TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 23/00031 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HHD6

Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 06 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

Le fonds commun de titrisation CASTANEA ayant pour société de getion la SAS EQUITIS GESTION et représenté par la SAS MCS ET ASSOCIES venant aux droits de la SOCIETE GENERALE en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 03.08.2020 soumis aux dispositions du code monétaire et financier

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Christine LEBEL, avocate au barreau de l’Eure

Débiteur saisi :

S.C.I. MAN

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Créancier inscrit :

Syndic. de copro. [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DES COMPTOIRS, prise en son établissement ETUDE IMMOBILIERE MASSERON

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Pascale HOUVENAGHEL, avocat au barreau de l’EURE, substituée par M^e NOEL

DEBAT : en audience publique du 04 Novembre 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 11 janvier 2023 par remise à l’étude à la SCI MAN, et publié le 19 janvier 2023 au Service de la Publicité Foncière d’EVREUX Volume 2023 S numéro 6, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION SAS, représenté par la société MCS ET ASSOCIES (ci-après dénommé « Le FCT Castanea ») déclarant intervenir aux droits de la SOCIETE GENERALE, a fait saisir des biens immobiliers appartenant à ladite SCI et situés sur la commune de BRETEUIL SUR ITON (27160), dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] cadastré section AD n°[Cadastre 5] et correspondants aux lots n°13 et 27.

Par acte d’huissier du 14 mars 2023 délivré par remise à l’étude, le FCT Castanea déclarant intervenir aux droits de la SOCIETE GENERALE a assigné la SCI MAN devant le juge de l’exécution de ce tribunal sur le fondement des articles 2191 et 2193 du code civil et R. 322-15 à R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la procédure de saisie immobilière,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— mentionner le montant de sa créance,

— déterminer les modalités de la poursuite.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 17 mars 2023.

Suivant jugement avant-dire droit du 4 mars 2024, le juge de l’exécution de ce tribunal a sursis à statuer sur les demandes et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience d’orientation du 3 juin 2024 afin de permettre aux parties de formuler toutes observations utiles et de produire toutes pièces complémentaires sur les constatations issues du relevé d’office des dispositions du code de la consommation ainsi que sur la qualité à agir du FCT Castanea ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION SAS représentée par la société MCS ET ASSOCIES.

Suivant conclusions signifiées à la SCI MAN par acte d’huissier du 1er octobre 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le FCT Castanea sollicite, outre le constat de sa qualité à agir, le bénéfice de ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance et rappelées ci-avant.

En réponse aux moyens soulevés par le juge de l’exécution, le FCT Castanea déclare justifier de sa qualité à agir. Sur le fond, il fait observer que la déchéance du terme n’a jamais été contestée par la défenderesse et en déduit sa régularité. A titre subsidiaire, il poursuit la présente procédure pour le recouvrement des seules échéances impayées et, à titre infiniment subsidiaire, pour celles qui ne seraient pas affectées par la prescription biennale.

Par déclaration de créances reçue par RPVA le 6 septembre 2024 au greffe du juge de l’exécution et dénoncée à la SCI MAN par acte d’huissier du 23 octobre 2024 remis à étude, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DES COMPTOIRS, prise en son établissement ETUDE IMMOBILIERE MASSERON, a déclaré la créance qu’il détient à l’encontre de la SCI MAN.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses conclusions en procédant au dépôt de son dossier.

La SCI MAN n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de procédure

Sur la qualité à agir du Fonds Commun de Titrisation Castanea

Il convient de rappeler que les dispositions législatives spécifiques des articles L.214-168 et L. 214-169 V du code monétaire et financier, dérogatoires du droit commun, n’imposent comme condition de validité des cessions de créances à un Fonds commun de titrisation que la remise d’un bordereau. La cession de créances devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau de sa remise, sans qu’il soit besoin d’autres formalités, et ce quelle que soit la loi applicable aux créances et la loi des pays de résidence des débiteurs.

Si les dispositions précitées n’exigent, au titre de l’opposabilité aux tiers, aucune signification de la cession de créances, il est néanmoins nécessaire que le bordereau annexé à l’acte de cession de créances réponde aux exigences des dispositions de l’article D. 214-227 du code monétaire et financier selon lequel le bordereau doit mentionner la désignation et l’individualisation des créances cédées ou les éléments susceptibles d’y pourvoir.

Ce texte n’exige aucune indication particulière et il appartient dès lors au cessionnaire de démontrer que le bordereau comporte des éléments suffisants pour désigner et individualiser ses créances.

Il résulte, enfin, des dispositions de l’article L. 214-172 alinéa 3 du même code qu’en cas de changement de toute entité chargée du recouvrement, chaque débiteur concerné est informé de ce changement par tout moyen, y compris par acte judiciaire ou extrajudiciaire.

En l’espèce, il s’évince des pièces versées aux débats qu’un prêt a été consenti à la SCI MAN par la SOCIETE GENERALE suivant acte notarié reçu le 27 août 2010 par Maître [W] [E], notaire à BRETEUIL SUR ITON.

Il convient de rappeler que dans le cadre de la réouverture des débats, le FCT Castanea était invité à justifier de sa qualité à agir dès lors qu’il se contentait de produire un courrier recommandé adressé le 5 septembre 2020 à la SCI MAN par la société MCS ET ASSOCIES contenant information d’une cession de la créance détenue à l’encontre de la première entre la Société Générale et ledit fonds.

Force est de constater qu’il est désormais produit un extrait de l’acte de cession de créances intervenue le 25 septembre 2020 entre la Société Générale et le FCT Castanea contenant annexe sur laquelle figurent l’identité de la défenderesse et des références bancaires parmi lesquelles celle figurant sur le courrier de déchéance du terme adressé le 23 février 2017 par le cédant à la SCI MAN.

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer établi le transport de la créance dont s’agit dans le cadre de la présente procédure au profit du FCT Castanea, outre qu’il a été rappelé ci-avant que la défenderesse a été régulièrement notifiée de la cession de créances.

Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer le FCT Casteanea recevable en ses demandes.

Sur le titre fondant les poursuites

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Selon l’article L. 132-1 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

En l’espèce, le demandeur déclare poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire de l’acte précité du 27 août 2010 contenant prêt consenti par la Société Générale au profit de la SCI MAN les conditions suivantes :

Prêt portant sur un montant de 85.000 euros remboursable en 180 mensualités au taux effectif global de 4,50% l’an.

En garantie de l’engagement souscrit, le bien saisi fait d’une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée et enregistrée le 4 octobre 2010 à la Conservation des Hypothèques d'[Localité 9] Volume 2010 V n°2309.

Pour justifier de l’exigibilité de ses créances, il était versé aux débats un courrier recommandé adressé le 23 février 2017 à la SCI MAN notifiant à cette dernière la survenance de la déchéance du terme à cette dernière date faute d’avoir régularisé sa situation malgré le courrier qui lui avait été adressé le 5 septembre 2016 et dont il n’était pas justifié, en l’espèce. Dans le cadre de ses écritures, le FCT Castenea rappelle que les dispositions contractuelles ne prévoyaient pas l’envoi d’une mise en demeure préalable.

Aussi, aux termes du jugement avant-dire droit du 4 mars 2024, il était, sur le fondement de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, questionné la régularité de la déchéance du terme du prêt au soutien de l’exigibilité des créances réclamées. En effet, il était constaté le caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée dès lors qu’elle permet la mise en œuvre de cette exigibilité sans mise en demeure préalable.

Toutefois, il est constant qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet.

Or, il s’évince des statuts de la SCI MAN produits que son objet social défini à l’article 2 consiste en l’acquisition, la construction, l’administration, la gestion par voie de location ou autrement, de tous les immeubles ou biens et droits immobiliers et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social.

Dès lors qu’il est établi, à l’examen de l’acte notarié précité, que la SCI MAN a souscrit le prêt litigieux aux fins d’acquisition d’un bien immobilier, il en résulte qu’étant réputée agir conformément à son objet, cette dernière a agi à des fins professionnelles de sorte qu’il ne peut être relevé à son bénéfice les dispositions précitées du code de la consommation.

Dans ces circonstances, la notification précitée adressée à la défenderesse par courrier recommandé du 31 janvier 2022 doit être considérée comme suffisante pour justifier de l’exigibilité des créances dont il est sollicité la mention.

Sur la prescription

En vertu de l’article L. 110-4 I du code de commerce, « les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »

Aux termes de l’article 2240 du code civil, « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »

Il convient de rappeler qu’il a été démontré ci-avant que la SCI MAN a agi en qualité de professionnel en souscrivant le prêt litigieux de sorte qu’il ne peut être relevé à son bénéfice la prescription biennale prévue par les dispositions du code de la consommation. Ainsi, seule la prescription quinquennale prévue par les dispositions susmentionnées est opposable au créancier poursuivant.

Si l’action du créancier poursuivant au titre des créances devenues exigibles par suite de la déchéance du terme prononcée le 23 février 2017 peut être affectée par la prescription dès lors que le commandement interruptif de prescription initiant les présentes poursuites n’a été délivré que le 11 janvier 2023, soit dans un délai supérieur à cinq ans, il résulte du décompte produit que des versements ont été effectués entre le 16 novembre 2017 et le 1er mars 2019. Partant, un nouveau délai quinquennal a commencé à courir à compter de cette dernière date que le commandement est utilement venu interrompre.

Dans ces circonstances, il ne saurait être opposé au FCT Castenea la prescription de son action. Ainsi, ce dernier justifie agir en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

Ainsi, en l’absence de contestation, il convient de mentionner la créance du FCT Castanea à l’encontre de la SCI MAN, selon décompte arrêté au 25 novembre 2022, à la somme totale de 64.494,84 euros en principal et intérêts.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire versé aux débats justifie des droits de la SCI MAN sur les biens saisis.

Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée desdits biens sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. Il est constant que les modalités de ces publications sont librement choisies par le créancier poursuivant. Il sera, néanmoins, rappelé que toute publicité supplémentaire qui n’aurait pas été dûment autorisée par le juge de l’exécution saisi à cette fin par requête sera supportée par le seul créancier poursuivant.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

DECLARE recevable en son action le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION SAS, représenté par la société MCS ET ASSOCIES ;

CONSTATE que le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION SAS, représenté par la société MCS ET ASSOCIES, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION SAS, représenté par la société MCS ET ASSOCIES porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION SAS, représenté par la société MCS ET ASSOCIES à l’encontre de la SCI MAN s’établit, selon décompte arrêté à la date du 25 novembre 2022, à la somme totale de 64.494,84, en principal et intérêts ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 11 janvier 2023 et publié le 19 janvier 2023 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 9] Volume 2023 S numéro 6 et situés sur la commune de [Localité 8], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] cadastré section AD n°[Cadastre 5] et correspondants aux lots n°13 et 27 ;

DIT que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 2], le :

Lundi 31 mars 2025 à 10H30,

DIT qu’en vue de cette vente, le commissaire de justice choisi par le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société EQUITIS GESTION SAS, représenté par la société MCS ET ASSOCIES pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’huissier commis pourvoira à son remplacement ;

DIT qu’il sera procédé aux mesures de publicité conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 6 janvier 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION