TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00211 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JHWH

Minute : 2025/

Cabinet D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 10 Juillet 2025

S.A.R.L. GRENADINES

C/

[O] [S]

[Y] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thierry CHAPRON – [Localité 9]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thierry CHAPRON – [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Juillet 2025

Nous,Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Assistée de Rachida ACHOUCHI, Greffier

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

S.A.R.L. GRENADINES – RCS CAEN 400 376 000

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 16

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [S]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [I]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juin 2025

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 décembre 2019, la SARL GRENADINES, a donné à bail à M. [O] [S] et Madame [Y] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1.000 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 70 euros.

Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 4 février 2025, la SARL GRENADINES a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3.021,58 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 7 avril 2025, la SARL GRENADINES a fait assigner M. [S] et Madame [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise ;

– ordonner l’expulsion des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– être autorisés, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé ;

– les condamner au paiement :

* solidairement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.332,89 euros égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, du 1er avril 2025 jusqu’à libération des lieux et remise des clés;

* de la somme de 5.534,06 euros au titre des loyers et charges dûs au 31 mars 2025;

* solidairement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer.

À l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SARL GRENADINES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la créance.

M. [S] et Madame [I], bien qu’ayant été assignés par acte de commissaire de justice remis respectivement par dépôt à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaîssent pas et ne se font pas représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est parvenu au greffe le 30 mai 2025.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SARL GRENADINES au soutien de sa demande en paiement de la somme de 9.532,73 euros, selon décompte arrêté au 6 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, produit notamment aux débats :

– le contrat de bail;

– le commandement de payer;

– un décompte locatif arrêté au 6 juin 2025;

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [S] et Mme [I] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges.

Par conséquent, M. [S] et Mme [I] seront condamnés à payer provisionnellement à la SARL GRENADINES la somme de 9.532,73euros au titre des loyers et charges dus au 6 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois trouve à s’appliquer, bien que le commandement délivré vise un délai de six semaines, dans la mesure où, quoique les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 soient d’ordre public, celui-ci est de protection ; de sorte qu’en application de l’article 1102 du code civil, les parties sont libres de déterminer une clause du contrat plus protectrice du locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [S] et Mme [I], par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025 et portant sur la somme en principal de 3.021,58 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif qu’aucune somme n’a été réglée depuis lors.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 30 mars 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [S] et Madame [I], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 30 mars 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser la SARL GRENADINES à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [S] et Madame [I] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [S] et Mme [I] causent un préjudice à la SARL GRENADINES qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, soit la somme de 1.332,89 euros à compter du 1er avril 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] et Mme [I], parties succombantes au litige, seront condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés ainsi qu’à payer à la SARL GRENADINES la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS M. [O] [S] et Madame [Y] [I] à payer à la SARL GRENADINES la somme provisionnelle de 9.532,73 euros au titre des loyers et charges dus au 6 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date de l’assignation ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu le 2 décembre 2019, entre d’une part, la SARL GRENADINES et d’autre part, M. [O] [S] et Madame [Y] [I], portant sur le logement situé [Adresse 4], à la date du 30 mars 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que M. [O] [S] et Madame [Y] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 30 mars 2025 ;

DISONS que M. [O] [S] et Madame [Y] [I] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SARL GRENADINES à faire expulser M. [O] [S] et Madame [Y] [I] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNONS solidairement Mr [O] [S] et Madame [Y] [I] à payer à la SARL GRENADINES une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 1.332,89 euros, par référence au loyer et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 1er avril 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par la SARL GRENADINES;

CONDAMNON solidairement M. [O] [S] et Madame [Y] [I] aux dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés ;

CONDAMNONS M. [O] [S] et Madame [Y] [I] à payer à la SARL GRENADINES la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,