Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 25/01449 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76LRW

Minute :

JUGEMENT

Du : 09 Mars 2026

S.C.I. MZ & ASSOCIES

C/

Mme [T] [W]

Mme [D] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

à : [T] [W] [L] [D] [U]

le :10/03/2026

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Clément HUTIN

le : 10/03/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 MARS 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. MZ & ASSOCIES

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Clément HUTIN, avocat au barreau de DUNKERQUE

[L] :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Mme [Z] [W], sa soeur, avec pouvoir,

Mme [D] [U]

[Adresse 6]

Chez Madame [W] [Z]

[Localité 2]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2017, la SCI [C] [L] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [W] sur un logement situé au [Adresse 7] à Calais (62100), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 445 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [D] [U].

Depuis le 24 mai 2024, la dénomination de SCI [C] [L] [M] a changé pour celle de SCI MZ [L] Associés.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1292,61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 3 juillet 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [T] [W] le 2 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 9 octobre 2025, la SCI MZ [L] Associés a assigné Mme [T] [W] [L] Mme [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

déclarer ses demandes recevables [L] bien fondées ;

à titre principal :

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 août 2026 ;

à titre subsidiaire :

prononcer la résiliation du bail ;

en conséquence :

ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés à la bailleresse, l’expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec de la force publique [L] ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; ordonner le transport [L] la séquestration des meubles garnissant les lieux qui étaient ainsi loués dans un garde meuble que le tribunal désignera, le tout en garantie des sommes qui pourront être dues ; condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 1981,17 euros représentant les loyers [L] charges impayées arrêtés au 30 septembre 2025 ; condamner solidairement les défenderesses à lui payer une indemnité d’occupation de 508,52 euros par mois à compter de la date d’effet de la résiliation du bail [L] ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

en tout état de cause :

condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens en ce compris les frais de commandements de payer ainsi que la dénonciation de l’ensemble des actes à la préfecture du Pas-de-[Localité 3].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2025, [L] un diagnostic social [L] financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 décembre 2025 où Mme [D] [U] a comparu. L’affaire a été renvoyée afin que la demanderesse produise un décompte clair [L] complet.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

À cette audience, la SCI MZ Associés maintient l’intégralité de ses demandes, [L] précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2026, s’élève désormais à 2548,68 euros. La SCI MZ Associés déclare que l’APL n’est plus versée à ce jour [L] que la locataire est de mauvaise foi.

Mme [T] [W], dument représentée par sa sœur, Mme [Z] [W] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation [L] propose de régler la somme mensuelle de 150 euros pour apurer sa dette.

Elle déclare avoir effectué un paiement avant l’audience, percevoir le RSA [L] des allocations familiales [L] avoir sa fille majeure à charge.

Elle fait valoir que les plaintes ne sont pas nominatives [L] que la caution n’était pas au courant de la situation avant juin.

Mme [D] [U] n’a pas comparu à l’audience de 20 janvier 2026 [L] n’était pas représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens [L] prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites [L] visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, [L] ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI MZ Associés justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire [L] d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines [L] la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 juillet 2025.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1292,61 euros n’a pas été réglée par cette dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V [L] VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative [L] qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, [L] à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai [L] selon les modalités fixées par le juge. Ces délais [L] les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location [L] notamment suspendre le paiement du loyer [L] des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai [L] selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a repris le paiement des loyers courants à l’audience [L] au vu du diagnostic social [L] financier, elle a un reste à vivre de 1148,13 euros.

Il convient de préciser que le législateur a entendu poser des conditions strictes [L] limitatives pour permettre ou non l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation.

La possible bonne foi ou les prétendues méconnaissances à son obligation de jouissance paisible n’en font pas parties.

Ainsi, au vu de la reprise de paiement [L] de la situation financière de la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, [L] de faire droit à la demande de Mme [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, [L] l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer [L] la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, [L] le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, [L] pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, [L] à celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux [L] en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 [L] L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [W], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Mme [W] serait condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 508,52 euros.

L’indemnité d’occupation est payable [L] révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer [L] les charges à compter de la résiliation du bail [L] ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, le contrat de cautionnement prévoyant expressément le paiement des indemnités d’occupation, Mme [U] sera condamnée à payer lesdites indemnités solidairement avec Mme [W], dans la limite de la durée de son cautionnement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil [L] 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, la SCI MZ Associés verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 16 janvier 2026, Mme [W] lui devait la somme de 2548,68 euros, échéance de janvier incluse.

Les défenderesses déclarent que la somme de 600 euros a été réglée à l’agence immobilière le 19 janvier 2026.

Suivant le décompte transmis en cours de délibéré par la demanderesse, cette somme a été bien été réglée.

Au vu de ces éléments [L] de l’acte de cautionnement, Mme [W] [L] Mme [U] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme de 1948,68 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 1292,61 euros [L] à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais du procès [L] l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés [L] non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité [L] de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [L] Mme [U], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, des assignations [L] de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550 euros à la demande de la SCI MZ Associés concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défenderesses seront condamnées à régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant [L] de l’ancienneté de la dette [L] de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire [L] en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 décembre 2017 entre la SCI MZ Associés, anciennement dénommée [C] [L] [M] d’une part, [L] Mme [T] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à Calais (62100) est résilié depuis le 3 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [T] [W] solidairement avec Mme [D] [U], à payer à la SCI MZ Associés la somme de 1948,68 euros (mille neuf cent quarante-huit euros [L] soixante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2026, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 1292,61 euros (mille deux cent quatre-vingt-douze euros [L] soixante [L] un centimes) [L] à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [T] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts [L] frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer [L] des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux [L] dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [W] [L] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 [L] L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [T] [W] sera condamnée solidairement avec Mme [D] [U], en sa qualité de caution [L] dans la limite de la durée de son cautionnement, à verser à la SCI MZ Associés une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers [L] charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 508,52 euros (cinq cent huit euros [L] cinquante-deux centimes) par mois, [L] ce, jusqu’à la date de libération effective [L] définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [T] [W], in solidum avec Mme [D] [U], à payer à la SCI MZ Associés la somme de 550 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [W], in solidum avec Mme [D] [U], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025, de sa dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX [L] celui des assignations du 9 octobre 2025 [L] de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mars 2026, [L] signé par la juge [L] la greffière susnommées.

La Greffière La Juge