clause résolutoire seule à même de démontrer sa bonne foi.

Enfin, elle ne formule aucune proposition chiffrée de paiement échelonné.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement, et son expulsion des locaux sera ordonnée, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte au vu du montant dissuasif de l’indemnité d’occupation journalière.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SCS [Localité 1] ARCINS la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle supporte, et déboutée de sa propre demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE de sa demande indemnitaire et de sa demande d’expertise ;

Déboute la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE de sa demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Constate à la date du 21 janvier 2024 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 19 septembre 2018 entre la SCS [Localité 1] ARCINS et la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE portant sur le local n°34, deux terrasses sur le mail et une mezzanine, dans le centre commercial [Adresse 3] à [Localité 1] (33) ;

Condamne la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE à payer à la SCS [Localité 1] ARCINS les sommes de :

124.703,70 euros TTC au titre des loyers impayés au 21 janvier 2024,1.144,79 euros TTC au titre des frais de recouvrement de la dette locative,

Dit que la somme versée par la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE à titre de dépôt de garantie sera conservée définitivement par la SCS [Localité 1] ARCINS ;

Déboute la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE à payer à la SCS [Localité 1] ARCINS la somme journalière de 1.530,43 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 22 janvier 2024 et jusqu’à libération effective et complète des lieux et remise des clés ;

Condamne la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE au paiement des dépens ;

Condamne la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE à payer à la SCS [Localité 1] ARCINS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS LES JARDINS DE L’ORANGERIE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT