TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile,

[Adresse 1],

[Adresse 2] ,

[Localité 1]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00055 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JTRZ

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 25 Mars 2026

S.A.S. CREADIMM DEVELOPPEMENT 5

C/

,

[T], [M],

[L], [C],

[E], [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nicolas MARGUERIE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

Mme, [T], [M]

M., [L], [C]

Mme, [E], [C]

M^e Nicolas MARGUERIE – 24

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Mars 2026

Nous Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Assisté de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de, [U], [S], Greffier-stagiaire

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

S.A.S. CREADIMM DEVELOPPEMENT 5, immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n° 829 824 358, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Jean-Charles JOBIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Madame, [T], [M], demeurant, [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [L], [C], demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame, [E], [C], demeurant, [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Madame, [J], [C], demeurant, [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Février 2026

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CREADIMM DEVELOPPEMENT 5 est propriétaire d’un immeuble sis, [Adresse 5], cadastré section LV n,°[Cadastre 1].

Le 17 novembre 2025, Monsieur, [Y], [P], président de la société CREADIMM DEVELOPPEMENT 5, a constaté que cette maison d’habitation était occupée.

Le 18 novembre 2025, Monsieur, [Y], [P] a déposé plainte pour violation de domicile.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, il a été constaté la présence d’occupants dans l’immeuble, de vitres cassées et d’une serrure forcée. Plusieurs occupant, et notamment Mme, [T], [M], Monsieur, [L], [C], Madame, [E], [C] et Madame, [J], [C] ont indiqué qu’ils comptaient occuper les lieux jusqu’au 2 décembre.

Le 26 janvier 2026, le bien était toujours occupé.

Par actes du 4 février 2026, la société CREADIMM DEVELOPPEMENT 5 a fait assigner Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant sous la forme des référés.

Aux termes de son acte, la société sollicite que le juge :

Statuant à l’encontre de Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [O] l’expulsion de Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [E] ainsi que de tout occupant de leur chef au titre de l’occupation illicite des locaux situés, [Adresse 5] cadastré Section LV n,°[Cadastre 1] avec recours à la force publique si nécessaire ;Supprime le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution pour procéder à l’expulsion ;Condamne solidairement Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [E] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépensStatuant comme sur ordonnance sur requête, au visa de l’article 812 du code de procédure civile ; Ordonner avec au besoin le concours de la force publique et un serrurier l’expulsion de toute personne occupante sans droit ni titre de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 6] cadastré Section LV n,°[Cadastre 1], contre la volonté de la requérante ;Ordonner l’affichage de l’ordonnance à intervenir et du commandement d’avoir à libérer les lieux sur les différentes portes d’accès à l’immeuble, s’agissant des personnes non dénommées ;Dire qu’en application des dispositions de l’article R411-3 du code des procédures civiles d’exécution, lesdits actes seront dénoncés au Procureur de la République de, [Localité 2] ;Supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution pour procéder à l’expulsion ;Confier à la SCP C2R, commissaire de justice à HEROUVILLE SAINT CLAIR, les opérations d’expulsion ;Dire que l’ordonnance à intervenir, s’agissant des personnes non dénommées, sera exécutoire sur minute

Elle fonde ses demandes sur les articles L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, 544 du code civil, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 808 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience du 24 février 2026, la société CREADIMM DEVELOPPEMENT 5 a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Les défendeurs, cités à personnes s’agissant de Madame, [M], [I] et Madame, [C], [E], à domicile, s’agissant de Monsieur, [C], [L] et selon procès-verbal de recherches infructueuses s’agissant de Madame, [C], [J], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux sans droit ni titre d’occupation est une atteinte au droit de propriété et constitue, par conséquent, un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, même en présence d’une contestation sérieuse, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble, conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur les conséquences de l’occupation sans droit ni titre des lieux

Il résulte du constat de commissaire de justice du 19 novembre 2025 que l’immeuble situé, [Adresse 7] est occupé, notamment par les défendeurs à la procédure. Cette occupation est également corroborée par les mentions de recherches infructueuses du procès-verbal pris en application de l’article 659 du code de procédure civile concernant Madame, [J], [C].

L’absence des défendeurs à l’audience empêche de remettre en cause les dires de la demanderesse selon lesquels cette occupation serait sans droit ni titre.

Cette occupation sera donc constatée et il convient d’en tirer des conséquences.

Sur l’expulsion

Il convient de mettre un terme à l’occupation sans droit ni titre des lieux, en ordonnant l’expulsion des défendeurs nommément visés mais également celle de tous les occupants de leur chef.

Sur le délai pour quitter les lieux

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte de la jurisprudence appliquant ce texte que la simple occupation d’un immeuble sans droit ni titre ne constitue pas une voie de fait et qu’il appartient au propriétaire des lieux de démontrer que les occupants ont ouvert eux-mêmes le bâtiment par effraction ou dégradation et donc de rapporter la preuve d’actes de ce type imputables aux occupants.

Le demandeur invoque la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux. Ainsi, malgré le visa de sa demande, il se déduit de celle-ci que le délai visé et dont il est sollicité la suppression est celui prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, selon la plainte de Monsieur, [Y], [P], au 12 novembre 2025, rien d’anormal ne pouvait être constaté dans l’immeuble. Pourtant, le 19 novembre 2025, par constat de commissaire de justice, il a été constaté que « la vitre de la fenêtre d’accès au sous-sol semi enterré est cassée. Les débris de verre se trouvent encore sur le sol », « la fenêtre en bois doublé à l’extrémité droite de cette façade apparaît avoir également subie une effraction récente », « la serrurerie et le barillet de la porte PVC sont absents », « la porte d’entrée a été forcée récemment. Le barillet est absent ». Ces différentes constatations caractérisent une voie de fait.

Selon ce même procès-verbal, les occupant ont déclaré au commissaire de justice qu’ils occupaient les lieux depuis dix jours.

En l’absence des défendeurs, rien ne permet de remettre en cause les dires de Monsieur, [P] selon lesquels l’immeuble ne présentait trace d’aucune effraction au 12 novembre 2025. Dès lors, l’arrivée des occupants apparait concomitante avec le constat des différentes traces d’effraction constatées. L’absence des défendeurs empêchent d’envisager que ces voies de fait ne leur soient pas imputables.

Dès lors, le délai prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution devra être écarté.

Seul un délai de 24 heures sera accordé aux défendeurs pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision.

Sur les demandes au visa de l’article 812 du code de procédure civile

Selon l’article 812 du code de procédure civile, l’attribution d’une affaire au juge unique peut être décidée jusqu’à la fixation de la date de l’audience.

La répartition des affaires attribuées au juge unique est faite par le président du tribunal ou par le président de la chambre saisie ou à laquelle elles ont été distribuées.

Le visa de ce texte par la demanderesse résulte manifestement d’une erreur de fondement.

Il en va de même pour les articles 808 et suivants du code de procédure civile qui sont relatifs à la procédure gracieuse.

Ces demandes ne pourront donc qu’être rejetées.

En tout état de cause, la demande d’expulsion visant des défendeurs identifiés ayant été traitée dans le cadre de la présente ordonnance rendue après une procédure contradictoire, il n’apparaît pas nécessaire qu’une procédure non contradictoire, rendue sur requête, soit effectuée pour procéder à l’expulsion, étant rappelé que la décision d’expulsion s’étend à tous les occupants des lieux du chef des défendeurs nommés.

Sur les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à la demanderesse une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

NOUS DÉCLARONS COMPÉTENT pour connaître du présent litige et statuer sur les demandes formées par la SAS CREADIMM DEVELOPPEMENT 5 relatives à l’occupation sans droit ni titre des lieux dont elle est propriétaire ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONSTATONS que Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [E], ainsi que tout occupant de leur chef, occupent sans droit ni titre des locaux situés sis, [Adresse 7], [Localité 3], [Adresse 8], cadastré section LV n,°[Cadastre 1] ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [E], ainsi que tout occupant de leur chef ;

SUPPRIMONS le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et disons que cette expulsion pourra intervenir dans un délai de 24 heures après signification de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [E] à payer à la SAS CREADIMM DEVELOPPEMENT 5 une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS in solidum Madame, [M], [I], Madame, [C], [J], Monsieur, [C], [L] et Madame, [C], [E] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes de la SAS CREADIMM DEVELOPPEMENT 5 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION