1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e MONTI + 1 CCC M^e BELHIRECHE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 13 NOVEMBRE 2025

S.C.I. LEON

c/

S.A.S. GC DESIGN, [S] [L]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01444 -

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P3TW

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 20 Août 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. LEON,inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 878 456 136, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [E] [F].

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

ET :

La S.A.S. GC DESIGN, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 953 560 059, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [S] [L]

[Adresse 6]

[Localité 4]

tous deux représentés par M^e Monsaf BELHIRECHE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Août 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 25 Septembre, prorogé au 13 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2023, la SCI LEON a donné à bail commercial à Monsieur [S] [L], agissant pour le compte de la SAS GC DESIGN en cours de formation, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023, un local commercial situé [Adresse 2] et Impass Vivaudou à Cannes (06400), moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges initialement fixé à 24.000 €, soit 6.000 € hors taxes et hors charges par trimestre payable d’avance avant le 5 de chaque trimestre civil ; une franchise de trois mois de loyers a été consentie par le bailleur du 1er avril au 30 juin 2023 inclus, en contrepartie de l’accomplissement par le preneur de ses travaux et aménagements en vue de son ouverture.

Aux termes du même acte, Monsieur [S] [L] s’est porté caution solidaire des engagements de la SAS GC DESIGN, dans la limite de la somme de 50.000 €.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 2 juillet 2024, la SCI LEON a fait délivrer à la SAS GC DESIGN et à Monsieur [S] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 14.100 € TTC ; ce commandement de payer a été signifié à Monsieur [S] [L] en sa qualité de caution par acte extra-judiciaire en date du 15 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 27 août 2024, la SCI LEON a fait assigner la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 12 août 2024, ordonner sous astreinte l’expulsion de SAS GC DESIGN et la condamner, solidairement avec la caution, au paiement provisionnel des sommes restant dues au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 2 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 15 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI LEON demandait au juge des référés, au visa des L.145-41 du code de commerce, 2291 et suivants du code civil et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

— débouter la société GC DESIGN et Monsieur [R] de leur demande de nullité du commandement de payer,

— débouter la société GC DESIGN et Monsieur [R] de l’ensemble de leur demande fins et conclusions plus amples et contraire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 août 2024,

— ordonner l’expulsion de la SAS GC DESIGN ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis à [Adresse 9], au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SAS GC DESIGN solidairement avec Monsieur [L] à régler à la SCI LEON la somme provisionnelle de 20.100 € au titre des loyers impayés et charges arrêtées au 02 juillet 2024 fixés à une somme provisionnelle correspondante au montant du loyer outre charges en cours soit 6.300 € le montant d’indemnité d’occupation dû trimestriellement à compter du 19 septembre 2024 jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— condamner la SAS GC DESIGN solidairement avec Monsieur [L] à payer à la SCI LEON la somme de 6.300 € au titre de ladite indemnité d’occupation,

— condamner solidairement la SAS GC DESIGN et Monsieur [L] à payer à la société LEON la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024.

La demanderesse rappelle que les mentions des diligences effectuées par le commissaire de justice en vue de la remise de l’acte font foi et que les mentions requises par l’article 658 du code de procédure civile figurent bien dans les actes de signification ainsi que la mention de l’envoi de la lettre prévue à cet article. Elle souligne que la SAS GC DESIGN ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, que la première échéance impayée remonte au mois de décembre 2023 et qu’elle n’exploite toujours pas ni n’occupe les locaux loués à ce jour ; elle relève que la locataire ne justifie pas avoir effectué de déclaration de sinistre à son assurance en rapport avec le dégât des eaux qu’elle allègue et que les infiltrations constatées en juin 2024 n’affectent que certaines parties du local qui ne sont pas directement affectées à l’exploitation commerciale et ne rendent pas le local impropre à sa destination, de sorte que la demande de suspension des loyers devra être rejetée. Concernant la caution, la SCI LEON soutient que sa qualité de créancier professionnel n’est pas établie et que Monsieur [S] [L] avait justifié, au jour de son engagement, de son titre de propriété et des résultats de sa société ALUX CONCEPT, la disproportion n’étant ainsi pas démontrée. Sur les demandes concernant le montant de dette et son échelonnement, la demanderesse relève qu’il a été tenu compte dans le commandement de payer du règlement intervenu au titre du mois de mars 2024, qui ne devra donc pas faire l’objet d’une nouvelle déduction, et se prévaut de l’absence de bonne foi de la locataire, qui a cessé le paiement total des loyers depuis décembre 2023 et dont le dernier règlement, qui n’a pas apuré la dette, remonte à plusieurs mois, ce qui la place dans une situation délicate.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] demandaient au juge des référés, au visa des articles 834 et 835, 649, 654,655, 656 et 658, et 114 du code de procédure civile, 2300et 1345-1 du code civil, de :

IN LIMINE LITIS

— prononcer la nullité de la signification du commandement de payer en date des 2 et 15juillet 2024,

— prononcer la nullité du commandement de payer en date des 2 et 15 juillet 2024,

— débouter la SCI LEON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer n’y avoir lieu à référé,

— débouter la SCI LEON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en l’état de l’absence de délivrance conforme par le bailleur du local loué, de l’absence de jouissance paisible du preneur, de l’inopposabilité de l’engagement de caution de Monsieur [S] [L], ces demandes se heurtant à une contestation sérieuse,

Subsidiairement,

— déclarer que le paiement de la somme réclamée par le bailleur, déduction faite de la somme de 2.400€ versée au titre du loyer du mois de mars 202-4, sera reporté jusqu’à l’issue de la réalisation des travaux, dans la limite de deux années,

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire les demandes précitées devaient être rejetées,

— octroyer à la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] un délai de paiement sur deux années, déduction faite de la somme de 2.400 € versée au titre du loyer du mois de mars 2024,

A titre reconventionnel,

— prononcer la suspension des loyers à venir à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des travaux qui devra être constatée par commissaire de justice aux frais du bailleur,

— prononcer cette suspension à hauteur de 80 % du montant du loyer dû,

— condamner tout succombant à payer à la SAS GC DESIGN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner tout succombant à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Les défendeurs soulèvent la nullité de la signification du commandement de payer qui leur a été signifié par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et partant la nullité du commandement de payer, soutenant que ni la SAS GC DESIGN ni Monsieur [S] [L] n’ont été destinataires de l’avis de passage et de la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, qui n’est pas produite par la demanderesse, ce qui leur cause grief puisqu’ils ont été privés de la possibilité de faire opposition à ce commandement de payer dans le délai d’un mois. Ils soutiennent n’avoir de même été informés de la délivrance de l’assignation à leur encontre qu’après un entretien avec le conseil de la SCI LEON.

Sur le fond, ils estiment que les demandes de la SCI LEON se heurtent à des contestations sérieuses, relevant l’absence d’établissement d’un état des lieux d’entrée ainsi que l’existence d’un problème d’humidité et/ou d’infiltration d’eau dès la prise de possession des locaux, qui a perduré ainsi que cela a été constaté en avril 2024 et ce dont atteste le montant de la facture d’eau alors que le local est encore inexploité à ce jour ; ils soulignent que cette humidité ambiante et les odeurs d’égout rendent impossible l’exploitation du local, destiné à l’exposition de produits de menuiserie, et caractérisent le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, justifiant le suspension du paiement du loyer, ce qui a été reconnu par ce dernier qui a accordé à la SAS GC DESIGN une franchise de loyer supplémentaire du 1er juillet au 30 octobre 2023 inclus, au motif que le dégât des eaux et les fortes odeurs causés par le regard bouché de la rue l’avait mise dans l’incapacité de poursuivre ses travaux d’aménagement pendant cette période. Ils soutiennent en conséquence que la délivrance, le 2 juillet 2024, d’un commandement de payer dans ce contexte caractérise la mauvaise foi de la bailleresse. Concernant l’engagement de caution de Monsieur [S] [L], ils soulèvent la disproportion manifeste de cet engagement et la qualité de créancier professionnel de la SCI LEON. A titre subsidiaire, ils sollicitent que soit déduite des montants réclamés la somme de 2.400 € réglée au titre du loyer de mars 2024 et qu’il soit accordé à la SAS GC DESIGN un délai de paiement de deux ans.

Suivant ordonnance avant dire droit en date du 17 avril 2025, le juge des référés a fait injonction aux parties d’avoir un entretien avec un médiateur et ordonné, en cas d’accord, une médiation judiciaire, l’affaire étant renvoyée à l’audience de référé du 25 juin 2025.

Le médiateur désigné, par courriel en date du 12 mai 2025, a informé le juge des référés qu’à l’issue de la réunion d’information, toutes les parties n’ont pas souhaité entrer en médiation.

Lors de l’audience du 25 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties ; elle a été évoquée à l’audience du 20 août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI LEON demande au juge des référés, au visa des L.145-41 du code de commerce, 2291 et suivants du code civil et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

— débouter la société GC DESIGN et Monsieur [R] de leur demande de nullité du commandement de payer,

— débouter la société GC DESIGN et Monsieur [R] de l’ensemble de leur demande fins et conclusions plus amples et contraire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 août 2024,

— constater et au besoin juger que le règlement opéré par la société GC DESIGN le 1er mars 2024 a été affecté au mois de mars 2024 ; le mois de mars 2024 n’étant pas visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater et au beson juger que le bailleur n’a pas failli à son obligation de délivrance,

— ordonner l’expulsion de la SAS GC DESIGN ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués sis à [Adresse 9], au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SAS GC DESIGN solidairement avec Monsieur [L] à régler à la SCI LEON la somme provisionnelle de 20.100 € au titre des loyers impayés et charges arrêtées au 02 juillet 2024 fixés à une somme provisionnelle correspondante au montant du loyer outre charges en cours soit 6.300 € le montant d’indemnité d’occupation dû trimestriellement à compter du 1er septembre 2024 jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— condamner la SAS GC DESIGN solidairement avec Monsieur [L] à payer à la SCI LEON la somme de 6.300 € x 4 = 25.200 € au titre de ladite indemnité d’occupation due du 1er septembre 2024 jusqu’au 1er juin 2025,

— condamner solidairement la SAS GC DESIGN et Monsieur [L] à payer à la société LEON la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024.

La demanderesse reprend pour l’essentiel sa précédente argumentation. Elle relève que l’action introduite au fond le 20 juin 2025 à son encontre, aux fins de résiliation judiciaire du bail, ne fait pas obstacle à la compétence du juge des référés précédemment saisi et que le juge de la mise en état n’a pas encore été saisi à ce jour. Elle souligne que l’arriéré locatif s’élève maintenant à 45.300 €, ce qui met en péril sa situation financière. Concernant les délais de paiement sollicités, elle relève que le débiteur n’est pas de bonne foi, puisqu’il se maintient dans les lieux sans régler le moindre loyer ou indemnité d’occupation, ni justifier de ses facultés financières, et qu’il ne démontre pas davantage que l’exploitation du local serait impossible.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] demandent au juge des référés, au visa des articles 834 et 835, 649, 654, 655, 656 et 658, et 114 du code de procédure civile, 2300 et 1345-1 du code civil, de :

IN LIMINE LITIS

— prononcer la nullité de la signification du commandement de payer en date des 2 et 15juillet 2024,

— prononcer la nullité du commandement de payer en date des 2 et 15 juillet 2024,

— débouter la SCI LEON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer n’y avoir lieu à référé,

— débouter la SCI LEON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en l’état de l’absence de délivrance conforme par le bailleur du local loué, de l’absence de jouissance paisible du preneur, de l’impossibilité d’exploiter le local commercial, de la procédure au fond engagée par la SAS GC DESIGN, de l’inopposabilité de l’engagement de caution de Monsieur [S] [L], ces demandes se heurtant à une contestation sérieuse,

Subsidiairement,

— déclarer que le paiement de la somme réclamée par le bailleur, déduction faite de la somme de 2.400€ versée au titre du loyer du mois de mars 202-4, sera reporté jusqu’à l’issue de la réalisation des travaux, dans la limite de deux années,

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire les demandes précitées devaient être rejetées,

— octroyer à la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] un délai de paiement sur deux années, déduction faite de la somme de 2.400 € versée au titre du loyer du mois de mars 2024,

A titre reconventionnel,

— prononcer la suspension des loyers à venir à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des travaux qui devra être constatée par commissaire de justice aux frais du bailleur,

— prononcer cette suspension à hauteur de 80 % du montant du loyer dû,

— condamner tout succombant à payer à la SAS GC DESIGN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner tout succombant à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Les requis reprennent pour l’essentiel leur précédente argumentation, sauf à rajouter que la SAS GC DESIGN a assigné la SCI LEON au fond devant la 1ère chambre du tribunal de céans, par acte en date du 20 juin 2025, aux fins de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur et de le voir condamner au paiement de diverses indemnités en réparation du préjudice subi. Ils soulignent que les infiltrations n’étaient pas résolues au 6 novembre 2024, qu’elle ne le sont toujours pas à ce jour et que la médiation n’a pas abouti.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI LEON justifie d’un état des inscriptions néant à jour au 24 juillet 2024.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner les défendeurs au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la signification du commandement de payer et du commandement de payer

A titre liminaire, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS GC DESIGN et de Monsieur [S] [L] tendant à voir dire et juger nuls et de nul effet la signification du commandement de payer et le commandement de payer lui-même signifié les 2 et 15 juillet 2024 à l’initiative de la demanderesse, une telle demande d’annulation excédant les pouvoirs du juge des référés et relevant de l’appréciation du juge du fond.

Les contestations élevées par les défendeurs concernant la validité du commandement de payer et de sa signification peuvent néanmoins constituer des contestations sérieuses s’opposant à ce que soit constatée l’acquisition du jeu de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer ; elles seront en conséquence examinées en même temps que les autres contestations soulevées par les défendeurs.

Il sera enfin relevé que si les défendeurs indiquent que l’assignation introductive d’instance encourt les mêmes critiques quant à la validité de sa signification, ils n’en tirent aucune conséquence et ne forment aucune demande à ce titre. Il n’y aura donc pas lieu de répondre de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La SCI LEON produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er avril 2023 la liant à la SAS GC DESIGN, qui contient en son article 13 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Par suite du paiement partiel des loyers et provisions sur charges du mois de décembre 2023 et du non-paiement des loyers et provisions sur charges des mois de janvier et février 2024 et du second trimestre 2024 (avril à juin 2024 inclus), la SCI LEON a fait signifier à la SAS GC DESIGN le 2 juillet 2024 un commandement de payer par acte extrajudiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 14.100 € TTC, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement de payer a été signifié à Monsieur [S] [L] en sa qualité de caution solidaire par acte extrajudiciaire en date du 15 juillet 2024.

Ce commandement de payer, qui rappelle valablement à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle, a été signifié au siège de la SAS GC DESIGN, situé dans les locaux loués [Adresse 2] à [Localité 7], selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice). Cet acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de sa destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification (absence de toute personne au siège de la société, personne ne répond à mes appels), des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres, siège vérifié au RCS, confirmation par le bail), du dépôt d’un avis de passage mentionnant la nature de l’acte et le nom du requérant et de l’envoi d’une lettre simple le jour même contenant copie de l’acte de signification.

Le même commandement de payer a été signifié à Monsieur [S] [L] à son adresse actuelle située [Adresse 6] à [Localité 11], également selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice). Cet acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification (aucune personne n’est présente au domicile au moment de notre passage, nous avons sonné et/ou frappé sans obtenir de réponse), des vérifications faites par le commissaire de justice que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres), du dépôt d’un avis de passage mentionnant la nature de l’acte et le nom du requérant et de l’envoi d’une lettre simple le jour même contenant copie de l’acte de signification.

Il apparaît ainsi que les dispositions des articles 655 à 659 du code de procédure civile ont été respectées et la simple affirmation de la SAS GC DESIGN et de Monsieur [S] [L], selon laquelle ils n’auraient été destinataires ni de l’avis de passage ni de la lettre adressée par le commissaire de justice, ne saurait constituer une contestation sérieuse en l’état des énonciations de ces actes concernant le dépôt de l’avis de passage et l’envoi de ce courrier et en l’absence de toute contestation des défendeurs concernant les adresses auxquelles les actes ont été signifiés, qui correspondent exactement à celles auxquelles la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] se domicilient dans leurs conclusions.

Il est constant que ce commandement est resté infructueux dans le mois de sa délivrance et les défendeurs n’allèguent pas avoir procédé au moindre paiement depuis cette date. Il n’est pas non plus contesté que, si les défendeurs ont effectué des travaux de remise en état (peinture principalement) dans les locaux loués, ceux-ci n’ont jamais été exploités et ne le sont toujours pas à ce jour.

Les défendeurs soutiennent que ce commandement de payer leur a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, dès lors que le local est affecté d’infiltrations et d’humidité, le rendant impropre à son usage (consistant aux termes du bail en un showroom de menuiseries intérieures et extérieures et serrurerie) et que la SCI LEON n’a rien mis en oeuvre pour remédier à ces difficultés.

Il résulte des pièces produites par les défendeurs que la bailleresse, qui avait accordé à sa locataire, aux termes du bail, une franchise de trois mois de loyers du 1er avril au 30 juin 2023 inclus, en contrepartie de l’accomplissement par le preneur de ses travaux et aménagements en vue de son ouverture, lui a consenti une nouvelle franchise de quatre mois de loyer du 1er juillet 2023 au 30 octobre 2023, reconnaissant que « suite aux dégâts des eaux et fortes odeurs causées par le regard bouché de la rue, vous étiez dans l’incapacité de continuer à réaliser vos travaux ».

Suivant procès-verbal de constat en date du 3 avril 2024, la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] ont fait constater que les travaux d’aménagement du local étaient quasiment terminés à cette date, mais que les peintures commençaient déjà à s’écailler en divers endroits (côté Nord-Ouest de la pièce principale en partie basse au-dessus de la plinthe, angle mur plafond côté Sud-Est de la pièce principale), les murs étant humides au toucher et présentant un taux d’humidité entre 47 et 59,7 %, et que les murs des toilettes côté Est étaient très dégradés, avec d’importantes taches marronnâtes et des traces de moisissure, Monsieur [S] [L] ayant indiqué que le propriétaire n’avait pas pris d’autre mesure à cette date que de couper l’alimentation en eau.

En l’état de ce constat, la locataire, par courrier de son conseil en date du 2 mai 2024, a sollicité qu’il puisse être mis fin au bail de manière amiable.

A la suite de ce courrier, la SCI LEON a fait dresser un nouveau procès-verbal de constat le 21 juin 2024, au contradictoire du syndic, de l’assureur de la copropriété et de son locataire, aux termes duquel elle a elle-même déclaré « que des infiltrations d’eau sont constatées et qu’il est de son intérêt que le problème soit résolu » et « qu’une réunion est prévue avec divers intervenants pour résoudre ce problème ce jour à 11 heures » ; dans le cadre de ce constat, le technicien a relevé les mêmes problèmes d’humidité que ceux qui avaient été précédemment constatés et indiqué que l’évacuation située au sol devant le mur de façade apparaissait obstruée.

Pour autant, il est constant que la SAS GC DESIGN était, aux termes du contrat de bail et des accords ultérieurement intervenus entre les parties, redevable du loyer depuis le mois de novembre 2023 et qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, elle avait procédé au règlement d’un seul terme de loyer le 1er mars 2024.

Il sera rappelé le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée ; en l’espèce, même si le montant des loyers dus pouvait être discuté du fait des infiltrations mises en évidence au mois d’avril 2024, il n’en reste pas moins que les loyers échus pour la période du 1er novembre 2023 au 30 juin 2024, ou tout au moins jusqu’au 31 mars 2024, restaient dus.

Dès lors, la validité du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 3 août 2024 et le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SAS GC DESIGN est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision et dès lors que la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] se maintiennent dans les lieux sans exploiter le local, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers échus impayés s’élevait au 31 mars 2024 à la somme de 6.540 € décomposée comme suit :

reliquat dû au titre de l’année 2023 : 1.380 €loyer janvier 2024 : 2.400 €loyer février 2024 : 2.400 €charges 1er trimestre : 360 €

L’obligation au paiement de cette créance locative, qui tient compte du paiement régularisé le 1er mars 2024 à hauteur de 2.400 €, n’est pas sérieusement contestable.

Concernant les loyers réclamés pour la période du 1er avril au 30 septembre 2024, leur montant est sérieusement contestable, au moins pour partie, dès lors qu’il a été mis en évidence au début du mois d’avril 2024 que le local, ou tout au moins la pièce principale destinée à l’accueil de la clientèle, était atteint d’infiltrations et présentait un taux d’humidité important, peu compatible avec sa destination à savoir l’exposition de menuiseries intérieures et extérieures pouvant être endommagées par cette humidité.

La demanderesse ne justifie d’aucune démarche engagée de sa part, ni de la part du syndicat des copropriétaires, postérieurement au constat contradictoire qu’elle a elle-même fait dresser le 21 juin 2024, pour remédier aux infiltrations constatées ou en identifier l’origine et il résulte du procès-verbal de constat que la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] ont fait dresser le 6 novembre 2024 que cette humidité était toujours présente à cette date dans la partie avant du local situé au niveau de la voie publique (80 % d’humidité au niveau des taches noirâtres situées le long de la plinthe à l’entrée du local, 58 % d’humidité au-dessus de la plinthe du mur Est, 68 à 90 % dans le local attenant à l’Est).

Même si la réalité et l’ampleur du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance devra faire l’objet d’une appréciation par le juge du fond, qui a été saisi à cet effet par la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L], il apparaît dans ces conditions que les sommes réclamées au titre du loyer sont sérieusement contestables dans une proportion qu’il convient de fixer à hauteur des 2/3 de leur montant, tenant compte du fait que l’humidité et les infiltrations affectent la pièce principale du local, située au niveau de la voie publique et destinée à recevoir la clientèle.

Le montant non sérieusement contestable des loyers et charges dus pour les 2ème et 3ème trimestres 2024 sera en conséquence fixé à la somme de (7.560 € x 2) x 1/3 = 5.040 € étant rappelé que le bail stipule que les loyers seront payés par trimestre et d’avance.

La demanderesse sollicite également la condamnation de la SAS GC DESIGN au paiement d’une indemnité d’occupation qu’elle souhaite voir fixer à la somme trimestrielle de 6.300 €. Tout comme le loyer, le montant de cette indemnité d’occupation est sérieusement contestable à hauteur des 2/3 au regard des infiltrations affectant la pièce principale du local.

Il convient en conséquence de la fixer à titre provisionnel à la somme trimestrielle de 6.300 € x 1/3 = 2.100 € soit 700 € par mois, et la SAS GC DESIGN sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il en résulte que le montant provisionnel des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés jusqu’au 1er juin 2025 doit être fixé à la somme de 17.180 € soit 6.540 € (loyers dus au 31 mars 2024) + 5.040 € (loyers dus au titre des 2ème et 3ème trimestres 2024) + 2.100 € (indemnité d’occupation due pour le 1er trimestre 2025) + 2.100 € (indemnité d’occupation due pour le 2ème trimestre 2025) + 1.400 € (indemnité d’occupation due pour les mois d’avril et mai 2025).

La SAS GC DESIGN sera provisionnellement condamnée au paiement de cette somme et il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées par la SCI LEON au titre des loyers et indemnités d’occupation.

3/ Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [S] [L] en sa qualité de caution solidaire

Monsieur [S] [L] soutient que les demandes formées à son encontre en sa qualité de caution solidaire des engagements de la SAS GC DESIGN se heurtent à des contestations sérieuses dès lors que son engagement, à hauteur de 50.000 €, serait manifestement disproportionné au regard de l’article 2300 du code civil qui dispose que si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date.

Il sera toutefois relevé que, indépendamment de la question de savoir si la SCI LEON doit ou non être considérée comme un créancier professionnel, qui relève de l’appréciation du juge du fond, celle-ci justifie du fait qu’au jour de la souscription de l’engagement de caution, il lui a été justifié du fait :

— que Monsieur [S] [L] était propriétaire indivis à hauteur de 50 % d’un terrain à bâtir acquis le 20 décembre 2016 au prix de 250.000 €,

— et que celui-ci était le gérant d’une société de menuiserie dénommée ALUX CONCEPT, sise à [Localité 10], qui avait dégagé au titre de l’exercice 2021 un chiffre d’affaires de 1.684.268 € et un résultat de 805.903 €, en très nette hausse par rapport à celui de l’exercice 2020.

Les demandes formées à l’encontre de Monsieur [S] [L] en sa qualité de caution solidaire des engagements de la SAS GC DESIGN ne se heurtent en conséquence à aucune contestation sérieuse et il sera condamné, solidairement avec cette dernière, au paiement des sommes provisionnelles mises à sa charge.

4/ Sur la demande de report ou de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier ; il peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] sollicitent en l’espèce un report du paiement des sommes réclamées « jusqu’à l’issue de la réalisation des travaux », dans la limite de deux années ou, à titre subsidiaire, des délais de paiement sur deux années.

Il sera toutefois relevé que la locataire n’a réglé à ce jour qu’une somme partielle au titre des loyers de 2023 ainsi que le loyer du mois de mars 2024, qu’elle se maintient dans les lieux sans exploiter le local et sans payer la moindre somme à la bailleresse depuis plus d’un an et qu’elle ne justifie pas de ses capacités financières à honorer le report ou les délais de paiement qui lui seraient accordés.

Il n’y aura donc pas lieu de faire droit à sa demande de report ou de délais de paiement.

5/ Sur la demande de suspension des loyers à venir à compter de la présente décision et jusqu’à réalisation complète des travaux

Dès lors que l’acquisition des effets de la clause résolutoire a été constatée et l’expulsion de la locataire ordonnée, cette demande est sans objet.

6/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L], parties succombantes, supporteront in solidum les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LEON la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande reconventionnelle de la SAS GC DESIGN et de Monsieur [S] [L] tendant à voir juger nuls et de nul effet la signification du commandement de payer et le commandement de payer lui-même signifié les 2 et 15 juillet 2024 à l’initiative de la SCI LEON ;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 3 août 2024, du bail commercial liant la SCI LEON, bailleresse, à la SAS GC DESIGN, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS GC DESIGN des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme trimestrielle de 2.100 € soit une somme mensuelle de 700 €, outre les charges sur justificatifs, à compter du 3 août 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SAS GC DESIGN ;

Condamne solidairement la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI LEON ;

Condamne solidairement la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] à payer à la SCI LEON la somme provisionnelle de 17.180 € arrêtée au 31 mai 2025, au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées par la SCI LEON au titre des loyers échus impayés et des indemnités d’occupation ;

Déboute la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] de leur demande de report ou de délais de paiement ;

Constate que la demande reconventionnelle de la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] tendant à voir prononcer la suspension des loyers à hauteur de 80% du montant du loyer dû à compter de la présente décision est sans objet ;

Condamne la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] in solidum aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juillet 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] in solidum à payer à la SCI LEON une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS GC DESIGN et Monsieur [S] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés