REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/05907 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLEZ

MINUTE N°24/00354

JUGEMENT

DU 27 Décembre 2024

S.C.I. JL FOCH c/ [V], [R]

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Teresa MONTERO, Magistrat à titre temporaire siégeant en qualité de juge du contentieux de la protection

assisté lors des débats par Madame FANNY RINAUDO, directrice des services de greffe judiciaire,

et lors du prononcé par Monsieur Alexandre JACQUOT, greffier, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. JL FOCH

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Richard BRUMM, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e ADAGAS-CAOU

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [V] Décédé le 13/08/2023

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [O] [R] veuve [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparants

COPIES DÉLIVRÉES LE

1 copie exécutoire à ;

— M^e Richard BRUMM

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 14 septembre 2022 la société civile immobilière (SCI) JL FOCH a consenti à Monsieur [T] [V] et Madame [R] [O] veuve [V] un contrat de bail non-meublé d’habitation ayant pris effet à cette date, d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite conduction ayant pour objet la location d’un appartement [Adresse 1], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1134,94 euros.

Monsieur [T] [V] est décédé le 13 août 2013, Madame [R] [O] veuve [V] restant dans les lieux.

Le locataire a cessé d’honorer ponctuellement le paiement du loyer.

Le 9 février 2024, un commandement de payer lui a été signifié pour un montant de 2754,97 euros en principal au titre des loyers et charges arrétés au 04/02/2024, inclus outre les frais d’huissier.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 29 mai 2024 à personne, la SCI JL FOCH a assigné le locataire à comparaître devant la présente Juridiction à l’audience du 4 septembre 2024, aux fins de :

— constater la résiliation du bail consenti au défendeur par acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat et à défaut prononcer la résiliation du contrat de location,

— juger que Madame [R] [O] veuve [V] est occupante sans droit ni titre des lieux,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte journalière de 75 euros commençant à courir à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [R] [O] veuve [V],

— condamner le défendeur au paiement de :

* la somme de 7149,34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

* la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris tous frais à la charge de la SCI JL FOCH en application de la prestation de recouvrement ou d’encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 visé à l’article A 44-32 du code de commerce, anciennement article 10 du tarif des huissiers de justice,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI JL FOCH était représentée à l’audience par son conseil. Elle conclut au bien-fondé de ses prétentions.

Madame [R] [O] veuve [V] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 27 décembre 2024

par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

Par un exposé exhaustif des moyens et des demandes des parties, le tribunal se réfère expressément aux débats, aux conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience le 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

*************

MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose :

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’État.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à RLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000006351268&dateTexte=&ca"l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

La SCI JL FOCH communique :

— le justificatif de la saisine de la CCAPEX du Var suite à la signification du commandement de payer du 9 février 2024 en date du 3 août 2024 soit deux mois au moins avant l’assignation en expulsion pour dette locative

Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 a été réalisé le 28 août 2024. Il a été transmis à la Juridiction. Il en a été fait lecture à l’audience. Madame [R] [O] veuve [V] n’a pas donné suite aux rendez-vous fixés.

Dès lors, l’action de la demanderesse est déclarée recevable.

Sur la procédure en expulsion et le paiement de sommes dues au titre du bail:

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi,

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 16 de la loi N°2006-1776 du 28 décembre 2015 , le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément aux dispositions des articles L 131-1 et L 131-3du code procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’astreinte relevant du pouvoir discrétionnaire du juge ce dernier n’est pas tenu de provoquer au préalable les observations des parties.

Au soutien de ses prétentions, la SCI JL FOCH verse aux débats :

le contrat de bail non-meublé d’habitation conclu par les parties le 14 septembre 2022, ayant pris effet à cette date d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite conduction ayant pour objet la location d’un appartement [Adresse 1], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1134,94 euros,le commandement de payer visant une clause résolutoire signifié le 9 février 2024 au locataire portant sur la somme au principal de 2754,97 euros en principal au titre des loyers et charges arrétés au 04/02/2024, inclus outre les frais d’huissier.le décompte locatif arrêté au mois de mai 2024 présentant un solde débiteur de 7318.73 euros.A la lecture de ces pièces il ressort que le locataire n’a pas réglé ponctuellement le loyer de sorte que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois qui leur était imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à la bailleresse.

A compter du 9 avril 2024 à minuit, Madame [R] [O] veuve [V] est occupante sans droit ni titre du bien objet du présent litige.

L’article 5 du code de procédure civile fait obligation au juge de se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Si la demanderesse peut prétendre au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, elle en poursuit le recouvrement uniquement à compter du prononcé de la présente décision.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse tendant à condamner Madame [R] [O] veuve [V] au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant correspondant aux loyer et charges qu’ils auraient dû payer si le bail s’était poursuivi à savoir la somme de 1134,94 euros selon décompte locatif versé aux débats.

De plus, la mesure d’expulsion sollicitée par la bailleresse apparaissant être la seule de nature à la

restaurer dans ses droits de propriétaire, il convient de l’ordonner au besoin avec le concours de la

force publique à défaut pour Madame [R] [O] veuve [V] de libére volontairement

les lieux à savoir un appartement au [Adresse 1]

conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution auxquels il n’y a pas lieu de déroger.

S’agissant de la dette locative, la demanderesse ne peut prétendre au paiement des loyers et charges locatives que jusqu’au 9 avril 2024, date de résiliation du contrat de bail. Il y a lieu de condamner Madame [R] [O] veuve [V] à verser à la demanderesse la somme de 7318.73 euros au titre de la dette locative arrété au 15 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [R] [O] veuve [V] succombant, il convient de la condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 24 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; elle a été demandée par la SCI JL FOCH dans le cadre de son assignation.

La capitalisation des intérêts doit donc être ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 29 mai 2024, date de l’exploit introductif d’instance.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en première ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu par les parties le 14 septembre 2022 ayant pour objet la location d’un appartement [Adresse 1] aux torts de Madame [R] [O] veuve [V] à compter du 9 avril 2024 à minuit par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail, suite à la signification du commandement de payer en date du 09 février 2024,

DIT qu’à compter du prononcé de la présente décision, Madame [R] [O] veuve [V] est occupant sans droit ni titre des lieux loués,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de mille cent onze trente-quatre euros et quatre-vingt-quatorze centimes (1134,94 euros),

CONDAMNE Madame [R] [O] veuve [V] au paiement de ladite indemnité à compter du 16 mai 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

ORDONNE la libération des lieux querellés par le défendeur.

DIT qu’à défaut de départ volontaire Madame [R] [O] veuve [V] et de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE le défendeur à verser à la société civile immobilière JL FOCH:

la somme de sept mille trois cent dix-huit euros et soixante-treize centimes (7318.73 euros) au titre de la dette locative arrêtée au 15 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 29 mai 2024,la somme de huit cent euros (800 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse pour le surplus de ses prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

CONDAMNE Madame [R] [O] veuve [V] aux entiers dépens de la procédure comprenant notamment le coût du commandement de payer signifié le 9 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 décembre 2024.

La Greffière Le Juge