REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/09127 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPSF

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 05 Mars 2025

S.C.I. MSP c/ [X]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. MSP

[Adresse 9],

[Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e MARZOUGUI

DEFENDEUR:

Madame [B] [X]

née le 23 Décembre 1998 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jérémie GHEZ

— [B] [X]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 octobre 2023 prenant effet au 1er novembre 2023, la SCI MSP, représentée par son mandataire l’Agence FERRAN, a consenti à madame [B] [X] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 570 euros hors charges (non chiffrées aux termes du bail), s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 588,57 euros.

Le contrat de bail comporte en son article VIII une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La SCI MSP a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.710 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 180,35 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, par dépôt en l’étude, la SCI MSP a fait assigner madame [B] [X] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 5 février 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner par provision Madame [B] [X] à payer la somme provisionnelle de 1.730 euros, comptes arrêtés au 21 octobre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [X] des lieux loués sis [Adresse 3], ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise ;Condamner par provision, Madame [X] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse), à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet ;Condamner Madame [X] à payer la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [X] aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI MSP, représentée par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance. Elle souligne que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et s’oppose à toute demande de délais de paiement.

Madame [B] [X] n’était ni présente ni représentée.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : "A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La SCI MSP justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 29 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 février 2025.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 dispose que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 30 octobre 2023 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 6 semaines.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 25 mars 2024 pour un montant de 1.710 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2024 inclus.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 25 mars 2024 et le 6 mai 2024, la locataire a effectué deux règlements pour un montant de 1.140 euros.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement dans le délai de six semaines après sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise six semaines après sa délivrance et il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 6 mai 2024 minuit, d’ordonner l’expulsion de la locataire comme précisé dans le dispositif et de la condamner, à une indemnité d’occupation d’un montant de 588,57 euros par mois sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

L’indemnité d’occupation courra à compter de la résiliation du 7 mai 2024, cependant, sachant que toute mensualité entamée est due, le mois de mai 2024 reste inclus dans l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation courra à compter du mois de juin 2024 afin de ne pas être payée deux fois.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, la SCI MSP démontre sa créance par la production du contrat de location, du commandement de payer ainsi que du décompte versé aux débats.

Madame [B] [X], non comparante, ne conteste, par principe, ni l’existence ni le montant de la dette.

En conséquence, la créance de la SCI MSP apparaît non contestable à hauteur de 3.495,71 euros à la date du 22 janvier 2025 correspondant :

➝ 1.710 euros correspondant aux impayés de loyers et charges visés au commandement de payer du 25 mars 2024 arrêtés au mois de mars 2024 inclus ;

➝ aux impayés d’indemnités d’occupation des mois d’octobre 2024 à janvier 2025 inclus ;

Ont été déduits tous les versements effectués par la locataire jusqu’à la date d’arrêt du décompte.

En conséquence, Madame [B] [X] sera condamnée à verser à la SCI MSP une provision sur les impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges de 3.495,71 euros somme arrêtée à l’échéance de janvier 2025 comprise.

La provision sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 sur la somme de 1.710 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les frais de procédure sont déjà compris dans les dépens et ne sauraient être réclamés deux fois.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [B] [X], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi qu’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de la SCI MSP recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 30 octobre 2023 à madame [B] [X] ayant pour objet la location d’un appartement situé [Adresse 2], au 6 mai 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 7 mai 2024, madame [B] [X] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un appartement situé [Adresse 2] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de madame [B] [X] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [B] [X] à payer à la SCI MSP, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 588,57 euros (CINQ CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS ET CINQUANTE SEPT CENTIMES) par mois à compter du mois de juin 2024, mois suivant la résiliation, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [B] [X] à payer à la SCI MSP, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3 495,71 euros (TROIS MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGHT QUINZE EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) à titre de provision sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 1710 euros à compter du 25 mars 2024, date de signification du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [B] [X] à payer à la SCI MSP, prise en la personne de son représentant légal, la somme de QUATRE CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées par la demanderesse et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 25 mars 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés