TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00425 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEXU

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2025

[L] [H]

C/

[Y] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien REVEL – 134

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [Y] [P]

M^e Sébastien REVEL – 134

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [H]

né le 11 Décembre 1977 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Sébastien REVEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 134 substitué par M^e Marianne LE HELLOCO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 26

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [P]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Juillet 2025

Date des débats : 14 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, M. [L] [H] a donné à bail à Mme [Y] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros hors charges.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 24 janvier 2025, M. [L] [H] a fait assigner Mme [Y] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le recevoir en son assignation et la dire bien fondée ;

À titre principal,

– constater la résiliation du contrat de location consenti à Mme [Y] [P] à compter du 2 décembre 2024 et dire que, la location a cessé de plein droit ;

Subsidiairement,

– constater les nuisances locatives générées par Mme [Y] [P] ;

– prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

– prononcer son expulsion des lieux sis [Adresse 6], tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens ;

– dire que faute pour elle de libérer les lieux occupés, M. [L] [H] pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Mme [Y] [P] ;

– dire que l’indemnité d’occupation, qui sera égale au montant du loyer en cours et des charges, sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et restitution des clés ;

– dire que M. [L] [H] est bien fondé à solliciter la condamnation de Mme [Y] [P] à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 7 000 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 9 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens.

À l’audience du 14 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, M. [L] [H], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 12 600 euros et en sollicitant les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 13 octobre 2025, date des conclusions.

Il précise que, les nuisances locatives doivent s’entendre également comme les impayés de loyers.

Mme [Y] [P], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur le défaut de comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail du 1er septembre 2022 ;

– une mise en demeure, du 26 septembre 2024 adressée à la locataire par LR-AR, d’avoir à régler la somme de 3 500 euros au titre des loyers d’avril, juin, juillet, août et septembre 2024 ;

– un décompte locatif, depuis l’origine du bail et arrêté au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 12 600 euros ;

– les relevés de compte bancaire mensuels du bailleur de septembre 2022 à juillet 2024 inclus.

Il ressort des débats que, Mme [Y] [P] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’elle est débitrice d’une somme de 12 600 euros, selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

En conséquence, Mme [Y] [P] sera condamnée à payer à M. [L] [H] la somme de 12 600 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7 000 euros à compter du 23 janvier 2025, date de l’assignation (faute pour le demandeur de justifier de la signification des conclusions à la défense), et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande tendant au constat de la résolution du bail :

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est constant en application de ce texte que, le commandement ne peut être signifié que par acte d’un commissaire de justice et que, tout autre forme de mise en demeure ne peut faire jouer la clause résolutoire de plein droit, car elle ne satisfait pas aux exigences posées par la loi d’ordre public du 6 juillet 1989.

En l’espèce, M. [L] [H] se prévaut du constat de la résolution du bail au moyen d’une mise en demeure du 26 septembre 2024, adressée à Mme [Y] [P] par lettre recommandée avec avis de réception, d’avoir à payer la somme de 3 500 euros au titre de la dette locative.

Toutefois, cette mise en demeure ne vaut pas commandement de payer au sens de l’article 24 I de la loi précitée et ne peut, dès lors, pas faire jouer la clause résolutoire de plein droit.

En conséquence, la demande de constat de la résolution du bail de plein droit au 2 décembre 2024 formée par M. [L] [H] sera rejetée.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1741 dudit code prévoit que, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements

Il est admis en application des articles précités qu’il appartient au juge d’apprécier, au jour de leur décision et souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il émane des débats que, selon décompte locatif arrêté au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, Mme [Y] [P] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme de

12 600 euros, à laquelle elle est dans le présent jugement condamnée au paiement.

Dès lors, cette somme représentant 18 mois de loyers et charges impayés, ce manquement de la locataire à son obligation contractuelle et légale de paiement des loyers et charges est d’une gravité suffisante pour justifier de la résiliation judiciaire du bail.

En outre, le bailleur justifie avoir adressé par LR-AR à la locataire une mise en demeure de régler les loyers et charges impayés des termes d’avril, juin, juillet, août et septembre 2024, soit la somme de 3 500 euros dans un délai de 6 semaines, en vain.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2022 entre d’une part, M. [L] [H] et d’autre part, Mme [Y] [P] portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date de l’audience, soit au 14 octobre 2025, date à laquelle les manquements sont constatés.

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail :

Sur l’expulsion :

Mme [Y] [P], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 12 décembre 2025, date de la résiliation judiciaire du bail, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte provisoire :

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, M. [L] [H] sollicite la condamnation de Mme [Y] [P] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à sa libération effective des lieux.

Cependant, la possibilité de recourir à la force publique pour procéder à l’expulsion de Mme [Y] [P] étant une contrainte suffisante, et en l’absence de preuve de toute résistance abusive, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte provisoire.

La demande formée de ce chef par M. [L] [H] sera rejetée.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser M. [L] [H] à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [Y] [P] cause un préjudice à M. [L] [H] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, à compter du 14 octobre 2025 (date de résiliation judiciaire du bail), sous déduction des sommes décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [P], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [L] [H] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer à M. [L] [H] la somme de 12 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7 000 euros à compter du 23 janvier 2025 et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de constat de la résolution du bail de plein droit au 2 décembre 2024 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2022 entre d’une part, M. [L] [H] et d’autre part, Mme [Y] [P] portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date du 14 octobre 2025 ;

DIT que Mme [Y] [P] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 14 octobre 2025 ;

DIT que Mme [Y] [P] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [L] [H] à faire expulser Mme [Y] [P] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

REJETTE la demande de condamnation de Mme [Y] [P] au paiement d’une astreinte provisoire jusqu’à son départ effectif des lieux ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne et, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer à M. [L] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, à compter du 14 octobre 2025, sous déduction des sommes décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [L] [H] ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer à M. [L] [H] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,