N° RG 25/00234 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGS5

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocats au barreau de PAU, substitué par Maître CHAUVELIER

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1151 du 18/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DAX)

comparante assistée de Maître Isabelle LABADIE HEMERY, avocat au barreau de PAU

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 01 Juillet 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Août 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e MALTERRE

copie conforme délivrée le à M^e LABADIE HEMERY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2015 à effet du 1er mars suivant, Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] ont donné à bail à Madame [L] [Y] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de 450 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] ont fait délivrer à Madame [L] [Y], le 24 janvier 2025 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 918 euros, outre 169,48 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] ont fait assigner Madame [L] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025 et sur le fondement des articles L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1231-7 du Code civil, 514, 696, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile, pour entendre :

vu l’urgence, renvoyer les parties au fond à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais d’ores et déjà :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du contrat de location conclu le 7 février 2015,

ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame [L] [Y] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

être autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout espace spécialement dédié à leur conservation ou tout garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls de Madame [L] [Y],

condamner Madame [L] [Y] à leur régler, au titre des loyers restés impayés, une somme provisionnelle de 3 044 euros, outre intérêts de droit,

condamner Madame [L] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et charges actuel et indexée au début de chaque année civile, jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [L] [Y] à leur régler une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [L] [Y] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer,

maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [L] [Y] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le juge des référés, sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile :

AU PRINCIPAL, renvoyer les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent:

dire qu’il existe une difficulté sérieuse dans le dossier et se déclarer incompétent pour en connaître,

A TITRE SUBSIDIAIRE

débouter Monsieur [D] [K] de sa demande aux fins de résiliation-expulsion considérant que le jeu de la clause résolutoire n’est pas acquis,homologuer l’accord intervenu entre les parties au titre du paiement de la dette locative sur la base d’un versement de 100 euros par mois jusqu’au mois de juillet 2027,

statuer ce que de droit sur les dépens.

Madame [L] [Y] soulève l’incompétence du juge des référés en rappelant l’accord, conclu avec son bailleur et qu’elle assure respecter, par lequel elle s’est engagée à se libérer de sa dette par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 100 euros, le dernier étant abondé du solde, et en certifiant que son bailleur, dès lors, ne peut se prévaloir, postérieurement à cet accord, de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Maître Valérie CHAUVELIER, substituant Maître Robert MALTERRE, conseil de Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K], et Maître Isabelle LABADIE-HEMERY, conseil de Madame [L] [Y], comparante, ont indiqué au tribunal être d’accord pour que Madame [L] [Y] apure sa dette locative, soit 2 956,55 euros au 30 juin 2025, par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 100 euros, le dernier de 115 euros.

Madame [L] [Y] a précisé que ses difficultés pécuniaires et la dette locative qui s’est ensuivie résultaient de problèmes de santé ayant conduit à son placement, pendant de nombreux mois, en arrêt de maladie, puis indiqué avoir depuis peu retrouvé un emploi.

Le délibéré a été fixé au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Conformément à l’article 848 du même code, dans sa version applicable le jour de la conclusion du contrat liant les parties, dans tous les cas d’urgence le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Madame [L] [Y] réfute la compétence du juge des référés pour connaître du litige en faisant part d’une contestation sérieuse, en l’occurrence l’impossibilité pour ses bailleurs d’exciper de l’acquistion de la clause résolutoire insérée au bail postérieurement à l’accord dont elle est convenue avec eux le 12 février 2025 et qu’elle respecte ;

Il est toutefois loisible de constater que Madame [L] [Y], contrairement à ce qu’elle prétend, n’a pas respecté le plan d’apurement de sa dette locative, qu’elle verse aux débats, élaboré avec le mandataire de Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] et en vertu duquel elle s’engageait à solder sa dette, d’un montant de 2 915 euros le 31 janvier 2025, par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 100 euros à partir du mois de mars 2015 et jusqu’au mois de juillet 2027, le dernier étant de 115 euros ;

En effet, l’extrait de son compte locatif daté du 26 juin 2025 démontre qu’elle n’a que partiellement respecté son engagement car si elle a bien réglé à ses bailleurs, au titre de l’apurement de sa dette, une somme de 100 euros les 5 mars, 5 avril et 5 mai 2025, les prélèvements du loyer résiduel des mois d’avril et mai 2025, soit 302 et 329 euros, ont été rejetés, respectivement les 9 avril et 9 mai 2025 ;

L’échéancier du 12 février 2025 prouve par ailleurs que Madame [L] [Y] a ce jour-là été informée que “le moindre défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant entraînera la mise en place (ou la reprise) d’une action contentieuse”; c’est donc à bon droit que Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] l’ont fait assigner le 30 avril 2025, postérieurement à la survenance de sa première défaillance, le 9 avril précédent, dans l’exécution du plan dont ils étaient ensemble convenus ;

La contestation de Madame [L] [Y] n’est manifestement pas sérieuse ;

La fin de non-recevoir qu’elle soulève sera donc rejetée.

Sur le respect du formalisme légal

Aux termes de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payers délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement pouvant s’effectuer par voie électronique ;

Selon le paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification pouvant s’effectuer par voie électronique ;

Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 27 janvier 2025 dont ils produisent l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 24 janvier précédent à Madame [L] [Y] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 2 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’articles 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle au paragraphe de sa dernière page intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] ont fait délivrer à Madame [L] [Y], le 24 janvier 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 918 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant respecté le plan d’apurement de sa dette convenu avec ses bailleurs, dont la créance a au contraire prospéré puisqu’elle s’élevait à 3 044 euros le jour de l’assignation et encore à 2 956,55 euros le 30 juin 2025 ; la défenderesse, toutefois, n’en conteste ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Madame [L] [Y] est redevable envers Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K], au titre des loyers et charges restés impayés au 30 juin 2025, d’une somme de 2 956,55 euros ;

Madame [L] [Y] sollicite l’octroi de délais pour se libérer de sa dette locative ; Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] acceptent sa proposition d’apurer sa dette en leur réglant chaque mois, en sus du loyer et charges courant, une somme de 100 euros, le dernier versement étant de 115 euros ;

En vertu du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au litige puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront donc suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [L] [Y] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [L] [Y] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge des époux [K] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Madame [L] [Y] sera donc condamnée à leur payer une somme provisionnelle de 700 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [L] [Y], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 3 février 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir, soulevée par Madame [L] [Y], tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés.

Déclare Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [L] [Y] est redevable envers Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K], au titre de sa dette arrêtée au 30 juin 2025, d’une somme de DEUX MILLE NEUF CENT CINQUANTE-SIX EUROS et CINQUANTE-CINQ CENTIMES (2 956,55 euros).

L’autorise à s’en libérer en TRENTE (30) versements mensuels de CENT EUROS (100 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [L] [Y] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 25 mars 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [L] [Y] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion avec le concours, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] seront autorisés, le cas échéant, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls exclusifs de Madame [L] [Y].

Dit, encore dans cette hypothèse, que Madame [L] [Y] sera condamnée au paiement, à partir du 1er juillet 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [L] [Y] à payer à Monsieur [D] [K] et Madame [Z] [K] une somme provisionnelle de SEPT CENTS EUROS (700 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [L] [Y] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 janvier 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE