MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/03828 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VFB7

AFFAIRE : S.A. EMMAUS HABITAT C/ [J] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Avec la collaboration de Mme [Y], juriste assistante qui n’a pas participé au délibéré

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lucas DREYFUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0139

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 2]

non représenté

Clôture prononcée le : 26 septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 décembre 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 03 décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant le bail conclu sous seing privé le 4 octobre 2019, et réitéré le 11 février 2022 après résiliation judiciaire du bail prononcée à compter du 5 octobre 2021, la S.A. EMMAUS HABITAT a donné location à M. [J] [R] un box individuel fermé sis au [Adresse 1] à [Localité 5]. Le loyer mensuel a été fixé à 51,05 euros.

Suite à des impayés de loyer, la S.A. EMMAUS HABITAT a fait délivrer à M. [J] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 16 novembre 2023, en vain.

Suivant assignation délivrée le 28 mai 2024, la S.A. EMMAUS HABITAT a attrait M. [J] [R] devant le tribunal judiciaire de Créteil afin que soit ordonnée la résiliation du bail et l’expulsion des lieux de M. [J] [R].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son exploit introductif d’instance, la S.A. EMMAUS HABITAT demande à la juridiction :

« DÉCLARER la société EMMAÜS HABITAT recevable en sa demande et y faisant droit,

Y faisant droit,

ORDONNER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [J] [R] pour non-respect des obligations locatives, caractérisées par l’absence de paiement des loyers.

En tout état de cause, DIRE que faute Monsieur [J] [R] de libérer les lieux dans les HUIT JOURS de la décision à intervenir, il pourra être procédé a son expulsion ainsi qu’a celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police ou de la Force Publique, si besoin est.

En ce cas, ORDONNER l’enlèvement du véhicule et de tous biens meubles qui se trouvent sur place aux frais de Monsieur [J] [R]

CONDAMNER Monsieur [J] [R] à payer à la société EMMAÜS HABITAT :

la somme de 494,39 €, en principal, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour la partie le concernant, et de l’assignation pour le surplus,à compter du jugement à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, outre les charges, taxes et accessoires, qui sera due jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant, soit par la remise des clés, soit par l’expulsion effective.DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [J] [R] à payer à la société d’HLM EMMAÜS, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, y compris le coût du commandement, en application de l’article 696 du CPC. »

La S.A. EMMAUS HABITAT soutient que :

M. [J] [R] ne s’est pas conformé à son obligation de payer les loyers depuis le 31 mai 2022 ;M. [J] [R] n’a pas régularisé les loyers impayés, malgré le commandement de payer qui lui a été adressé ;la créance de la S.A. EMMAUS HABITAT à l’égard de M. [J] [R] est certaine, liquide et exigible de sorte qu’elle est bien fondée à demander que lui soit payée la somme de 494,39 euros, correspondant à l’arriéré de loyers selon le décompte de créance arrêté au 8 avril 2024 ;compte-tenu des manquements de M. [J] [R] à ses obligations locatives, la S.A. EMMAUS HABITAT est fondée à demander son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer, jusqu’à la complète libération des lieux.

L’acte introductif d’instance a été signifié au défendeur suivant les modalités de l’article 656 du code civil. M. [J] [R] n’a pas constitué avocat à la date du premier appel de l’affaire devant le juge de la mise en état. La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 472 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024, l’affaire a été immédiatement mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’absence du défendeur

Il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile, en vertu duquel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail,

Les articles 1103 et suivants du code civil disposent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, conclus et exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du code civil définit en outre le paiement du loyer du bail comme l’une des obligations principales pesant sur le preneur. En cas d’inexécution imparfaite ou totale du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer sa résolution. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la S.A. EMMAUS HABITAT produit le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 novembre 2023, ainsi qu’un décompte de créance arrêté au 8 avril 2024. À l’examen de ces documents, il apparaît que M. [J] [R] n’a pas procédé au règlement de plusieurs loyers (juin 2022, novembre 2022, avril 2023, octobre 2023) et n’a plus procédé au règlement du loyer mensuel à compter du mois de janvier 2024.

Par conséquent, au regard de l’article 10 du contrat de bail (« Clause résolutoire »), qui stipule que « tout manquement du locataire à l’une des clauses ci-dessus entraînera la résiliation du plein droit du présent contrat, sans indemnité ni préavis », ainsi que des dispositions de l’article 1728 du code civil précité, il convient de prononcer la résiliation du bail conclu le 4 octobre 2019 entre la S.A. EMMAUS HABITAT et M. [J] [R].

L’expulsion du locataire sera ordonnée du même chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la créance de la S.A. EMMAUS HABITAT,

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, aux termes des conditions financières de la location, le preneur est tenu de payer la somme mensuelle de 52,39 euros, indexée sur l’indice du coût de la construction et révisable sans préavis.

Au 8 avril 2024, soit antérieurement à la date de délivrance de l’assignation, la S.A. EMMAUS HABITAT estime sa créance à la somme de 494,39 euros.

Il résulte de l’examen du contrat de bail et du décompte de créance produit par la demanderesse que M. [J] [R] n’a pas procédé au paiement de plusieurs mensualités et a cessé de régler les loyers à compter du mois de janvier 2024. Les échéances suivantes demeurent impayées à la date de l’assignation.

Dans la mesure où la S.A. EMMAUS HABITAT produit les éléments nécessaires à établir la réalité de sa créance, le montant de celle-ci sera ainsi fixé à la somme totale de 494,39 euros, que M. [J] [R] sera condamné à lui payer.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

Par ailleurs, eu égard à la résiliation du bail prononcée par la présente décision, il convient de condamner M. [J] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel, à compter du 28 mai 2024 – date de résiliation du bail – et jusqu’à libération des lieux.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [R] aux entiers dépens.

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans un souci d’équité.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 octobre 2016 entre la S.A. EMMAUS HABITAT et M. [J] [R],

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [J] [R], ou de tout occupant de son chef, du box individuel de garage référencé 303--1032 et sis [Adresse 4] à [Localité 5], à défaut de départ volontaire dans les quinze jours de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à la S.A. EMMAUS HABITAT la somme de 494,39 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mai 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à la SA Emmaüs Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion, indemnité équivalente au montant du dernier loyer applicable, outre les charges, taxes et accessoires,

CONDAMNE M. [J] [R] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE TROIS DÉCEMBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT