TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00321 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JJ2Z

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 02 Octobre 2025

S.C.I. NSNS

C/

[N] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Pascale LE CACHEUX – 100

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [N] [O]

M^e Pascale LE CACHEUX – 100

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Octobre 2025

Nous Quentin ZELLER, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Céline LEVIS, greffière présente à l’audience et Marie MBIH, greffière présente lors de la mise à disposition,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

S.C.I. NSNS – RCS CAEN 483 745 345

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pascale LE CACHEUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 100

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [N] [O]

née le 29 Août 1987 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Septembre 2025

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 mai 2023, La SCI NSNS a donné à bail à Madame [N] [O] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 475 euros outre une provision pour charge de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, La SCI NSNS a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1515 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 21 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice du 22 mai 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 23 mai 2025, la SCI NSNS a fait assigner Madame [N] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– Autoriser la SCI NSNS par la voie de son représentant légal à pénétrer dans les lieux loués, sans délai, afin d’y faire procéder aux travaux de réparation de la fuite d’eau, avec le concours d’un serrurier si besoin est,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;

– ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;

– la condamner au paiement des loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir, avec intérêts :

*à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du contrat de bail ;

* à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée ;

* à la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 4 mars 2025 ainsi que l’assignation.

À l’audience du 2 septembre 2025, La SCI NSNS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4545 euros, arrêtée au 26 août 2025, loyer d’août 2025 inclus.

Madame [N] [O] ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4545euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail en date du 10 mai 2023

– le commandement de payer du 4 mars 2025 portant sur la somme en principal de 1515 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre inclus ;

– un décompte locatif actualisé, arrêté le 26 août 2025 au terme d’août 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4545 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que La SCI NSNS démontre l’existence de sa créance.

Madame [N] [O], défaillant à la procédure, ne justifie pas s’être acquittée de cette dette.

Ainsi, elle sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 4545 euros, terme d’août 2025 inclus avec intérêt à compter du jugement.

Sur la demande en résolution du bail

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Madame [N] [O], par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025 et portant sur la somme en principal de 1515 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 4 mai 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Madame [N] [O], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 4 juin 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Madame [N] [O] cause un préjudice à La SCI NSNS qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 4 mai 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande de pouvoir pénétrer dans les lieux

Selon l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Il ressort des courriels et courriers produits qu’une fuite d’eau affecte un appartement voisin du logement de Madame [O]. Afin de procéder à un contrôle du ballon d’eau chaude susceptible d’être à l’origine de la fuite, un accès au grenier de l’immeuble, via l’appartement de Madame [O] est nécessaire. Selon les pièces fournies, Madame [O] a été alertée sur la situation en avril 2024. Au moment de l’assignation, la situation était toujours pendante, sans que madame [O] ait laissé l’accès au propriétaire. A l’audience, le représentant de la SCI indique que la situation est toujours pendante.

Ainsi, convient-il d’autoriser le demandeur à pénétrer dans le logement de Madame [O], le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier, sans délai, et ce uniquement aux fins d’accéder au grenier de l’immeuble pour effectuer un contrôle des ballons d’eau chaude, puis, si cela s’avère nécessaire, afin de procéder aux réparations avec l’aide d’un plombier.

Il conviendra de rappeler que si l’intervention d’un serrurier est nécessaire et que la serrure est remplacée, une clef devra être laissée à la disposition de Madame [O] jusqu’à, soit son départ, soit son expulsion définitive.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI NSNS ne démontre pas l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [N] [O], partie défaillante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à La SCI NSNS la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] à payer à La SCI NSNS la somme provisionnelle de 4545 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 10 mai 2023 entre d’une part, La SCI NSNS et d’autre part, Madame [N] [O], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 4 mai 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Madame [N] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 4 mai 2025 ;

DISONS que Madame [N] [O] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, La SCI NSNS à faire expulser Madame [N] [O] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] à payer à La SCI NSNS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 4 mai 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

AUTORISONS la SCI NSNS, par la voie de son représentant légal à pénétrer dans les lieux loués, sans délai, à la stricte fin d’accéder au grenier de l’immeuble pour contrôler l’existence d’une fuite d’eau et, le cas échéant, de procéder aux travaux de réparation de la fuite d’eau, avec le concours d’un plombier et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS qu’en cas d’intervention du serrurier et de remplacement de la serrure du logement, la SCI NSNS devra tenir à la disposition de Madame [N] [O] une clef du logement et ce, jusqu’à son départ effectif du logement ou son expulsion ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de la SCI NSNS ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] à payer à La SCI NSNS la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,