REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/00965 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KSAG

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 07 Mai 2025

Société [Adresse 11] c/ [Z]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Société UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Céline FALCUCCI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [Z]

né le 06 Juin 1969 à [Localité 6] (BELGIQUE)

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 07 Mai 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Céline FALCUCCI

— [C] [Z]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet au 1er mars 2024, la société d'[Adresse 7], a consenti à Monsieur [C] [Z] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel initial de 368,14 euros et une provision sur charges de 45,86 euros ainsi qu’un loyer de 39,33 euros et une provision sur charges de 3 euros pour l’emplacement de stationnement.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La société d’HLM UNICIL a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 232,79 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 janvier 2025, à personne, la société d'[Adresse 7] a fait assigner Monsieur [C] [Z] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 2 avril 2025, aux fins de :

Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 juillet 2024 à Monsieur [C] [Z] est resté infructueux ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, la résiliation au 4 septembre 2024, du contrat de location du 1er mars 2024, relatif au logement et au garage sis [Adresse 9], liant la SA D’HLM UNICIL à Monsieur [C] [Z] ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [C] [Z] et de tout occupant de son chef du logement et emplacement de stationnement sis [Adresse 9] et l’évacuation des meubles le cas échéant, en faisant, s’il y a lieu d’y procéder, à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux ;Autoriser la requérante à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls des parties requises ;Juger que Monsieur [C] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement et du garage sis [Adresse 9] ;Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la SA UNICIL la somme de 3753,68 euros arrêtée au 4 octobre 2024, à titre provisionnel et à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation outre les intérêts et frais qui seront dus lors du départ effectif des occupants, somme à parfaire jusqu’à signification de l’ordonnance à venir ;Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle équivalente aux loyers actualisés, charges et accessoires que le locataire aurait dû payer en cas de non résiliation du bail de location du logement et de ses accessoires, et augmenté des charges tels que réglés au titre du bail sur le local à usage d’habitation soit actuellement la somme mensuelle toute charges comprises de 456,33 euros pour le logement et le garage et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;Juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;Juger que cette indemnité sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel ;Juger que ladite assignation a été régulièrement a été régulièrement dénoncée par l’Huissier significateur de l’acte, au Préfet du Var ;Condamner Monsieur [C] [Z] à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC ;Condamner Monsieur [C] [Z] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 24.07.2024 et de la présente assignation.

A l’audience, la société d’HLM UNICIL, représentée par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance. Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas repris et s’en remet concernant la demande de délais de paiement.

Monsieur [C] [Z] comparait en personne à l’audience. Il ne conteste pas la dette et propose de régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Il demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique être bénéficiaire du RSA mais qu’il va reprendre une activité professionnelle. Il est accompagné par une assistante sociale et un dossier de surendettement est envisagé.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 7 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La société d’HLM UNICIL justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 21 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 avril 2024.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”

L’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 1er mars 2024 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 24 juillet 2024 pour un montant de 2 232,79 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2024 inclus.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 septembre 2024 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [C] [Z] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 5 septembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 456,33 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. La demande d’indexation sera dès lors rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique. Cette demande sera donc rejetée.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, la société d’HLM UNICIL produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [Z] reste devoir la somme de 6240,86 euros en principal au mois de février 2025 compris.

Monsieur [C] [Z] ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 3 septembre 2024 à minuit, les sommes dues par Monsieur [C] [Z] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Il convient néanmoins de déduire du décompte les sommes de 151,90 euros et 178,97 euros intitulées « frais de procédure », ces sommes faisant partie des dépens.

En conséquence, Monsieur [C] [Z] sera condamné à verser à la société d’HLM UNICIL une provision sur les impayés de loyers et charges de 2 966,54 euros somme arrêtée au 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n’a pas repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder des délais.

Par ailleurs, monsieur [C] [Z] propose d’apurer sa dette par un versement de 100 euros par mois en sus de son loyer, sans justifier de la perspective de revenus supplémentaires, la perception actuelle du seul RSA ne lui permettant d’ores et déjà pas de régler ses échéances de loyer et l’octroi de délais maximum de 24 mois ne permettant en tout état de cause que de solder une partie de sa dette locative.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [Z] sera rejetée.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [Z], qui succombe, devra supporter les entiers dépens.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Monsieur [C] [Z] du paiement des frais irrépétibles exposés par la bailleresse.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de la société d’HLM UNICIL recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation à effet au 1er mars 2024 à Monsieur [C] [Z] ayant pour objet la location d’un appartement situé [Adresse 10], au 3 septembre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 4 septembre 2024, Monsieur [C] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ce dernier des lieux querellés à savoir l’appartement ainsi que l’emplacement de stationnement situés [Adresse 8] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [C] [Z] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] à payer à La société d’HLM UNICIL, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 456,33 euros (QUATRE CENT CINQUANTE SIX EUROS ET TRENTE TROIS CENTIMES) par mois à compter du 4 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] à payer à la société d’HLM UNICIL la somme de 2 966,54 euros (DEUX MILLE NEUF CENTS SOIXANTE SIX EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) à titre de provision sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement en l’absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l’audience ;

REJETONS la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS le défendeur aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 24 juillet 2024 et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés