R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE DIX HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/04326 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756IU

Le 18 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DOMAINE D’OPALE – SAINTE CECILE, SCCV immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 829 145 358 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [J] [Z]

née le 21 Juin 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

défaillante faute d’avoir constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 21 janvier 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 12 novembre 2021, Mme [J] [Z] a acheté en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » un appartement et un stationnement non couvert, constituant les lots n° 196, et 20 d’un immeuble en copropriété en construction sis [Adresse 6] cadastrés sous les références section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 195 360 euros TTC payable au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » a fait assigner Mme [J] [Z], domiciliée en Belgique, devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en résolution de la vente.

Aux termes de son assignation, valant dernières conclusions, la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » demande à la juridiction de :

Vu les articles 1103, 1104, 1224 et 1343-5 du code civil,

— constater ou à défaut prononcer la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement reçu par Me [Y] [H], en date du 12 novembre 2021 portant sur l’immeuble suivant :

“l’immeuble à usage d’habitation situé dans une copropriété angle du [Adresse 6], était inclus dans une copropriété située sur une parcelle cadastrée sous les références suivantes :

— AW n°[Cadastre 1] pour une contenance de 87a27ca ;

— AW n°[Cadastre 3] pour une contenance de 8a19ca ;

— AW n°[Cadastre 2] pour une contenance de 17a et 22ca ;

soit une contenance totale de 1ha,12a, 68 ca

L’acte authentique précisait que l’immeuble était édifié sur une parcelle faisant partie d’un lotissement dénommé Val des Sablons au sein duquel les lots étaient désignés de la manière suivante :

—  1 lot numéro 70 – stationnement non couvert n°111 lot à usage de stationnement non couvert, tel que défini au plan des lots et accessible par voie de desserte intérieure et les 5/12080 èmes des parties communes générales de l’immeuble ;

—  2 lot numéro 196 – appartement n°205 dans le bâtiment B au deuxième étage, en sortant de l’escalier, à droite, porte au fond du couloir, un appartement comprenant : une entrée, un séjour avec coin cuisine, une chambre 1, une chambre 2 et une salle d’eau avec wc et le droit à jouissance exclusive d’un balcon et les 148/12080ème des parties communes générales de l’immeuble. Et les 73/1000èmes du sol et des parties communes du bâtiment B "

— condamner Mme [J] [Z] à lui payer la somme de 19 596 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [J] [Z] à payer la SCCV Domaine d’opale-Sainte Cécile la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Mme [J] [Z] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé de l’argumentation des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à ces conclusions et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture de la procédure a été ordonnée à la date du 5 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au 18 mars 2025.

Par courriel en date du 18 février 2025, le conseil de la SCCV « domaine d’opale Sainte Cécile » à la demande de la juridiction a communiqué en cours de délibéré les justificatifs de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ sur la non comparution de Mme [J] [Z]

Aux termes de l’article 683 du code de procédure civile, les notifications des actes judiciaires et extrajudiciaires à l’étranger ou en provenance de l’étranger sont régies par les règles prévues par la section relative aux règles particulières aux notifications internationales, sous réserve de l’application des règlements européens et des traités internationaux.

Selon l’article 7 du règlement (CE) n° 1393/2007 du Parlement européen et du Conseil du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, en cas de transmission d’un acte depuis un État membre en vue de sa notification à une personne résidant dans un autre État membre de l’Union européenne, l’entité requise de cet État procède ou fait procéder à cette notification.

Il résulte par ailleurs de la combinaison de l’article 19 du règlement précité et de l’article 688 du code de procédure civile que lorsque la transmission porte sur un acte introductif d’instance ou un acte équivalent et que le défendeur ne comparaît pas, le juge judiciaire français ne peut statuer qu’après s’être assuré soit que l’acte a été notifié selon un mode prescrit par la loi de l’État membre requis, soit que l’acte a été transmis selon un des modes prévus par le règlement, qu’un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis la date d’envoi de l’acte et qu’aucune attestation n’a pu être obtenue nonobstant toutes les démarches effectuées auprès des autorités ou entités compétentes de l’État membre.

