REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/09446 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KP67

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 05 Mars 2025

[F], [Z] c/ [I], [Y]

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

— [H] [I]

— [D] [Y] épouse [I]

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [F]

né le 02 Mars 1968 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Et

Madame [E] [Z]

née le 17 Décembre 1968 à [Localité 8] (NORD)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Grégory PILLIARD de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocats au barreau de TOULON; substitué par M^e MUGUET

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [I]

né le 18 Juin 1967 à [Localité 6] (EURE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [D] [Y] épouse [I]

née le 07 Septembre 1965 à [Localité 7] (SEINE-MARITIME)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux comparants en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 2021 prenant effet au 17 septembre 2021, Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z], représentés par leur mandataire l’Agence L’adresse [Localité 3], ont consenti à Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] un bail d’habitation non meublé portant sur un bien, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1009,28 euros et une provision sur charge de 20 euros, s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 1 137,42 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z] ont fait délivrer à leurs locataires, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.908,85 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 73,20 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 novembre 2024, à personne, Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z] ont fait assigner Monsieur [H] [I] et Madame [D] [X] née [Y] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 5 février 2025, aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 19.10.2024 ;A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir ;En conséquence,

Dire que Monsieur [H] [I] et Madame [D] [X] née [Y] sont occupants sans droit ni titre des lieux précédemment loués ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et Madame [D] [X] née [Y] ainsi que celle de de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est, Autoriser Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qui leur plaira aux frais des expulsés ;Condamner conjointement et solidairement a titre provisionnel Monsieur [H] [I] et Madame [D] [X] née [Y] à payer aux requérants : – une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

— la somme provisionnelle de 3.864,27 euros au titre des termes dus à fin octobre 2024 selon décompte, terme d’octobre 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 19.08.2024, celui de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience, Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z], représentée par leur conseil, maintiennent leurs demandes et présente un décompte actualisé de leur créance.

Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] comparaissent en personne à l’audience. Ils contestent le montant de la dette faisant valoir que la somme de 389 euros versée par la CAF le 27 janvier 2025 n’apparait pas sur le décompte. Ils prévoient de quitter les lieux le 14 février 2025 et indique qu’un rendez-vous est déjà prévu pour la remise des clés. Ils précisent également qu’un dossier de surendettement a été déposé.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z] justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 13 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 février 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z] justifient également en tant que bailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 août 2024 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner leurs locataires en référés le 12 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 10 septembre 2021 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 19 août 2024 pour un montant de 2.908,85 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2024 inclus.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 19 août 2024 et le 19 octobre 2024, deux règlements ont été effectués par la CAF pour un montant de 182 euros.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement dans le délai de deux mois après sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise deux mois après sa délivrance et il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 19 octobre 2024 à minuit, d’ordonner l’expulsion des locataires comme précisé dans le dispositif et de les condamner conjointement, à une indemnité d’occupation d’un montant de 1.137,42 euros par mois sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

L’indemnité d’occupation courra à compter du 20 octobre 2024, cependant, sachant que toute mensualité entamée est due, le mois d’octobre 2024 reste inclus dans l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation courra à compter du mois de novembre 2024 afin de ne pas être payée deux fois.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

En l’espèce, Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z] démontre leur créance par la production du contrat de location, du commandement de payer ainsi que du décompte versé aux débats.

Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] contestent le montant des loyers réclamés par leurs propriétaires, le dernier décompte locatif ne faisant pas mention du versement de 389 euros effectué par la CAF directement entre les mains de ces derniers, lesquels auraient pour effet de diminuer le montant restant dû à Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z].

Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] seront condamnés conjointement à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z] la somme de 2.286 ,03 euros (somme résultant du décompte) en derniers ou quittances, permettant qu’il puisse être tenu compte des versements effectués par ou pour le compte de Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] entre les mains de Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z], et dont il n’aurait pas été tenu compte dans le décompte produit aux débats, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les frais de procédure sont déjà compris dans les dépens et ne sauraient être réclamés deux fois.

V/ Sur la demande de condamnation conjointe et solidaire :

Si l’assignation fait état d’une demande de condamnation « conjointe et solidaire », il convient de constater que ces termes juridiques sont antinomiques, la condamnation pouvant être soit conjointe, soit solidaire. Au regard de la contradiction des demandes, il sera fait droit au premier terme juridique sollicité, soit une condamnation conjointe.

VI/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y], qui succombent, devront supporter conjointement les entiers dépens ainsi que la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 10 septembre 2021 à Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] ayant pour objet la location d’un bien situé [Adresse 2], au 19 octobre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 20 octobre 2024, Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un bien situé [Adresse 2] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z], une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.137,42 euros (MILLE CENT TRENTE SEPT EUROS ET QUARANTE DEUX CENTIMES) par mois à compter du mois de novembre 2024, mois suivant la résiliation, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z], la somme de 2.286,03 euros (DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET TROIS CENTIMES) en deniers ou en quittances, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [H] [I] et Madame [D] [I] née [Y] à verser à Monsieur [G] [F] et Madame [E] [Z], la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS conjointement les défendeurs aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 19 août 2024, de l’assignation et de ses dénonce ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des référés