REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IBWA

JUGEMENT DU LUNDI 03 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LA GARANCIERE A [Localité 18] représenté par son Syndic la SA IMMO DE FRANCE NORMANDIE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Xavier VINCENT, avocat au barreau de l’Eure, sub

Débiteurs saisis :

Monsieur [B] [I]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Comparant

Madame [U] [N] épouse [I]

née le [Date naissance 6] 1983 à [Localité 12] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Comparante

DEBAT : en audience publique du 7 Juillet 2025

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 20 décembre 2024 par remise à étude, et publié le 31 janvier 2025 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] Volume 2025 S numéro 14, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) de la [Adresse 14] à [Localité 19], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE, a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [B] [I] et à Madame [U] [N] épouse [I] (ci-après dénommés « les consorts [I] ») correspondant au lots n°154 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 20], cadastré section BS n°[Cadastre 2] à [Cadastre 3].

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025 délivré à personne et à domicile, le SDC de la [Adresse 15] à Val de Reuil (27100), représenté par son syndic, Immo DE France Normandie a assigné les consorts [I] devant le juge de l’exécution de ce tribunal aux fins notamment de :

— ordonner la vente forcée des biens saisis,

— mentionner le montant de sa créance.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 28 mars 2025.

Appelée à l’audience d’orientation du 2 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un unique renvoi avant d’être retenue à l’audience du 7 juillet 2025.

A cette occasion, les consorts [I] formulent une demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi affirmant justifier de démarches entreprises et d’une proposition d’achat.

Le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’oppose à la demande des consorts [I] faisant observer que la proposition d’achat de l’organisme social n’a pas été retenue par les défendeurs alors qu’elle était supérieure au prix actuellement proposé. Il émet, ainsi, un doute sur le caractère sérieux de la proposition d’achat. Pour le surplus, il s’en rapporte à son assignation en procédant au dépôt de son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025, prorogée au 6 octobre 2025 puis au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le pouvoir du syndic

Il résulte de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale » et notamment en matière de « saisie en vue de la vente d’un lot. »

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 3 octobre 2022 dont la résolution 23 adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires autorise le Syndic à poursuivre la saisie immobilière du lot n°154 appartenant à M. [I].

Il produit également le contrat de syndic confié à la société Immo de France Normandie jusqu’au 30 septembre 2025.

Ainsi, en l’état de ces constatations, il convient de considérer dûment justifié le pouvoir dont dispose le créancier poursuivant pour engager la présente procédure de saisie immobilière du bien saisi à l’encontre des consorts [I].

Sur le titre fondant la présente procédure

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie fonder les présentes poursuites sur un jugement réputé contradictoire rendu le 29 septembre 2023 par le Tribunal de Proximité de Louviers ayant condamné solidairement les consorts [I] à verser au [Adresse 17] [Adresse 11] (i) la somme de 7.343,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023 et capitalisation des intérêts et (ii) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit jugement est définitif pour avoir été signifié aux consorts [I] par actes d’huissier du 18 octobre 2023 remis à personne et à domicile et ainsi qu’il ressort du certificat de non-appel apposé le 8 janvier 2024 par la Cour d’appel de [Localité 16].

Le créancier poursuivant justifie également de l’inscription sur le bien saisi d’une hypothèque légale publiée et enregistrée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 10] le 11 octobre 2023, Volume 2023 V n°4338.

Aussi, il y a lieu de considérer que le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

En l’absence de contestation et dès lors que le décompte produit est conforme aux causes de la condamnation rappelées ci-avant, il convient de mentionner la créance du SDC de la Résidence [Adresse 11] à l’encontre des consorts [I], selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, à la somme totale de 9.175,56 euros en principal et intérêts.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

En l’espèce, les consorts [I], propriétaires du bien saisi ainsi qu’il résulte de l’état hypothécaire produit, sollicitent l’autorisation de poursuivre la vente amiable dudit bien de sorte que leur demande sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Enfin, l’article L. 322-6 du même code prévoit que “le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

En l’espèce, les défendeurs versent un avis de valeur du 27 mai 2025 estimant le bien saisi entre 28.000 € et 33.000 euros net vendeur. Ils produisent également une offre d’achat datée du 31 mai 2025 au prix de 28.000 euros et justifient de démarches auprès de Maître [H] [C] pour régulariser la promesse de vente.

Si le créancier poursuivant justifie d’une proposition d’achat du CDC Habitat social émise le 9 mai 2025 au prix de 32.500 euros et qu’il apparaît peu compréhensible que les consorts [I] lui préfèrent la proposition à un prix inférieur, il convient de faire observer qu’eu égard au montant de la créance, la proposition retenue par les défendeurs permettra son désintéressement et que cette situation sera préjudiciable aux seuls défendeurs.

En tout état de cause, il y a lieu de considérer que les défendereurs justifient de démarches entreprises en vue de vendre leur bien de sorte qu’il convient dans l’intérêt des parties d’autoriser la vente amiable du bien saisi.

Compte tenu de la mise à prix du bien, du montant de la créance, de la nécessité de ne pas fixer un prix plancher trop élevé et de ne pas empêcher une vente, il semble conforme aux intérêts des parties de fixer le prix minimum de vente du bien saisi à la somme de 15.000 euros net vendeur.

Il est rappelé que le montant du prix plancher ne constitue qu’un prix minimum et que les défendeurs conservent la possibilité de vendre leur bien à un prix supérieur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.198,60 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

CONSTATE que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 19], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 19], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 19], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE à l’encontre de Monsieur [B] [I] et de Madame [U] [N] épouse [I] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 15 novembre 2024, à la somme totale de 9.175,56 euros, en principal, outre les intérêts postérieurs au taux légal jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.198,60 euros ;

AUTORISE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [N] épouse [I] à poursuivre la vente amiable du bien saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 15.000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution les prix de vente doivent être versés auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience d’orientation du :

Lundi 2 mars 2026 à 9h00,

Salle A, Tribunal Judiciaire d’Evreux, [Adresse 9]

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie des actes de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [B] [I] et Madame [U] [N] épouse [I] justifient d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET SIGNÉ LE 3 novembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION