Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00537 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3N57

S.A. DOMOFRANCE

C/

[A] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-José MALO (avocat au barreau de BORDEAUX) subsituée par M^e Mathilde BOCHE (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [A] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ni comparante ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Délibéré par mise à disposition au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 1er février 2006, à effet de la même date, la SA DOMOFRANCE a consenti à Madame [A] [U] un bail à usage d’habitation (logement conventionné) portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 327,35 euros, outre des provisions mensuelles sur charge de 157,55 euros, dont 6,55 euros au titre de l’entretien périodique général.

Par acte sous seing privé signé le 4 octobre 2006, à effet de la même date, la SA DOMOFRANCE a consenti à Madame [A] [U] un bail à usage d’habitation (logement conventionné) portant sur un cellier [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 10,27 euros.

Le 20 mai 2025, la SA DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [A] [U] un commandement de payer les loyers et provisions sur charges impayés d’un montant total de 10.386,10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, la SA DOMOFRANCE a assigné Madame [A] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 9 mars 2026, aux fins de :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur l’appartement situé [Adresse 7] à [Localité 3] et sur le cellier occupés par Madame [A] [U], aux torts exclusifs de la locataire, pour non-paiement des loyers et charges ; Condamner Madame [A] [U] au paiement d’une somme de 7.628,47 euros correspondant aux impayés de loyer, arrêtés au mois de novembre 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement en date du 21 mai 2025 ; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant égal à celui des loyers et charges qu’auraient payés la locataire en cas de non-résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner Madame [A] [U] à lui payer lesdites indemnités avec intérêts au taux légal jusqu’à la libération effective des lieux ; Ordonner l’expulsion de Madame [A] [U] des lieux qu’elle occupe ainsi que de tous occupantes de son chef et de tous biens avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ; Juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé, selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [A] [U] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [A] [U] aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 mai 2025.

A l’audience du 9 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 11.171,80 euros.

Elle se prévaut des articles 1728, 1224, 1227 et 1228 du code civil et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation et soutient que Madame [A] [U] ne procède plus au règlement des loyers et charges locatives et qu’elle n’a répondu ni aux mises en demeure ni au commandement de payer.

En défense, Madame [A] [U], régulièrement assignée à étude le 17 novembre 2025, n’a ni comparu ni été représentée.

La SA DOMOFRANCE a été autorisé à produire par voie de note en délibéré, avant le 17 avril 2026, un décompte actualisé de sa créance.

Le greffe a été destinataire d’une note en délibéré de la SA DOMOFRANCE le 23 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL :

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Gironde par voie électronique le 18 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 21 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action est recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du code civil que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1728 du même code énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° – d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° – de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1229 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers délivré 20 mai 2025 produit par la SA DOMOFRANCE montre que Madame [A] [U] était redevable au 10 mai 2025 d’une somme de 10 386,10 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés.

Le décompte locatif établi le 16 mars 2026 par la SA DOMOFRANCE démontre que la dette a diminuée, Madame [A] [U] mais que les causes du commandement n’ont pas été apurées pendant le délai de deux mois.

Madame [A] [U], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Ainsi, le manquement aux obligations principales de la locataire est suffisamment caractérisé.

Dans ces conditions et compte tenu des manquements de la preneuse à ses obligations essentielles du contrat de bail, il y a lieu de prononcer la résiliation des contrats de bail portant sur l’appartement et sur le cellier à effet du 17 novembre 2025, date de l’assignation.

III. SUR LES DEMANDES D’EXPULSION ET LE SORT DES MEUBLES :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 du même code prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [A] [U] occupe les lieux sans droit ni titre de puis le 18 novembre 2025.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Madame [A] [U] et celle de tout occupant de son chef, laquelle interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant sa suppression.

La SA DOMOFRANCE sera donc déboutée de sa demande tendant à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour les bailleurs.

En l’espèce, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation des baux une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables selon les dispositions contractuelles et des provisions sur charges que Madame [A] [U] aurait payés en cas de non résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux, sauf à rappeler que les surloyers ne sont pas dus après la résiliation du bail. Il convient de la condamner au paiement de ces indemnités d’occupation.

V. SUR LES LOYERS, PROVISIONS SUR CHARGES ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION IMPAYÉS :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE produit un décompte arrêté au 16 mars 2026 montrant que Madame [A] [U] est redevable de la somme de 8.701,05 euros.

Madame [A] [U], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette. Néanmoins, il y a lieu de relever que le décompte précité lui impute les sommes de 189,98 euros et 107,06 euros au titre des « frais répétibles », qu’il convient de déduire, ainsi que des débits correspondant à des apurements (841,81 euros) qui s’ils correspondent à des délais de paiement accordés par le bailleur ne peuvent être retenus lorsqu’ils ne sont pas acquittés, sauf à recompter une deuxième fois la même dette, outre les pénalités relatives au SLS (75 euros), alors qu’il n’est jamais démontré de l’envoi des courriers relatifs à la justification des revenus du débiteur.

En outre, il ressort du décompte que des surloyers ont été appliqués postérieurement à la résiliation du bail. Le bail étant résilié au 18 novembre 2025, il n’y a pas lieu d’appliquer les surloyers facturés postérieurement à la poursuite du bail (1 640,23 euros), les parties n’étant plus tenues par les obligations contractuelles qui les lient.

Par conséquent, Madame [A] [U] sera condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 5 846,97 euros qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

VI. SUR LES FRAIS DU PROCES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 21 mai 2025.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [A] [U], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE une indemnité de 300 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er février 2006 entre la SA DOMOFRANCE et Madame [A] [U] portant sur un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], à compter du 17 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [A] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [A] [U] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.41-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande de suppression du délai de deux mois, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 4 octobre 2006 entre la SA DOMOFRANCE et Madame [A] [U] portant sur un cellier situé [Adresse 6] à [Localité 3], à compter du 17 novembre 2025 ;

ORDONNE à Madame [A] [U] de libérer le cellier située au [Adresse 6] à [Localité 3], dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [U] d’avoir volontairement libéré le cellier situé au [Adresse 6] à [Localité 3] dans ce délai, la SA DOMOFRANCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation des baux une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables, selon les conditions contractuelles augmentés de la provision sur charges (737,59 euros pour l’appartement et 13,64 euros pour le cellier par mois à la date de l’audience), le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [A] [U] à payer à la DOMOFRANCE la somme de 5846,97 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus, mois de février 2026 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [A] [U] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou de l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [A] [U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 21 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [A] [U] à payer à la DOMOFRANCE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la cadre-greffière.

LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE