MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/00980 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UL3A

CODE NAC : 5BA – 0A

AFFAIRE : E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH C/ [I] [D], S.A.S. PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

E. P. I. C. PARIS HABITAT – OPH

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 344 810 825

dont le siège social est sis 21 bis rue Claude Bernard – 75253 PARIS CEDEX 05

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P483

DEFENDERESSES

Madame [I] [D]

entrepreneur individuel enregistré au SIREN sous le numéro 502 928 849

demeurant 1 bis square Jean Goujon – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

représentée par Maître Linda ROMERO ALARCON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 53

S. A. S. PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 849 339 312

dont le siège social est sis 1 bis square Jean Goujon – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

représentée par Maître Sarah EL HAMMOUTI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0572

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Débats tenus à l’audience du : 27 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 juin 2019, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a donné à bail professionnel à Madame [I] [D] et à la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT des locaux situés 1 bis square Jean Goujon 94500 Champigny sur Marne, moyennant un loyer annuel de base de 7 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance. Les locaux loués étaient destinés à un usage de cabinet médical (sage-femme libérale et professions libérales).

L’EPIC PARIS HABITAT – OPH a résilié amiablement le bail avec la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT par acte du 3 juin 2021.

Invoquant des loyers impayés, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a fait délivrer à Madame [I] [D] et à la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT par acte d’huissier du 7 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 18.325,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 avril 2023.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier du 20 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail professionnel,

— condamner in solidum par provision Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT à payer à l’EPIC PARIS HABITAT – OPH la somme de 18.325,16 euros en principal, au titre de l’arriéré des loyers et des charges à parfaire,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec l’assistance d’un serrurier, de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum par provision Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT à payer à l’EPIC PARIS HABITAT – OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération complète et effective des lieux par la remise des clefs,

— condamner in solidum Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT à payer la somme de 1.450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de procédure.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH demande au juge des référés de :

— la recevoir en ses demandes,

— débouter Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail professionnel à compter du 7 mai 2023,

— condamner in solidum par provision Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT à payer à l’EPIC PARIS HABITAT – OPH la somme de 10.770,31 euros en principal, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 17 mai 2021,

— condamner par provision Madame [I] [D] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT – OPH la somme de 12.740,38 euros en principal, représentant l’arriéré de loyers et charges, somme actualisée à l’audience à 10.315,47 euros selon décompte au 26 juin 2024 [2ème trimestre 2024 inclus],

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec l’assistance d’un serrurier, de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision Madame [I] [D] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT – OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération complète et effective des lieux par la remise des clefs,

— condamner in solidum Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT à payer la somme de 1.450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de procédure.

Sur la recevabilité de ses demandes, elle expose que sa demande comprend un rappel des faits et de la procédure, ainsi qu’un exposé des moyens en fait et en droit, de sorte que son assignation n’encourt pas la nullité au visa de l’article 56 du code de procédure civile. Elle ajoute qu’aucun grief n’est démontré et qu’une régularisation a été effectuée, se fondant sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle soutient l’acquisition de la clause résolutoire, effectuée de bonne foi, le commandement n’étant pas nul, un décompte étant annexé et un commandement restant valable pour la partie non contestable de la dette. Elle souligne, au visa de l’article 1353 du code civil, que Madame [I] [D] ne justifie pas des paiements qu’elle indique avoir effectués, de même que la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, la dette étant indivisible nonobstant la faculté de résilier le contrat par l’un des co-titulaires du bail.

Elle argue du caractère non sérieusement contestable de l’obligation de paiement, la dette étant indivisible et donc l’EPIC PARIS HABITAT – OPH pouvant réclamer à Madame [I] [D] l’intégralité des loyers et charges.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle s’y oppose en l’absence de toute faute commise,

Par conclusions visées et développées à l’audience, Madame [I] [D] demande au juge des référés de :

* in limine litis :

— déclarer nulle l’assignation délivrée,

— prononcer la nullité de tous les actes de procédure subséquents à la délivrance de l’assignation,

— déclarer irrecevables les demandes de l’EPIC PARIS HABITAT – OPH à l’encontre de Madame [I] [D],

* au fond :

— prononcer la nullité du commandement de payer du 7 avril 2023 et en conséquence le déclarer inopposable à Madame [I] [D],

— déclarer les demandes de l’EPIC PARIS HABITAT – OPH irrecevables,

* à titre reconventionnel :

— condamner l’EPIC PARIS HABITAT – OPH à payer à Madame [I] [D] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner l’EPIC PARIS HABITAT – OPH à payer à Madame [I] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au visa des articles 54, 56 et 752 du code de procédure civile, Madame [I] [D] indique que le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation du bail et que l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des référés sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil, ne visant aucun article relatif aux pouvoirs du juge des référés et l’assignation ne comportant aucune motivation en droit ni l’objet de la demande, ceci entraînant un préjudice incontestable pour elle, ne pouvant préparer convenablement sa défense.

Sur le fond, elle argue de la nullité du commandement de payer, à défaut de faire état d’une ventilation exacte entre les charges et les loyers pour chacun des co-preneurs, de faire une distinction entre les dettes de Madame [I] [D] et celles de la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, et de préciser les périodes, notamment s’il s’agit d’une dette antérieure à la résiliation amiable du bail professionnel intervenue entre l’EPIC PARIS HABITAT – OPH et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, et ce alors qu’aucun lien juridique n’existe entre Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT. Selon elle, cette imprécision du commandement l’a empêchée de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. Elle indique avoir payé la somme de 18.546 euros pour la période allant de 2019 à la date du commandement de payer, n’étant donc débitrice d’aucune somme au jour du commandement au titre des loyers mais restant uniquement débitrice de la somme de 372 euros au titre des charges, cette somme ne pouvant, selon elle, pas justifier la délivrance d’un commandement de payer. Elle souligne que la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT ne justifie pas des paiements effectués. Selon elle, à défaut d’avoir participé à l’acte du 3 juin 2021, la résiliation amiable du bail par la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT ne lui est pas opposable, de sorte qu’elle ne saurait devoir la totalité des loyers impayés par la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT.

Elle soutient l’existence d’une contestation sérieuse, en l’absence de dette de sa part, le loyer constituant une dette divisible entre chaque colocataire. Elle affirme que l’EPIC PARIS HABITAT – OPH ne justifie pas du montant des charges, n’ayant jamais reçu de mise en demeure ou de relance avant commandement de payer. Elle relève que la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, société commerciale, ne pouvait en outre bénéficier d’un bail professionnel, de sorte que la nature même du bail est remise en question.

Elle formule une demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH ayant selon elle agit abusivement, Madame [I] [D] ayant toujours tenté de trouver une solution amiable et aucune réponse ne lui ayant été apportée, ayant sollicité en vain de l’EPIC PARIS HABITAT – OPH un avenant ou un nouveau bail sur la totalité des locaux. Elle fait état de la crainte de perdre son local et donc sa patientèle.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT sollicite du juge des référés de :

— rejeter l’intégralité des demandes de l’EPIC PARIS HABITAT – OPH,

* à titre principal :

— constater la caducité du bail litigieux,

— juger de l’existence d’une contestation sérieuse concernant la réalité de la dette de la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT et la demande d’expulsion,

* à titre subsidiaire :

— constater que la résiliation du bail est intervenue amiablement le 3 juin 2021,

— constater la nullité du commandement de payer du 7 avril 2021,

— juger de l’existence de contestation sérieuse concernant la dette de la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT et la demande d’expulsion,

* en tout état de cause : condamner l’EPIC PARIS HABITAT – OPH au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au visa de l’article 834 du code de procédure civile et des articles 1186 et 1187 du code civil, la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT soutient que le local était affecté à la création d’un cabinet médical multidisciplinaire, conformément aux stipulations du bail. Elle relève que la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT s’est vue refuser la création du cabinet par le conseil départemental, de sorte que selon elle le contrat de bail a perdu un de ses éléments essentiel et est devenu caduc, la caducité entraînant la restitution des sommes engagées au titre du contrat. Elle soulève à ce titre une contestation sérieuse, ainsi que sur les sommes demandées au titre du commandement de payer, ce dernier étant imprécis et erroné. Elle ajoute que le bail a été résilié le 3 juin 2021, soit antérieurement au commandement de payer, et ce alors que le commandement ne tient aucunement compte de cette résiliation. Elle fait également état de la mauvaise foi de l’EPIC PARIS HABITAT – OPH en faisant signifier le commandement de payer alors que le bail était résilié et indique que Madame [I] [D] savait parfaitement que la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT avait quitté les lieux.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Conformément aux dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

En l’occurrence, il est exact que l’EPIC PARIS HABITAT – OPH ne développe pas de moyens en droit dans son assignation et ne vise que les articles 1728 et 1741 du code civil ainsi que 696 et 700 du code de procédure civile dans le dispositif, oubliant les articles relatifs aux pouvoirs de la juridiction de référés.

