TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE N° : 25/

AFFAIRE N° RG 25/00002 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFK3

Code NAC 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

Nous, Anne-Sophie MAIZA, Vice-Présidente, Juge au Tribunal judiciaire de CAEN, Juge de l’Expropriation du Département du Calvados,

Assistée lors des débats de Séverine HOURNON, Greffière ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

COMMUNE DE [Localité 16]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

EXPROPRIANT

Représentée par M^e Stéphane JACQUET, avocat au Barreau de CAEN, Case 57

ET

Madame [O] [Y]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [K] [V]

demeurant [Adresse 1]

EXPROPRIÉS

Représentés par M^e Philippe JOURDAN, avocat au Barreau de CAEN, Case 83

En présence de :

Madame [H] [N], Inspectrice des Finances Publiques, désignée par M. l’Administrateur général des Finances Publiques en sa qualité de directeur départemental pour le représenter auprès de la juridiction de l’expropriation en qualité de Commissaire au Gouvernement

Après débats à l’audience publique du 23 Avril 2025, le jugement a été prononcé le 20 Juin 2025, date annoncée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [K] [V] et Mme [O] [Y] sont propriétaires des parcelles cadastrées AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], et AD [Cadastre 5] sises commune de [Localité 16].

Par délibération en date du 29 mars 2007, la commune de [Localité 16] a instauré un plan local d’urbanisme, lequel a fait l’objet d’une première modification en 2012 puis d’une révision allégée en 2019. Cette dernière révision a mis en place plusieurs emplacements réservés destinés à la réalisation d’équipement ou d’installations d’intérêt général, notamment sur les parcelles AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4], AD [Cadastre 5], l’emplacement réservé n°2 sur la parcelle AD [Cadastre 4] pour une superficie de 1.666 m² destiné à la création d’espaces verts publics, et l’emp1acement réservé n°3 sur les parcelles AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 5] pour une superficie de 1.407 m² également destiné à la création d’espaces verts publics.

Par courrier du 6 novembre 2023, M. [V] et Mme [Y] ont exercé leur droit de délaissement auprès de la commune de [Localité 16], la mettant en demeure d’acquérir leurs terrains ou de modifier le plan local d’urbanisme.

En octobre 2024, les propriétaires et la commune se sont mis d’accord pour le transfert de propriété des parcelles cadastrées AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 5] pour un prix de 0,70 €/m².

En 1'absence d’accord amiable sur le prix de cession de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 4], et sur une emprise seulement partielle de cette parcelle, et conformément à la procédure prévue à l’article L.230-3 du Code de l’urbanisme, la commune de [Localité 16] a saisi, par mémoire déposé le 20 février 2025, le juge de l’expropriation du Calvados aux fins qu’il prononce le transfert de la propriété des parcelles cadastrées AD [Cadastre 3], AD [Cadastre 4] pour 1.049 m² et AD [Cadastre 5] pour 1.100 m² au profit de la commune et qu’il fixe le prix du terrain comme en matière d’expropriation.

Un transport sur les lieux, ordonné par décision du 24 février 2025, a été organisé le 23 avril 2025, un procès-verbal ayant été dressé à l’issue.

L’audience prévue à l’article R.311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique a été tenue à l’issue de la vue des lieux en la mairie de [Localité 16]. A cette audience, ont été successivement entendus :

— le conseil de la Commune de [Localité 16],

— le conseil de M. [V] et Mme [Y],

— le commissaire du Gouvernement.

Par mémoires reçus au greffe les 20 février et 11 avril 2025, et notifiés aux parties, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la commune de [Localité 15] demande au juge de l’expropriation de :

— Débouter M. [V] et Mme [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Constater la recevabilité de la saisine, introduite dans le délai légal de trois mois après l’échec de la négociation amiable ;

— Prononcer le transfert de propriété de l’intégralité de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 3] ;

— Prononcer le transfert de propriété, au profit de la Commune de [Localité 15], de la partie de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 5] correspondant à une superficie de 1.110 m², telle qu’identifiée après division foncière ;

— Prononcer le transfert de propriété, au profit de la Commune de [Localité 15], de la partie de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 4] correspondant à une superficie de 1.049 m², telle qu’identifiée après division foncière ;

— Fixer le prix d’acquisition :

* pour la parcelle AD [Cadastre 3] (41 m²) à 28,70 € (soit 0,70 €/m²),

* pour la parcelle AD [Cadastre 5] (1.100 m²) à 770,00 € (soit 0,70 €/m²),

* pour la parcelle AD [Cadastre 4] (1.049 m²) à 73.430,00 € (soit 70 €/m²).

— Dire que l’acte portant transfert de propriété vaudra acquisition définitive au sens des articles

L. 230-3 et L. 230-5 du Code de l’urbanisme et que les éventuels droits réels ou personnels grevant les biens seront reportés sur l’indemnité, conformément aux règles du Code de l‘expropriation pour cause d’utilité publique ;

— Ordonner le paiement de l’indemnité due à M. [V] et Mme [Y], dans le délai et les conditions prévus par la loi ;

— Mettre à la charge de M. [V] et Mme [Y] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Statuer sur les dépens comme de droit.

S’agissant de la réquisition d’emprise totale de la parcelle AD [Cadastre 4], la commune de [Localité 15] fait valoir que les conditions posées par l’article L. 242-1 du Code de l‘expropriation ne sont pas réunies, la surface conservée étant supérieure au quart de la parcelle de l’emprise totale, et les expropriés disposant de parcelles contiguës, notamment les parcelles AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 7]. La Commune indique par ailleurs s’engager à faire établir un document d’arpentage en bonne et due forme avant toute ordonnance de transfert.

S’agissant de l’évaluation de la parcelle AD [Cadastre 4], la commune soutient que :

— le terrain n’est pas viabilisé et nécessiterait des travaux d’aménagement et de raccordement, le coût de viabilisation minimum étant estimé à 6.000 € pour une parcelle de 500 m²,

— le terrain concerné est situé en zone humide et est traversé par une canalisation, ce qui impacte ses conditions d’aménagement et son attractivité foncière,

— le terrain est également inclus dans le périmètre de protection d’un monument historique, ce qui entraîne des contraintes réglementaires supplémentaires au titre du code du patrimoine,

— la valeur vénale d’un bien soumis à un emplacement réservé fait l’objet d’une décote, puisque ce classement induit des contraintes d’urbanisme limitant la constructibilité ou l’usage privé du sol,

— Le terrain, actuellement en nature de pré-verger, comprend 15 pommiers et un noyer dont l’abattage d’un coût minimum de 5.700 € serait nécessaire pour toute valorisation en tant que terrain à bâtir, outre frais de broyage et évacuation,

— Les termes de comparaison qu’elle verse font état de prix bien inférieurs à 160 €/m2 pour des terrains similaires non viabilisés,

— Les terrains viabilisés mis en vente à l’heure actuelle par la commune sont proposés à 170 €/m².

S’agissant de l’indemnité de remploi sollicitée par les consorts [S], la commune soutient que les conditions posées par l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation ne sont manifestement pas réunies, aucune indemnité n’étant due lorsque le bien est notoirement destiné à la vente.

S’agissant enfin de l’indemnité pour dépréciation du surplus, la commune considère que cette demande n’est pas fondée, aucun préjudice n’étant caractérisé, l’accès à l’habitation des expropriés étant assuré par une autre parcelle.

Par mémoires reçus au greffe les 20 mars et 22 avril 2025, et notifiés aux parties, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [K] [V] et Mme [O] [Y] demandent quant à eux au juge de l’expropriation de :

A titre principal

— Ordonner l’emprise totale de la parcelle AD [Cadastre 4] ;

— Fixer en conséquence l’indemnité principale à la somme de 300.000 € décomposée comme suit :

* pour la parcelle [Cadastre 9] (41 m²) à 0,70 €/m²,

* pour la parcelle [Cadastre 11] (1.100 m²) à 0,70 €/m²,

* pour la parcelle [Cadastre 10] (1.666 m²) à 180 €/m²

— Fixer l’indemnité de remploi pour la parcelle [Cadastre 10] à la somme de 28.500 € ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une emprise partielle de la parcelle AD [Cadastre 4]

— Fixer l’indemnité principale à la somme de 188.820 € décomposée comme suit :

* pour la parcelle [Cadastre 9] (41 m²) à 0,70 €/m²,

* pour la parcelle [Cadastre 11] (1.100 m²) à 0,70 €/m²,

* pour la parcelle [Cadastre 10] (1.049 m²) à 180 €/m²

— Fixer l’indemnité de remploi pour la parcelle [Cadastre 10] à la somme de 17.382 €,

— Fixer l’indemnité pour la dépréciation du surplus non exproprié de 617 m² à 111.060 €,

— Fixer l’indemnité résultant de l’éclatement cadastral à la somme de 20.000 €.

En tout état de cause

— Mettre à la charge de la commune de [Localité 15] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer sur les dépens comme de droit.

Les consorts [S] font quant à eux valoir :

S’agissant de l’évaluation de la parcelle [Cadastre 4], que celle-ci est située en zone constructible, que les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement se situent à proximité immédiate, qu’elle se situe au coeur du centre bourg, hors lotissement, que le rapport d’expertise foncière fixe le prix du terrain à 180 € le m², que les nombreuses mutations réalisées sur la commune de [Localité 15] depuis 2022 révèlent une moyenne de prix du terrain de 155 €/m², qu’une agence immobilière a fourni une évaluation du prix au m² de la parcelle fixé à 170 € en mars 2025, qu’un terme de comparaison concernant la vente d’un terrain non viabilisé sur la commune voisine de [Localité 17] fait apparaître un prix de 192 € /m².

Ils ajoutent que leur terrain n’a jamais été à vendre et que l’indemnité de remploi est évidemment due.

Ils invoquent au soutien de leur réquisition d’emprise totale de la parcelle AD [Cadastre 4], les dispositions légales relatives au droit de préemption urbain aux termes desquelles les propriétaires partiellement expropriés peuvent exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière, et ajoutent qu’en tout état de cause, en l’absence de document d’arpentage désignant précisément les parcelles issues de la division opérée, l’expropriation partielle ne peut être ordonnée.

Dans l’hypothèse d’un rejet de la réquisition d’emprise totale de la parcelle AD [Cadastre 4], les consorts [S] font valoir que la surface restante de 617 m² justifie une indemnité pour dépréciation du surplus dès lors que l’expropriation conduit à l’enclavement de cette surface et donc à la suppression intégrale de son « potentiel de constructibilité » en raison de l’article 3 du PLU qui précise que « Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n’obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins »

Par conclusions reçues au greffe le 18 avril 2025 et notifiées aux parties, le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation des indemnités dues comme suit :

1) Dans l’hypothèse où la demande de réquisition d’emprise totale ne serait pas accordée :

— Indemnité principale de 105 700 € se décomposant comme suit :

* pour les parcelles AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 5] : (1.100 + 41 ) x 0,70 = 798,70 € arrondi à 800 €.

* pour la parcelle AD [Cadastre 4] : 1.049 x 100 = 104.900 €

— Indemnité de remploi de 11.570 €

2) Dans l’hypothèse où la demande de réquisition d’emprise totale serait accordée :

— Indemnité principale de 167.400 € se décomposant comme suit :

* pour les parcelles AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 5] : (1.100 + 41 ) x 0,70 = 798,70 € arrondi à 800 €.

* pour la parcelle AD [Cadastre 4] : 1.666 x 100 = 166.600 €

— Indemnité de remploi de 15.240 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L152-2 du code de l’urbanisme, le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

L’article L230-3 du code de l’urbanisme en ses alinéas 1 et 2 dispose que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.

À défaut d’accord amiable à l’expiration d’un délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de remploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

La régularité de cette procédure de délaissement n’est pas contestée en l’espèce.

Sur la demande d’emprise totale de la parcelle AD [Cadastre 4] et le transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 15]

En matière de délaissement, à défaut d’accord amiable entre le propriétaire et l’autorité publique à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire, c’est le juge de l’expropriation qui, par jugement, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble, le juge statuant par une décision unique tant sur le transfert de propriété que sur la fixation des indemnités.

Aux termes de l’article 7 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dans sa version applicable à l’instance, tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (…) Lorsqu’il réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, l’acte ou la décision doit désigner l’immeuble tel qu’il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division (…) la désignation est faite en cas de changement de limite, d’après les documents d’arpentage établis spécialement en vue de la conservation du cadastre.

L’article 25 du décret du 30 avril 1955 relatif à la conservation du cadastre précise que tout changement de limite de propriété doit être constaté par un document d’arpentage qui est soumis au service du cadastre, préalablement à la rédaction de l’acte réalisant le changement de limite, pour vérification et numérotage des nouveaux îlots de propriété.

Il résulte de ces textes qu’en cas d’expropriation partielle impliquant de modifier les limites des terrains concernés, un document d’arpentage doit être préalablement réalisé afin que les parcelles concernées soient désignées conformément à leur numérotation issue de ce document.

Force est de constater en l’espèce que la demande d’emprise partielle de la commune de [Localité 15] à hauteur de 1.049 m² sur la parcelle AD [Cadastre 4] d’une surface totale de 1.666 m² n’est pas accompagnée d’un tel document d’arpentage, ce qui ne permet pas aux propriétaires expropriés d’avoir une connaissance précise des limites de la portion de parcelle, ni au juge de statuer sur les demandes indemnitaires quant à la dépréciation du surplus, la nature et l’ampleur de cette dépréciation dépendant du tracé exact de l’emprise partielle, la situation d’enclavement du surplus étant en l’espèce contestée par la commune.

En l’état de ces constations, seul un transfert de propriété de l’intégralité de la parcelle AD [Cadastre 4] peut être ordonné, de sorte qu’il sera fait droit à la réquisition d’emprise totale de cette parcelle.

Sur la fixation des indemnités

Selon les dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, comme en l’espèce, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues.

1) Sur les parcelles AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 3]

Il n’y a aucune discussion quant à ces deux parcelles, les parties s’accordant sur la fixation du prix à 0,70 € /m² et sur les surfaces objet du transfert de propriété.

2) Sur la parcelle AD [Cadastre 4]

Sur la nature du bien, son usage effectif et sa consistance

Il s’agit d’une parcelle de terre de 1.666 m² en nature de terrain d’agrément, plantée d’une quinzaine de pommiers et d’un noyer, parfaitement entretenue, située en plein centre du bourg, libre d’occupation. Le terrain, situé en contrebas de la voie publique, se trouve séparé de la route par un mur de façade en moellons surmonté d’une clôture grillagé sur des poteaux en ciment, un double portail d’entrée lui donne un accès sur la voie publique.

Sur la date de référence

En application du 3ème alinéa de l’article L230-3 du code de l’urbanisme relatif à l’exercice des droits de délaissement, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, les parties s’accordent toutes à la situer au 3 janvier 2019 en application de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, le PLU de la commune de [Localité 15] ayant par délibération à cette date modifié la zone dans laquelle se trouve les parcelles objet de l’instance.

Sur les données d’urbanisme

La parcelle [Cadastre 8] était à la date de référence intégralement située en zone Ua du PLU et classée au cadastre en tant que prés de catégorie 4.

Sur la qualification du bien

Aux termes de l’article L322-3 la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au 3 janvier 2019, date de référence, la parcelle litigieuse était située en zone Ua du PLU qui est une zone constructible. Il ressort des éléments du dossier qu’à cette même date, le terrain était desservi par une voie d’accès et se situait à proximité immédiate des réseaux d’électricité, d’eau potable et d’assainissement.

La parcelle peut alors recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’évaluation

Il n’est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode dite de comparaison.

Les consorts [S] se prévalent de 21 termes de comparaison, correspondant à des ventes de terrain sur la commune de [Localité 15] entre décembre 2022 et mai 2024, analysés dans le cadre de l’expertise aimable versée aux débats, qui bien que ne comportant pas les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et n’étant pas accompagnés des références de publication, sont néanmoins admis comme élément de comparaison par les autres parties.

Il ressort de ces termes de comparaison une fourchette de prix oscillant entre 120 € et 179 € TTC, soit un prix HT compris entre 105 € et 158 € /m², et une moyenne de prix pouvant être fixée à 136 € HT.

Le commissaire du Gouvernement soumet à la juridiction deux tableaux comprenant pour partie les mêmes termes de comparaison que ceux invoqués par les expropriés, le premier tableau relatif à des ventes de terrains d’une surface comprise entre 700 et 800 m² dont la moyenne de prix s’élève à 126 €/m², et le second relatif à des ventes de terrains d’une surface comprise entre 450 et 550 m², dont la moyenne de prix s’élève à 150 €/m², le commissaire du Gouvernement en tirant comme conclusion que les terrains d’une surface plus importante ont un prix de vente inférieur au m² .

Le commissaire du Gouvernement ajoute, ce qui n’est aucunement contesté, que les termes de comparaison précités concernent des terrains situés en lotissement, soit des terrains à bâtir viabilisés, ce qui n’est pas le cas de la parcelle AD [Cadastre 4].

Le commissaire du Gouvernement cite alors deux autres termes de comparaison portant sur des ventes de terrains à bâtir non viabilisés en septembre 2023 et septembre 2024 sur la commune de [Localité 18] pour un prix compris entre 105 et 127 €/m² et sur la commune de [Localité 12] pour un prix de 60 € / m².

La commune de [Localité 15] ne se prévaut quant à elle d’aucun terme de comparaison, mais apporte des observations sur la parcelle litigieuse et verse un avis du domaine du 11 mars 2025 aux termes duquel la valeur de cette parcelle s’élève à 204.600 € après application d’un prix au m² de 140 €, avec application d’une moins value de 10 % en raison de l’humidité, du périmètre de protection des monuments historiques et de la présence d’arbres à abattre, et déduction du coût de la viabilisation d’environ 12.000 €.

Sur ce

Force est de constater que la moyenne des prix au m² des termes de comparaison versés par les consorts [S] qui s’élève à 136 € est très proche de celle du pôle d’évaluation domaniale qui s’élève à 140 €, ce pour des terrains viabilisés.

Les deux termes versés par le commissaire du Gouvernement pour des terrains non viabilisés n’apparaissent pas réellement pertinents en ce qu’ils concernent des terrains situés sur des communes davantage éloignées de la ville de [Localité 13], pour lesquels il n’est pas justifié d’une proximité immédiate des réseaux et le second témoignant d’un prix particulièrement bas, ce qui laisse présumer, comme l’indique d’ailleurs le commissaire du Gouvernement, d’une contrainte physique du bien ou de son accès aux principaux réseaux.

Il sera alors tenu compte de la valeur moyenne issue des termes de comparaison versés pour des terrains viabilisés, à laquelle peut être appliquée un certain nombre de plus ou moins value, afin de déterminer un prix dont sera ensuite déduit le montant du raccordement aux réseaux, méthode d’évaluation appliquée par le service du domaine et non contestée par l’autorité expropriante.

La situation du bien en centre bourg confère indéniablement à ce dernier une plus value par rapport aux biens de lotissement.

S’agissant de la présence de zone humide, la commune de [Localité 15] indique que : « Le terrain est situé en zone humide, comportant un fossé naturel, ce qui limite son aptitude à la constructibilité ou à des aménagements classiques, sauf travaux spécifiques et coûteux.» Cette allégation est contestée par les propriétaires qui font valoir que le bien n’est pas situé en zone humide, elle est classée en zone Ua dans le PLU, et le fossé naturel n’est pas situé sur la parcelle AD [Cadastre 4] mais sur la parcelle AD [Cadastre 5]. Il n’est pas contesté à cet égard que la servitude consistant en un fossé d’écoulement des eaux de pluviales se situe sur l’emplacement réservé n°3 du PLU et donc sur les parcelles AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 3]. En l’absence de toute pièce permettant de confirmer ou d’infirmer l’éventuelle humidité de la zone, il ne sera pas tenu compte de cet élément dans l’évaluation.

S’agissant de la situation du bien dans le périmètre de protection du château de [Localité 15], monument historique, la commune soutient que cela génère pour la parcelle AD [Cadastre 4] des contraintes réglementaires supplémentaires au titre du code du patrimoine, en particulier sur les constructions, plantations, ou clôtures visibles depuis le monument. Les propriétaires contestent également cette allégation, faisant valoir qu’il n’y a pas de co-visibilité, de sorte que la législation sur les monuments historiques n’est pas opposable à une demande de permis de construire. Ils donnent comme exemple le lotissement [Adresse 14] qui est également situé dans ce périmètre, à proximité immédiate du château. Là encore, en l’absence de toute pièce permettant de confirmer ou d’infirmer l’existence de contraintes réglementaires de constructibilité, il ne sera pas tenu compte de cet élément dans l’évaluation.

Quant à la présence d’arbres à abattre pour permettre d’édifier des bâtiments sur le terrain à bâtir, la commune de [Localité 15] indique qu’un coût de 5.700 € est nécessaire pour ce faire. S’il est exact comme le font valoir les consorts [V] [Y] qu’aucun devis n’est fourni au soutien de cette prétention, et qu’un arrachage de tous les arbres n’apparaît pas forcément nécessaire, il conviendra de retenir un coût de tronçonnage et de désouchage qui ne peut être inférieur à 3.000 € pour permettre une constructibilité de la parcelle dans des conditions normales, quand bien même quelques arbres seraient conservés.

Enfin, les propriétaires font valoir que la surface du terrain de plus de 1.000 m² lui confère une plus value en ce que les biens de grande surface sont relativement rares et permettent une division en lot. Cette affirmation ressort du rapport d’expertise amiable mais ne parait pas confirmée par les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement, lesquels témoignent au contraire d’une valeur moindre des terrains d’une surface supérieure à 600 m². Les termes du commissaire du Gouvernement correspondant toutefois à des parcelles attribuées dans le cadre d’un lotissement, il ne s’agit pas de terrain permettant une division en lot. En l’absence d’élément permettant de confirmer ou d’infirmer la réalité d’une différence du prix des terrains de cette commune en fonction de leur surface, il ne sera appliqué ni plus value, ni moins value du chef de la surface du terrain litigieux.

A l’instar du service des domaines, il conviendra de déduire de l’indemnité le coût des travaux de viabilisation du terrain, évalué par la commune de [Localité 15] à une somme de l’ordre de 6.000 € pour une parcelle de 500 m², soit 18.000 € pour une surface de 1.666 m².

Enfin, il est constant que les limitations spéciales au droit de construire imposées au bien compris dans un emplacement réservé sont écartées en vue de son évaluation à laquelle il est procédé en tenant compte des possibilités légales et effectives de construction, selon les modalités de l’article L. 13-15, II, 2°, lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir;

L’indemnité de dépossession de la parcelle AD [Cadastre 4] sera alors calculée sur la base d’un prix de 136 € du m², auquel sera ajouté une plus value de 10 % du fait de la situation en centre bourg, soit 150 € le m², et dont il sera déduit une somme de 18.000 € au titre du coût des travaux de viabilisation et une somme de 3.000 € au titre du coût des travaux de tronçonnage et de désouchage des arbres présents sur la parcelle.

Compte tenu de la surface de l’emprise expropriée, l’indemnité à payer par la commune de [Localité 15] à M. [K] [V] et Mme [O] [Y] pour la dépossession de la parcelle AD [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 15] sera fixée à la somme de 228.900 € calculée comme suit :

(150 € x 1.666 m² ) – 18.000 € – 3.000 €

En l’absence de toute contestation sur le prix de vente des parcelles AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 3] à 0,70 € /m², l’indemnité de dépossession de la parcelle AD [Cadastre 3] (41 m²) sera fixée à 28,70 €, arrondis à 30 € et celle de la parcelle AD [Cadastre 5] (1.100 m²) à 770 €.

S’agissant de l’indemnité de remploi, il est constant que la simple mise en demeure adressée à la commune d’acquérir des biens réservés par un plan local d’urbanisme ne constitue nullement une mise en vente notoire au sens des dispositions de l’article R322-5 du code de l’expropriation.

En l’espèce, une indemnité de remploi est incontestablement due.

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, soit 20% de l’indemnité principale pour une indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 €, 15% pour les 10 000 € suivants et 10% pour la somme restante.

En application de cette méthode de calcul, l’indemnité de remploi due par la commune de [Localité 15] sera fixée à la somme de 23.890 €.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation, la commune de [Localité 15], autorité expropriante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à verser à M. [V] et Mme [Y] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FAIT DROIT à la demande d’emprise totale de la parcelle AD [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 15] sollicitée par M. [V] et Mme [Y] ;

PRONONCE le transfert de la propriété de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 15] d’une superficie de 1.666 m² au profit de la commune de [Localité 15] ;

PRONONCE le transfert de la propriété de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 15] d’une superficie de 41 m² au profit de la commune de [Localité 15] ;

PRONONCE le transfert de la propriété de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 5] sur la commune de [Localité 15] pour une superficie de 1.100 m² au profit de la commune de [Localité 15] ;

FIXE à 228.900 € (DEUX CENT VINGT HUIT MILLE NEUF CENT EUROS) l’indemnité de dépossession à payer par la commune de [Localité 15] à M. [K] [V] et Mme [O] [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 15] cadastrée AD [Cadastre 4] ;

FIXE à 30 € (TRENTE EUROS) l’indemnité de dépossession à payer par la commune de [Localité 15] à M. [K] [V] et Mme [O] [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 15] cadastrée AD [Cadastre 3] ;

FIXE à 770 € (SEPT CENT SOIXANTE DIX EUROS) l’indemnité de dépossession à payer par la commune de [Localité 15] à M. [K] [V] et Mme [O] [Y] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 15] cadastrée AD [Cadastre 5] ;

FIXE à 23.890 € (VINGT TROIS MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX EUROS), l’indemnité de remploi pour l’expropriation des parcelles cadastrées AD [Cadastre 4], AD277 et AD [Cadastre 5] situées sur la commune de [Localité 15] ;

CONDAMNE la commune de [Localité 15] à verser à M. [K] [V] et Mme [O] [Y] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie MAIZA,Vice-Présidente, Juge de l’expropriation et par Séverine HOURNON, Greffière, présente lors de sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

S. HOURNON A-S. MAIZA