TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

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☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00631 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JQAB

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 16 Janvier 2026

[F] [W]

[H] [N]

C/

[P] [Y]

Ep. [Y] [C] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Dominique LECOMTE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

M. [P] [Y]

M^me Ep. [Y] [C] [K]

M^e Dominique LECOMTE – 24

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Janvier 2026

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection,

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [W]

né le 17 Mars 1977 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [H] [N]

née le 22 Juillet 1983 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Y]

né le 16 Janvier 1964 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame Ep. [Y] [C] [K]

née le 01 Avril 1969 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Décembre 2025

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2008, Monsieur [T] [Z] a donné à bail à Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Ce contrat a été expressément renouvelé par acte sous seing privé du 8 janvier 2012, prévoyant un loyer mensuel révisable de 775,12 euros charges comprises.

Par acte authentique du 4 janvier 2021, Monsieur [F] [W] et Madame [H] [N] ont acquis ce logement. Le contrat de location a été transféré.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2445 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice du 31 octobre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 31 octobre 2025, Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] ont fait assigner Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;

– ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par la loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement M. et Mme [P] [Y] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 15€ par jour, passé le délai limite qui sera fixé par le tribunal pour leur maintien dans les lieux, sur le fondement des dispositions des articles L131-1 à L131-4 du code des procédures civiles d’exécution

– les condamner solidairement au paiement :

* De 5822 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 2603,04 à compter de la mise en demeure en date du 23 juin 2025 et à compter de la présente assignation pour le surplus

* à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation ;

* de la somme de 1250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 23 juin 2025 ainsi que l’assignation.

À l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N], assistés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 7452 euros. Ils s’opposent à toute demande de délai.

Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] ne contestent pas la dette réclamée. Ils souhaiteraient demeurer dans le logement mais reconnaissent ne pas payer le loyer courant.

Ils exposent que les impayés sont survenus en raison d’une baisse de leurs revenus avec le passage à la retraite.

Ils indiquent avoir déposé un dossier de surendettement mais qu’aucune décision n’est encore intervenue.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7452 euros produit notamment aux débats :

– l’acte sous seing privé du 8 janvier 2012, lequel contient une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail ;

– le commandement de payer du 23 juin 2025 portant sur la somme en principal de 2445 euros au titre des loyers et charges impayés,

– un décompte locatif actualisé, arrêté au 15 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7452 euros.

Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] ne contestent pas la dette réclamée.

Ainsi, ils seront condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 7452 euros, arrêtée au 15 décembre 2025, terme de décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 2445 euros, du 31 octobre 2025 sur la somme de 3 377 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K], par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025 et portant sur la somme en principal de 2445 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 24 août 2025.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que le loyer courant n’est pas payé, de sorte que la demande de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 24 août 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] causent un préjudice à Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 24 août 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K], parties défaillantes au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] la somme provisionnelle de 7452 euros, arrêtée au 15 décembre 2025, terme de décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 2445 euros, du 31 octobre 2025 sur la somme de 3 377 euros et du présent jugement pour le surplus;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 31 DÉCEMBRE 2008 entre d’une part, Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] et d’autre part, Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], à la date du 24 août 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 25 août 2025 ;

DISONS que Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] à faire expulser Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K]à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 24 août 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N];

REJETONS la demande de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire de Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K]

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [Y] et Madame [C] [Y] née [K] à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [H] [N] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,