RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 4 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00016 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QRRY

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 21 février 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. PROUDREED BETA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Aurélie KHAYAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0714

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne NJINE TESSIER de la SELEURL LAW & CO’ AVOCAT, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SCI PROUDREED BETA a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1103 et 1224 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— Constater que le contrat de bail signé le 23 janvier 2024 a été résilié de plein droit le 9 novembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5] à [Adresse 4] [Localité 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 9 novembre 2024, à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à la somme de 1.158 euros par mois, majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ;

— Condamner la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à payer à la SCI PROUDREED BETA les sommes provisionnelles suivantes :

— la somme de 17.996,33 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 19 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024,

— la somme de 1.799,63 euros TTC à titre d’indemnité provisionnelle en application de l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir,

— la somme de 6.948 euros à titre d’indemnité provisionnelle en application de l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI PROUDREED BETA à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par la restitution ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

— Condamner la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la SCI PROUDREED BETA expose que, par acte sous seing privé du 23 janvier 2024, elle a donné à bail à la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE des locaux commerciaux moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 15.580 euros payable d’avance et trimestriellement. Elle fait valoir qu’en dépit de ses engagements, sa locataire n’a jamais réglé les loyers et charges dus, elle a donc été contrainte de lui faire délivrer le 9 octobre 2024 par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire, lequel est demeuré infructueux.

Appelée à l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 21 février 2025 au cours de laquelle la SCI PROUDREED BETA, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

En défense, la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions en réponse aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

à titre principal,

— Se déclarer incompétent par suite de l’existence d’une contestation sérieuse ;

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, par-devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes.

À titre reconventionnel,

— Ordonner une franchise de loyer à compter du 2 février 2024 jusqu’à l’exécution complète des travaux par le bailleur ;

à titre subsidiaire,

— Accorder à la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE un délai de paiement de 24 mois, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civile ;

en tout état de cause,

— Condamner la SCI PROUDREED BETA à verser à la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure.

Elle fait valoir une exception d’inexécution dans la mesure où la jouissance des locaux lui a été rendue impossible dès la prise de possession des lieux en raison de non-conformités graves compromettant la sécurité électrique des installations. Elle expose avoir fait réaliser un diagnostic par le BUREAU VERITAS le 11 avril 2024 lequel a mis en lumière plusieurs défauts structurels affectant la sécurité et l’exploitation des locaux. Elle explique que, bien qu’alertée par la situation dès la prise de possession des lieux, la SCI PROUDREED BETA n’a pris aucune mesure immédiate pour remédier à la situation puisque les travaux ont seulement été réalisés au mois de juin 2024, soulignant qu’elle a été contrainte d’occuper un local inadapté et dangereux causant des pertes financières considérables pour son activité. Elle soutient que la non conformité des locaux aux normes de sécurité et leur in-exploitation constituent un manquement manifeste à l’obligation essentielle de délivrance conforme incombant au bailleur. Elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter une franchise de loyer à compter du 2 février 2024 jusqu’à la mise en conformité effective des locaux. A l’appui de sa demande de délai de paiement, elle explique qu’elle a été entravée par la non-conformité des installations électriques qui l’a empêchée de générer un chiffre d’affaires suffisant pour assurer le règlement régulier des loyers.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, la bailleresse a fait délivrer le 9 octobre 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 8.929,45 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de septembre 2024 inclus.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l’application de l’article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la société défenderesse fait valoir une exception d’inexécution résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux à l’usage auxquels ils sont destinés.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

En l’espèce, la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE verse aux débats un rapport de vérification électrique des locaux loués rendu à l’issue de l’intervention du BUREAU VERITAS le 11 avril 2024. Ledit rapport expose notamment qu’il apparaît nécessaire de : reposer les couvercles des goulottes à côté de l’armoire électrique, d’obturer les percements inutilisés et raccorder le conducteur de terre à la liaison équipotentielle principale. Cette intervention a également permis de constater l’absence d’identification des départs ou de schéma d’installation dans l’armoire électrique et la séparation incorrecte de la phase et du neutre sur le même wago entraînant un risque de court-circuit.

Sont également versés aux débats des échanges de mails faisant état de dysfonctionnements électriques, toutefois ceux-ci apparaissent insuffisants pour démontrer que la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE ne pouvait pas jouir paisiblement du bien loué et qu’elle était dans l’impossibilité totale d’user de son bien.

S’agissant de la franchise de loyer sollicitée, en l’absence de preuve démontrant la nécessité des travaux à réaliser, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En effet, aucun élément probant circonstancié permettant de justifier d’un manquement du bailleur s’agissant de la conformité au réseau électrique n’est versé au dossier.

Il résulte de ce qui précède que les explications et pièces versées aux débats par la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE ne suffisent pas à établir l’impossibilité d’utiliser l’intégralité des lieux loués conformément à la destination du bail.

Dès lors, la défenderesse échouant à démontrer l’exception d’inexécution qu’elle invoque, son obligation de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable.

Dans la mesure où il est constant que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 novembre 2024.

L’obligation de la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SCI PROUDREED BETA occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte journalière de 200 euros.

Enfin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE cause un préjudice à la SCI PROUDREED BETA, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié à compter du 10 novembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, celles précédemment dues seront comprises au titre de la provision.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 19 novembre 2024 inclus que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés ainsi que le montant de la taxe foncière pour l’année 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 17.996,33 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 17.996,33 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 pour la somme de 8.929,45 euros et, pour le surplus, à compter du 10 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation.

Conformément à la demande de la SCI PROUDREED BETA, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Cependant, les indemnités sollicitées au titre de l’article 23 du contrat de bail s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l’espèce, la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE ne verse au soutien de sa demande aucun élément comptable permettant d’apprécier sa capacité de remboursement en sus du loyer courant étant souligné que celle-ci n’a procédé à aucun règlement effectif depuis le 1er avril 2024.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La défenderesse est également condamnée à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés [Adresse 6] à [Adresse 4] [Localité 1] sont réunies à la date du 10 novembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE et/ou de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Adresse 4] [Localité 1], et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à partir de la notification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI PROUDREED BETA aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à payer à la SCI PROUDREED BETA, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme provisionnelle de 17.996,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 pour la somme de 8.929,45 euros et, pour le surplus, à compter du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnités contractuelles ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner une franchise de loyer ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE ;

CONDAMNE la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SARL CONSTRUCTION RENOVATION SERVICES GROUPE à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,