Dès lors, l’assignation encourt la nullité en application de l’article 114 du code de procédure civile.

Toutefois, non seulement elle ne peut être présentée qu’en vertu d’un grief, ce qui n’est pas démontré au cas présent puisque Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT ont été en mesure de se défendre, mais elle peut encore être couverte, c’est-à-dire que l’acte peut être régularisé.

En outre, l’objet de la demande peut être énoncé de manière implicite et en l’espèce, il ressort clairement de l’acte introductif d’instance que l’EPIC PARIS HABITAT – OPH sollicite du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et formule les demandes qui en découlent.

Enfin, la recherche du fondement juridique exact doit se faire au besoin d’office par le juge.

Il convient dans ces conditions de rejeter l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Madame [I] [D].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail professionnel de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

Le juge est dépourvu de tout pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement en présence d’une clause résolutoire (Com. 14 décembre 2004, pourvoi n° 03-14.380).

Au cas présent, le bail professionnel du 27 juin 2019 a initialement été conclu entre l’EPIC PARIS HABITAT – OPH, Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT.

Aux termes de son article 4, il était convenu que l’affectation des locaux porterait sur un usage de cabinet médical (sage-femme libérale et professions libérations).

Si le juge des référés n’a pas les pouvoirs de constater la caducité d’un contrat à défaut de cause, force est de relever que cette question n’est pas dénuée de caractère sérieux, aucune activité de cabinet médical n’ayant pu intervenir dans les lieux de la part de la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT à défaut d’autorisation d’ouverture d’un tel cabinet par les autorités.

En outre, la question de la nature du bail, à savoir un bail professionnel, bénéficiant à la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT, société commerciale, soulève une contestation sérieuse que seul le juge du fond peut trancher.

En effet, la question de la nature et de l’interprétation du bail ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Par ailleurs, il est constant qu’avant la délivrance du commandement du payer visant la clause résolutoire du 7 avril 2023, soit le 3 juin 2021, un acte de résiliation du bail a été conclu par la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT. Il sera noté que ce dernier n’a pas été signé par Madame [I] [D], même si elle apparaît comme partie à l’acte.

Or, le commandement de payer du 7 avril 2023 ne fait pas état de cet acte de résiliation et mentionne une dette globale de 18.325,16 euros, sans distinction entre Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT.

Les questions d’opposabilité de l’acte de résiliation du bail par la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT à Madame [I] [D], celle de la solidarité au paiement des loyers et charges entre Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT et de la divisibilité de la dette locative, en l’absence de clause de solidarité prévue à l’acte de bail, excèdent les pouvoirs du juge des référés.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes formulées par la l’EPIC PARIS HABITAT – OPH ne présentent ainsi pas un caractère évident en droit et en fait, rien ne permettant d’affirmer que les moyens développés par Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT ne présentent aucune chance d’être retenus par les juges du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail professionnel et sur l’ensemble des demandes qui en découlent.

Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel au paiement de la dette locative

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des développements précédents l’existence d’une contestation sérieuse portant sur l’obligation au paiement et le montant de la dette locative à la charge de Madame [I] [D] et de la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’action en justice est un droit qui dégénère en abus en cas d’intention de nuire.

Il n’est au cas présent pas établi que la procédure engagée par l’EPIC PARIS HABITAT – OPH l’a été avec mauvaise foi ou intention de nuire.

Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [I] [D].

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’EPIC PARIS HABITAT – OPH, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’EPIC PARIS HABITAT – OPH à payer à Madame [I] [D] et la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation formée par Madame [I] [D],

DECLARONS recevable l’EPIC PARIS HABITAT – OPH en ses demandes,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail de l’EPIC PARIS HABITAT – OPH ainsi que sur l’ensemble des demandes subséquentes,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation à titre provisionnel au paiement de la dette locative,

DEBOUTONS Madame [I] [D] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNONS l’EPIC PARIS HABITAT – OPH à payer à Madame [I] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’EPIC PARIS HABITAT – OPH à payer à la SAS PROFESSIONS LIBERALES DEVELOPPEMENT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS l’EPIC PARIS HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’EPIC PARIS HABITAT – OPH aux entiers dépens,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,