TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Novembre 2024

N° R.G. : N° RG 20/00957 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VQHQ

N° Minute : 24/

AFFAIRE

[Z] [C] [S], [H] [D] [V] épouse [S]

C/

Société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES, [M] [N] (Intervenant volontaire)., [F] [B] épouse [N] (Intervenant volontaire)., Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 69, rue de Bellevue – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :, S.C.I. HERMINE IMMOBILIERE

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [C] [S]

69, rue de Bellevue

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représenté par M^e Corinne GASQUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1906

Madame [H] [D] [V] épouse [S]

69, rue de Bellevue

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e Corinne GASQUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1906

DEFENDEURS

Société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES

1 place des Victoires

92600 ASNIÈRES-SUR-SEINE

représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1383

Monsieur [M] [N] (Intervenant volontaire).

69 rue de Bellevue

92100 BOULOGNE-BILANCOURT

représenté par M^e Alexandre MEILHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R191

Madame [F] [B] épouse [N] (Intervenant volontaire).

69 rue de Bellevue

92100 BOULOGNE-BILANCOURT

représentée par M^e Alexandre MEILHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R191

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 69, rue de Bellevue – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :

FONCIA SEINE OUEST

9-11 rue du Débarcadère

92700 COLOMBES

représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1383

S.C.I. HERMINE IMMOBILIERE

69, rue de Bellevue

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

défaillant

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Avril 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 25 novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [Z] [C] [S] et Mme [H] [D] [V], épouse [S] (ci-après " les consorts [S] ") sont propriétaires occupants du lot n°2, correspondant à un appartement situé au deuxième étage du bâtiment A de l’immeuble susvisé.

M. [M] [N] et Mme [F] [B], épouse [N] (ci-après " les consorts [N] ") sont propriétaires du lot n°1, situé au 1er étage du même bâtiment A, vendu par la SCI HERMINE IMMOBILIERE selon acte notarié du 25 juin 2020.

Par exploits d’huissiers en date du 31 janvier 2020, les consorts [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic, la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES, ainsi que cette même société en son nom personnel et la SCI HERMINE IMMOBILIERE devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins essentiellement de voir annuler la résolution ayant autorisé celle-ci à réaliser les travaux de la véranda lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2019 et condamner la SCI HERMINE IMMOBILIERE à supprimer les travaux réalisés dans le courant de l’année 2015.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/957.

Se plaignant du vote de la résolution n°22 lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2020, par exploits d’huissiers en date du 20 octobre 2020, les consorts [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES, et les consorts [N] devant ce même tribunal, aux fins essentiellement de voir annuler ladite résolution et condamner ces derniers à supprimer les travaux réalisés en septembre 2020.

Cette procédure enrôlée sous le numéro RG 20/7929 a été jointe à la procédure précitée selon ordonnance du 3 décembre 2021.

Se plaignant enfin du vote de la résolution n°17 lors de l’assemblée générale du 11 juin 2021, par exploits d’huissiers en date des 4 et 6 août 2021, les consorts [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic, la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES, ainsi que cette même société en son nom personnel, et les consorts [N] devant le présent tribunal, aux fins essentiellement de voir annuler ladite résolution et condamner la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES à leur payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Cette procédure enrôlée sous le numéro RG 21/6842 a été jointe à la procédure enrôlée sous le numéro RG 20/957 par ordonnance du 3 décembre 2021.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2021, les consorts [S] demandent au tribunal de :

Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur et Madame [S],

Débouter Monsieur et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter le Syndicat des copropriétaires 69, RUE DE BELLEVUE – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Annuler la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2019 ayant autorisé la SCI HERMINE IMMOBILIERE, copropriétaire voisin de Monsieur et Madame [S], à remplacer la véranda actuelle par une nouvelle,

Annuler la résolution n°22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2020 ayant autorisé Monsieur et Madame [N] (propriétaires du lot n°1), copropriétaires voisins de Monsieur et Madame [S], à remplacer la véranda actuelle par une nouvelle,

Annuler la résolution n°17 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2021 ayant autorisé le rachat par Monsieur et Madame [N] d’une " partie commune spéciale pour la somme de 5.000 € ",

Condamner solidairement la SCI HERMINE IMMOBILIERE et Monsieur et Madame [N] à supprimer les travaux réalisés dans le courant de l’année 2015 et dans le courant de l’année 2020, et à remettre dans leur état antérieur à l’année 2015 les parties communes, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la décision à intervenir,

Condamner le syndic de copropriété, la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES, à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 5.000,00 euros en réparation des préjudices subis,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires 69, RUE DE BELLEVUE – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT, la SCI HERMINE IMMOBILIERE, la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES et Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 8.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappeler que Monsieur et Madame [S] doivent être dispensés de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires 69, RUE DE BELLEVUE – 92100

BOULOGNE-BILLANCOURT, la SCI HERMINE IMMOBILIERE, la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES et Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

DECLARER sans objet la demande des époux [S] tendant à l’annulation de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2019,

DECLARER valable la résolutions n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2020,

DECLARER valable la résolutions n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2021,

CONDAMNER in solidum/solidairement Monsieur et Madame [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69, rue de Bellevue – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum/solidairement Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens de l’instance.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2021, les consorts [N] demandent au tribunal de :

JUGER que la résolution n°22 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2020 ayant autorisé les consorts [N] à remplacer la véranda existante est parfaitement régulière,

JUGER que la résolution n°17 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2021 ayant autorisé les consorts [N] à acheter une partie commune spéciale en contrepartie de la somme de 5.000 euros, outre le règlement des frais annexes relatifs à la vente, est parfaitement régulière,

JUGER que la procédure engagée par les consorts [S] est abusive,

En conséquence :

DEBOUTER Madame et Monsieur [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [S] à régler à Monsieur [N] et à

Madame [B] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER in solidum Madame et Monsieur [S] à régler à Monsieur [N] et à Madame [B] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame et Monsieur [S] à supporter les dépens de l’instance ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES et la SCI HERMINE IMMOBILIERE n’ont pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

L’affaire, clôturée suivant ordonnance du 14 septembre 2023, a été plaidée à l’audience du 23 avril 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « déclarer », « déclarer bien fondées », et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes des consorts [S], celle-ci n’étant pas contestée.

I – Sur la demande tendant à voir annuler la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019, les consorts [S] font valoir que les copropriétaires ont voté les travaux à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, alors que leur réalisation impliquait une emprise sur les parties communes, nécessitant un vote à la majorité de l’article 26 de la même loi. Ils expliquent qu’aux termes de la résolution n°2, la SCI HERMINE, alors propriétaire du lot n°1, a été autorisée à remplacer la véranda existante malgré l’aliénation d’une partie commune. Ils considèrent que l’irrégularité de ce vote n’est pas contestée par les défendeurs, puisqu’une résolution identique a été adoptée lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2020, cette fois à la majorité de l’article 26. Ils ajoutent que ce vote n’entraîne néanmoins pas la nullité de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il expose que les nouveaux acquéreurs du lot n°1 ont à nouveau soumis la même demande d’autorisation des travaux à l’assemblée générale du 21 juillet 2020 selon résolution n°22, adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que cette résolution met à néant la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019, rendant sans objet la demande d’annulation formée par les consorts [S].

Les consorts [N] concluent au débouté de cette demande, sans développer dans leurs écritures de moyen afférent à cette demande.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa second que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En vertu de l’article 3, alinéas 1 et 3, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

L’article 6-3 de la même loi énonce que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Aux termes de l’article 6-4 de la même loi, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’article 26 a de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.

En l’espèce, la résolution n°2, adoptée à la majorité de l’article 25 lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2019 est rédigée comme suit :

«  La SCI Hermine Immobilière, propriétaire du lot N°1 représenté par Madame [R] demande de faire procéder au montage d’une nouvelle véranda en remplacement de celle existante, suivant projet joint à la convocation :

— Démontage et évacuation de la véranda existante,

— A la reprise partielle ou totale de l’étanchéité de la terrasse à jouissance privative (dépose de la chape béton, évacuation de la terre, mise en place d’un isolant),

— Autorisation donnée afin de sonder le sol de la véranda,

— A la reprise partielle ou totale de l’étanchéité du sol de la véranda suite aux résultats du sondage (dépose de la chape béton, éventuellement évacuation de la terre, mise en place d’un isolant),

— Au montage de la nouvelle véranda sur l’emprise de la véranda actuelle avec baies vitrées selon plans joints et toiture en pente avec panneaux « foam silence », aluminium de 85 mm avec un système de jonction positionnée sous le balcon du 2ème étage,

— Ce projet architectural et l’accord éventuel serait à l’usage exclusif de l’acquéreur potentiel, Monsieur et Madame [N].

La SCI Hermine immobilière et/ou l’acquéreur potentiel devront justifier au syndic, avant démarrage/réalisation des travaux, de l’obtention des autorisations administratives et d’une souscription à une dommages ouvrage et devra fournir également le descriptif des travaux projetés ainsi que les assurance/garantie, coordonnées des entreprises et intervenants sur le projet.

Tous les frais inhérents, au remplacement de la véranda et des travaux annexes seront à la seule charge du demandeur.

Le propriétaire du lot N°1 demeure responsable de l’ouvrage qui restera une partie commune à jouissance exclusive et dont l’entretien incombera au propriétaire du lot n°1.

Le syndicat des copropriétaires se réserve le droit de l’établissement d’un constat de l’état des parties communes avant et après travaux.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’autoriser la SCI Hermine immobilière à la modification de la véranda aux conditions énumérées ci-dessus. "

La même demande d’autorisation de travaux a une nouvelle fois été soumise au vote de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 selon résolution n°22, laquelle a été approuvée à la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il est de principe que, lorsqu’une assemblée générale, devenue définitive, a pris les mêmes décisions qu’une assemblée générale antérieure, contestée en justice, la contestation des décisions de la première assemblée n’a plus d’objet et doit donc être rejetée.

Néanmoins, force est de relever que la résolution n°22 adoptée lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 fait également l’objet d’une contestation dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la résolution n°22 n’étant pas devenue définitive, le syndicat n’est pas fondé à soutenir que la contestation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019 est devenue sans objet.

La demande d’autorisation de travaux porte sur la construction d’une véranda sur un espace extérieur situé au-dessus du bâtiment C de l’immeuble et dans la prolongation du lot n°1 des consorts [N].

Cet espace extérieur est une partie commune à jouissance exclusive, tel que rappelé par la résolution, conformément au règlement de copropriété qui stipule en page 27 que sont communes à tous les copropriétaires les parties comprenant « 6°- Les clôtures, les passages, les cours et jardins non définis comme privatifs, et notamment les espaces verts situés au-dessus du bâtiment B et du bâtiment C ».

Le règlement précise en page 32 que « l’espace vert situé au-dessus du bâtiment C est à l’usage exclusif du copropriétaire du lot numéro 1, à charge par lui d’en assurer l’entretien et d’en supporter exclusivement toutes les charges se rapportant notamment au sol, aux garde-corps, aux enduits et revêtements intérieurs, à l’exclusion de l’étanchéité qui demeurera partie commune générale ».

Or, il est constant qu’entrent seulement dans le champ d’application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 l’édification d’une véranda démontable, ne marquant aucune emprise définitive sur les parties communes de l’immeuble.

Or, il résulte de l’examen des photographies issues du diagnostic des façades et balcons, réalisé le 27 février 2023 par l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, que la véranda, encadrée de maçonneries enduites, n’est pas assimilable à une construction légère et aisément démontable.

Le syndicat des copropriétaires le reconnait par ailleurs expressément dans ses conclusions en mentionnant qu'" il ne fait aucun doute que l’autorisation de travaux donnée aux époux [N] de remplacer la véranda existante par une nouvelle dans la même emprise du jardin/terrasse dont ils ont la jouissance exclusive et privative relève bien de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. "

Il en résulte que l’autorisation de travaux portant sur la construction d’une véranda sur cette partie commune à jouissance exclusive relevait de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de la violation de la règle de majorité précitée, le tribunal annulera par conséquent la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019.

II – Sur la demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020

Les consorts [S] sollicitent l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 sur le fondement de l’abus de majorité. Ils exposent tout d’abord que des pressions ont été exercées préalablement au vote, en vue de convaincre les copropriétaires d’approuver la résolution afin d’éviter des frais de procédure afférents à la contestation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019. Ils expliquent en outre que la surface concernée par la demande d’autorisation de travaux est qualifiée, aux termes du règlement de copropriété, “