En application enfin de l’article 479 du code de procédure civile, le jugement par défaut ou le jugement réputé contradictoire rendu contre une partie demeurant à l’étranger doit constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l’acte au défendeur.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que l’assignation à l’attention de Mme [J] [Z] a été adressée par le commissaire de justice, conformément à l’article 4, paragraphe 3 du règlement n°1393/2007, à l’entité requise en Belgique, à savoir Maître [E] [B], huissier de justice à Tournai et que ce dernier a délivré le 18 septembre 2024 à Mme [J] [Z] un acte de remise d’un exploit à la requête de la SCP Cuvelier huissiers de justice agissant au nom de la Société Civile immobilière de construction vente Domaine d’opale-Sainte Cécile contenant assignation à comparaître à l’audience du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 4 décembre 2024 à 8h45, conformément à l’article 38 paragraphe 1 du code judiciaire belge, c’est-à-dire par le dépôt à son domicile d’une copie de l’exploit sous enveloppe fermée avec envoi d’une lettre ordinaire pour l’informer de la possibilité de retirer une copie de cet exploit en son étude.

Il est ainsi établi que l’assignation a été signifiée à Mme [J] [Z], résidente belge, selon un mode prescrit par la législation belge pour la signification ou la notification des actes dressés dans ce pays et qui sont destinés aux personnes se trouvant sur son territoire de sorte qu’il peut être statué sur les demandes de la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » nonobstant l’absence de constitution d’avocat par l’intéressée.

2/ sur la résolution du contrat

En application de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes des articles 1124 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, soit une clause précisant les engagements dont l’inexécution entrainera la résolution du contrat.

En l’espèce, le contrat stipule au titre de l’exigibilité des fractions du prix payable à terme, que la somme de 39 192 euros est payée comptant au jour de la signature de l’acte authentique, que la somme de 156 768 euros formant le solde sera payable au vendeur au fur et à mesure de l’avancement des travaux dont 10% au démarrage des fondations, 5% à l’achèvement des fondations, 10% à l’exécution des planchers bas du rez-de-chaussée, 15% à l’exécution du plancher haut du rez-de-chaussée, 10% à la mise hors d’eau, 15% à la mise hors d’air, 10% à l’achèvement des travaux et 5% à la livraison.

La clause de constatation de l’achèvement des constructions et de prise de possession précise par ailleurs que :

«  l’exécution de l’obligation d’achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions qui vont être ci-dessous précisées.

Le vendeur notifiera à l’acquéreur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le certificat de l’architecte attestant l’achèvement au sens ci-dessus défini par l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par la même lettre, le vendeur invitera l’acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes.

Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal. (…)

Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement au sens ci-dessus défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition.

Le procès-verbal relatera ces constations, réserves, contredits, remise de clés et paiement du solde du prix… "

Le contrat comporte également une clause de résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance stipulée en page 23 comme suit " en outre, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile ci-après élu par l’acquéreur en indiquant l’intention du vendeur de se prévaloir de la présente clause.

Par application de l’article L261-13 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur pourra, pendant le délai d’un mois ci-dessus prévu, demander en justice, l’octroi d’un délai supplémentaire conformément à l’article 1244 du code civil.

Pendant le cours des délais qui seraient judiciairement octroyés à l’acquéreur dans les conditions prévues à l’article 1244 du code civil, les effets de la clause de résolution de plein droit ci-dessus contenue seraient suspendus.

Cette clause serait réputée n’avoir jamais joué si l’acquéreur se libérait dans les conditions déterminées par le juge ".

Figure également en page 12 du contrat la clause résolutoire suivante :

«  pour le cas où l’acquéreur serait défaillant dans l’obligation de payer les fractions du prix stipulées payables à terme, le vendeur aura la faculté, un mois après une sommation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou après un commandement de payer demeuré infructueux, de se prévaloir d’office et sans formalité, de la résolution des présentes, sans préjudice toutefois des délais qui pourraient être impartis à l’acquéreur par le juge, en application de l’article 1343-5 du code civil (ancien article 1244-1), si ces délais sont demandés avant l’expiration du délai d’un mois ci-dessus visé”.