d’espace vert ", de telle sorte que sa transformation aux normes d’habitation nécessitait une modification explicite du règlement de copropriété, dès lors que les travaux entrainent une appropriation définitive de cette partie commune en vue d’agrandir, sans contrepartie financière, la partie privative du lot n°1 avec une extension d’une trentaine de mètres carrés constituant le nouveau salon du lot n°1. Ils considèrent par ailleurs que la construction n’est pas conforme à l’harmonie extérieure de l’immeuble, en violation du règlement de copropriété. Ils ajoutent que cet agrandissement de fait du lot n°1 n’a donné lieu à aucune nouvelle répartition des charges, au détriment des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette prétention. Il expose que la résolution n°22 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 a été régulièrement adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il conteste les pressions invoquées par les demandeurs de manière diffamatoire, ainsi que l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble, dont il n’est selon lui pas justifié. Il considère qu’une demande d’autorisation de travaux n’est pas soumise à une contrepartie financière, qui peut être prévue ultérieurement, tel que le mentionne expressément le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 en spécifiant qu’un projet d’acte modificatif relatif à la consistance du lot n°1 et à la répartition des charges sera soumis à l’approbation d’une prochaine assemblée générale. Il ajoute que cette contrepartie financière a bien été adoptée lors de l’assemblée générale du 11 juin 2021.

Les consorts [N] concluent aussi au débouté de cette demande. Ils contestent les pressions invoquées, en indiquant que les copropriétaires ont librement voté la résolution n°22, qu’ils ne connaissaient même pas les autres copropriétaires compte-tenu de leur acquisition immobilière récente et qu’aucune atteinte à l’intérêt collectif en résulte.

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa second que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Il est constant qu’une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l’intérêt commun.

Il appartient au copropriétaire, demandeur en nullité, de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité. L’abus de majorité suppose que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020, les copropriétaires ont autorisé les consorts [N] à réaliser les mêmes travaux que lors de l’assemblé générale précitée.

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 qu’il mentionne en résolution n°21 l’existence de la procédure initiée par les consorts [S] en contestation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019 et précise qu’ « en tant que de besoin et afin de vider ce sujet de sa substance, il est demandé aux copropriétaires de revoter la 2ème résolution de l’assemblée générale du 13 décembre 2019 au vu des éléments joints à la convocation ».

Ledit procès-verbal contient en outre la résolution n°23, aux termes de laquelle les copropriétaires ont approuvé la décision de mandater un avocat à l’effet de représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la même procédure.

Ainsi, il apparaît que c’est à titre purement informatif que les copropriétaires ont été informés, aussi bien de l’existence de l’action en constatation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019, que de la nécessité de mandater un avocat. Cette information préalable des copropriétaires était dès lors légitime et nécessaire en vue du vote de la résolution n°22, excluant de retenir l’existence de pressions.

Le procès-verbal de cette assemblée mentionne également que cette résolution a été adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par cinq copropriétaires (700 tantièmes), à l’exception des demandeurs (133 tantièmes), qui ont émis un vote défavorable.

Il convient en outre de préciser qu’il résulte de l’examen du procès-verbal d’assemblée du 15 décembre 2011 que le précédent propriétaire, la SCI HERMINE, avait été autorisée à « faire procéder à la construction d’une nouvelle véranda sur l’emprise de la terrasse avec baie vitrée totale et toiture quatre pentes la plus silencieuse possible ».

Toutefois, il n’en demeure pas moins que la construction d’une véranda n’est pas conforme au règlement de copropriété, dès lors que ce dernier qualifie cette partie commune à jouissance exclusive d’ « espace vert ».

La résolution n°22 mentionne d’ailleurs expressément que le « syndic a proposé en séance au propriétaire du Lot 1 de procéder à la création de la surface habitable générée par la véranda et changer la destination de la jouissance exclusive de la terrasse et jardin annexée au lot n°1. Le copropriétaire fera établir un modificatif au règlement qui sera présenté lors de la prochaine assemblée générale pour approbation. »

La création par les consorts [N] d’une nouvelle surface habitable résulte également des plans annexés à l’ordre du jour de l’assemblée intitulés « salon/séjour », ainsi que des photographies du diagnostic du 27 février 2023, sur lesquelles apparaissent nettement un sol en parquet, des meubles de salle à manger et une lumière en suspension installée au plafond de la véranda.

Ce nouvel usage d’habitation avait par ailleurs été annoncé par le précédent propriétaire, la SCI HERMINE, préalablement à la vente projetée, dans un courrier en date du 22 octobre 2019, aux termes duquel elle indiquait avoir un candidat qui « souhaiterait, entre autres, refaire la véranda aux normes habitation ».

Les consorts [N] n’ignoraient au demeurant pas les difficultés liées à ce projet, dès lors qu’ils ont, aux termes de l’acte d’acquisition du 25 juin 2020, expressément renoncé « à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive de l’absence de recours stipulée dans l’avant-contrat de vente, en contrepartie d’une diminution du prix de vente ».

En effet, le droit de jouissance exclusive sur une terrasse ou un jardin ne confère en rien le droit de construire sur des parties de l’immeuble, qui restent des parties communes.

Ainsi, il est établi que la véranda concernée par cette demande d’autorisation a vocation à constituer une extension de la surface d’habitation des consorts [N].

Aucune information n’a par ailleurs été donnée sur les modifications du règlement de copropriété annoncées, dont la teneur n’est pas précisée et qui constitue pourtant un préalable indispensable à la modification de l’affectation de cette partie commune.

Ces travaux aboutissent dès lors non seulement à un changement d’affectation d’une partie commune à jouissance exclusive, contraire au règlement de copropriété, mais également à l’appropriation d’une partie commune dénuée de contrepartie financière, sans qu’il ne soit possible de tenir compte de la cession intervenue ultérieurement selon résolution n°17 de l’assemblée générale du 21 juillet 2021, dont les conditions étaient de toute évidence méconnues lors de l’autorisation de travaux donnée aux consorts [N].

Il en résulte que l’adoption de la résolution n°22, par la majorité des copropriétaires, en contrariété avec l’intérêt collectif de la copropriété, constitue un abus de majorité, outre qu’elle méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.

Par conséquent, le tribunal annulera la résolution n°22 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020.

III – Sur la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 juin 2021

Les consorts [S] demandent au tribunal d’annuler la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 juin 2021, en invoquant en premier lieu un défaut d’information sur les conditions essentielles de la vente intervenue en violation de l’article 11, I 3° du décret du 17 mars 1967. Ils expliquent que la convocation à l’assemblée générale du 11 juin 2021 ne comprenait aucune annexe ni précision sur l’objet de la vente, qui ne résulte pas non plus du projet de résolution très imprécis adopté. En second lieu, ils invoquent l’existence d’un abus de majorité, en renvoyant aux moyens précédemment développés au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n°22.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il expose à titre principal que la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 juin 2021 a été adoptée à la double majorité requise, que l’objet de la vente était déterminé compte tenu de l’accord intervenu sur la chose et le prix, ou a minima déterminable, puisque les copropriétaires savaient qu’il s’agissait du jardin et de la terrasse des consorts [N]. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de retenir l’existence d’un simple accord de principe ne pouvant faire l’objet d’une annulation. Il considère enfin que l’assemblée générale est souveraine pour déterminer le prix de vente, qui ne paraît selon lui pas dérisoire dès lors qu’il s’agit d’une partie commune à jouissance exclusive sur laquelle les consorts [N] sont les seuls à accéder.

Les consorts [N] résistent également à cette prétention. Ils expliquent que les copropriétaires ont été informés des conditions essentielles de la vente, que tous les copropriétaires savaient qu’il s’agit de la partie commune privative située au-dessus du bâtiment C à usage privatif du lot n°1, que le prix était déterminé et que le projet de répartition des tantièmes et des charges sera voté ultérieurement. Ils considèrent que le prix librement fixé n’est pas dérisoire du fait de la décote très importante résultant du caractère privatif de la surface, rendant impossible sa vente à un autre acquéreur. Ils ajoutent que cette cession permettra aux autres copropriétaires de baisser le coût de leurs charges de copropriété dans l’intérêt de tous les autres copropriétaires.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 énonce en point 3° que sont notamment notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

En l’espèce, la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 juin 2021, adoptée à la double majorité, est rédigée comme suit :

«  DIX-SEPTIEME RESOLUTION : A LA DEMANDE DE M. [N] : RACHAT DE LA PARTIE COMMUNE SPECIALE POUR 5.000euros – Double majorité

Le syndic procède au dépouillement des votes pour la résolution suivante :

L’assemblée générale accepte la proposition de Madame et Monsieur [N] pour RACHAT DE LA PARTIE COMMUNE SPECIALE POUR LA SOMME DE 5.000 euros.

Tous les frais et démarche administratives annexes à cette cession seront à la charge exclusive de Madame et Monsieur [N]

Ont voté pour : 5 copropriétaires représentant 719 tantièmes

Ont voté contre : 2 copropriétaires représentant 275 tantièmes

M/Mme [J] [I] (142), M/ME [S] [Z] [C] (133)

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires, soit (7 copropriétaires sur 8 représentant plus de la moitié des copropriétaires et 719/1000 tantièmes soit plus des 2/3 des voix.) ".

Il ressort de l’examen de la convocation à l’assemblée générale du résolution n°17 que celle-ci ne contenait aucune annexe, à l’exception du formulaire de participation par visioconférence.

Dès lors, le projet de contrat de cession n’a pas été porté à la connaissance des copropriétaires, qui disposaient avant le vote des seules informations très imprécises issues du titre du projet de résolution mentionnant un « rachat de la partie commune spéciale ».

Cette absence totale d’information est contraire aux dispositions de l’article 11, 3° du décret du 17 mars 1967 et justifie l’annulation, par le tribunal, de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 11 juin 2021, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le second moyen soulevé afférent à l’abus de majorité.

IV – Sur les demandes de remise en état et de suppression des travaux non autorisés

Les consorts [S] demandent au tribunal de condamner solidairement la SCI HERMINE IMMOBILIERE et les consorts [N] à supprimer les travaux réalisés dans le courant de l’année 2015 et dans le courant de l’année 2020 et à remettre en état dans leur état antérieur à l’année 2015 les parties communes, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la décision à intervenir. Ils exposent que les travaux réalisés par la SCI HERMINE n’étaient pas conformes à l’autorisation votée en assemblée générale le 15 décembre 2011. S’agissant des consorts [N], ils soutiennent que ces derniers, sans attendre l’expiration du délai de contestation de l’assemblée générale du 21 juillet 2020, ont procédé à la destruction de l’ancienne et à la construction de la nouvelle véranda en septembre 2020 et que l’architecte mandaté par la copropriété fait état de problèmes d’étanchéité dans son rapport établi le 27 février 2023. Ils soutiennent subir de nombreuses nuisances visuelles, sonores et thermiques dans leur appartement situé juste au-dessus de la véranda. Ils expliquent que la couleur foncée et les bardages en bois sont sans harmonie avec les couleurs de l’immeuble, que les lumières sont éblouissantes la nuit, que la construction fait effet de caisse de résonance et que le toit foncé de la construction accumule la chaleur. Ils ajoutent que cette construction augmente le risque d’effraction, vu que leur lot est devenu accessible par le toit de la véranda.

Les défendeurs n’ont pas conclu sur cette demande.

Aux termes de l’article 9 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, malgré l’action en contestation initiée par les demandeurs dès le 31 janvier 2020, les consorts [N] ont fait procéder à l’intégralité des travaux projetés, ce qu’ils ne contestent pas.

Il en résulte tout d’abord que la véranda amovible de la SCI HERMINE a été retirée, rendant sans objet la demande de suppression de la véranda formée à l’encontre de cette dernière, dont ils seront déboutés.

En revanche, il a été précédemment établi qu’une nouvelle véranda a été construite par les consorts [N] sur la base d’une résolution constitutive d’un abus de majorité et en violation des stipulations du règlement de copropriété relatives à cet espace vert et dont l’annulation a été ci-avant prononcée.

Par conséquent, le tribunal ordonnera la suppression de la véranda construite par les consorts [N], dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, ainsi que la remise en état de la partie commune sur laquelle la véranda a été construite dans son état antérieur à l’année 2015.

Cette condamnation ne peut toutefois pas être prononcée solidairement contre les consorts [N] et la SCI HERMINE, dès lors que les consorts [N] sont à ce jour seuls copropriétaires au sein de l’immeuble, outre qu’aucun fondement juridique n’est invoqué au soutien de la demande de condamnation solidaire, de telle sorte que la condamnation sera mise à la charge des seuls consorts [N].

Les demandeurs sollicitent de voir assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois de la signification de la présente décision.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, aucun élément ne permettant au tribunal de considérer qu’il est nécessaire d’assortir la condamnation précédemment prononcée d’une astreinte, les demandeurs seront déboutés de cette demande.

V – Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndic

Les consorts [S] demandent au tribunal de condamner la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts. Ils considèrent qu’en sa qualité de syndic, il lui appartenait de contrôler la conformité des travaux effectués sur les parties communes, qu’il n’a pas veillé au respect du règlement de copropriété et qu’il a manqué à son devoir de conseil lors de la préparation de l’assemblée générale du 11 juin 2021. Ils soutiennent que ces manquements fautifs leur ont causé un préjudice, puisqu’ils ont entraîné la nécessité d’engager trois procédures judiciaires, lesquelles ont directement impacté leur relation avec certains copropriétaires. Ils ajoutent que des menaces ont été proférées par M. [M] [N] à leur encontre, objet de la déclaration de main-courante du 30 mars 2023.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article1241 précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En vertu de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic a une obligation de moyens, de sorte qu’il doit réaliser sa mission dans le cadre des diligences normales d’un professionnel averti.

En l’espèce, il est établi que le syndic a manqué à son obligation de conseil, dès lors que la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019 n’a pas été soumise à un vote à la majorité de l’article 26 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et que les travaux approuvés lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 sont contraires au règlement de copropriété, sans qu’il ne puisse toutefois lui être reproché de ne pas avoir contrôlé la conformité des travaux autorisés par l’assemblée générale, que les consorts [N] ont proposés et décidés d’exécuter sans attendre l’issue de la présente procédure.

Néanmoins, il convient de rappeler que la véranda a été construite à l’initiative des consorts [N] et que sa construction résulte du vote des seuls copropriétaires, auquel le syndic est étranger. De surcroît, les consorts [S] ne caractérisent pas le quantum du préjudice qu’ils allèguent avoir subi, distinct des dépens et frais irrépétibles que le tribunal doit examiner en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Ils seront par conséquent déboutés de cette demande.

VI – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les consorts [N] demandent au tribunal de condamner les consorts [S] au paiement de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive, estimant que la présente procédure a été initiée de mauvaise foi par ces derniers.

Les consorts [S] résistent à cette prétention, en indiquant que les consorts [N] ont fait voter trois résolutions aux fins d’annexer une partie commune, alors qu’ils ont acheté le lot n°1 en parfaite connaissance de la première action en contestation préalablement initiée à l’encontre de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 13 décembre 2019.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le tribunal ayant accueilli les demandes formées par les consorts [S], il en résulte que les moyens soulevés par ceux-ci méritaient discussion et que la présente procédure n’a pas été introduite de manière abusive.

Les consorts [N] seront par conséquent déboutés de leur demande reconventionnelle.

VII – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et les consorts [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer aux consorts [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Leurs propres demandes seront rejetées.

Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

En vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les demandeurs ayant été accueillis en l’essentiel de leurs demandes, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut toutefois écarter cette exécution provisoire, d’office ou à la demande des parties, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu des conséquences liées à la suppression de la véranda ordonnée, il convient d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°2 de l’assemblée générale du de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), qui s’est tenue le 13 décembre 2019,

ANNULE la résolution n°22 de l’assemblée générale du de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), qui s’est tenue le 21 juillet 2020,

ANNULE la résolution n°17 de l’assemblée générale du de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), qui s’est tenue le 11 juin 2021,

ORDONNE la suppression de le véranda construite par M. [M] [N] et Mme [F] [B], épouse [N] sur la partie commune extérieure dont ils ont la jouissance exclusive en leur qualité de propriétaires du lot n°1 et la remise en état des parties communes dans leur état antérieur à l’année 2015, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE M. [Z] [C] [S] et Mme [H] [D] [V], épouse [S], de leur demande tendant à voir assortir les condamnations précédemment prononcées d’une astreinte,

DEBOUTE M. [Z] [C] [S] et Mme [H] [D] [V], épouse [S], de leurs demandes de suppression de travaux et de remise en état formées à l’encontre de la SCI HERMINE IMMOBILIERE,

DEBOUTE M. [Z] [C] [S] et Mme [H] [D] [V], épouse [S], de leur demande de dommages et intérêts d’un montant de 5.000 euros formée à l’encontre de la société L’IMMOBILIERE DES VICTOIRES,

DEBOUTE M. [M] [N] et Mme [F] [B], épouse [N], de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, et M. [M] [N] et Mme [F] [B], épouse [N] au paiement à M. [Z] [C] [S] et Mme [H] [D] [V], épouse [S], de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [M] [N] et Mme [F] [B], épouse [N], de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue de Bellevue à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic, et M. [M] [N] et Mme [F] [B], épouse [N] aux dépens de la présente instance,

DISPENSE M. [Z] [C] [S] et Mme [H] [D] [V], épouse [S], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,