En l’espèce, l’appel du solde hors d’air, l’appel de fonds afférent à l’achèvement des travaux et à la livraison ont tous fait l’objet d’un envoi par lrar en date du 31 octobre 2023 à laquelle étaient joints un décompte client laissant apparaître un solde de 58 384 euros, et une attestation de l’architecte de fin de travaux au 24 octobre 2023. Par ce courrier, Mme [J] [Z] était conviée à la livraison du logement le 17 novembre 2023 à 16 heures.

La SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » justifie avoir remis, le 19 mars 2024, à l’autorité requise en Belgique une sommation de payer la somme en principale de 58 384 euros à signifier à Mme [J] [Z].

Il est également justifié de l’envoi à l’autorité requise en Belgique d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et de la signification dudit commandement par acte d’huissier de justice en date du 3 juin2024 lui laissant 1 mois pour s’exécuter.

La résolution a opéré de manière automatique en l’absence de règlement dans le délai prévu.

En conséquence, il y a lieu de constater la résolution de la vente avec effet à la date du présent jugement.

3/ Sur les effets de la résolution et la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure"

En l’espèce, la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » se prévaut de l’alinéa 2 de la clause résolutoire stipulée au contrat stipulant que « s’il advient que la résolution soit prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, insusceptible de modération ou de révision, de dix pour cent du prix de vente éventuellement révisé ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale.

Le taux de 10% qui y est mentionné est appliqué sur le prix global alors que le prix de vente était payable à terme par fractions.

En l’occurrence, il résulte du courrier du promoteur en date du 25 octobre 2023 ainsi que du décompte client qui y est joint que Mme [J] [Z] a réglé les premières fractions du prix, soit la somme de 137 576 euros entre le 15 novembre 2021 et le 22 mars 2023, de sorte que ces règlements ont contribué à financer la construction à hauteur de cette somme représentant 70% du prix de vente de l’immeuble à construire.

Étant donné les sommes versées par Mme [J] [Z] qui ont abondé la trésorerie du vendeur au fur et à mesure des travaux de construction et en l’absence de préjudice avancé par le promoteur, il y a lieu de tenir compte de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation de payer le prix lui a procuré et de réduire de 70% le montant de la pénalité, au regard d’une clause pénale manifestement excessive au regard des circonstances.

Mme [J] [Z] sera condamnée à verser la somme de 5 879 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, selon l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.

En cas de résolution judiciaire, elle prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 et suivants selon lesquels la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

En conséquence, la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » sera condamnée à restituer à Mme [J] [Z] la somme de 137 576 euros correspondant aux fonds versés par la défenderesse au titre des appels de fonds.

Il n’y a pas lieu de condamner Mme [J] [Z] à restituer le bien immobilier en ce qu’il résulte des débats qu’elle n’en a jamais pris possession.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Mme [J] [Z] versera à la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résolution du contrat de vente régularisé le 2 novembre 2021, entre Mme [J] [Z] et la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » ayant pour objet un appartement et un stationnement non couvert, au sein de l’immeuble en copropriété désigné comme suit :

—  1 lot numéro 70 – stationnement non couvert n°111 lot à usage de stationnement non couvert, tel que défini au plan des lots et accessible par voie de desserte intérieure et les 5/12080 èmes des parties communes générales de l’immeuble ;

—  2 lot numéro 196 – appartement n°205 dans le bâtiment B au deuxième étage, en sortant de l’escalier, à droite, porte au fond du couloir, un appartement comprenant : une entrée, un séjour avec coin cuisine, une chambre 1, une chambre 2 et une salle d’eau avec wc et le droit à jouissance exclusive d’un balcon et les 148/12080ème des parties communes générales de l’immeuble. Et les 73/1000èmes du sol et des parties communes du bâtiment B, sis [Adresse 6] avec effet à la date du présent jugement ;

CONDAMNE la SCCV « Domaine d’Opale Sainte Cécile » à restituer à Mme [J] [Z] la somme de 137 576 euros reçue au titre des appels de fonds ;

ORDONNE la modération de la clause pénale manifestement excessive ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à verser la somme de 5 879 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à verser la somme de 1 800 euros à la SCCV « Domaine d’Opale Sainte-Cécile » en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT